华映科技：福建兆元光电有限公司拟作价出资所涉及的相关资产市场价值资产评估报告.docx

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1、【本资产评估报告书依据中国资产评估准则编制】福建兆元光电有限公司拟作价出资所涉及的相关资产市场价值资产评估报告联合中和评报字(2023)第1014号(共一册，第一册)联合中和土地房地产资产评估有限公司二。二三年二月二日声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及本资产评估报告签名资产评估师不承担责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评

2、估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。四、本资产评估机构及本资产评估报告签名资产评估师特别提示本资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，本资产评估报告使用人应当知晓评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、本资产评估机构及本资产评估报告签名资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、本资产评估报告签名资产评估师出具的资产评估报告中的分析、判断和结论受本资产评估报告中假设前

3、提、资产评估报告特别事项说明和使用限制，本资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。七、本次评估对象涉及的资产清单由委托人或者其他相关当事人申报。依法提供本次资产评估业务需要的资料并保证资料的真实性、完整性、合法性，是委托人和其他相关当事人的责任；委托人、其他相关当事人应当对其提供的资产评估明细表及其他重要资料的真实性、完整性、合法性进行确认，确认方式包括签字、盖章。八、本资产评估报告签名资产评估师在评估对象中没有现存的或者预期的利益；同时与委托人和相关当事人没有个人利益关系，对委托人和相关当事人不存在偏见。九、本资产评估报告签名资产评估师已对本次评

4、估对象及其所涉及资产的法律权属状况及与资产评估相关证明材料给予必要的关注。限于客观条件资产评估师对被评估资产的权属及与资产评估相关证明材料是根据专业判断采用一般性调查，未进行实质性核查和验证，并对已经发现的问题在本次资产评估报告中进行了如实披露。但资产评估师的关注、调查结论并不能减轻或替代委托人、其他相关当事人提供真实证明资料的责任。亦不能视为一种保证和认可。十、本次资产评估结论仅在本资产评估报告载明的评估结论使用有效期内使用。本资产评估报告使用人应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定资产评估报告使用期限。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估

5、报告。十一、本资产评估报告签名资产评估师及其所在资产评估机构具备本资产评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除报告中已披露的资产评估涉及的相关事项外，本资产评估过程中没有运用其他评估机构和专家的工作成果。十二、未征得本资产评估机构同意，本资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。十三、本资产评估报告是指财政部门为主管部门的资产评估机构出具的资产评估报告，并遵循财政部门制定、颁布的相关法规制度、评估准则。任何部门、单位、自然人不得以财政部门制定、颁布之外的有关评估法规来约束或规范本评估报告相关内容及评估机构执业规范。十四

6、、本次资产评估中，对被评估资产的部分参数、指标的取值受本项目资产评估专业人员的专业判断、经验水平的影响，不同资产评估专业人员可能有所差异，提请报告使用人注意。报告使用人应当知晓不同专业、不同教育背景的人得出的结论可能有所差异。福建兆元光电有限公司拟作价出资所涉及的相关资产市场价值资产评估报告目录资产评估报告摘要5资产评估报告9一、委托人、产权持有人及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人.10二、评估目的11三、评估对象和范围11四、价值类型和定义13五、评估基准日13六、评估依据14七、评估方法16八、评估程序实施过程和情况17九、评估假设26十、评估结论27H-一、特别事项说明27十

7、二、评估报告使用限制29十三、评估报告日31资产评估报告附件33以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。本摘要需与声明、资产评估报告配套使用，不得单独使用，资产评估师及其所在资产评估机构不承担因摘要使用不当所造成后果的责任。福建兆元光电有限公司拟作价出资所涉及的相关资产市场价值资产评估报告摘要联合中和评报字（2023）第1014号一、委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人：委托人：福建兆元光电有限公司被评估单位：福建兆元光电有限公司资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人：仅供委托人根据国家法律、法规规定为实现本次目的

