房地产税务风险防控手册(营改增后).docx

《房地产税务风险防控手册(营改增后).docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产税务风险防控手册(营改增后).docx（23页珍藏版）》请在课桌文档上搜索。

1、房地产税务风险防控手册目录前言1房地产行业取得土地环节税务风险3房地产行业开辟环节税务风险 5房地产行业预售环节税务风险13房地产行业完工环节税务风险20房地产行业资产管理税务风险21前言编写手册的目的，主要是通过完善房地产开辟经营企业纳税服务 机制，创新个性化纳税服务产品和方式，提供房地产开辟经营企业税 务政策确定性服务，提升税法遵从度和纳税人满意度；匡助企业及时 了解增值税和企业所得税的相关政策、文件和通知的要求，并摘取与 企业发展和税务风险防范有着直接联系的相关内容，从而起到提示企 业注意防范税务风险的作用。一、合用范围和对象我省房地产行业纳税人在经营过程中涉及增值税、企业所得税等 相关

2、涉税事项进行税务处理和风险防控时,可参考该手册。二、框架内容本手册包括前言、行业税务风险、特殊事项税务风险三部份。前言部份，阐述编写手册的目的和意义。行业税务风险，以房地产行业业务流程为主线，主要包括土地获 取、规划设计、融资、建造施工、房屋预售、项目清算六大环节，结 合行业经营特点、行业特殊税务政策等因素，通过案例情景再现形式， 展示各环节可能发生的涉税风险点，并提出针对性的防控建议。特殊事项税务风险，特殊事项风险主要梳理了关联交易、非居民纳税 人享受协定待遇、股权转让等特殊涉税事项中可能遇到的税务风险及 其易发环节，并提出针对性的防控建议。三、主要特点（一）以业务流程为主线，具有实用性和全

3、面性。环绕企业经营 规律及特点，以企业业务流程为载体，结合管理实际，归集和梳理税 务风险，便于使用者清晰地看到每一业务流程可能涉及的增值税、企 业所得税等各类税务风险。（二）以案例剖析为指引，具有实践性和参考性。每一个风险点 均以案例形式阐述，手册使用人能够更为直观地理解、掌握税务风险。 本册中的案例基本都来源于税务机关的实际风险管理工作，通过对真 实案例的情景再现和税务剖析，为企业采取风险防控措施提供了指引 和切入点。（三）以风险防控为落脚点，具有指导性和操作性。对每一业务 所涉税务风险，编写人员都提出了风险防控建议，以匡助企业采取措 施、提前预防和控制税务风险，增强企业税务风险防控能力，这

4、也是 编写该手册的基本目的。手册中难免浮现错误或者遗漏，望泛博使用者提出珍贵的建 议 或者意见，我们将不断对手册进行完善，更好的为大家服务。四川省国家税务局2022 年 11房地产行业-取得土地环节税务风险一、收到政府部门的土地出让金返还未申报企业所得税的风险（一）情景再现某房地产企业2022年4月以招拍挂方式取得土地，在支付土地 出让金后，收到政府返还回来的土地出让金1285万元，计入“其他 对付款”科目，理由是用于拆迁和安置，在2022年5月末汇算清缴 时未做纳税调整，2022年6月稽查局对其进行检查时，做出补缴企 业所得税的决定，并按规定加收滞纳金。（二）风险描述国家对土地出让实行招拍挂

5、方式，房地产企业在取得土地后，可 能会收到政府部门对其缴纳的土地出让金赋予一定比例的返还。企业 收到土地出让金返还款后，计入“专项对付款”、“资本公积”、 “其他对付款”、“长期应收款”等科目，在企业所得税纳税申报未 做收入处理的，存在企业所得税未缴纳的风险。（三）防控建议企业在收到财政返还资金后，应首先判断该收入是否同时满足不 征税收入的三个条件：1 .企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件。2 .财政部门或者其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资 金管理办法或者具体管理要求。3 .企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。如果满足不征税收入条件，不征税收入用于支出所形成的费用，

6、 不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的 折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除，在所得税申报时按规定 进行纳税调整；如果不满足不征税条件，则应按规定计算缴纳企业所 得税。（四）政策依据中华人民共和国企业所得税法实施条例（国务院 令第512号）第二十六条财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处 理问题的通知（财税（2022） 70号）第一条财政部国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政 府性基金有关企业所得税政策问题的通知（财税（2022） 151号）第 一条第一款房地产行业开辟环节税务风险一、混淆成本核算对象，未按配比原则归集产品成本，少申报企业所 得

