银宝山新：公司拟转让股权所涉及的惠州市银宝山新实业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告.docx

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1、本资产评估报告依据中国资产评估执业准则编制深圳市银宝山新科技股份有限公司拟转让股权所涉及的惠州市银宝山新实业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告中锋评报字(2022)第40076号(共一册第一册)中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：4711020074481501202300033合同编号：中锋评报字（2022）第40076号报告类型：法定评估业务资产评估报告才艮告文号：中锋评报字（2022）第40076号报告名称：深圳市银宝山新科技股份有限公司拟转让股权所涉及的惠州市银宝山新实业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告评估结论：168,913,965.93元评估报告日：20

2、23年07月05日评估机构名称：北京中锋资产评估有限责任公司签名人员：李强（资产评估师）会员编号：41030147张军（资产评估师）会员编号：47140020（可扫描二维码查询备案业务信息）说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案不作为协会对该报告认证、认可的依据,也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成Id期：2023年07月13日惠州布银宝山新实业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告目录资产评估报告声明1资产评估报告摘要2资产评估报告正文4一、委托人、被评估单位及其他评估报告使用人4二、评估目的9三、关于评估对象和评估范围的说

3、明9四、价值类型及其定义12五、评估基准日12六、评估依据13七、 评估方法16八、 评估程序实施过程和情况23九、评估假设25十、评估结论26十一、特别事项说明27十二、资产评估报告使用限制说明29十三、资产评估报告日30资产评估报告附件：附件一、相关经济行为文件附件二、被评估单位审计报告附件三、委托人和被评估单位营业执照附件四、评估对象所涉及的主要权属证明资料附件五、委托人和相关当事人的承诺函附件六、资产评估师承诺函附件七、资产评估机构备案公告附件八、资产评估机构营业执照附件九、资产评估师职业资格证书附件十、资产评估汇总表及明细表深圳市银宝山新科技股份有限公司拟转让股权所涉及的惠州市银宝山

4、新实业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告声明中锋评报字(2022)第40076号一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、资产评估报告

5、使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，资产评估机构及资产评估师并不承担相关当事人决策的责任，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、资产评估师已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查，对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。七、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制，并充分考

6、虑其及其对评估结论的影响。深圳市银宝山新科技股份有限公司拟转让股权所涉及的惠州市银宝山新实业有限公司股东全部权益价值项目惠州市银宝山新实业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告资产评估报告摘要中锋评报字(2022)第40076号北京中锋资产评估有限责任公司接受深圳市银宝山新科技股份有限公司委托，资产评估师根据资产评估执业准则的要求，本着独立、客观、公正的原则，遵循有关法律、法规的规定，结合委估对象的实际情况，采用资产基础法和收益法，对深圳市银宝山新科技股份有限公司拟转让股权事宜涉及的惠州市银宝山新实业有限公司股东全部权益在2022年9月30日的市场价值进行评估，并发表专业意见。现将资产评估情

7、况及评估结果摘要报告如下：一、评估目的：深圳市银宝山新科技股份有限公司拟转让股权，需要对涉及的惠州市银宝山新实业有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。二、评估对象与评估范围：本次评估对象为惠州市银宝山新实业有限公司股东全部权益。与评估对象所对应的评估范围为转让股权之目的所涉及的惠州市银宝山新实业有限公司资产负债表中列示的所有资产和相关负债。三、价值类型：市场价值。四、评估基准H：2022年9月30日。五、评估方法：资产基础法和收益法。六、评估结论及其使用有效期：评估专业人员履行了必要的评估程序，以资产的持续使用和公开市场等为前提，采用资产基础法和收益法进行了评估

8、，评估结论依据资产基础法。在评估基准日持续经营假设前提下，惠州市银宝山新实业有限公司总资产账面价值为21,899.01万元，评估价值为27,219.44万元，增值额为5,320.43万元，增值率为24.30%；总负债账面价值为11,161.63万元，评估价值为10,328.04万元，减值额为833.58万元，减值率为7.47%；净资产账面价值为10,737.38万元，评估价值为16,891.40万元，评估增值6/54.02万元，增值率57.31%o评估报告使用有效期为一年，自评估基准日2022年9月30日起至2023年9月29日。七、对评估论产生影响的特别事项对于本报告正文中第十一项“特别事项

