建筑房地产住宅批量装饰装修工程管理.docx

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1、建筑房地产住宅批量装饰装修工程管理目录第一章精装房概述第二章装修房管理体系建立第三章装修房设计管理第四章装修房销售管理第五章装修房采购管理第六章装修房工程管第一章精装房概述第一节：装修房基本概念第二节：装修房价值分析第三节：装修房相关政策解第一节：装修房基本概念-.装修房基本概念1 .全装修房的定义商品住宅装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，可以简称全装修住宅。全装修并不是简单的毛坯房加装修，按建设部规定，住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行。也就是说，住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。(来自商品住宅装修一次到位实施

2、细则)2 .精装修房的定义对精装修房的常见理解：毛坯+装修标杆企业的理解：(1)简单来说，精装房就是指经过精致装修的房屋，和普装、平装、简装等是互相对立的。精装房又称成品房。精装要求精致、融合，同时又不失主人公的身份、风范，以及个性和品味。精装房注重的是每一个细节部分的推敲,大到房屋整体空间结构、装修格调的选择，小到一个螺丝钉的样式选择，都很有讲究，所以精装房的房主多是对居家生活有高要求，会享受生活的人。(2)精装房的出现满足了不少业主的需求，也给业主带来了一定的方便。现今的精装房不仅推出大的房源，还有小户型1室1厅的精装房源，适合不同需求的人们。(3)所以说精装房不是简单的毛坯+精装的叠加，

3、而是应该系统地考虑建筑、室内、部品的一体化设计，同时具备五个思维：终端思维、大小思维、一体化思维、产品思维、协作思维。总结：精装房就是研究客户需求，以“一体化整装的方式一研发、生产.销售.交付可直接消费的产品。精装房工毛坯+装修A、边界：从半成品到成品B、复杂度、维度、复合与风险U需求，产品自信与创新之源D、回溯：从结果倒逼精细化E、一体化，再造管理和协作模式F、模式，经营逻辑与生态进化论3 .成品住房的定义是指住宅在出售前，人们起居、卫生、饮食、学习等基本生活需求的功能空间一次合理设计并设置完成;水、电点位及设备所需配套端口一次设计并安装到位，套内所有功能空间的顶棚、墙面、地面等固定面铺装或

4、涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设备及用具全部安装完成,己具备基本使用功能的住房。2 .为社会创造价值3 ,为企业创造价值(1)竞争的需要A、全装修时代己经来临B、同行业的发展(2)装修房带来收益A、全装修是新的产品竞争力，是客户新的价值感知来源；B、全装修是新的产品利润来源；C、全装修成本的客户预支；三、精装房相关政策解析1、政策的出台(1)建住房2002190号关于印发商品住宅装修一次到位实施细则的通知(2)建质2008133号关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知(3)从2016年开始，全国各地开始陆续出台全装修.精装修的相关政策条例，也就是说，毛坯房交付的时代将逐步退出房地产的市

5、场。面对房地产市场全装修交付模式的逐步推进，很多没有接触过精装修的房企也开始接触并学习精装交付，精装有着更长的供应链，更多的主材家具供应商和更多的施工管控标准，对于房产家居行业的上下游来说，既是机会也是挑战。(4)全行业精装交付进入倒计时，全国各地区政策盘点2016年以来，地方对于全装修的政策频出，全国加入到全装修队伍的地区已有多个，在这之中，有7个地区的全装修政策会在2020年之前实施。全装修政策的发布，不仅关系到房产企业，更会对整个家居建材装修行业产生深远的影响。(5)全国各省(市)全装修政策及要点汇总(6)全国各地全装修政策发布时间(7)全国各地全装修政策实施时间:河南省郑州市航空港经济

6、综合实验区、郑东新区最早在商品住宅中实施全装修政策，浙江、上海、山东、海南全装修政策都将在明年付诸实际行动，江苏省最早提出全装修政策，却最晚实施。(8)河南及郑州市全装修解读：选择先在做郑州试点，稳步推进A、河南省委、省政府在2016年年初印发关于加强城市规划建设管理工作的意见规定到2020年全省新建商品住宅基本实现无毛坯房。郑州航空港经济综合实验区、郑东新区从2016年起，新开工商品住宅全部执行成品房标准。B、河南省出台的全装修政策给了自己一个试错和纠正的缓冲时间，先拿航空港区和郑东新区两个区域试点，预计将来会出台更加详细的全装修政策文件，先实现软着陆，再谋求规范化。C、但是，到了2017年