8、相关经济行为而使用本报告，无其他评估报告使用人。二、评估目的：根据福建省电子信息集团关于同意福建兆元光电有限公司重组方案的批复（闽电集综20233号），需要对该经济行为所涉及的福建兆元光电有限公司所属的相关资产的市场价值进行资产评估，为福建兆元光电有限公司拟作价出资这一经济行为提供参考依据。三、评估对象和范围：本次评估对象为福建兆元光电有限公司申报的相关资产市场价值；具体范围包括福建兆元光电有限公司所属的房屋建（构）筑物及土地使用权、机器设备、电子设备。评估范围具体见资产评估明细表。四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。五、评估基准日：本次评估基准日为2022年12月31日。六、主要评估方

9、法：资产基础法七、评估结论：本资产评估机构本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的方法，采用了资产基础法对委托评估的资产进行了资产评估。福建兆元光电有限公司委托评估的其所属的相关资产于评估基准日的账面值为人民币383,126,360.83元，经资产评估后，在满足本报告所有评估假设和前提条件下，于评估基准日的评估值为494,108,406.OO元（大写人民币肆亿玖仟叁佰壹拾柒万玖仟玖佰陆拾伍元整），评估增值110,982,045.17元,增值率28.97%。评估结果汇总表（不含增值税）单位：人民币元序号项目账面值评估值增减值增值率（%）1固定资产一一房屋（构）建筑物206

10、,761,084.20248,549,876.0041,788,791.8020.212固定资产一机器设备135,247,292.13136,761,696.001,514,403.871.123固定资产一电子设备58,379.62169,309.00110,929.38190.014无形资产一一土地使用权41,059,604.88108,627,525.0067,567,920.12164.565合计383,126,360.83494,108,406.00110,982,045.1728.97评估结论详细情况见资产评估明细表。评估结果主要增减值情况及原因：1.房屋建（构）筑物评估增值41,7

11、88,791.80元，主要系由于建（构）筑物材料价格和人工定额有一定涨幅，以及房屋建筑物类资产会计折旧年限低于资产评估采用的经济使用年限，导致评估增值。2 .机器设备评估增值1,514,403.87元，电子设备评估增值110,929.38元，设备评估增值主要系由于设备财务折旧年限短于评估所用经济耐用年限、使用过程自然磨损、基准日重置价相比原始购入价值有所变动等原因对轧后共同造成。3 .土地使用权评估增值67,567,920.12元，系由于宗地取得时间较早，其所处区域土地使用权市场价格上涨，造成土地价格相对于帐面原始取得成本上涨较多,并且评估对象为地上己建成建筑并投入使用的宗地，土地作为房地合一

12、的成本投入要素，评估值系在取地价款上考虑合理的取地相关税费、管理费用、销售费用、利息、利润，导致评估增值。应委托人要求，本次资产评估结果同时列示评估值（价税合一金额），即被评估单位若以上述除税后的评估值进行销售或视同销售行为时所含有卖方预缴增值税的评估值（价税合一金额），经计算评估值（价税合一金额）为529,768,306.00元，该金额仅供参考，最终金额按税务部门确定为准，详见下表：单位：人民币元序号项目评估值（不含税）适用增值税税率增值税评估值（价税合一金额）1固定资产一一房屋（构）建筑物248,549,876.005%12,427,494.00260,977,370.002固定资产一一机

13、器设备136,761,696.0013%17,779,020.00154,540,716.003固定资产电子设备169,309.0013%22,010.00191,319.004无形资产一一土地使用权108,627,525.005%5,431,376.00114,058,901.005合计494,108,406.0035,659,900.OO529,768,306.00备注：根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税（2016）36号），评估对象不动产属于房地产老项目（即为在2016年4月30日前开工的房地产项目），一般纳税人应税行为可以选择适用简易计税方法计税，适用税

