星级宾馆可行性报告怎么写.docx

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1、星级宾馆可行性报告怎么写星级宾馆可行性报告怎么写项目名称：星级宾馆可行性报告怎么写申报单位：XXX联系人：XXX电话：XXX传真：XXX编写时间：XXX主管部门：XXX撰稿单位：郑州经略智成企业管理询问有限公司撰稿时间：2013年9月2日第一章摘要随着国内旅游市场的快速发展，以及国外游客对中国的热忱与日俱增，带动了中国星级宾馆近年的迅猛增长，在这一势头推动下，新建的本地星级宾馆如雨后春笋般竞相开业，国际星级宾馆集团也在中国大展拳脚，不断增加市场投入及扩大星级宾馆网络。中国星级宾馆的发展在伴随着蓬勃商机的同时也面临不小的挑战，随着全国各地星级宾馆数量的快速增加，市场的激烈竞争更是有增无已，如何吸

2、引与留住客人成为摆在管理者面前的难题。特殊是随着越来越多的跨国星级宾馆集团加入战围，他们将其在世界各地学习到的优秀运营策略、方法及技术应用在中国市场，这更为本地星级宾馆经营者带来巨大压力。其次章行业生产调查分析自1978年改革开放以来，旅游业已经成为中国第三产业中最具活力与潜力的新兴产业，旅游业在国民经济中的地位不断得到巩固和提高。2003年，全年共接待入境旅游者9166.21万人次，实现国际旅游外汇收入174.06亿美元，分别比上年下降6.4%和14.6%；国内旅游人数8.70亿人次，收入3442.27亿元人民币，分别比上年下降0.9%和IL2%；中国公民出境人数达到2022.19万人次，比

3、上年增长21.8%；旅游业总收入4882亿元人民币，比上年下降12.3%；旅游业相当于当年全国国内生产总值的4.18%,比上年降低L26个百分点。随着国家对外开放的深化，国民收入的提高，旅游业在我国国民经济中占有重要地位，旅游业成为国民经济新的增长点，旅游业总收入相当于全国国内生产总值的5%左右(2003年4.18%,2002年5.44%,2001年5.2%,2000年5.05%),国际旅游外汇收入由1978年旅游业年创汇2.6亿美元，居世界第41位，发展到2002年年创汇204亿美元，跃居世界第五位。作为旅游业的主要基础设施，旅游星级宾馆数量和服务质量是旅游业发展水平的重要标记之一，星级宾馆

4、行业是旅游业重要的组成部分。中华人民共和国成立以后，特殊是改革开放后，国际交往日益扩大，华侨、港澳同胞和外国旅行者入境探亲访友、旅游观光的人数与日俱增，中国星级宾馆也逐步加快发展。星级宾馆作为一个新兴的产业，在国民经济中的重要地位日益显现。它已经成为我国旅游业极其重要的组成部分，成为我国经济发展，改革开放的窗口。第三章星级宾馆前景分析1、中国经济发展前景被全球看好2011年6月1日，国际金融协会预料，2011年全球资本将有10410亿美元流向新兴经济体，2012年将达10560亿美元，其中大约40%是外国干脆投资，中国约占新兴经济体吸引资本总量的四分之一。中国2008年来始终是国际私人资本最大

5、的目的地，2010年到2012年私营资本净流入都在2500亿美元上下，是巴西的近2倍，是印度的近3倍。福布斯公布的榜单，全球将来10年发展最快的城市中，中国的成都、重庆、苏州和南京4个城市上榜。据权威预料，到2015年，中国的富有家庭数量将从2008年的160万户增长到440万户。而在这个过程中，会有75%的增量出现在几个大都会以外的地方。2011年4月20日，招商银行与贝恩公司联合发布报告预估，2011年中国个人可投资资产超过1000万元人民币的59万人可投资资产规模18万亿元，同比增长18%,15个省市占59万人的80%左右；全国个人可投资资产总体规模72万亿元人民币，同比增长16%。2、

