燕塘乳业：广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业所涉及的天河区燕富路21号房地产市场价值资产评估报告及说明.docx

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1、本资产评估报告依据中国资产评估准则编制广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业所涉及的天河区燕富路21号房地产市场价值资产评估报告璃信资估报字2023第YGZ053号评估基准日：2022年11月I日资产评估报告日：2023年I月30日PBrtaxm深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司SHENZHENPENGXINAPPRAISALLIMITED中国广东省深圳市福田区福中路29号(彩田路口)福景大厦中座十四楼FIoOr14.MiddlCBlock,FjingBuilding,29FUZhOngRoad,FUtianDistricLShcnzhcn,China电i舌(TeI):+86755-8240

2、6288(Fax):86755-82420222直线(Dir):+86755-82403555邮政编码(POSlCOdC):518026Email:px中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：1747020050202300174合同编号：PXAL-B/S2022-YGZ2093报告类型：法定评估业务资产评估报告报告文号：解信资估报字2023第YGZO53号广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业所涉及的天报告名称：河区燕富路21号房地产市场价值资产评估报告评估结论：6.203.600.00元评估机构名称：深圳市略信资产评估土地房地产估价有限公司孙健（资产评估师）会员编号：MOOO241釜

3、名人员：刘敏杰（资产评估师）会员编号：47140026（可扫描二维码查询备案业务信息）说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案,不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律玄任的依据.生成日期：2023年（H月31日目录声明尸匚IdF彳古才艮“2一、委托人、产权持有单位及其他资产评估报告使用人4二、评估目的5三、评估对象和评估范国5四、价值类型6五、评估基准日6六、评估依据7七、评估方法9八、评估程序实施过程和情况10九、评估假设12十、评估结论14十一、特别事项说明15十二、资产评估报告使用限制说明15十三、资产评估报告日1

4、6资产评估报告附件18声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则及职业道德准则编制。二、本资产评估报告使用人限于且仅限于委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的本资产评估报告使用人，即本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的本资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人均不得成为本费产评估报告的使用人。三、本资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；本资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估

5、报告的.本公司及其签字资产评估师不承担责任。四、本资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、本资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、特别事项说明和资产评估报告使用限制说明。六、本公司及本资产评估报告的签字资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的本资产评估报告依法承担责任。七、评估对象及其对应的评估范围所涉及的资产评估明细表中的申报评估信息、产权资料及其他重要资料等由委托人或相关当事人申报或提供并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；相关当事

6、人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性和衣效性负责。八、本资产评估报告的签字资产评估师（包括协助其工作的资产评估专业人员）已经对本资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查；对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了抽查查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。九、本公司及本资产评估报告的签字资产评估师与本资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。十、未经本公司书面同意，本资产评估报告的内容不

7、得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定和资产评估委托合同另有约定的除外。FWXU1广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业所涉及的天河区燕富路21号房地产市场价值资产评估报告摘要鹏信资估报字2022第YGZO53号谨提请本费产评估报告摘要之使用者和阅读者注意：本资产评估报告摘要之内容痛自资产评估报告正文.欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论.应当详细阅读资产评估报告全文。深圳市明信资产评估土地房地产估价有限公司接受广东燕塘乳业股份有限公司的委托，就广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业之经济行为所涉及的天河区燕富路21号房地产在评估基准日的市场价值进行了评估，现将评估报告正文的相关

8、内容摘要如下：一、委托人和产权持有单位：广东燕塘乳业股份有限公司二、评估目的：广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业，委托本公司对该经济行为涉及的天河区燕富路21号房地产的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。上述经济行为经广东燕塘乳业股份有限公司出具的关于燕富路18、21号资产评估事宜同意Q三、评估对象和评估范围：评估对象为天河区燕富路21号房地产的市场价值；与评估对象相对应的评估范围为广东燕塘乳业股份有限公司申报评估的位于天河区燕富路21号房地产，账面原值1,892,863.00元，账面净值987.311.22元，建筑面积为947.12平方米，具体见附件房地产评估明细表。四、评估基准日