14、率5%,上表中不动产销售预缴增值税是以简易计税方法的5%计税，该金额仅供参考，最终金额按税务部门确定为准。八、评估结论使用有效期：本资产评估报告使用有效期为一年，即自2022年12月31日至2023年12月30日止。九、特别事项说明1 .本资产评估机构在评估过程中，接受了部分由委托人暨被评估单位提供的资产评估师认为是评估过程中不可缺少的资料，这些资料的真实性、正确性及来源合法性由资料提供方负责，资产评估师均假定这些资料是真实、正确及来源合法，本次资产评估的结果在一定程度上依赖于这些资料的真实性、正确性及来源合法性。2 .对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在委托人及相关当

15、事人未作特殊说明而资产评估专业人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本资产评估机构及签名资产评估师不承担相关责任。3 .本资产评估机构未对委托人和被评估单位提供的有关经济行为批文、权证的产权权属等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。4 .除非特别说明，本资产评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完整合法的权利为基础，未考虑由于被评估单位可能尚未支付某些费用所形成的相关债务，资产评估专业人员亦未发现存在有关债项。5 .本次委托评估的相关资产的项目、数量、工程量是以被评估单位申报确认的数据为依据，本资产评估机构在此基础上开展资产评估，提请报告使用人注意。6 .纳

16、入本次评估范围的福建兆元光电有限公司所属的部分房屋（构）建筑物未办理不动产权属登记，本次资产评估根据委托人暨被评估单位提供的委托人暨被评估单联合中和土地房地产资产评估有限公司第7页共127页位承诺函及资产评估申报表，设定其产权持有人均为福建兆元光电有限公司，本次资产评估未考虑未来办理不动产权属登记可能支付的税金及费用对本次评估值的影响，亦不会为此负责。提请报告使用人注意。7 .本次资产评估过程中，资产评估专业人员未考虑可能存在的截至评估基准日被评估单位尚未付清的工程欠款对本次估值的影响，提请报告使用人注意。8 .本次资产评估由于客观条件限制，资产评估专业人员未对房屋（构）建筑物结构安全性进行测

17、试，假定委托评估的资产各项技术建造指标均符合国家有关规定并能在本次资产评估剩余经济耐用年限内正常使用。9 .本次资产评估由于客观条件限制，现场无法对评估对象的隐蔽工程进行核查，假设被评估资产的各项经济、技术、物理指标能符合设计标准和国家行业有关规定的要求，且在剩余评估耐用年限内能正常使用。10 .本次资产评估由于客观条件限制，资产评估专业人员未对设备进行开机测试，资产评估专业人员假定委托评估设备的物理、经济、技术指标及运行数据等均符合原设计要求和国家有关行业标准，并能在本次资产评估剩余经济耐用年限内正常使用。IL本次资产评估中现场查看中资产评估专业人员由于客观条件的限制，无法对本次委托评估机器

18、设备进行实质性核查验证，对机器设备的运行、使用及修理或事故情况，主要是基于向相关当事人的询问和了解的基础上进行的。12 .我们注意到本次委托评估的部分机器设备为融资租赁设备，根据委托人说明作价出资前会对这部分设备解除租赁，本次资产评估对涉及融资租赁的这部分设备正常评估，未考虑融资租赁因素对评估结果的影响。我们的责任是接受委托对资产的价值发表意见，相关设备是否符合出资的规定，后续融资租赁事项可否解除以及如何安排不是我们的工作和关注点，亦不会为此负责。提请报告使用人注意。13 .期后事项（1）评估基准日后至出具评估报告日，委托人的一切经营活动均在正常范围之内；未发现需披露而未披露的重大事项。（2）

19、报告提交日以后发生期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。（3）在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按如下原则处理：资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；联合中和土地房地产资产评估有限公司第8页共127页资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值；由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。至本资产评估报告书提出之日，除上述事项外，本资产评估机构和签名资产评估师在本项目的资产评估过程中没有发现，且委托人和相关当事方也没有提供有关可能影响资产