6、中国服务业、旅游业发展推动星级宾馆发展一般认为，星级宾馆经营市场周期跟宏观基本面联系是0914的关联度,GDP上涨10%,星级宾馆绩上升9.14%,供应随之增加。从全球星级宾馆经营实绩看，洲际2011年第三季度的经营利润较去年同期增长38亿美元，从115万美元上升至153亿美元，上升33%,其在中国和美国的强劲增长抵消了日本和埃及的滞后业务。全球平均每间星级宾馆可售客房收入增长了6.4%,中国区平均每间可售客房收入增长最高为11%,美国的平均每间可售客房收入增长了8%。2010年中国旅游收入总额为L57万亿人民币，同比2009年增长21.7%o其中国内旅游收入为L27万亿人民币，占总收入的81

7、%。国内旅游人数由2005年的12.12亿人次上升为2010年的21.04亿人次。据世界旅游组织预料，到2015年，中国将成为世界第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国。十一五期间，中国国内生产总值年均增长率11.2%,合肥、西安、天津和武汉增长率位居前列，这几个城市的仅国际品牌星级宾馆客房供应量复合增长率分别是38%、10%、27%、13%o十二五规划国内生产总值年均增长7%,2015年服务业增加值比重增加4个百分点达47%o贵阳、济南、西安、武汉、哈尔滨、南京的第三产业所占比重较大，苏州、天津、宁波、合肥第三产业发展快速，这些城市的住宿需求将进一步增长。3、中国星级宾馆在供应大幅增长的

8、状况下盈利为历史最好2010年全国星级饭店利润总额为54.3739382亿元。全国595家五星级平均利润总额II00.242万元；2219家四星级平均利润总额9.475万元；6268家三星级平均利润总额-22.036万元；4612家二星级平均利润总额L032万元；297家一星级平均利润总额4.823万元。第四章星级宾馆竞争分析一、供应相对过剩，竞争激烈,今后发展速度降低。1996年到2000年旅游星级宾馆共增加35.4万间客房，平均年增长率为12.39%,而同期的客源增长率为4.0%o由于供大于求，导致星级宾馆企业之间过度竞争。从1996年到1998年全国星级宾馆的平均出租率和利润率逐年下降，

9、1998年起先出现全行业亏损。1998、1999、2000年三年亏损额分别为45.56亿、53.64亿和26.43亿元。这种态势。遏制了新的投资，迫使星级宾馆产业的规模扩张速度降低，同时提出限制星级宾馆总量、提高星级宾馆质量等战略性问题。二、星级宾馆新的发展投资点将逐步西移并优化地域结构。由于中国中西部地区具有较为丰富的旅游资源，同时，国家又先后出台了一系列开发中西部的措施，一部分星级宾馆投资将有可能从东部、南部地区转向中西部地区。随着中西部经济的进一步发展以及旅游资源的进一步开发，中西部的星级宾馆将会进一步发展，成为中国星级宾馆新的、最有希望的增长区域。从总体来看，沿海发达地区各个城市旅游星

10、级宾馆的总量和档次都达到了很高的水平，中部地区发展快速，有望在近3年内就可达到一个较高的水平，瓶颈主要是西部地区。三、高档星级宾馆的经营管理水平将接着与国际接轨，努力发展具有国际水准的经济性星级宾馆将成为新的趋势。就竞争领域来看，在高档星级宾馆领域，外资星级宾馆将接着保持优势，内资星级宾馆大多集中在中低档领域。而在中低档领域，外资星级宾馆还未实行行动。具有国际水准的经济性星级宾馆将成为将来竞争和建设的重点。经济型星级宾馆是外国星级宾馆集团的关注点。预料，到2020年，入境过夜旅游者为950013900万人次，年平均增长率为5.7%7.75%o国际旅游组织进行前景预料，认为到2020年，全球将有