9、：2022年11月1日。五、价值类型：市场价值。六、评估方法：收益法和成本法。七、评估结论：经实施清查核实、实地查勘、市场调查、评定估算等评估程序，在本报告所述之评估目的、评估假设与限制条件下，采用收益法评估的天河区燕富路21号房地产于评估基准日2022年11月1日的市场价值为：人民币6,203,600.00元（大写：人民币陆佰赋拾万叁仟陆佰元整），较账面值987,311.22元增值5,216,288.78元，增值率528.33%。具体详见房地产评估明细表。八、特别事项说明：1 .评估结论价值为含增值税，包括分摊的土地使用权价值。2 .评估结果未考虑委估资产已设定的抵押、欠负的债项、税费等因素

10、对价值的限制性影响。FMSMM3 .本次评估未考虑房地产交易环节需要缴纳的税费对评估结果的影响。评估结论使用有效期：通常情况下，评估结论的使用有效期自评估基准日2022年11月1日至2023年10月31日止。资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的评估假设和特别事项说明以及资产评估报告使用限制说明。广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业所涉及的天河区燕富路21号房地产市场价值资产评估报告正文潞信资估报字2022第YGZO53号广东燕塘乳业股份有限公司：深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司（“本公司”，“我们”）接受贵公司的委托，根据有关法律法规和中国资产评估准则，坚持独立、客观和公正

11、的原则，采用收益法和成本法，实施必要的评估程序，对广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业之行为所涉及的天河区燕富路21号房地产于评估基准日2022年11月1日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、产权持有单位及其他资产评估报告使用人（一）委托人概况名称：广东燕塘乳业股份有限公司（以下简称：燕塘乳业、贵公司）统一社会信用代码：91440000617435581X类型：其他股份有限公司（上市）住所：广州市黄埔区香荔路188号法定代表人：李志平注册资本：15735万人民币成立日期：2002年12月30日营业期限：2OO2123O至无固定期限经营范围：生产、销售乳制品：液体乳（巴氏杀

12、菌乳、调制乳、灭菌乳、发酵乳）,饮料（蛋白饮料类）：生鲜乳收购；食品科学技术研究服务；收购农产品用作奶牛饲料、饲料原料；生产和销售生鲜乳（限于自养奶牛生奶）；自有物业出租；自有停车场经营；牧场富余牧草的销售；奶粉销售（非婴幼儿奶粉）;货物进出口（专营专控商品除外）；机械设备租赁；会议及展览服务；糕点、糖果及糖批发；批发、零售：预包装食品；以下由分支机构经营：奶牛、种牛养殖及销售；与奶牛养殖有关的草类种植及销售；与奶牛养殖有关的有机肥生产及销售；商品贸易批发及零售（许可审批类商品除外）；非酒精饮料及茶叶零售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。（二）委托人与产权持有单位的关

13、系委托人与产权持有单位均为广东燕塘乳业股份有限公司。（三）其他资产评估报告使用人根据贵公司与本公司订立的资产评估委托合同，除贵公司和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人外，没有其他资产评估报告使用人。二、评估目的燕塘乳业拟出售物业，委托本公司对该经济行为涉及的天河区燕富路21号房地产的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。上述经济行为经广东燕塘乳业股份有限公司出具的关于燕富路18、21号资产评估事宜同意。三、评估对象和评估范围（一）评估对象和评估范围根据本次评估目的，评估对象为天河区燕富路21号房地产的市场价值；与评估对象相对应的评估范围为广东燕塘乳业股份有限公司申报评估的位于天河区

14、燕富路21号房地产，账面原值1,892,863.00元，账面净值987,311.22元，建筑面积947.12平方米。具体如下：序号地处用叁评估设定用途境工日M屏息所K*得方式士地使用权突叁运费工施使用年假关用地面程（0*）站构.总所在，层It就面积（谭）京地情况I大河区叁方S21#仓需办公.仓唐均1990年国我出让使用隼单50年，从2010年3月IO日301.4094712般状较规M.城度较小本次评估对象及纳入评估范围的资产与经济行为涉及的评估对象和资产范图一致。（二）权益状况根据产权持有单位提供的不动产权证书（粤（2017）广州市不动产权第02214233号）显示：房地产权属人为广东燕塘乳业