20、评估结论并需要明确揭示的特别事项情况。上述事项，提请有关报告使用人在使用报告时予以关注。以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告书正文，并考虑评估假设和前提，特别事项说明对评估值可能产生的影响福建兆元光电有限公司拟作价出资所涉及的相关资产市场价值资产评估报告联合中和评报字（2023）第1014号福建兆元光电有限公司：联合中和土地房地产资产评估有限公司（以下简称“本资产评估机构”）接受贵单位的委托，根据中华人民共和国有关资产评估的行政法规和相关资产评估准则的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贵单位委托评估的

21、福建兆元光电有限公司所属的相关资产进行了资产评估，本资产评估机构及资产评估专业人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查，对委托评估的资产在2022年12月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人（一）委托人暨被评估单位：福建兆元光电有限公司统一社会信用代码：913500005653986424类型：有限责任公司（台港澳与境内合资）住所：福州市闽侯县南屿镇生物医药和机电产业园区（现住所：闽侯县南屿镇新联村6号）法定代表人：陈震东注册资本：143700万元人民币成立日期：20

22、11年03月07日营业期限：2011年03月07日至2060年12月16日经营范围：发光效率1401mW以上高亮度发光二极管、发光效率140ImH以上发光二极管外延片（蓝光）、发光效率1401mW以上且功率200哂以上白色发光管制造；发光效率1401mW以下（含）高亮度发光二极管、发光效率1401mW以下（含）发光二极管外延片（蓝光）、发光效率1401mW以下（含）且功率20OmW以下（含）白色发光管及其他波段二极管、外延片、白色发光管、LED芯片的研发、制造、封装及应用产品联合中和土地房地产资产评估有限公司第IO页共127页的研发、生产；LED衬底、LED外延片、LED芯片、LH）封装、LE

23、D模组、LH）产品和设备的生产制造、批发零售及委托代理加工；进出口贸易；石磨盘制造经营销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（二）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人：仅供委托人根据国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行为而使用本报告，无其他评估报告使用人。二、评估目的根据福建省电子信息集团关于同意福建兆元光电有限公司重组方案的批复（闽电集综20233号），需要对该经济行为所涉及的福建兆元光电有限公司所属的相关资产的市场价值进行资产评估，为福建兆元光电有限公司拟作价出资这一经济行为提供参考依据。三、评估对象和范围本次评估对象为福建兆元光电有限公司申报的相关资

24、产市场价值；具体范围包括福建兆元光电有限公司所属的房屋建（构）筑物、土地使用权、机器设备、电子设备。评估范围具体详见资产评估明细表。（一）房屋建（构）筑物类资产评估范围内的房屋建筑物类资产包括房屋建筑物和构筑物，位于福建省福州市闽侯县南屿镇尧沙村涪江236号，地属闽侯县南屿镇生物医药与机电产业园区内。房屋建筑物类主要于2014年-2020年竣工并投入使用。纳入本次资产评估范围的房屋建筑物明细表共11项，包括车间一（ChiP栋）、车间二（MO栋）、办公楼、宿舍楼、变电站、废水站、气体站、车间连廊、废料仓库、羽毛球馆。除厂区附属工程系统、无尘室系统工程系统外，其余9栋房屋建筑物已办理不动产权证书（

25、闽（2016）闽侯县不动产权第OOlO526号）。主要建筑物如下：车间一（ChiP栋）、车间二（Mo栋）：建筑面积分别为22,854.49m22,732.60m2,建筑占地分别为11,290.73m11,294.35m钢筋混凝土框架结构，均共2层。车间一、二是集生产及动力辅助功能为一体的两层多功能建筑，耐火等级为二级，火灾危险类别为丙类，建筑平面为矩形，东西长145.3m、南北进深78.1m,建筑高度16m。生产区人员由东面进出，动力辅助区有各自独立出入口，各种流线互不干扰，功能分区明确。生产线部分设有自动喷淋系统，一个防火分区。安装载重It货梯。办公楼：建筑面积7,660.31ma,建筑占地