11、16亿国际游客，中国将有L3亿游客入境，成为世界上第一大入境国。就这个趋势，外国星级宾馆集团看准了中国的经济性星级宾馆是个有潜力的增长点。随着有薪假期的实施、交通条件的改善、民众收入水平的提高，国内旅游快速发展，国内客人已经成为星级宾馆不行忽视的客源。将来需求趋势是装修朴实、干净卫生、设施便利、价位适中的经济型星级宾馆将成为国内游客所看重的星级宾馆类型。在质量、服务上，高档星级宾馆基本满意需求，而中低档星级宾馆数量虽然许多，但和国际标准相差很远。这种态势，和国际、国内的经济性客源的增长趋势不相吻合。中国拥有24万多个大中小星级宾馆、宾馆、款待所等住宿设施，其中1万左右是星级宾馆，占4%。有23

12、万多家、96%以上的住宿设施未进入星级评定范围。这里，多数是中、小星级宾馆。所以，改造现存的中、小星级宾馆，使其符合国际标准，这是将来星级宾馆行业建设上的重点。四、国有星级宾馆脱离原投资部门，转制问题增多，防范风险的工作越来越重要。入世后，国际星级宾馆更简单地进入中国星级宾馆市场，中国星级宾馆行业竞争加剧。由于体制缘由和改革动力不足，国有星级宾馆处于劣势地位，而且越来越被动。国有星级宾馆面临着竞争、改组、兼并、破产的压力。国有星级宾馆在压力面前不得不改革，在改革中就有可能被改组、出售或破产。随着改革的深化，党、政，军、警及商业银行与自己投资持有的星级宾馆脱钩，不再经营星级宾馆投资业务。由于全部

13、者的转换和由此引起的体制、位置的改变。会引起星级宾馆人心浮动，经营失衡、管理失调，以至于业绩失败。星级宾馆的兼并、破产，会导致大量职工下岗等社会震荡。对此，防范国有星级宾馆转制过程中出现的社会风险将越来越重要。五、星级宾馆行业的发展水平与人力资源开发程度的相关性越来越强。中国星级宾馆行业刚起先形成时，因星级宾馆比较少，在需求增长的状况下，竞争重心是数量。所以，中国星级宾馆初期的发展水平与星级宾馆设施的数量规模有关。在星级宾馆的数量规模增大、设施档次提高、竞争激烈的状况下，行业的数量竞争转向质量竞争，行业的发展水平就和人力资源的开发水平亲密相关了。因为质量竞争主要是服务竞争，服务竞争的核心是人员

14、素养的竞争。星级宾馆人员的敬业精神、技术水平、职业心理素养、高级管理人才和技术人才的组合效应，以及形成一支训练有素的人才队伍等，都影响星级宾馆的竞争力。中国内资星级宾馆竞争力不强，关键因素不是技术问题，而是人员素养问题。六、星级宾馆的集团化进程在渐渐加强，国际集团更是大举进入中国市场。近几年来，中国星级宾馆起先留意集团化问题。截止到2002年底，中国共有110余家星级宾馆管理公司，管理星级宾馆700余家，星级宾馆集团化程度达7.2%o在中国星级宾馆集团20强中，国际闻名星级宾馆集团入选12家，中国星级宾馆集团入选8家。令人可喜的是，中国入选的8家星级宾馆管理公司经营规模均已达到国际饭店集团30

15、0强的标准，反映出中国饭店集团化进程有了实质性的发展。但中国星级宾馆集团化的状态和国际星级宾馆集团相比，仍有很大差距。据2000年的资料，名列中国第一位，名列全球第57位的上海锦江星级宾馆集团仅拥有星级宾馆50家，仅为圣达特集团的0.77%o客房13598间，仅为圣达特集团的2.5%o排行第十位的美国凯悦集团(HyattHotels/HyattIntemational,USA)拥有星级宾馆201家，拥有客房86711间。总的来说，目前中国的星级宾馆集团未形成大的联合监队：未形成规模化、一体化的集约经营；星级宾馆集团成本高，机构臃肿，层次多，效率低；知名度不高，集团优势不明显。从发展态势来看，中