9、说明”中有如下事项可能影响评估结论，但非资产评估师执业水平和能力所能评定估算的重大事项，提醒报告使用人特别关注以下事项：（一）本次评估范围包括的4栋宿舍楼、2个值班室共计6项房屋建筑物，产权证（办理中），本次评估不考虑上述房屋建筑物权属瑕疵对评估值的影响。我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方进行股权转让的价值参考依据，而不能取代交易各方进行股权转让价格的决定。本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。根据国家的有关规定，本评估结论使用的有效期限为1年，自评估基准日2022年9月30日起至起，至2023年9月29日止。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合

10、理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。深圳市银宝山新科技股份有限公司拟转让股权所涉及的惠州市银宝山新实业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告正文中锋评报字（2022）第40076号深圳市银宝山新科技股份有限公司：北京中锋资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估执业准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，以持续经营和公开市场原则为前提，并结合委估对象的实际情况，采用资产基础法和收益法，对惠州市银宝山新实业有限公司股东全部权益价值进行评估。现将资产评估情况及结果报告如下：一、委托人、被评估单位及其他评估报告使用人本次评估的委托人为深圳市银宝山新科技股份有限公司，被评估

11、单位为惠州市银宝山新实业有限公司。（一）委托人情况公司名称：深圳市银宝山新科技股份有限公司（以下简称“银宝山新”）公司类型：股份有限公司（上市）北京中锋资产评估有限责任公司电话；（010660903853地址：北京市海淀区海淀南路21号中关村知识产权大厦B座8层注册地址：深圳市宝安区石岩街道罗租社区建兴路5号法定代表人：胡作寰注册资本：49561.2万元人民币成立时间：2（X）0年10月27日统一社会信用代码：91440300724726827W经营范围：一般经营项目是：模具、塑胶、五金制品、电子产品的开发、生产及相关技术咨询，货物及技术进出口（不含法律、行政法规、国务院规定禁止及决定需前置审

12、批的项目），许可经营项目是：普通货运。委托人的股权构成及隶属关系如下图：深圳市银宝山新科技股份有限公司股权结构图中国东方资产管理股份有限公司100a上海东兴投资控股短展有限公司.100到I信盗产管理有限公司27.49%其他溢通股股东户当深圳市艮宝山新科技股份有限公司苴芒他深圳市宝山有投资发展有限公司100%惠坦根宝山新买业有限公司（二）被评估单位情况1 .基本情况企业名称：惠州市银宝山新实业有限公司（以下称“惠州实业”）公司类型：其他有限责任公司注册地址：惠州市仲恺高新区东江科技园东兴片区DX-25-01-02-01地块自有厂房法定代表人：韦俊军注册资本：3800.00万人民币成立时间：201

13、1年08月23日统一社会信用代码：914413005814118781经营范围：模具、塑胶、五金制品、电子产品的研发、生产、销售及相关技术咨询，货物或技术进出口，厂房租赁。2 .历史沿革惠州市银宝山新实业有限公司系于2011年08月23日由深圳市银宝山新科技股份有限公司投资设立在惠州市仲恺高新区市市场监督管理局取得注册号914413005814118781营业执照，注册资本500万元。惠州实业设立时，股权结构及出资情况如下：金额单位：万元序号股东名称认缴出资额实缴出资额持股比例（%）1深圳市银宝山新科技股份有限公司500.00500.00100.00合计500.00500.00100.00上述

14、注册资本业经惠州市尚品信源会计师事务所（普通合伙）审验，并出具尚信验字（2011）第023，；验资报告。2011年11月8日，经股东会决议通过，惠州实业增加注册资本500万元至IoOo万元，由股东深圳市银宝山新科技股份有限公司全部认缴并出资；惠州实业增资后，股权结构及出资情况如下：金额单位：万元序号股东名称认缴出资额实缴出资额持股比例（%）1深圳市银宝山新科技股份有限公司1000.001000.00100.00合计1000.001000.00100.00上述注册资本业经惠州市.尚品信源会计师事务所（普通合伙）审验，并出具尚信验字（2011）第044号验资报告。2016年5月10日，经股东会决议

15、通过，惠州实业增加注册资本2800万元至3800万元，由股东深圳市银宝山新科技股份有限公司全部认缴并出资；惠州实业增资后，股权结构及出资情况如下：金额单位：万元序号股东名称认缴出资额实缴出资额持股比例（%）1深圳市银宝山新科技股份有限公司38OO.3800.00100.00合计3800.003800.00100.002019年12月9日，经股东会决议通过，深圳市银宝山新科技股份有限公司将其持有的1%公司股权转让给深圳市银宝山新股权投资基金管理有限公司；本次股权变更后，股东股权结构及出资情况如下：金额单位：万元序号股东名称认缴出资额实缴出资额持股比例（%）1深圳市银宝山新科技股份有限公司3762