7、税的风险（一）情景再现某国税局对N房地产开辟公司实施税务检查，查实N房地产公司 在Z小区项目完工产品开辟成本核算时，存在以下问题：L对9. 50亿元开辟成本费用未按照分类归集原则、功能区分原 则进行直接成本和共同成本划分。在检查人员的指导下，对检查期间 Z小区项目完工产品的直接成本和共同成本进行了归集和区分，最终 确定直接成本为3. 50亿元，共同成本为6亿元。2 .经过对N房地产公司检查年度Z小区项目完工产品开辟成本的 逐项复核，剔除该公司检查年度竣工项目中不属于Z小区项目完工产 品的2亿元开辟费用。3 .剔除与Z小区项目无关的2240万元开辟成本。经过测算，检查人员确定了 N房地产公司检查

8、年度Z小区项目 “可售面积单位计税成本”和“已销开辟产品的计税成本”，由此计 算并最终确定N房地产公司检查年度应补缴的企业所得税。（二）风险描述1 .未根据开辟项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开 发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开辟成本。2 .一次性列支应由各期分摊的土地成本，未按规定进行归集分 摊，未按面积法在多个开辟项目间进行分配。3 .前期工程费用一次性计入期间费用或者前期开辟成本，未按规 定分期分项目进行分配。4 .建造安装工程费、基础设施建设费、公共设施配套费、开辟间 接费，未按规定进行归集分摊，涉及分片分期开辟的，未在各个项目 进行合理分摊。5 .未单独核

9、算有偿转让或者进入自用配套设施的成本，将其全部 计入可售房屋开辟成本。6 .虽单独核算有偿转让或者自用配套设施的成本，但只分摊建造 安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等 费用在已售房屋中分摊。（三）防控建议房地产开辟企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开辟 产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法， 以及开辟项目基本情况、开辟计划等出具专项报告，在开辟产品完工 当年企业所得税年度纳税申报时，随同企业所得税年度纳税申报表 一并报送主管税务机关。房地产开辟企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得 随意调整或者相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整

10、的原因、 依据和调整先后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税 年度纳税申报时报送主管税务机关。加强业务部门与财务部门的衔接，各项目施工图纸、现场交验的 资料、监理单位出具的资料等，都应汇集到财务部门，进行票据审核， 以准确归集各项目产品成本。普通情况下，企业下列成本应按以下方法进行分配：L 土地成本，普通按占地面积法进行分配。2 .单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开辟成本,应按 建造面积法进行分配。3 .借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或者按 预算造价法进行分配。4 .其他成本项目的分配法由企业自行确定。（四）政策依据国家税务总局关于印发房地产开辟经营业务企

11、业所得税处理 办法的通知（国税发（2022） 31号）第二十五条、第二十六条、 第二十七条国家税务总局关于房地产开辟企业成本对象管理问题的公告 （国家税务总局公告2022年第35号）第一条二、虚增开辟成本，少缴企业所得税的风险（一）情景再现1.某企业在高档购物场所一次性购入单价近千元的钢笔IOO支；在超市一次性购入食用油600桶、米600袋；在商场一次性购入鼠标 200个全部列入前期工程费用。2022至2022年共支出170万元。2.企业采购物资，在某超市购入单价135元笔记本200个（该超市最 贵的笔记本单价未超过30元）；在某商场购入工程计算器（单价近 2000元）、标尺（单价近1000元

12、）、测绘仪；在某超市购入考勤机 全部计入建造工程建设费。2022至2022年共支出80万元。经核实后，企业部份支出无法取得正规发票，虚构了购进业务， 取得了虚开的发票入账。企业调增应纳税所得额并补缴了企业所得 税。（二）风险描述L取得的土地资产不按规定计价；擅自扩大或者减少土地资产的 价值，将购进土地进行三通一平后，进行评估，虚增土地成本，计 入开发成本。2 .虚增列支市政配套费，包括红线外“三通一平”等的建造费和 管线铺设费。3 .各项前期工程费没有取得合法有效凭证，无法核实真实性。4 .签订虚假单项合同，取得虚开辟票，加大建安工程费。5 .从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或者