16、国的星级宾馆集团在短时期内很难与国外大型星级宾馆集团形成有力的竞争，因而，中国星级宾馆集团的发展将制约着中国星级宾馆在国际市场的地位。第五章星级宾馆发展方向一、睡眠质量作为基本要求成为星级宾馆新课题纽约精品星级宾馆公园大道70号星级宾馆从2010年3月起可选择十几种防鼾枕头，其中的一款枕头能够支撑颈椎，减小打呼噜的几率。用养麦壳填充的枕头最受客人欢迎。这种枕头能够刺激血管，促进血液循环。添加了香料、能够有效缓解疲惫的芳香枕头也大受女性消费者的青睐。芝加哥Monaco星级宾馆熟睡套房以竹帘取代窗帘，为套房营造了静谧安静的睡眠环境。房间内，保健枕头、睡眠面具等助唾用品更是一应俱全。虽然入住一晚须要

17、花费360美元，不少客人还是首选熟睡套房。北美皇冠假日星级宾馆供应优质睡眠服务，客人免费运用睡眠专用箱，箱内存放着眼罩、耳塞、熏衣草喷雾、催眠曲CD。星级宾馆规定叫早服务一旦出现差错，客人即可获得全额退款。洛杉矶四季星级宾馆完备睡眠服务，免费享受Spa、运用保健枕头、接受针灸治疗、冥想以及一些睡眠的临床试验。眼罩、耳塞、暖脚炉、加湿器甚至泰迪熊等有助睡眠的物品无奇不有。花费取决于客人实际享用的服务。佛罗里达州的泰瑞豪特星级宾馆日落沉睡项目只要支付250美元，客人就能与健康专家面对面探讨生活点滴，参与瑜伽课程，在夕阳下的沙滩上实行宗教典礼，享受按摩等服务。曼哈顿本杰明星级宾馆于2000年创立睡眠

18、礼宾司。星级宾馆客房设在5楼以上，并安装隔音玻璃，除设有特殊定造的床垫外，十多种不同枕头中一个枕头内置了扩音器，以及一条可接驳iPod的电线。住客还可以支付额外费用，享用睡前按摩服务，或吃点有助入睡的小点心。二、体验经济理论引导星级宾馆文化特色建设美国将来学家托夫勒在第三次浪潮一书中把社会经济的发展分成农业经济、工业经济、信息经济和生物经济四个阶段，又在将来的冲击一书中将产业经济发展划分为制造业经济、服务业经济和体验业经济三个阶段，并把体验业作为服务业的将来发展方向。美国的休闲业已成为第一产业，据预料到2015年时将独占GNP中的半壁江山；日本2001年仅电子嬉戏产业就占了全国经济的20%,超

19、过汽车工业成为第一产业；韩国的嬉戏产业也成为最有利润的行业，产值达200亿美元、年增长率高达30至40%o1999年4月，由约瑟夫-派恩二世和詹姆斯-吉尔摩合著的体验经济初版时，受到了广泛留意，该书提出了工作是剧场、生意是舞台，体验经济从今走红。体验经济包含轻松、时尚的文化、以人为本的思想、崇尚创新的追求，强调满意人的心理需求，供应人性化的环境和服务，把物质享受和精神享受结合了起来，这些都体现了后现代主义的精髓。体验经济是以客户需求和体验为导向开展经营的方式，其产品几乎完全隐藏到服务背后，服务与产品之间的关系发生了逆转，产品要依靠于服务所创建的条件。人的需求就是经济发展的动力，体验需求是人的需

20、求之一。马克思预言，在共产主义社会里，劳动成为人们生活的第一须要，劳动是一种欢乐。在马斯洛的需求层次论中，自我实现是最高层次，体验经济就是满意人们情感须要、自我实现须要为主要目标的经济形态。我们往往在各种地方看到的硬件、服务都是一个面孔，看不到引人入胜的特性色调。当今的世界是丰富多彩的，各个地方都有其独具特性的人文景观或历史遗产，这个文化宝库不加利用实在是特别惋惜。深圳东部华侨城茵特拉根主题星级宾馆群共有600间客房，包括以瑞士文化为主题建立的茵特拉根星级宾馆、以汽车为设计理念并供应德国原装豪华房车的茵特拉根房车星级宾馆、位于东部华侨城最高山巅呈现禅宗大乘境界的华兴寺菩提宾舍、茵特拉根瀑布星级