26、1,933.80m2,钢筋混凝土框架结构，共4层，耐火等级为二级，房屋抗震设防烈度为7度，建筑平面为矩形，长78.1m、进深25m,建筑高度19mo建筑功能为一层为门厅、展示中心会议室、行政办公室及设备用房，二至四层为办公室、会议室。室内精装修，地面铺设大理石、瓷砖、防滑砖，墙面乳胶漆，外墙面瓷砖，天棚为乳胶漆、硅酸钙板吊顶、木格栅吊顶，安装铝合金窗户、复合板木门、玻璃门、钢制防火门，安装多部客梯。宿舍楼：建筑面积6,174.22m2,建筑占地1,205.44m2,钢筋混凝土框架结构，共5层，耐火等级为二级，房屋抗震设防烈度为7度，建筑平面为矩形，建筑高度20.5m,内廊式布局，南北两侧均为单

27、间宿舍，室内布局为一室一卫一阳台。外墙面贴面砖，内墙面刷白，地面铺设瓷砖，安装铝合金窗户、复合板木门、钢制防火门。变电站：建筑面积962.97m2,建筑占地522.07m2,钢筋混凝土框架结构，共2层，建筑高度15.1m,外墙面前，内墙刷白，地面水泥砂浆地坪，安装铝合金窗户、钢制防火门、排气扇。废水站：建筑面积1,450.0511T,主体结构为钢结构，共1层，建筑高度5.65m,非封闭式建筑，工字钢柱、梁，天棚为彩钢板上浇筑混凝土面层，Im以下墙体为砖墙、外墙面贴面砖、内墙面刷白，Im以上墙体部分为压型彩钢板，地面为水泥砂浆地坪。气体站：建筑面积297.89Of,主体结构为钢结构，共1层，建筑

28、高度5.65m,非封闭式建筑，工字钢柱、梁，天棚为彩钢板上浇筑混凝土面层，Im以下墙体为砖墙、外墙面贴面砖、内墙面刷白，Im以上墙体部分为压型彩钢板，地面为水泥砂浆地坪。车间连廊：系车间一（ChiP栋）、车间二（Mo栋）之间的南北向的两条连廊，建筑面积679.2411钢筋混凝土框架结构，共1层（空中）,单条连廊长35.9m,宽9.2m,外墙面砖、刷白，内墙及天棚刷白，地面铺设面砖、环氧地坪漆，安装铝合金门窗。废料车间：建筑面积580.1411f,主体结构为钢结构，共1层，建筑高度5m,工字钢柱、梁，天棚为彩钢板上浇筑混凝土面层，墙体为砖墙，外墙面贴面砖，内墙面刷白，地面为水泥砂浆地坪，安装铝合

29、金窗、钢制防火门、排气扇。厂区附属工程系统：主要包括室外水池、地下油槽、车间连廊、门卫、变电站、废水处理站、气体站、废料仓库、气体站等。厂区内房屋建筑物水、电、消防等齐全，均为完好房，基础有承载能力、无明显沉降，结构稳定；承重构件无损坏，牢固；屋面基本无渗漏，排水较畅通；楼地面略有磨损和稀缝；门窗基本无变形；内外墙基本完好。（二）土地使用权资产纳入本次评估范围的土地使用权共1项一一兆元光电宗地，已办理不动产权证书，证号为闽（2016）闽侯县不动产权第OOlO526号。评估对象土地使用权人为福建兆元光电有限公司，宗地位于福建省福州市闽侯县南屿镇尧沙村涪江236号福建兆元光电有限公司的LED产业基

30、地项目用地内，地类用途为工业用地，土地使用权性质为出让，土地终止日期为2065年5月27日，总用地面积168,666.67m2,土地开发程度为五通一平。（三）设备类资产机器设备主要从事高亮度发光二极管、LED外延片、LED芯片的制造、封装及应用产品的研发、生产等，主要包括自动显影机、电子束蒸发镀膜机、干法刻蚀机（ICP）、步进式光刻机、光学薄膜镀膜机、等离子体增强化学气相沉积设备、匀胶机、自动干法刻蚀机、金属溅射镀膜机、快速退火炉、酸洗机、SPR去胶清洗机、电子束蒸发机、自动曝光机、旋转冲洗甩干机、等离子去胶机、全自动CoW点测一体机等及配套设备，设备购置并启用于2017年至2021年10月期