7、8月份，河南省住房和城乡建设厅等7部门联合印发关于加快发展成品住宅的指导意见；明确我省成品住宅的建设目标：2018年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设(不含4层以下住宅及单套面积大于200nf的住宅)。D、这比之前的要求期限大大提前。2016年年初，我省提出成品住宅建设目标要求，在新开工住宅中逐年提高成品住宅比例，到2020年,新开工全装修成品住宅占新建住宅面积比例，省辖市及城乡一体化示范区争取达到80%,郑州航空港综合实验区争取全覆盖，县城（市）要达到60%以上。此外，意见还要求新开工建设的装配式住宅项目和推行绿色建筑的住宅项目、公共租赁住房、酒店式公寓

8、必须按成品住宅标准建设。E、值得一提的是，意见对于参与成品住宅的房企予以政策支持:实际装修成本可按规定在税前扣除;对采用成品住宅技术的优质诚信企业,在收取国家规定的建设领域各类保证金时,可适当给予减免;成品住宅示范项目优先推荐参加中国人居环境奖、鲁班奖、优质工程奖等评选活动。从上述政策条文中我们可以看出，地方政府提倡的菜单式装修与个性化服务相结合、毛坯房和精装修分别计价其实都是定制精装相比于传统精装交付的优势所在。定制精装既能实现政府要求的精装交付、又能满足客户的个性化需求、还能实现装修合同另签以保证售后服务质量。也可以说，定制精装就是为全装修时代专门定制的产品，它适应全装修时代的市场需求。第

9、二章装修房管理体系建立第一节统一全员思想第二节确定学习标杆第三节完善管理措施第四节建立工作模块第一节统一全员思想一、统一全员思想1.充分了解装修房价值所在；2、解决装修房工作推进过程中常见困惑；3、其它注意要点：(1)别嬖、顶级住宅、限价房、经适房全装修；(2)装修解决项目问题不清晰的时候要谨慎;(3)基础研究和供应体系不完善时要谨慎；(4)避免过度乐观和悲观；(5)企业对行业的责任。二、确定学习标杆1.标杆企业的标杆；比如万科、碧桂园、龙湖、融创地产等等；2、某标杆企业装修房成果介绍。三.完善管理措施1、装修房工作特性；(1)全新的工作；以前都是毛坯交房，业主自己装修，现在精装后交房，对于房

10、地产来说全新的。(2)面临的风险：方案类的问题、图纸类的问题、部品类的问题、成本类的问题、主材选型的问题。(3)关注部门配合：成本部、采购部、工程部、研发部等。2、装修房工作小组(也就是精装产品研发构架)；3、实施计划和绩效管理；需要多部门制定计划和管理制度。精装产品研发构架一般由集团副总或由某核心职能部门管理部牵头成立精装管理中心，协调相关部门进行精装项目的设计研发及落地指导四、建立工作模块工作模块模块成果清单装修房项目管理模块全装修项目管理流程装修房设计管理模块如：万科精装修标准流程与工期装修房采购管理模块装修房销售管理模块装修房工程管理模块第三章精装房设计管理第一节装修房产品研发第二节装

11、修房设计实施第一节装修房产品研发一、研发要点1.产品研发的指导思想：研发阶段实施阶段入住阶段客户需求调研成交客户反馈3个月居住反馈装修标准测试未成交客户反馈1年居住反馈2、产品研发的部门配合；3、产品研发的供方选择。二、工作模块一级模块二级模块模块成果清单全装修产品研发全装修研发流程模块全装修产品研发流程模块全装修研发实施模块客户需求研究报告全装修产品测试报告成本规划要点全装修设计研究模块部品设计标准空间功能研究全装修成果固化模块分级产品设计标准标准户型手册三、研发流程1.产品研发应以项目实施为依托；2、标杆企业的研发流程产品一体化整体设计研发管理备注：红色部分为工程部精装组关注点四、客户需求