21、宾馆。由三亚鸿洲集团投资2亿多元兴建的全国首家国际游艇主题星级宾馆是游艇会员专属星级宾馆，有88间客房，星级宾馆还向市民和游客推出了不同价格的游艇租赁套餐。2009年10月16日，北京玛雅岛星级宾馆试营业，星级宾馆博物廊展出的有关玛雅文化的照片、绘画等198件。2010年1月4日，黑龙江首家博物馆型星级宾馆波斯特星级宾馆在哈尔滨开业，星级宾馆共保藏展示文物实物近百件，客房内陈设着的老明信片，走廊悬挂着哈尔滨市的老照片，有金代的铁熨斗、宋代的双龙纹镜、20世纪初的俄罗斯冰桶和打字机、哈尔滨市早期的路灯等。2010年1月26日，厦门首家艺术主题星级宾馆艾美星级宾馆试营业，业主为厦门福隆运动发展有限

22、公司，有348间客房，其中包括12间别墅套房。2010年2月4日，长沙豪布斯卡艺术主题星级宾馆开业，是浙商在长沙投资的第一家星级宾馆，投资3.6亿元。2010年4月19日，上海朱家角皇家金煦花园星级宾馆开业,是上海首家供应游艇观光服务的星级宾馆。2010年7月8日，北京红墙花园星级宾馆开业，四合院式结构，北、西、东三栋宅楼供应40多套景观大宅。星级宾馆地处东城区史家胡同，以明代将领史可法命名的胡同建国后居住过的有邓颖超、荣毅仁等。瑞典DUX品牌的床榻每张价值超过10万元，与迪拜帆船星级宾馆床榻同样的品牌。2010年11月28日，总投资超过200亿元的珠海长隆国际海洋度假区首个工程开工，客房数将

23、达到1888间而成为国内单个星级宾馆客房最多的长隆海豚星级宾馆开工。广州长隆集团已确定在珠海横琴建设打造一个海洋王国。2010年12月23日，建国星级宾馆管理公司与五台山梵云饭店签署全权托付管理协议。梵云星级宾馆管理公司将原金都山庄改造成为一家禅宗主题星级宾馆，规划设计为园林式、禅式、唐风古韵灰墙木格窗根与山林融合的饭店建筑群。三、星级宾馆联盟模式异军突起证大大隐星级宾馆成为豪华星级宾馆及度假村联盟组织立鼎世小型星级宾馆旗下在中国的第一家成员。上海璞丽星级宾馆在2009年成为立鼎世的成员，业主是越洋投资有限公司，管理方是香港URC星级宾馆管理集团，229个房间全部为套房。为上海世博十大人气星级

24、宾馆榜单之首，璞丽星级宾馆房价3657元起。立鼎世每年对成员星级宾馆的每间客房收取600美元管理费，这在立鼎世总收入中占比超过一半，立鼎世对于成员星级宾馆的选择涉及到100O多个条款；通过立鼎世呼叫中心、网站和全球分销系统渠道预订房间，立鼎世可获提成。2010年第一季度财报显示，立鼎世当季营收L4亿美元，其中订房收入不到1/4；立鼎世会员每年付1200美元的年费，会员在2010年第一财季为立鼎世带来1760万美元的会费收入，立鼎世对富豪会员实行邀请准入的制度，宣布为5万个限定名额。第六章星级宾馆行业现状第一节行业介绍一、星级宾馆行业的描述及定义二、星级宾馆行业特点及主要问题其次节国家产业政策及

25、行业运行环境第三节星级宾馆产品所处产业生命周期一、星级宾馆产品发展周期展示二、星级宾馆产品所处生命周期位置第四节星级宾馆产品产业链现状及分析第五节星级宾馆行业市场竞争分析第七章星级宾馆重点企业与品牌分析第一节企业分析一、企业简介二、组织架构及销售系统三、产销量统计四、公司主要财务指标分析五、产品线构成以及各产品市场定位六、渠道策略七、近期发展规划其次节强势品牌调研一、品牌描述二、品牌定位三、品牌影响力四、品牌价值评估第八章星级宾馆行业上下游市场调研第一节星级宾馆原材料市场分析一、星级宾馆上游原材料构成二、星级宾馆上游原材料最新市场动态三、国内产销量四、原材料价格走势五、主要供应企业供应量六、产