15、股份有限公司，建筑面积947.12m,房屋为单独所有，土地权属性质为国有，土地取得方式为出让，根据产权持有单位介绍，本次评估范围内的房地产均未设定抵押权。（三）区位状况评估对象位于广州市天河区燕富路；东面为燕岭路、南临燕塘路、西临银燕路。周边有新燕花园、燕岭大厦、燕侨大厦、燕塘广场、赛设大厦、苏荷艺术园区等物业；附近有新燕幼儿园、中国农业银行、工商银行、广东六一儿童医院、武警医院、大参林药店、燕塘农贸市场、汉庭酒店等生活配套，公共配套设施较完善，周边人流量较大，商业和办公氛围较好；该区域有较多工业类物业改造为创意园等办公物业，目前出租情况良好；临近燕塘地铁站和武警医院公交站，有28、30、39

16、、BlkB12等多路公交车途经，交通较便利。位置示意图PMgXid（四）实物状况评估对象外墙为水刷石.首层、二层为仓库，三层为办公室，四层为电梯房;首层、二层地面刷环氧地坪漆，内墙和天花刷乳胶漆，安装卷闸门、铝合金窗及铁窗，层高约3.5米；办公室地面为铺地砖，内墙刷乳胶漆，天花为刷乳胶漆和石膏板吊顶，安装铝合金窗.层高约3.5米；整栋大楼目前为出租，配备一部升降梯和公共楼梯，水电、消防、监控设施齐全，配套设施较完善，物业管理较好,房屋内部保养维护情况一般。纳入评估范围的评估对象的法律权属资料及其他评估资料均由燕塘乳业提供，资料提供方对其所提供的评估对象法律权属资料及其他评估资料的真实性、合法性

17、和完整性承担责任。四、价值类型（一）本次评估的价值类型及其定义本次的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下.评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。（二）价值类型的选择说明本次评估目的所对应的经济行为是委托人拟出售物业，该交易的市场条件与市场价值所界定的条件基本类似，结合考虑评估对象自身条件等因素，故本次评估选择的价值类型为在持续使用前提下的市场价值。五、评估基准日本次评估基准日是2022年11月1日。上述评估基准日与贵公司和本公司共同订立的资产评估委托合同中约定的评估基准日一致。六、评估依据本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为

18、依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：（一）经济行为依据广东燕塘乳业股份有限公司出具的关于燕富路18、21号资产评估事宜。（二）法律法规依据1 .中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，中华人民共和国主席令第四十六号公布，自2016年12月1日起施行）2 .中华人民共和国公司法（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正）。3 .中华人民共和国民法典（2020年5月28日十三届全国人大三次会议表决通过，自2021年1月I日起施行）。4 .中

19、华人民共和国证券法（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）5 .中华人民共和国城乡规划法（2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修正）。6中华人民共和国城市房地产管理法（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议关于修改（中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法的决定第三次修正）O7 .中华人民共和国土地管理法（2019年8月26日笫十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议关于修改中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法的决定第三次修正）。8 .国有资产评估管理办法（

20、国务院令笫91号,2020年11月29日国务院令第732号修订）。9 .中华人民共和国企业国有资产法（中华人民共和国主席令第五号，2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）。10 .企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国资委第12号令）。11 .企业国有资产监督管理暂行条例（国务院令第378号，国务院令第588号修改，国务院令第709号2019年3月2日修订）。12 .关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274号）。13 .关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知（国资产权PM9Xi12009J941号）14 .中华人民共和国增

21、值税暂行条例（2017年11月19日，中华人民共和国国务院令第691号公布）。15 .中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（2008年12月18日以财政部、国家税务总局令第50号公布；2011年10月28日财政部、国家税务总局令第65号修订和公布）。16 .财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知（财税201832号）。17 .关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）o（三）评估准则依据1 .资产评估基本准则（财资（2017）43号）。2 .资产评估职业道徒准则（中评协（2017）30号）。3 .资产评估执业准则资产评估程序（中评协（2018）36号）。