16、.003762.0099.002深圳市银宝山新股权投资基金管理有限公司38.0038.001.00合计3800.003800.00100.00注：上述实收资本业经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审验。3F出具大华验字（2016OOOo91号目殳资报告。截至评估基准日2022年9月300,惠州实业股权结构如下表所示:金额单位：万元序号股东名称认缴出资额实缴出资额持股比例（%）1深圳市银宝山新科技股份有限公司3762.003762.0099.002深圳市银宝山新股权投资基金管理有限公司38.0038.001.00合计3800.003800.00100.003组织构架图,JA.1.il-i.1.,W

17、.-9；-IP,一,I-MX.J;01-1jIiII4 .公司经营业务概况惠州市银宝山新实业有限公司由深圳市银宝山新科技股份有限公司出资，于2011年8月23日正式成立，公司位于投资环境良好的惠州仲恺高新技术开发区，公司历史产品主要涉及汽车、通迅、家用电器行业，2021年5月以后主要以出租物业为主。5 .财务状况惠州市银宝山新实业有限公司2021年及评估基准日的资产状况如下表所示：资产财务状况表金额单位：人民币万元项目2021年12月31Fl2022年9月30日流动资产10,054.823,955.40非流动资产18,755.6317,943.59固定资产16,951.1216,210.67无

18、形资产1.739.701,706.07长期待摊费用64.8026.85资产总计28,810.4521,899.01流动负债17,249.6010,328.04非流动负债860.61833.58负债合计18,110.2111,161.63净资产（所有者权益）10,700.2410,737.38惠州市银宝山新实业有限公司2021年及评估基准日的损益状况如下表所示:经营损益状况表金额单位：人民币万元项目2022年1-9月2021年度一、营业收入4,427.699,830.80减：营业成本3,646.0510,080.43税金及附加192.48251.32销售费用7.3121.58管理费用217.15

19、124.85研发费用-财务费用79.92125.12其中：利息费用90.20155.14利息收入8.2526.85加：其他收益27.1251.43信用减值损失（损失以号填列）-1.0455.42资产减值损失（损失以号填列）-272.79-1,544.79资产处置收益（损失以“-”号填列）-0.0115.45二、营业利润（亏损以-”号填列）38.05-2,194.97力【1:营业外收入8.020.01减：营业外支出8.9322.10三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）37.14-2,217.06减：所得税费用-四、净利润（净亏损以“-”号填列）37.14-2,217.06注：2021年度及基准

20、日数据摘自大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的大华审字20220018908号无保留意见的审计报告。6 .会计制度与税收（1） 会计制度惠州市银宝山新实业有限公司财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的企业会计准则一一基本准则和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”）进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号一财务报告的一般规定（2014年修订）的规定，编制财务报表。（2） 会计期间自公历1月1日至12月31日止为一个会计年度。（3） 记账本位币记账本位

21、币为人民币。（4） 税收政策惠州市银宝山新实业有限公司主要税种及税率如卜丁税种计税依据税率增值税境内销售；提供加工、修理修配劳务；13.00%其他应税销售服务行为6.00%房产税按照房产原值的70%（或租金收入）为纳税基准1.20%,12.00%城市维护建设税实缴流转校税额7.00%教育费附加应交流转税3.00%地方教育费附加应交流转税2.00%企业所得税应纳税所得额25.00%惠州市银宝山新实业有限公司股东全部权益价值项口资产评估报告（三资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人根据资产评估委托合同的约定，本报告无其他报告使用人。（四）委托人和被评估单位的关系本次评估的委托人为深圳市银宝山新科

22、技股份有限公司，被评估单位为惠州市银宝山新实业有限公司，委托人于评估基准日直接持有被评估单位99%股权，间接持股1%。笳圳小换”11新科技JW份力阳公.，J殷M构的I中W.，烧产计“般价公Ii.rCUC（iinbhH4Sifmwf5/11!i/16、f.卜-一一，M，”IHi0一，&-Ul公“二、评估目的（一）评估目的深圳市银宝山新科技股份有限公司拟转让股权，需要对涉及的惠州市银宝山新实业有限公司的股东全部权益价值进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。（二）评估目的所对应经济行为的批准情况评估目的所对应的经济行为，已由深圳市银宝山新科技股份有限公司于2022年10月7日出具深圳市银宝山新科技