31、间，具体详见固定资产-机器设备评估明细表。现场查看之日，机器设备均放在被评估单位厂区内，设备未发现异常，设备维护与保养正常。电子设备主要为办公设备及辅助设备，包括电脑、洗衣服及工作平台等，电子设备购置并启用于2015年至2022年10月期间，具体详见固定资产-电子设备评估明细表。现场查看之日，电子设备均放在被评估单位厂区内，设备未见异常，设备维护与保养正常。四、价值类型和定义1 .本次资产评估所选取的价值类型为：市场价值类型。2 .价值定义表述：所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日的公开市场进行正常公平交易的价值估计数额。就资产评估而言，

32、公开市场是指一个或众多的自愿买方和自愿卖方，且地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方自愿、理智、各自精明地进行交易。事实上现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度，资产评估中的市场价值是在假定这种完善的市场存在、被评估资产在这样一个市场中交易而评定估算的价值。3 .价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象状况，确定本次评估所选取的价值类型为市场价值（不含增值税）。五、评估基准日本次评估基准日为2022年12月31日。确定评估基准日的相关事项说明：1 .本项目评估基准日确定的理由：经委托人书面确认，确定本项目资产评估基准日为2022年12月3

33、1So2 .本次资产评估的一切取价标准和利率、税率均为评估基准日有效的价格标准和利率、税率。六、评估依据（一）经济行为依据1.福建省电子信息集团关于同意福建兆元光电有限公司重组方案的批复（闽电集综20233号）；3 .资产评估委托合同。（二）主要法律法规依据1.中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日，中华人民共和国主席令第46号）；2 .中华人民共和国公司法（2018年10月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过修订）；3 .中华人民共和国企业国有资产法（2008年10月28日，第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）;4 .中华人民共和国民法典（2020年5

34、月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，中华人民共和国主席令第四十五号公布，自2021年1月I日起施行）；5 .国有资产评估管理办法（2020年11月29日，国务院关于修改和废止部分行政法规的决定修订）；6 .国有资产评估管理若干问题的规定（2001年12月31日，财政部令第14号）；7 .关于深化增值税改革有关政策的公告（2019年3月20日，财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）；8 .资产评估行业财政监督管理办法（2019年01月02日，中华人民共和国财政部令第97号）；9 .企业国有产权交易监督管理办法（2016年6月24日，国资委、财政部第32号令）；10 .企业国有

35、资产监督管理暂行条例（国务院2003第378号令，2003年5月13日国务院第8次常务会议通过）；11 .资产评估基本准则（2017年9月8日，财政部财资（2017）43号）；12 .关于企业国有资产交易流转有关事项的通知（国资发产权规【2022】39号）；13 .其他相关法律、法规和规章制度等。（三）评估准则及指导意见1 .资产评估职业道德准则（中评协（2017）30号）；2 .资产评估执业准则一一资产评估程序（中评协（2018）36号）；3 .资产评估执业准则一一资产评估报告（中评协（2018）35号）；4 .资产评估执业准则一一资产评估方法（中评协（2019）35号）；5 .资产评估执业

36、准则一一资产评估委托合同（中评协（2017）33号）；6 .资产评估执业准则一一资产评估档案（中评协（2018）37号）；7 .资产评估执业准则一一不动产（中评协（2017）38号）；8 .资产评估执业准则机器设备（2017年9月8日，中评协（2017）39号）；9 .企业国有资产评估报告指南（中评协12017）42号）；10 .资产评估价值类型指导意见（中评协（2017）47号）；11 .资产评估对象法律权属指导意见（中评协（2017）48号）；12 .资产评估机构业务质量控制指南（中评协（2017）46号）。（四）权属依据1 .委托人暨被评估单位营业执照复印件；2 .不动产权证、合同复印件