26、业政策其次节消费市场一、星级宾馆产品消费市场构成势二、星级宾馆产品消费市场结构改变趋势三、星级宾馆产品下游市场相关政策四、主要消费群体消费量第三节潜在市场一、星级宾馆产品的现有潜在用户分析二、星级宾馆产品的潜在用户挖掘第四节产业链运行分析一、星级宾馆产品产业环境分析二、上下游关联度分析第五节星级宾馆产品产业发展前景预料一、技术二、消费者对于产品特性要求新改变或趋势三、整体市场前景预料第九章星级宾馆项目投资估算一、星级宾馆项目投资估算依据二、星级宾馆项目建设投资估算1.星级宾馆项目建筑工程费2.星级宾馆项目设备及工器具购置费3.星级宾馆项目安装工程费4.星级宾馆项目工程建设其他费用5.星级宾馆项

27、目基本预备费6.星级宾馆项目涨价预备费7.星级宾馆项目建设期利息三、星级宾馆项目流淌资金估算四、星级宾馆项目投资估算表1.星级宾馆项目投入总资金估算汇总表2.星级宾馆项目单项工程投资估算表3.星级宾馆项目分年投资安排表4.星级宾馆项目流淌资金估算表第十章星级宾馆项目组织机构与人力资源配置一、星级宾馆项目组织机构1.星级宾馆项目法人组建方案2.星级宾馆项目管理机构组织方案和体系图3.星级宾馆项目机构适应性分析二、星级宾馆项目人力资源配置1 . 生产作业班次2.劳动定员数量及技能素养要求3.职工工资福利4.劳动生产率水平分析5.员工来源及聘请方案6.员工培训安排第十一章星级宾馆项目融资方案一、星级

28、宾馆项目资本金筹措二、星级宾馆项目债务资金筹措三、星级宾馆项目融资方案分析第十二章星级宾馆项目财务评价一、星级宾馆项目财务评价基础数据与参数选取1.财务价格2.计算期与生产负荷3.财务基准收益率设定4.其他计算参数二、星级宾馆项目销售收入估算（编制销售收入估算表）三、星级宾馆项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）四、星级宾馆项目财务评价报表1.星级宾馆项目财务现金流量表2.星级宾馆项目损益和利润安排表3.星级宾馆项目资金来源与运用表4.星级宾馆项目借款偿还安排表五、星级宾馆项目财务评价指标L星级宾馆项目盈利实力分析（1）项目财务内部收益率（2）资本金收益率（3）投资各方收益率

29、（4）财务净现值（5）投资回收期（6）投资利润率2.星级宾馆项目偿债实力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）六、星级宾馆项目不确定性分析1.星级宾馆项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）2.星级宾馆项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）七、星级宾馆项目财务评价结论第十三章星级宾馆项目环境影响评价一、场址环境条件二、项目建设和生产对环境的影响1.星级宾馆项目建设对环境的影响2.星级宾馆项目生产过程产生的污染物对环境的影响三、环境爱护措施方案四、环境爱护投资五、环境影响评价第十四章星级宾馆项目劳动平安卫生与消防一、危害因素和危害程度1.有毒有害物品的危害2.危急性作业的危害二、平安措施方案1.采纳平安生产和无危害的工艺和设备2.对危害部位和危急作业的爱护措施3.危急场所的防护措施4.职业病防护和卫生保健措施三、消防设施1.火灾隐患分析2.防火等级3.消防设施第十五章主要结论及策略建议第一节主要结论及观点其次节策略建议一、产品策略二、渠道策略三、价格策略四、开发潜在市场的建议五、市场竞争策略建议主要图表：图表：各国星级宾馆生产的特点图表：当前国内星级宾馆市场主要产品结构图表：相关产品占市场的总体份额图表：星级宾馆企业实行各竞争策略所占比例图表：中国星级宾馆产量和销售额发展趋势图图表：中国星级宾馆行业市场规模及增速图表：中国星级宾馆行业市场规模及增速预料