13、分包 工程，人为提高材料价格或者建安费用，虚大成本，转移利润。6 .采取包工不包料方式发包工程，在开辟企业提供的材料、水电 和其他物资已凭发票计入开辟成本的情况下，让施工企业按劳务费和 材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部份的税款，重复 列支开辟成本。9 .虚列工程监理费。（三）防控建议1 .结合企业取得的土地使用权资料，确认地块范围，确认地块和 项目的对应关系，按照分配原则准确归集各个项目的土地成本。2 .确认费用成本归集是否准确，是否存在既列支开辟产品成本又 计提拆迁补偿费，重复列支成本费用的现象。可结合“无形资产”、“开辟成本”等科目变动情况，核查“土地征用及拆迁补偿费”、 “

14、前期工程费”等明细账，审查土地出让合同、市政建设配套费等各 项收费票据、拆迁协议，结合资产负债表无形资产或者开辟成本变动 情况，确定土地面积及土地使用税起始纳税期限，与土地登记信息、 申报信息进行比对。3 .核实企业自营项目、建造安装工程费明细账、建安合同，确认 相关账目与施工合同是否相符，各项费用是否取得了合法有效凭据； 了解关联企业情况，是否将其他企业费用或者其他项目的费用列支到 清算项目中。（四）政策依据国家税务总局关于印发房地产开辟经营业务企业所得税处理 办法的通知（国税发（2022） 31号）第二十七条、第二十九条、 第三十条三、资本性支出直接列入当期成本费用，减少当期应纳税所得额的

15、风 险（一）情景再现A公司是房地产开辟企业。公司向银行借款用于B项目的开辟， 项目分两期进行，其中C期于2022年1月竣工，发生借款利息150多 万元，D期于2022年12月竣工，发生借款利息90多万元，公司将 该笔借款利息支出直接记入“财务费用一一利息净支出”。检查员向A公司财务人员详细介绍了借款费用资本化的相关规 定，同时认为根据相关规定和取证资料显示，公司应将借款利息计 入开辟成本，要求企业当就该项目进行资本化处理并补缴相应税款。 （二）风险描述开辟产品完工前的借款利息，企业未按规定资本化，一次性计入 当期损益，提前列支利息支出。（三）防控建议会计准则规定，以下三个条件同时具备时，因专门

16、借款而发生的 利息、折价或者溢价的摊销和汇兑差额应当开始资本化：L资产支出已经发生。2 .借款费用已经发生。3 .为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。借款费用在处理时一定要准确判断其性质，根据资本化或者费用 化的标准，严谨处理，确定利息是资本化还是计入开辟成本费用， 避免涉税风险。（四）政策依据国家税务总局关于印发房地产开辟经营业务企业所得税处理 办法的通知（国税发（2022） 31号）第二十一条第一款 四、预提费用处理不许确，少申报企业所得税的风险（一）情景再现某房地产开辟企业2022年账户记载下列事项：“对付账款一一预提二期小高层住宅出包工程费”年末余额 2500万元。计提

17、出包工程费均已计入“开辟成本”并结转至各期“开 发产品”科目。经审核，二期项目于2022年8月交付使用。建安施工合同土建 工程造价22000万元。2022年度已到票20000万元，2022年14月 已取得发票500万元，并冲回预提费用500万元。2022年累计到票 20500万元，实际计提出包工程费2000万元，合计22500万元，大 于出包工程造价22000万元，多计提数=2250022000=500（万元）。 2022年二期项目已售面积占可售面积的比例为30%,应调增数= 50030%=150 （万元）。（二）风险描述下列三种情形可以预提费用作为计税成本：1 .出包工程未最终办理结算而未取

18、得全额发票的，在证明资料充 分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额 的 10%o2 .公共配套设施尚未建造或者尚未完工的，可按预算造价合理预 提 建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或者 广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或者按照法律法规规定必 须配套建造的条件。3 .应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以 按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基 金、公建维修基金或者其他专项基金。企业实际发生的预提费用超过上述标准，未按规定进行纳税调 整，存在少缴企业所得税风险。（三）防控建议对照建造合同、工程进度等资料，分析企业预提