22、4 .资产评估执业准则资产评估报告（中评协（2018）35号）o5 .资产评估执业准则资产评估方法（中评协（2019）35号）6 .资产评估执业准则资产评估委托合同（中评协（2017）33号）。Z资产评估执业准则资产评估档案（中评协（2018）37号）。8 .资产评估执业准则不动产（中评协（2017）38号）o9 .资产评估机构业务质量控制指南（中评冰（2017）46号）o10 .资产评估价值类型指导意见（中评协（2017）47号）。IL资产评估对象法律权属指导意见（中评协（2017）48号）。12 .企业国有资产评估报告指南（中评协（2017）42号）o（四）费产权属依据1.委托人和产权持有

23、单位营业执照。2 .不动产权证书（号（2017）广州市不动产权第02214233号）。（五）取价依据】关于发布广州市房屋建筑工程2021年度参考造价的通知（穗建造价（2022）21号）。3 .广州市规划和自然资源局关于公布广州市2021年国有建设用地使用权基准地价更新成果的通告（穰规划资源字（2022）14号）。4 .广州市房地产租售市场信息。5 .评估基准日有效的存（贷）款利率等有关费料。PFM9XM6 .与产权持有单位所在行业有关的国家宏观、区域市场等统计分析资料。7 .资产评估常用方法与参数手册（杨志明主编，机械工业出版社，2011年11月第一版）。8 .评估人员现场调查记录及收集的其他

24、相关价格信息资料。9 .与本次评估有关的其他参考资料（六）其它参考资料1.评估申报明细表。10 企业有关事项说明。11 委托人与本公司签订的资产评估委托合同。4,资产评估准则术语2020（中评协202031号）。12 资产评估专家指引第8号一资产评估中的核查验证（中评协201939号）。13 房地产估价规范（GBT502912015）七、评估方法（一）评估方法的选择本次选用的评估方法为收益法和成本法。（二）评估方法的选择理由根据资产评估执业准则不动产（中评协201738号）和资产评估执业准则资产评估方法（中评协201935号），费产评估师执行价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情

25、况等相关条件，分析市场法、成本法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。选取评估方法的说明1.关于不采用市场法进行评估的说明市场法是指是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测费产价值的各种评估技术方法的总称。利用市场法评估需满足两个最基本的前提条件：一是评估对象的可比参照物具有公开市场以及活跃的交易；二是有关交易的必要信息可以获得。本次委估的房地产在同一供需范围内的同类型房地产成交记录和放盘个案较少，不具备市场法评估的前提条件，因此，对上述委估房地产不适宜采用市场法评估。14 关于采用收益法进行评估的说明收益法是指通过估算被评估资

26、产未来期间的预期收益并使用适当折现率折成评估基准日现值以确定其价值的评估方法。收益法以决定资产内在价值的根本依据未来盈利能力为基础进行评估，反映了资产对于所有者具有价值的本质方面。运用收益法进行评估霜具备以下三个前提条件：（1）评估对象的未来收益可以合理茯期并用货币计量；（2）预期收益所对应的风险能够度量；（3）收益期限能够确定或者合理预期。本次委估的房地产周边近期有相似的出租案例，具备收益法评估的三个前提条件，可采用收益法进行评估。15 .关于采用成本法进行评估的说明本报告书所述成本法系指在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值

27、、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，所得的差额作为被评估资产的评估值的一种评估方法。在具体估算评估值时，先将各种陂旧性贬值用资产的成新率反映出来，然后用全部成本（重置完全成本）与成新率的乘积作为被评估资产的评估值。评估对象所在区域的房地产开发建设的土地使用权和建筑物等各项成本均可通过调查取得，可使用成本法进行评估。（三）评估方法具体说明A.收益法收益法是运用适当的还原利率，将预期的评估对象房地产未来各期的正常纯收益折算到评估基准日上的现值，求其之和得出评估对象房地产价格的一种方法。计算公式为：（-g）_U+y人公式中：V房地产价格；A年净收益；Y还原利率：g年净收益递增比率；n收益期限，自评估基