37、、付款单据、发票复印件；3 .其它相关评估资料。（五）取价依据1 .资产评估常用方法与参数手册（机械工业出版社）；2 .机电产品报价手册（机械工业信息研究院编）；3 .全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）；4 .闽侯县人民政府关于印发闽侯县2019年城镇基准地价更新成果的通知（侯政文（2021）57号）；5 .福建省耕地占用税实施办法（闽政（2008）17号）；6 .福建省城市基础配套费征收标准（闽政200253号）；7 .当地在评估基准日材料信息价；国家有关部门发布的统计资料、技术标准、规范文件等方面的资料；8 .各政府部门、专业网站、书刊收集的相关信息资料；9 .资产评估

38、专业人员现场调查、搜集的与被评估资产购建及交易有关的税费资料及资产价格资料；10 .其他有关市场价格资料。七、评估方法（一）资产评估基本方法有市场法、收益法和资产基础法。1、市场法市场法指将评估对象与公开市场上同被评估对象相似的或可比的参照物的价格进行比较以确定评估对象价值的评估思路。其使用的基本前提有：（1）存在一个活跃的公开市场，且市场数据比较充分；（2）公开市场上有合理比较基础的可比的交易案例；（3）能够收集可比的交易案例的相关资料。2、收益法收益法是指通过预测评估对象的获利能力，对未来资产带来的净利润或净现金流按一定的折现率折为现值的评估思路。应用收益法必须具备的基本前提有：（1）评估

39、对象的预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2）获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；（3）评估对象预期获利年限可以预测。3、资产基础法资产基础法是指在评估被评估单位各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。采用资产基础法的前提条件有：（1）应当具备可利用的历史资料。（2）形成资产价值的耗费是必需的。（3）成本法要求被评估资产处于或被假定处于继续使用状态。（二）评估方法的选用根据本次特定经济行为所确定的评估目的及所采用的价值类型，评估对象及获利能力状况，评估时的市场条件，数据资料收集情况及主要技术经济指标参数的取值依据，经适用性判断确定本次资产评估适宜采用的方法。委托评估的

40、资产由于市场上同类可比资产的交易案例难以获取，采用市场法评估的条件不具备，因此不宜采用市场法评估；委托评估的资产部分无法从企业经营收益中剥离测算其收益，因此不宜采用收益法评估；经适用性分析，本次资产评估采用资产基础法。根据资产评估执业准则一资产评估方法第二十三条规定：当存在下列情形时，资产评估专业人员可以采用一种评估方法：（二）由于评估对象仅满足一种评估方法的适用条件而采用一种评估方法。故本次资产评估采用资产基础法一种评估方法。各项资产具体评估方法如下：1、房屋建（构）筑物资产评估对象建筑物由于市场上同类可比资产的交易案例难以获取，采用市场法评估的条件不具备，因此不宜采用市场法评估；评估对象资

41、产无法从企业经营收益中剥离测算其收益，因此不宜采用收益法评估；评估对象资产的重置成本资料及参数指标较容易获取，故本次资产评估采用成本法。根据资产评估执业准则一资产评估方法第二十三条规定：当存在下列情形时，资产评估专业人员可以采用一种评估方法：（二）由于评估对象仅满足一种评估方法的适用条件而采用一种评估方法。故本次资产评估采用成本法一种评估方法。所谓成本法是求取评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此测算评估对象的客观合理价格或价值的一种评估方法。其计算公式为：评估值（不含税价）=重置成本（不含税价）X综合成新率重置成本（不含税价）=重置成本/（1+销售不动产的增值税税率）其中：

42、重置成本=建设成本+管理费用+销售费用+资金成本+开发利润+销售税费一可抵扣增值税进项税额建设成本=建筑安装工程费+前期及其他工程费+基础设施及附属设施配套费（1）建筑安装工程费用包括建造房屋所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。其中：土建工程包括基础工程、一般土建工程、装饰工程等，安装工程包括给排水工程、照明工程、采暖工程、消防工程等。对于大型、价值高、重要且可以取得工程预/算书的建筑物，采用预/决算调整法确定其建安综合造价，即以待估建筑物预/决算中的工程量为基础，根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和安装工程费用等，得到建筑安装工程费用。对于价值量小、