12、研究1、研究方法(1)定性A、通过座谈或家访挖据客户需求和关注点；B、定性调研前必须做好相应准备工作；C、定性研究是为定量分析做准备。A、通过定量研究得出结果指导设计；B、定量研究表格需精心设计。2、研究内容(1)客户分类是客户研究的前提：(2)客户需求研究：A、客户对效果的需求：装修风格、装饰材料选用等；B、客户对空间功能、使用功能和生活习惯的需求：房间使用方式、收纳要求、洗衣机和热水器放置位置等；C、客户对部品的需求：电器品牌的认可度等。(3)装修标准研究：A、装修费用预算；B、空间投入排序；C、价格压力下的价值排序。3、研究注意事项(1)客户研究可以委托专业的咨询机构进行:(2)机构不同

13、，研究方法亦不同，必须有正确的指导，否则无法达到预期的效果；(3)研究成果应为设计和销售服务。4、客户需求研究梳理五、装修产品测试1.产品模型的实现2、测试要点(1)必须选取目标客户测试：(2)根据测试结果进行改进：六、装修成本规划1.成本规划本质；2、成本规划要点：(1)性价比的体现；A、提高功能，降低成本；功能不变，成本降低；成本不变，提高功能；B、功能略有下降,成本大幅下降；成本略有上升,功能大幅提升；C、综合统筹；D、建立标准成本管理表格和数据库。七、部品设计标准1.部品设计标准的意义；2、部品设计标准的建立过程：(1)橱柜设计A、橱柜设计原则；B、橱柜分级体系；C、橱柜功能设计:橱柜

14、设计要实现麻雀虽小，但五脏具全的功能,具备储存、清洗、烹饪三个功能；D、橱柜销售展示。(2)木地板选用A、常用木种、规格、铺设方式等。(3)乳胶漆选用A、乳胶漆有档次及性能之分，需物尽其用。(4)石材选用A、石材市场较混乱，选用需谨慎B、石材选用要点可以批量供应；考虑成本和批量施工难度；考虑使用环境；复合石材的应用；(5)墙纸选用A、非交楼标准：B、考虑使用环境：(6)开关插座设计(7)收纳系统设计(8)浴室五金选用(10)背景墙设计(11)电器选用A、热水器选用：B、冰箱洗衣机位置设计：C、分体空调位设计：(12)其它设计细节(13)标杆企业研究方向八、成果标准化1、装修成果标准化意义(1)

15、快速复制、避免出错、降低成本：2、装修分级体系(1)以预算为纬度进行划分；(2)不同装修等级对应配置不同装修材料;(3)实施时可调，要与实际操作项目适应。3、标准户型手册第二节装修房设计实施一、工作模块二、设计实施流程1.标准化成果的实施2、装修设计前置(1)避免装修设计时对户型进行较大改动，增加工期、成本；(2)避免设计硬伤，达到最好设计效果；(3)避免质量隐患，提升客户质量满意度。3、关注户型优化(1)主力户型不宜过多；(2)户型优化必须提前介入；(3)户型优化必须从客户需求出发；(4)户型优化必须和部品研究相结合。三、装饰图纸审核1、装修房设计图纸标准(1)原有设计图纸目录A、施工图说明

16、B、材料表C、装修平面布置图D、墙体开线图E、天花布置图F、灯具定位图G、墙体终饰图H、开关控制图人强弱电布置图K、给排水定位图1.立面索引及立面图M、节点详图(2)原有设计图纸深化A、材料表B、墙体终饰图C、强弱电布置图D、强弱电布置图E、给排水定位图F、节点详图(3)新增设计图纸A、客厅、餐厅、卧室吊顶龙骨排版图B、客厅、餐厅、卧室吊顶石膏板排版图C、厨房吊顶龙骨排版图D、厨房吊顶石膏板排版图E、卫生间吊顶龙骨排版图F、卫生间吊顶石膏板排版图G、厨房地面排砖图H、厨房墙面排砖图人卫生间地面排砖图K、卫生间墙面排砖图2、装修房设计图纸审核(1)消灭本位主义，提供专业意见，主动性工作，培养客户