28、准日起至未来可获得收益时间。B.成本法采用房地分估，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估，对地上建筑物采用成本法评估。1）基准地价系数修正法测算土地的市场价值基准地价是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质地域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价系数修正法是在城镇基准地价和基准地价修正系数表等成果的基础上，通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对待估宗地所在城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地的基准地价进行修正，以此估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：被评估宗地使用权价值=基准地价XKlXK2XK3X（1+P土地开发程度修正式

29、中：Ia一期日修正系数K2土地使用年限修正系数K3土地容积率修正系数EK-影响地价区域因素及个别因素修正系数之和2）成本法测算出然筑物的市场价值成本法评估即以评估基准日开发或建造同类或类似房屋建筑所需的建筑安装工程费、税费、工程要设其他费用等各项必要费用之和为基础，再加上占用资金的利息，得出该等房屋建筑的重置全价。然后根据该等房屋速筑的使用及维护情况，相应扣除其实体性贬值及可能存在的功能性贬值、经济性贬值等各项贬值，以此确定该等房屋建筑物的评估价值。建筑物评估值=重置全价X综合成新率建筑物重置完全价=开发建造成本管理费用投资利息开发投资利润综合成新率=年限成新率X年限法权重+现场勘查成新率X观

30、察法权重年限法权重+观察法权重=IO0%3）房地产价值=土地市场价值+建筑物市场价值（四）评估结论的确定方法对果用的各种评估方法得出的初步结论进行比较、分析，综合考虑不同评估方法及其所对应的评估价值结果的合理性及使用数据的质量和数量，形成最终评估结论。八、评估程序实施过程和情况（一）明确费产评估业务基本事项通过向委托人了解总体方案，明确委托人和其他资产评估报告使用人、产权持有单位、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估报告使用范围、资产评估报告提交时间及方式等资产评估业务基本事项。（二）订立资产评估委托合同根据了解的资产评估业务基本情况，本公司对自身专业胜任能力、独立性和

31、业务风险进行综合分析和评价，最终决定与委托人订立资产评估委托合同。（三）编制资产评估计划根据评估项目的具体情况，由项目负责人编制资产评估计划，对评估项目的具体实施程序、时间要求、人员分工做出安排，并将资产评估计划报经本公司相关人员审核批准。（四）现场调查根据批准的资产评估计划，评估人员到资产所在地进行现场调查工作，主要包括获取委托人提供的申报评估明细表；调查了解评估范围内实物资产的位置、保养维护状况、周边配套完善度、环境情况等。（五）收集整理评估费料资产评估师要求委托人提供涉及评估对象和评估范围的详细资料；通过询问、核对、勘查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评

32、估对象法律权属；查阅相关资料，开展市场调研和价格咨询，收集市场信息，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人等相关当事方获取的赞料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料等。费产评估专业人员根据资产评估业务具体情况对收集的评估资料进行分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据。（六）评定估算形成评估结论根据现场调查情况和所收集的评估资料，结合评估对象的实际状况和特点，选择相应的评估方法，对评估对象的市场价值进行评定估算，在此基础上形成评估结论。（七）编制出具评估报告项目负责人（本报告的签字资产评估师）在以上工作的基础上编制资产评估报告，经本公司内部审核通过后，出具

33、资产评估报告并提交给委托人。（八）整理归集评估档案评估人员对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理，形成资产评估档案。九、评估假设本资产评估报告所载评估结论的成立，依赖于以下评估假设，包括评估基准假设和评估条件假设：（一）评估基准假设1.交易基准假设假设评估对象或所有被评估费产于评估基准日外在市场交易过程中，资产评估专业人员根据评估基准日的市场环境和评估对象或所有被评估资产的交易条件等模拟市场进行相应的价值估计或测算。2 .公开市场基准假设假设评估对象或所有被评估资产于评估基准日处在的交易市场是公开市场。公开市场是指至少符合下列条件的交易市场：（1）市场中有足够数量的买者且彼此地位是平等