19、费用科目和企业 所得税年度申报纳税调整情况。对于出包工程预提费用应重点关注预 提费用计提范围是否准确，预提的比例是否恰当，当发票不足金额低 于10%时，是否按实际不足金额预提。（四）政策依据国家税务总局关于印发房地产开辟经营业务企业所得税处理 办法的通知（国税发（2022） 31号）第三十二条国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（国家税务总 局公告2022年第34号）第六条：“企业当年度实际发生的相关成本、 费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在 预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额核算；但在汇算清缴时，应 补充提供该成本、费用的有效凭证。”房地产行业预售环节税务风险

20、一、视同销售业务未按规定申报，少缴税款的风险 （一）情景再现税务稽查机关对某房地产公司开展税务稽查时，发现该房地产公 司存在以下违法事实：L将其售楼部数据和财务部门有关数据进行核对时发现，该房地 产公司的C项目售楼处的商品房结存数比财务部门登记的商品房结 存数少15套。造成两个部门结存数不一致的原因是：房地产公司将 其开辟的15套住房用于抵施工单位工程款，因为工程尚未结算，因 此施工单位未开具发票，甲公司也未作销售处理。经进一步检查发现， 房地产公司与施工单位签订了抵债协议，协议中明确了用于抵工 程款的15套房协议售价2000万元，这15套房已被施工单位用于职 工宿舍。2.在该房地产公司开辟的

21、B花园现场了解房屋入住情况时发现， 在B花园临街有一栋楼的一层、二层全部是某银行，但是在商品房销 售合同和发票的检查中，没有发现该公司与某银行之间的合同，也没 有收付款和开辟票的行为，经检查该公司的“预收账款”明细账和“银行存款”明细账，也未发现记载有该公司与某银行之间的售房收 入和相关的资金往来。检查人员分析此情况后，将检查的注意力放在了该公司的银行贷 款方面，检查了该公司的银行贷款合同、借款账户以及计提银行贷款 利息情况，发现：在“长期借款”科目所记载的贷款余额未发生变化 且“银行存款”日记账无还款记录的情况下，该公司某一年的第四季 度起计提的银行贷款利息基数比第三季度少了 3900万元。

22、经进一步 核实，原来是房地产公司与某银行签订以商品房抵顶银行贷款合 同，以开辟产品抵银行贷款3900万元，未进行任何账务处理，少 计应税收入3900万元。经过查证后，稽查局对该房地产公司补缴增值税、企业所得税并 加收滞纳金。(-)风险描述企业发生以下视同销售行为，存在未按规定申报纳税 的风险：L企业将开辟产品对外投资。2 .以开辟产品换取土地使用权、股权。3 .以开辟产品抵材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁 补偿费等债务。4 .将开辟产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、 分配给投资者。5 .将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以及其他单 位。（三）防控建议财务部门及

23、时解企业是否存在将开辟产品用于捐赠、赞助、职工 福利、奖励、对外投资、分配给股东或者投资人、抵偿债务、换取其 他 企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开辟 产品所有权或者使用权转移，或者于实际取得利益权利时确认收入 （或者利润）的实现。（四）政策依据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的 通知（财税12022） 36号）附件1营业税改征增值税试点实施办 法第十条、第十四条国家税务总局关于印发房地产开辟经营业务企业所得税处理 办法的通知（国税发（2022） 31号）第七条二、预售收入、价外费用等未按规定及时确认收入或者直接冲减成本, 少缴税款的风险（一）情景再现某房

24、地产公司先后开辟了 A、B、C、D四个大型住宅小区，前三 项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开辟的4个项目分 别在两个区，分别向两个区的税务机关申报缴纳增值税。税务机关对 该房地产公司2022年5月至2022年6月的纳税情况进行检查，将该 房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与增值税纳税申报表进行 比对，发现该公司D项目申报的增值税计税依据与账面记载的应税收 入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2022 年6月累计少申报计税收入4700万元。（二）风险描述L在开辟产品完工前，取得的预售收入，包括收取的定金、违约 金、诚意金等计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不

25、申报纳 税。2 .收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项以及其他 各种性质的价外收费等，未按规定确认收入。3 .将售房款冲减成本、费用或者直接转入关联单位，或者将售房 款打入个人储蓄账户或者信用卡账户，未按规定入账。4 .客户抛却的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的 罚款收入未按规定确认收入或者直接冲减了成本。（三）防控建议企业销售未完工开辟产品取得的收入,应先按估计计税毛利率分 季（或者月）计算出估计毛利额，计入当期应纳税所得额。普通纳税人采取预收款方式销售自行开辟的房地产项目，应在收 到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。结合现金流量表、销售合同以及预售许可证确认是否按规