17、意识；(2)设计缺陷手册的缺陷和傻瓜式的设计缺陷预防表；第四章装修房销售管理第一节装修房工程管理之销售配合第二节装修房销售风险防范第三节个性化要求的处理第四节样板房管理一、销售管理工作模块一级子模块二级子模块模块成果清单全装修销售管理全装修销售风险防范模块装修房交楼标准编制作业指引装修房合同附图编制作业指引装修房培训讲义标准版本客户个性化要求处理及变更审批流程体系全装修样板房管理模块装修房样板房管理作业指引装修房样板房风险评估作业指引全装修样板房软装设计模块软装采购管理作业指引软装采购标准合同软装设计标准第二节装修房销售风险防范一、装修房的宣传1、宣传的目的；2、宣传的重点；二、装修房的培训和

18、现场的讲解；三、交楼标准的编制和审核；四、合同附图的编制和审核；五、交付时间的约定；六、委托装修协议和附送面积的装修约定；七、销售过程舍设计变更的处理。第三节个性化要求的处理个性化要求的分类：二、个性化要求处理原则：三、个性化要求处理案例。第四节样板房管理一、样板房的分类1.模板样板房和实体样板房；2、装修展示样板房和装修交付样板房;3、工法样板房；二、样板房的施工1.样板房施工管理的归属和施工工期安排：2、样板房的验收和风险评估；3、样板房维护机制的建立。第五章装修房采购管理第一节装修房采购管理概述第二节装修房总包采购第三节装修房部品采购第一节装修房采购管理概述一、概述1.全新的采购工作，对

19、采购人员要求提高；2、通过采购的过程降低成本；3、支持产品研发，提升产品竞争力；4、保障工程的顺利实施；二、采购管理工作模块第二节装修房总包采购一、装修房总包采购1.装修房总包资源开发(1)装修房总包资源类型分析；2、土建总包和专业装修公司；3、传统家装和公装公司；(1)装修房总包资源现状；(2)我们装修房总包培养的方向；4、装修房总包资源整合5、清单的编制(1)装修房总包招标标准化清单；(2)清单的准确性与全面性；(3)采购的时间安排；(4)措施费用需明细A、装修总包施工水电费B、装修分包施工水电费U装修总包配合管理费D、装修分包配合管理费E、甲供材料管理费F、成品保护费G、垃圾清运费H、电

20、梯垂直运输费J6、合同的编制(1)将各项管理制度要求加入合同；(2)明确总包管理责任和奖罚机制；(3)制定装修房总包标准合同版本；7、对基本装修成本的了解第三节装修房部品采购1.资源开发的关注点(1)标杆企业的资源；(2)地域性、批量施工和售后服务能力；(3)供货周期、补货周期、安装周期；(4)非贴牌生产；(5)非贴牌生产；(6)市场质量反馈等；2、合同的编制(1)技术质量要求的编制；(2)清单的编制；(3)调价机制的建立；(4)预付款；(5)定标标准；(6)其它合同细节；3、装修房部品战略采购(1)战略采购的定义及意义；(2)房地产公司装修房部品战略采购的实施;(3)产品设计标准化降低战略采

21、购成本；第六章装修房工程管理第一节装修房工程管理概述第二节装修房工程管理全流程解析第三节装修房常见工程质量问题分析第一节装修房工程管理概述一、管理困境1.客户的关注2、政府的监管3、对房地产装修房项目的投诉(1)华南某项目投诉；(2)(3)关于我们项目的思考：文化基因+经营理念+产品思维集团+城市公司+业务模块+流程制度+岗位编制+作业规范精细化：瑕疵半成品的效益压力与系统风险，全专业系统整合设计标准化：规模效应的瓶颈，精益经营的基础精装修不是高科技，本质上是管理问题二、现状分析1.合作资源影响因素(1)装修总包批量装修管控体系未建立，组织协调能力较差，客户质量意识不强；(2)土建总包土建施工

22、质量较差；(3)监理公司无批量装修监理经验，监管不到位；(3)甲方分包、甲供材料单位配合意识较差；2、开发商内部影响因素(1)开发商内部影响因素是决定性的影响因素；(2)公司管理层面：装修房开发管理标准流程体系未建立;(3)工程管理层面：装修房工程管理管控体系未建立；三、解决方案1、人员培养(1)干培养；(2)实践中成长；(3)经验传承；(4)培养部门配合和客户导向意识；2、关注部门配合3、建立装修房工程管理管控体系4、工程管理工作模块第二节装修房工程管理全流程解析一、装修房工程管理全流程二、前期准备1.样板引路：明确材料样板、户型样板、施工样板的封样过及施工要求。(1)材料样板A、对工程所涉