34、的，所有买者都是自愿的、理性的且均具有足够的专业知识；（2）市场中有足够数量的卖者且彼此地位是平等的，所有卖者都是自愿的、理性的且均具有足够的专业知识；（3）市场中所有买者和所有卖者之间的地位也是平等的；（4）市场中的所有交易规则都是明确的且是公开的；（5）市场中所有买者和所有卖者均充分知情，都能够获得相同且足够的交易信息；（6）市场中所有交易行为都是在足够充分的时间内自由进行的，而非强制或不受限制的条件下进行的。3 .持续使用基准假设假设与评估对象相对应的所有资产均按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用。（二）评估条件假设1.评估外部条件假设假设国家现行的有关法律法规及政策

35、、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；假设有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用、融资条件等不发生重大变化；假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对被评估资产造成重大不利影响。4 .对从与委托人和相关当事人以外的其他方面所获取的资料的假设假设本次评估从与委托人和相关当事人以外的其他方面所获取的资料能够合理反映相应的市场交易逻辑，或市场交易行情，或市场运行状况，或市场发展趋势等。对本次评估引用的与价格相关的标准、参数等，我们均在本资产评估报告中进行了如实披露。5 .有关评估对象及与其相关的重要资产的法律权属的假设除本资产评估报告中另有陈述、

36、描述和考虑外，评估对象及所有被评估资产的取得、使用、持有等均被假设符合国家法律、法规和规范性文件的规定，即其法律权属是明确的。本次评估是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象及所有被评估资产的法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。我们不对评估对象及所有被评估资产的法律权属提供任何保证。6 .其他假设条件（1）除在本资产评估报告中另有说明外，以下情况均被假设处在正常状态下：所有不可见或不便观察的费产或资产的某一部分如埋藏在地下的建筑物基础和管网均被认为是正常的：所有实物资产的内部结构、性能、品质、性状、功能等均被假设是正常的；所有被评估资产均被假设是符合法律或专业规范

37、等要求，因而其是处在安全、经济、可靠的环境之下，其可能存在的危险因素均未列于本次评估的考虑范围。尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的调查，这种调查工作仅限于对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用、维护记录之抽查和有限了解等。我们并不具备了解任何实体资产内部结构、物质性状、安全可靠等专业知识之能力，也没有资格对这些内容进行检测、检验或表达意见。(2)本次评估假设委估资产不存在查封、已设立担保物权和其他优先受偿权等情况。(3)本评估结论延立在委托人和产权持有单位提供所有资料真实、准确、完整、客观基础上。十、评估结论本次评估分别采用了收益法和成本法进行评估，两种方法的评估结果有一定

38、差异，我们对两种方法的测算结果及方法适用性分析如下：1.收益法评估结果采用收益法评估的天河区燕富路21号房地产在评估基准日的市场价值为人民币6,203,600.00元，增值5,216,288.78元，增值率528.33%。2、成本法评估结果采用成本法评估的天河区燕富路21号房地产在评估基准日的市场价值为人民币2,259,400.00元,增值1,272,088.78元，增值率128.84%。3、评估结论选取收益法的本质是以房她产的预期未来收益为导向求取委估房地产的价值,成本法是从资产投入角度出发，模拟房地产的开发建设方式进行测算；考虑到评估对象位于广州市天河区，所在的区域房地产近年来发展迅速，房

39、价升幅较快，采用成本法的测算精度较低，且模拟完整的开发建设过程相对容易发生偏差，成本法测算结果相对收益法评估精度略差，果用收益法评估结果更能体现本次委估房地产的市场价值。故：采用收益法评估的燕城乳业委估的天河区燕富路21号房地产于评估基准日2022年11月1日的市场价值为：人民币6,203,600.00元(大写：人民币陆佰M拾万叁仟陆佰元整)。4、评估结论与张面价值变动情况及说明本次评估增值额为5,216,288.78元，增值率528.33%,主要原因如下：委估房地产为早期购买，由于广州市天河区近年经济增长和基础设施不断完善带动房地产价值的提高，造成评估增值。评估结论使用有效期：通常情况下，评