23、股份有限公司总裁办公会纪要（总-HY-20221017-001）批准。三、关于评估对象和评估范围的说明（一）评估对象评估对象为深圳市银宝由新科技股份有限公司拟转让股权之目的所涉及的惠州市银宝山新实业有限公司股东全部权益价值。（二）评估范围评估范围为惠州市银宝山新实业有限公司于评估基准日的全部资产及负债，总资产账而价值21,899.01万元，负债账面价值11,161.63万元，净资产账面价值10,737.38万元。各类资产及负债的账面价值见下表：资产评估申报汇总表单位：人民币万元项目账而价值流动资产3,955.40非流动资产17,943.59固定资产16,210.67无形资产1,706.07长期

24、待摊费用26.85资产总计21,899.01流动负债10,328.04非流动负债833.58负债合计11,161.63净资产（所有者权益）10,737.38注：2022年9月30日财务数据经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具大华审字2022）OOIS908号无保留意见的审计报告。1 .委托人和被评估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致。本次评估是在经审计的财务报表基础上进行的资产评估。2 .对企业价值影响较大的单项资产本次评估对企业价值影响较大的资产为固定资产（房屋建（构）筑物、机器设备、车辆、电子设备）、无形资产-土地使用权。（1） 固定资产-机器

25、设备、车辆、电子设备纳入本次评估范围内的固定资产主要是机器设备、车辆、电子设备。截止评估基准日2022年9月30日账面原值72,554,899.14元，净值28,307,055.50元。机器设备主要包括：CNC加工中心机、数控放电加工机床、三相稳压电源、机械手、注塑机、起重机、温控箱等，共计723台（套），设备由2012-2021年陆续购置。车辆主要包括：东风天锦货车与别克牌商务车，车辆分别由2017年和2019年购置。电子设备主要包括：空调、电脑、冰箱、饮水机等设备，共计627（套），设备由2011-2019年陆续购置。（2） 厂房建筑物及配套设施建筑物名称物料房1厂房A厂房B厂房C厂房D估

26、价对象房屋坐落东江高新技术产业园东泰南路5号不动产权证编号粤（2019）惠州市不动产权证第500494号权利人及份额惠州银宝山新实业有限公司100%建成日期2018年2月6日房屋规划用途厂房及配套设制房屋结构层数钢筋玲1层钢筋碎5层钢筋绘5层钢筋彼5层钢筋税5层证载建筑面积128平方米17,469.24平方米17,451.38平方米17,429.72平方米17,451.48平方米层高约3.5米一层为7米，二层为5米，三至五层为4.5米一层为7米，二层为5米，三至五层为4.5米一层为7.9米，二层为5米，三至五层为4.5米一层为7.9米，二层为4米，三至五层为4.5米电梯无2台货梯，1台无机房客

27、梯2台货梯2台货梯2台货梯设施水电暗装、消防栓水电明装、消防栓外墙装修情况条形砖条形砖条形砖条形砖条形砖内墙装修情况乳胶漆乳胶漆乳胶漆乳胶漆乳胶漆天花装修情况乳胶漆乳胶漆乳胶漆乳胶漆乳胶漆地面装修情况地砖地砖、涂料地砖、涂料地砖、涂料地砖、涂料门窗装修情况防盗门卷闸门、铝合金玻璃门卫生间装修情况无公共卫生间使用维护状况维护及保养状况良好，正常使用中(3)宿舍建筑物及配套设施建筑物名称宿舍1宿舍2宿舍3宿舍4值班室1值班室2估价对象房屋坐落东江高新技术产业园东泰南路5号不动产权证编号粤(2021)惠州市不动产第5032672号权利人及份额惠州根宝山新实业有限公司100%建成日期2018年2月6E

28、I房屋规划用途厂房及配套设施房屋结构层数钢筋接6层钢筋接6层钢筋佐6层钢筋佐10层钢筋玲1层钢筋径1层证载建筑面积6304.62平方米2894.7平方米2894.7平方米7097.08平方米40.00平方米16.00平方米层高总层高22.8m,其中首层4.8m总层高22.8m,其中首层4.8m总层段I22.8m,其中首层4.8ni总层高33111,其中首3.3m4.0米4.0米电梯无无无2台无机房客梯无无设施水电暗装、消防栓外墙装修情况条形砖条形砖条形砖条形砖条形砖条形砖内墙装修情况乳胶漆乳胶漆乳胶漆乳胶漆乳胶漆乳胶漆天花装修情况乳胶漆乳胶漆乳胶漆乳胶漆乳胶漆乳胶漆地面装修情况地砖地砖地砖地砖