26、定时间 确认收入并进行纳税申报。（四）政策依据房地产开辟企业销售自行开辟的房地产项目增值税征收管理 暂行办法（国家税务总局公告2022年第18号）第四条、第十条 国家税务总局关于印发 房地产开辟经营业务企业所得税处理办 法的通知（国税发（2022） 31号）第八条、第九条 三、收到银行按揭款不计预售收入，少缴纳税款的风险 （一）情景再现某公司采取银行按揭方式销售房屋，已收到购房户的首付款2088. 7万元，银行按揭贷款3137. 2万元已经转入公司账上，该公司 收到的首付款计入“预收账款”科目，按规定申报缴纳了增值税和所 得税，收到的按揭款计入“短期借款”科目，未进行纳税申报，造成 少缴增值税

27、和所得税。（二）风险描述以银行按揭方式销售开辟产品，开辟企业在收到首付款、银行按 揭贷款到账后，未按规定计算估计毛利并申报，未计提销项税额；收 到的按揭款项以银行贷款等名义记入“短期借款”账户，未计预收账 款科目，未按规定申报纳税。（三）防控建议财务部门与业务部门加强联系，及时了解按揭销售信息、银行放 款信息，结合“短期借款”明细账、贷款合同、销售合同和房屋 销售明细，确认开辟企也是否存收取银行按揭款未按规定计税情况。 （四）政策依据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的 通知（财税（2022） 36号）附件1营业税改征增值税试点实施办 法第四十五条国家税务总局关于印发房地产开辟

28、经营业务企业所得税处理 办法的通知（国税发（2022） 31号）第六条第三款 四、未按规定及时确认收入，延迟缴纳税款的风险 （一）情景再现检查人员通过对某企业财务报表的审查，发现该企业2022年度 财务报表上挂有“递延税款”，检查人员对此有疑问，因为“递延税 款”贷方反映的是企业尚未转销的时间性差异影响纳税的金额，检查 人员又进一步看到其下一级科目是“所得税”，而相对应的会计科目 却是“其他应收款”，再检查“其他应收款”科目，发现竟是收取的 房款，于是向企业财务人员问询，了解到该款项是企业2022年1-5 月收到销售存量房款2531.23万元，未结转销售收入，所提所得税挂 “递延税款”，未进行

29、纳税申报。补缴所得税577. 48万元。（二）风险描述1 .企业采取一次性全额收款、分期收款和银行按揭方式销售开辟 产品，应于实际收款日确定收入。2 .对于跨年度房地产开辟项目的已完工出售部份，未按权责发生 制原则确认收入或者故意推迟实现工程结算收入。3 .企业已经办理开辟产品的交付手续和入住手续，或者已经开始 实际投入使用，利用法律上不具备交付条件为由，不按照开辟产品 已经 完工进行处理，延迟纳税。（三）防控建议财务部门应不定期审查销售合同、房屋销售明细、现金流量表、 签收（收楼）花名册及房产部门房产合同备案信息，将预收账款发生 额（预收账款期末余额-预收账款年初余额+营业收入本年累计数）与

30、 当期销售不动产流转税计税依据对照，如果预收账款发生额大，则有 未足额纳税风险。（四）政策依据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的 通知（财税（2022） 36号）附件一营业税改征增值税试点实施 办法第四十五条国家税务总局关于印发房地产开辟经营业务企业所得税处理 办法的通知（国税发（2022） 31号）第六条、第七条、第九条、 第十条房地产行业完工环节税务风险一、开辟产品完工后不及时进行项目清算，少缴税款的风险（一）情景再现某房地产企业开辟A项目，2022年签订预售合同，取得预售收 入2500万，按15%的估计毛利率申报缴纳所得税。2022年竣工完成， 开辟产品竣工证明材料已报