40、估结论的使用有效期自评估基准日2022年11月1日至2023年10月31日止。十一、特别事项说明本资产评估报告所载评估结论仅反映评估对象在本次评估目的、价值类型和评估假设条件下，根据有关经济原则确定的市场价值。我们认为：我们在评估过程中发现的以下事项可能会影响评估结论，但在目前情况下我们无法估计其对评估结果的影响程度。谨提请本资产评估报告使用人对该等特别事项予以关注。1.评估结论价值为含增值税，包括分摊的土地使用权价值。2 .评估结果未考虑委估费产巳设定的抵押、担保、欠负的债项、税费等因素对价值的限制性影响。3 .本次评估未考虑房地产交易环节需要缴纳的税费对评估结果的影响。十二、费产评估报告使

41、用限制说明（一）本资产评估报告的使用范围1.本资产评估报告使用人的范围限制：本资产评估报告使用人限于且仅限于委托人、资产评估合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的本资产评估报告使用人，即本资产评估报告仅供委托人、资产评估合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的本费产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人均不得成为本资产评估报告的使用人。2 .本资产评估报告的用途或使用目的的范围限制：本资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的评估目的使用本资产评估报告，即本资产评估报告只能按照法律、行政法规规定用于本资产评估报告所载明的评估目

42、的所对应的经济行为，除此之外，其他任何情形均不得使用本资产评估报告。3 .本资产评估报告所载评估结论的使用有效期的范围限制：本资产评估报告所载评估结论的使用有效期自评估基准日起不超过一年。4 .本资产评估报告的摘抄、引用或者披露的限制：未经本公司书面同意，本资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定和资产评估合同另有规定的除外。（二）超使用范围使用本费产评估报告的责任说明资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和上述载明的使用范围使用本资产评估报告的，本公司及签字资产评估师不承担责任。（三）本资产评估报告的其他使用限制说明1.本资产评估报告使用人应当正确理解和使

43、用评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。5 .本资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设条件，当使用本资产评估报告所教评估结论时的实际情况与评估基准日的情况或者本资产评估报告所载评估假设条件不再相符时，通常情况下，评估结论也不会成立。6 .本资产评估报告使用人应当关注特别事项说明，并在实施评估目的所对应的经济行为过程中采取相应的措施。十三、资产评估报告日本公司资产评估师孙健（登记编号：44000244）、刘敏杰（登记编号：47140026）于2023年1月30日形成最终专业意见，并签署本评估报告。本评估报告附有若干附件，系本评估报告

44、的组成部分。（以下无正文，为费产评估报告签署页）资产评估报告附件附件一：委估房地产部分照片附件二：房地产评估明细表附件三：委托人及产权持有单位营业执照（复印件）附件四：不动产权证书（粤（2017）广州市不动产权第02214233号）（复印件）附件五：委托人及产权持有单位承诺函（复印件）附件六：资产评估师承诺函（复印件）附件七：深圳市朋信资产评估土地房地产估价有限公司营业执照（复印件）附件八：资产评估机构登记备案文件及资产评估师职业资格证书登记卡（复印件）广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业所涉及的天河区燕富路21号房地产市场价值资产评估说明篇信资估报字2023第YGZ053号评估基准日：2022

45、年11月1日资产评估报告日：2023年1月30日PetKfXin深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司SHENZHENPENGXINAPPRAISALLIMITED中国广东省深圳市福田区福中路29号（彩田路口）福景大厦中座十四楼Floor14.MiddleBlock,FuiingBuilding,29FuzhoneRoad,FutianDistrict1Shenzhen,China电话(TeI):+86755-82406288直线(Dir):+86755-82403555传真(FaX):+86755-82420222邮政编码(Postcode):518026Email:px目录第一章评估说明使用范围声明1第二章企业关于进行资产评估有关事项的说明2第三章资产评估说明3第一节评估对象与评估范围说明4一、评估对象与评估范围内容4二、评估对象权益状况4三、房地产区位状况4四、实物状况5五、引用其他评估机构出具的报告结论所涉及的资产情况5第二节资产核实总体情况说明6一、资产清查核实的内容6二、资产核实人员组织、实施时间和过程6三、影响资产核实的事项及处理方法6四、核实结论7