43、结构简单或无法取得工程预/算书的建筑物采用单方造价法确定其建筑安装工程费用。（2）前期及其他工程费前期及其他工程费用包括前期工作咨询费、环境影响评价费、勘察设计费、招标代理费、工程监理费、工程造价咨询服务费、工程监理费和配套规费等。根据评估对象工程规模及复杂程度，本次资产评估前期及其他工程费以建筑安装工程费为基数计取。（3）基础设施及附属设施配套费基础设施配套通常包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施；评估对象场外基础设施建设费为城市市政公用设施配套费；场内的基础设施建设费主要为人防、消防、给水、供电、雨污排水、邮电等；附属设施配套

44、费主要包括厂区围墙、绿化、大门、车棚、消防池、其他配套用房等。（4）管理费用建设单位管理费用是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质的开支。包括：工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等，参考关于印发基本建设项目建设成本管理规定的通知（财建2016504号），结合工程的实际情况，按建设成本的一定比例计取。（5）销售费用销售费用是指预售或者销售开发完成后的房地产的必要支出，主要包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处建设费、销售人员费用或销售代理费，结合工程的实际情况，按重置成本的一定比例计取。（6）资金成本资金成本按照项目的合理建设工期，参照评估基准日全国银行间

45、同业拆借中心公布贷款市场报价利率LPR的贷款利率R,以建设成本、管理费用及销售费用之和均匀投入计取。合理建设工期为N年。资金成本计算公式如下：资金成本=（建设成本+管理费用+销售费用）（1+R）N/2-l（7）开发利润利润率采用投资利润率，开发利润为（建设成本+管理费用+销售费用）X投资利润率；本次评估参考企业绩效评价标准值2022同类企业平均利润率水平来确定投资利润率。（8）销售税费销售税费是预收或销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费，主要指销售不动产的销项税额，故销售税费是以除税后的重置成本乘以增值税税费率进行计算。现行新建的不动产销售，一般纳税人的企业对应的增值税税率为9乐小规模纳税

46、人的企业或个人对应的增值税税率为5%0（9）可抵扣增值税进项税额根据财政部税务总局海关总署公告2019年第39号的有关规定，对于符合增值税抵扣条件的，包括建筑安装工程费的增值税进项税额（税率9%）和前期及其他费用中增值税进项税额（税率6%）,在重置成本中扣除。（10）成新率确定建筑物成新率时应全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理测算各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。经分析，评估对象建筑物均能满足正常的生产需要，未发现明显的功能性及经济性贬值因素，故本次评估仅计算实体性贬值。评估专业人员通过现场了解及现场查看，对所评房屋建筑物参照不同工程结构进行分析比较,结合现

47、场观察,对建筑物的地基基础、承重柱梁、墙体、楼面、屋盖、防水及地面面层、门窗、粉刷、水电配套设施等进行查看记录，同时考虑所评建筑的内在质量外观形态、购造年限及平时维护保养和使用状况因素,参照建筑物寿命使用年限分别采用年限法和现场打分法确定成新率，然后采用简单算术平均法确定综合成新率。本次评估对于房屋建筑物采用综合成新率法测算其成新率，对于单位价值小的采用年限法或现场打分法测算其成新率。年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）1OO%现场打分法成新率=结构部分合计得分X结构部分修正系数十装修部分合计得分义装修部分修正系数+设备部分合计得分X设备部分修正系数2、土地使用权土地使用权的评估方法的选择应根据当地地产市场发育情况并结合评估对象宗地的具体特点及评估目的等,选择适当的评估方法。由于评估对象地上已建成建筑并投入使用，不具有投资开发或再开发潜力，理论上不适用剩余法，故本次评估不选用剩余法；由于评估对象属于工.业用地，