23、及的瓷砖、木地板、石材等装修材料进行封样；B、参加人员：设计和工程管理人员；(2)户型样板A、在砌筑抹灰大批量施工前先施工一户，对其空间尺寸、水电管线位置、质量标准等进行确认，作为大批量施工的样板；B、参加人员：设计、工程管理、客服或物业人员、监理和相关施工单位；(3)施工样板A、在批量装修施工前，先进行施工样板房的施工，对装修效果和质量验收标准进行确认，作为大批量施工的标准；B、检验施工单位施工水平和管理水平，避免系统性错误；C、参加人员：设计、工程管理、客服或物业人员、监理和相关施工单位。2、计划编制(1)批量装修施工计划的特性；(2)计划编制注意要点：规划验收、房屋移交、节点工期；(3)

24、施工计划编制方法：A、根据项目户型、装修标准等情况编制一户完成装修的标准工期；B、根据公司整体计划要求对作业面划分流水层段，最后一流水段应在项目整体完成计划前一个月左右完成；C、根据公司整体计划要求对作业面划分流水层段，最后一流水段应在项目整体完成计划前一个月左右完成；D、根据流水段的划分可计算出项目的人力投入；3、质量策划(1)建立公司质量管理体系；A、建立企业内部技术标准；B、建立公司内部质量控制要点；(2)确定项目质量目标和质量控制要点；4、技术交底(1)交底内容合同交底图纸交底施工工序制度交底施工进度交底样板管理制度交底成品保护交底材料管理制度交底安全文明施工交底验收标准交底.三、房屋

25、移交毛坯房移交过程较复杂，交接内容多，对后期装修施工的进度和质量影响极大，必须非常重视。1.必须明确装修房土建移交面的标准(1)卫生间防水施工的归属；(2)卧室地板砂浆地坪的施工；(3)2、必须明确装修房和土建移交的质量标准(1)移交质量标准；(2)水电管线、开关插座位置检查;(3)墙体方正检查；(4)墙体实测实量；(5)洞口及地坪验收；(6)毛坯房施工管理思路的转变；A、监督内容和监督方式的改变；B、标杆企业的毛坯房质量管理；3、毛坯房移交常见问题(1)土建总包整改不及时的处理方式；(2)移交完后再出现问题的处理原则；4、毛坯房移交其它注意事项(1)移交的时间前置；(2)装修总包义务；(3)

26、做好移交记录。四、批量施工1.工序管理(1)工序管理流程作用：规范装修房施工工序流程，明确甲方、监理验收责任和验收项目，以便对施工过程进行整体把控；(2)工序管理流程内容：装修房标准施工工序，监理验收项目,甲方控制点；(3)关键工序验收示例：A、开工准备：图纸确认、施工组织设计确认、工序衔接、房屋移交、材料封样等；B、施工过程：吊顶隐蔽验收、木基层验收等；2、材料管理(1)材料管理内容：加强对甲供材料、乙供材料的计划和质量管理；(2)材料计划管理；(3)材料验收簿里:A、验收标准：行业标准国家规范，合同约定；B、建立厂家技术支持体系；3、资料管理A、完整性、真实性、及时性；B、按户存档;(2)

27、资料管理目录A、技术资料；B、施工自检记录资料；C、关键工序验收资料；D、材料验收资料；E、部品交付资料；4、成品保护和文明施工(1)成品保护标准做法(2)成品保护实施原则A、合理安排工序，避免交叉施工；B、谁施工谁保护的原则；C、总包的责任和义务；D、成品保护需有专项费用；E、必须有明确的奖罚规定；F、成品保护必须考虑其经济性；5、质量管理(1)根据工序管理要求进行关键工序控制；(2)根据质量策划要求对严控项目进行控制；(3)根据材料管理要求加强材料质量管理；(4)健全甲方、监理和施工单位的管控体系；6、集中加工(1)集中加工的定义；(2)集中加工操作流程;(3)集中加工制度的优点和局限性；