29、地砖地砖门窗装修情况防盗门、铝合金玻璃窗卫生间装修情况独立卫生间无无使用维护状况维护及保养状况良好，正常使用匚JII(4)土地使用权序号土地权证编号宗地名称上地用途取得日期土地终止年期面积(m2)原始入账价但1惠府国用(2(H2)第13021750005号惠州市东江高新科技产业园东兴片区DX-25-01-02-01工业用地2011/12/312061/12/3029,066.408.240,000.002粤(2021)惠州市不动产第5032672号东江科技园DX-25-01-02-02地块工业用地2021/6/152062/6/1410,029.OO10,811,900.00注：粤(2021)

30、惠州市不动产第5032672号国有土地使用权宗地计算指标面积为10029平方米，使用权面积为9471平方米。地面与围墙，入账时一起打包在建筑物中，未单独核算，评估时在建筑成本考虑。评估基准日，经现场勘察，上述各项地上建筑物未见异常，均正常使用中。3 .无形资产类型、数量、法律权属状况评估基准日，公司账面登记的无形资产-土地使用权原值19,051,900.00元净值16,953,052.27元具体分别位于惠州市惠阳区东江高新技术产业园东泰南路5号和江科技园DX-25-01-02-02；无形资产-其他无形资产账面原值为230,769.23元，净值为107,692.13元。4 .企业中报表外资产的类

31、型、数量本次评估企业未申报表外资产。5 .引用其他机构报告无四、价值类型及其定义根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，同时考虑价值类型与评估假设的相关性等，确定本次资产评估的价值类型为：市场价值。本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本项目资产评估基准Fl是2022年9月30Ho本次资产评估基准日的确定是根据相关经济行为的安排，本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，经委托人与评估机构协北京中锋资产评估有限责任公司电话：商确定的。六、评估依

32、据在本次资产评估工作中我们所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：（一）经济行为依据1 .深圳市银宝山新科技股份有限公司总裁办公会纪要（总HY-20221017-001）；2 .资产评估委托合同。（二）法律法规依据1 .中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；2 .资产评估机构审批和监督管理办法（中华人民共和国财政部令第64号）；3 .中华人民共和国土地管理法（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；4 .中华人民共和国城市房地产管理法（2019年8月26日

33、第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；5 .中华人民共和国土地管理法（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；6 .中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号，1990年5月19日）；7 .国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的通知（国土资发2002195号）；8 .惠州市城市总体规划（2006-2020）；9 .惠州市惠阳区城市基础设施配套费征收使用管理办法（惠阳府办（2019）12号）；10 .国有资产评估管理办法（中华人民共和国国务院令第91号）：11 .国有资产评估

34、管理办法实行细则（原国家国有资产管理局发布的国资办发199236号）；12 .关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知（国办发（2001）102号）；13 .国有资产评估管理若干问题的规定（财政部第14号令）；14 .企业国有资产监督管理暂行条例（2003年5月13日国务院第8次常务会议讨论通过）；15 .资产评估行业财政监督管理办法（中华人民共和国财政部令第86号）；16 .金融企业国有资产评估监督管理暂行办法（2007年10月财政部令第47号）；17 .财政部关于金融企业国有资产评估监督管理有关问题的通知（财金（2011）59号）；18 .中华人民共和国公司法（2

35、018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正）；19 .中华人民共和国证券法（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）；20 .中华人民共和国民法典（2020年5月28日十三届全国人大三次会议通过）；21 .中华人民共和国企业所得税法（2018年12月29日日修正）；22 .中华人民共和国企业所得税法实施条例（2019年4月23日修正）；23 .中华人民共和国增值税暂行条例（2017年11月19日修订）；24 .中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（2017年11月19日修订）；25 .财政部税务总局关于调整增值税税率的通知