28、五、验收交付1.验收交付策划2、分户验收(2)验收标准；(3)打破验收的思维定势；(4)关注开荒保洁。3、集中交付(1)交付特性分析A、验房时间长；B、陪同验房人员能力要求高；(2)预验房的实施A、预验房的组织安排B、预验房的重大作用：提高客户满意度，提前暴露问题，减少入伙风险；C、预验房的双刃剑效应；(3)交付准备A、交付时间安排；B、交付人员、交付数量安排；U两书的编写D、统一口径和交付培训 统一口径由设计、工程、销售和物业分别编写并最后匚总； 统一口径培训需准备充分、品类全面、重点突出；(4)应急维修机制A、集中交付时应急维修机制的重大作用； 避免入伙风险； 体现公司专业性，提升客户信心

29、 减少后期维修量；B、应急维修必须准备充分；4、保修安排(1)装修房保修特性A、前4个月保修量极大；B、保修责任纠纷多、要求高；(2)全装修房保修准备A、材料的准备B、人员的安排；U加强培训和制定维修标准；(3)保修对客户满意度的影响5、客户服务(1)客户关怀活动；(2)客户回访：A、3个月和1年居住体验回访；B、数据分析及提升；六、总结1.甲方装修房工程管理指导书的编制(1)甲方装修房工程管理指导书的编制；A、工程管理指导书是具体项目实施前，根据装修房工程管理相关制度、工程管理技术保障措施，结合项目具体情况编制而成的指导性文件；(2)装修总包装修房施工组织设计的编制；(3)监理装修房监理细则

30、的编制；总结：实操标准化执行中分为上下半场上半场解决卖卖出价值下半场解决交交出满意第三节装修房常见工程质量问题分析一、空气污染防治1.室内空气污染的危害性和客户的关注；2、室内空气污染检测指标；污染物名称浓度限制氮200Bqm3游离甲醛0.08mgm3苯0.09mgm3氨0.2mgm3总挥发性高机化合物(TVOC)0.5mgm33、室内空气污染防治要点；(1)空气污染防治的预评价法；(2)室内空气污染防治的重点；(3)空气污染的事前治理法和事后治理法；(4)装修施工样板房的空气污染检测；(5)木制品加工工厂化；4、装修房环保辅材清单；二、橱柜施工1.橱柜施工要点；(1)涉及材料和配件较多，需注

31、意和合同的匹配程度；(2)橱柜设计公司须对现场重新复核，根据现场对原图纸进行适度调整，调整后的图纸须提交甲方审核；(3)橱柜安装对人力的要求；(4)橱柜安装需注意和其它部品安装的配合；三、木地板施工1.木地板常见问题分析；(1)木地板起灰；(2)木地板色差过大；(3)木地板响声松动；(4)踢脚线质量问题；(5)木地板划痕；2、木地板施工要点；(1)对木地板基层质量严格要求；(2)严格按照工序要求组织木地板施工；(3)严格执行木地板成品保护标准做法；(4)标准化各地面标高关系；四、乳胶漆施工1.乳胶漆常见问题分析;(1)色差；(2)掉粉、凹坑、漏涂、露底、流坠、刷纹、鼓泡、脱皮、凸点、斑纹；五、

32、渗漏防治1.渗漏责任的归属；2、常见渗漏问题分析；六、调研数据精装修常见问题分析精装修商品房投诉焦点是货不对板，例如由于装修条款中材料及其标准的描述不清引起的矛盾、交付的装修用料、手工和当初业主在样板间看到的有天壤之别等，由此产生了大量的交收楼纠纷。归结起来主要有入住时水电隐蔽工程、家具板材质量不好、装修环保系数不高等问题,分别占14.3%、28.6%、28.6%;反映购房合同未对装修内容明确约定的占了28.6%(如下图示)o分析结果：精装修是一种趋势，推广需要一个较长的过程，需要对企业自身的条件进行科学的评估，特别是对即将出现大的系列问题有清晰的认知。基于上述的图表不难看出来，精装修市场的投诉问题主要集中在四个方面，如果开发企业能很好大解决这四个方面的问题，相信对于精装修的推广会起到很大的促进作用。