36、（财税（2018）32号）：26 .关于深化增值税改革有关政策的公告财政部税务总局海关总署公告2019年第39号；27 .其它相关的法律法规文件。（三）准则依据1 .资产评估基本准则（财资（2017）43号）；2 .资产评估职业道德准则（中评协（2017）30号）；3 .资产评估执业准则资产评估报告（中评协（2018）35号）；4 .资产评估执业准则一一资产评估程序（中评协（2018）36号）；惠州市银宝山新实业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告5 .资产评估执业准则一一资产评估方法（中评协（2019）35号）6 .资产评估执业准则一一资产评估档案（中评协（2018）37号）；7 .资产

37、评估执业准则一一企业价值（中评协（2018）38号）；8 .资产评估执业准则一一资产评估委托合同（中评协（2017）33号）；9 .资产评估执业准则一一无形资产（中评协（2017）37号）；10 .资产评估执业准则一一不动产（中评协（2017）38号）；11 .资产评估执业准则一一机器设备（中评协（2017）39号）；12 .企业国有资产评估报告指南（中评协（2017）42号）；13 .资产评估机构业务质量控制指南（中评协（2017）46号）；14 .资产评估价值类型指导意见（中评协（2017）47号）；15 .资产评估对象法律权属指导意见（中评协（2017）48号）；（四）权属依据1 .企业

38、法人营业执照、公司章程；2 .不动产权证书、土地使用权证书；3 .主要设备购置合同、发票，以及有关协议、合同等资料：4 .其他权属文件。（五）取价依据1 .被评估单位提供的资产评估申报表、收益预测表；2 .评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；3 .被评估单位提供的历史年度审计报告、未来年度经营计划、盈利预测等资料：惠州市最新安装工程预算定额及费用定额、工程造价信息等资料；4 .被评估单位提供的不动产权证；5 .被评估单位提供的相关工程预决算资料；6 .房屋完损等级评定标准（试行）（城住字1984第678号）；7 .仲恺高新区城镇土地定级与基准地价更新结果报告（2021年版）；8 .国家发改

39、委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299号文）。9 .评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；10 .机械工业出版社中国机电产品报价手册：11 .设备购置合同和发票；12 .中华人民共和国增值税暂行条例（中华人民共和国国务院令第538号）；13 .中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（中华人民共和国财政部国家税务总局令第50号）；14 .商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号机动车强制报废标准规定；15 .阿里巴巴询价；16 .评估人员市场询价及向设备制造厂询价收集的价格信息；17 .被评估单位提供的会计报表、财务会计经营方面的资料、以及有关

40、协议、合同书、发票等财务资料；18 .不动产权证书及建筑物平面图。19 .国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及我公司收集的有关询价资料和取价参数资料等。七、评估方法（一） 评估方法简介确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法收益法是从企业获利能力

41、的角度衡量企业的价值建立在经济学的预期效用理论基础上。企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。（二） 评估方法的选择资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况，被评估单位可以提供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位资产及负债展开全面的清查和评估，因此本次评估适用资产基础法；收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益。收益法虽

42、然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据一资产的预期获利能力的怕度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其评估结论具有较好的可靠性和说服力。从收益法适用条件来看，由于企业具有独立的获利能力且被评估单位管理层提供了未来年度的盈利预测数据，根据企业经营数据、内外部经营环境能够合理预计企业未来的盈利水平，并且未来收益的风险可以合理量化，因此本次评估适用收益法。市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。由于被评估单位属非上市公司，同一行业的上市公司业务结构、经营模式、企业规模、资产配置和使用

43、情况、企业所处的经营阶段、成长性、经营风险、财务风险等因素与被评估企业相差较大，差异因素调整对价值影响较大，无法计算适当的价值比率，故本次评估不适用市场法。因此本次评估将采用了资产基础法、收益法两种方法进行评估。（三）收益法1 .概述根据资产评估执业准则一企业价值，现金流折现方法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，评估资产价值的一种方法。其基本思路是通过估算资产在未来预期的净现金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值.其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的最大难度在于未来预期现

44、金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性。2 .评估思路根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和经营业务特点，本次评估的基本思路是以被评估单位经审计的财务报表为基础估算其股东全部权益价值（净资产）。即首先按收益途径采用现金流折现法（DCF）,估算被评估单位的经营性资产的价值，加上北京中锋资产评估有限责任公司电话：（010）66090385地址：北京市海淀区海淀南路21号中关村知识产权大原B座8层惠州市很宝山新实业有限公司股东全部权益价值项口资产评估报告其他资产的价值，减去其他负债的价值，得出被评估单位股东全部权益价值。3 .计算模型本次评估的基本计算模型为：