31、房地产管理部门备案，但未交付给业主， 2022年A项目取得销售收入6500万元，在进行年度所得税申报时， 企业仍按照估计毛利率15%申报缴纳所得税，造成当期少缴纳企业所 得税。（二）风险描述房地产开辟企业建造、开辟的开辟产品无论工程质量是否通过验 收合格，或者是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当 其 开辟产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开辟企业应 按规定及时结算开辟产品计税成本并计算此前以预售方式销售开辟 产品 所取得收入的实际毛利额，同时将开辟产品实际毛利额与其对 应的预 计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。 （三）防控建议房地产开辟企业除土地开辟之外

32、，其他开辟产品符合下列条件之 一的，应视为已经完工：1 .开辟产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2 .开辟产品已开始投入使用。3 .开辟产品已取得了初始产权证明。在年度纳税申报时，企业应按照规定，及时结转收入，计算开辟 产品实际毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入当年应纳税 所得额。（四）政策依据关于房地产开辟企业开辟产品完工条件确认问题的通知（国 税函（2022） 201 号）国家税务总局关于印发房地产开辟经营业务企业所得税处理 办法的通知（国税发（2022） 31号）房地产行业资产管理税务风险一、未按规定专项申报，直接在当期税前列支的风险（一）情景再现某企业2022年12月，工

33、地现场发现被盗物资一批，价值10万 元，经向警方报案后，做如下账务处理：借：营业外支出100000 贷：工程物资100000在2022年汇算清缴期间，被税务机关发现，要求企业进行纳税 调整，10万元不能在税前扣除且被盗物资对应的增值税进项税额不 得在销项税额中抵减，并调整账务。（二）风险描述企业取得的不动产等固定资产因管理不善造成被盗、丢失、霉烂 变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、 拆除的情形，可能存在未将其进项税额转出的风险。对于非正常损失 未按规定所得税专项申报。固定资产建设期发生的工程物资盘亏、报废、损毁的净损失未按 规定计入在建工程直接在当期税前列支。企业非正

34、常损失的购进货物、在产品、产成品所耗用的购进货物、 非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、非正常损失 的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建造服务所 取得的增值税进项，不得从销项税额中抵扣，应做进项转出。（三）防控建议企业发生固定资产损失时，应有内部有关责任认定和核销资料， 对损失金额较大的，应有专业技术鉴定报告或者法定资质中介机构出 具的专项报告书等，财务部门应对固定资产处置情况进行跟踪监控， 对于非正常损失应按规定所得税专项申报税前扣除。关注是否发生过工程物资的盘亏、报废和损毁的情况，如有发生， 则进一步确认会计核算是否准确，是否已将净损失计入在建工程，查 看企业

35、是否将净损失计入了当期的营业外支出进行税前扣除，是否需 要进行纳税调整；发生的工程物资毁损是否属于非正常损失，其所包 含的进项税额是否计算转出。（四）政策依据中华人民共和国增值税暂行条例（国务院令第538号）第十中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部国家税 务总局第50号令）第二十四条财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的 通知（财税（2022） 36号）附件1营业税改征增值税试点实施办 法第二十七条、第二十八条财政部国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通 知（财税（2022） 57号）国家税务总局关于发布企业资产损失所得税税前扣除管理办 法的公告（国家税务总局公告2

36、022年第25号）二、未按规定分期计算抵扣固定资产进项税额，延迟缴纳税款的风险 （一）情景再现某房地产公司于2022年6月5日，购买办公大楼办公经营，计 入固定资产，并于次月开始计提折旧。6月20日，该纳税人取得该 大楼增值税专用发票并认证相符，专用发票注明税额1000万元，于 次月全部申报抵扣。8月，税务机关发现该企业多抵扣进项税额，要 求企业重新更正申报，并做相应的账务调整：1000万元进项税额中 的60%于当期（2022年6月）抵扣，剩余40%于当期的第13个月 （2022年6月）抵扣。该大楼本期应抵扣进项税额为：IOOO 万元 X60%=600 （万元）该600万元应于2022年7月申

37、报期时从销项税额中抵扣；应计 入当期“应交税费一应交增值税（进项税额）”科目核算。该大楼待抵扣进项税额为：1000 万元 X40%=400 （万元）该400万元应计入当期“应交税费一待抵扣进项税额”科目核 算。（二）风险描述1. 2022年5月1日后购入的按固定资产核算的不动产或者不动 产在建工程，取得增值税专用发票后对进项税额全额当期抵扣，未 按规定在两年内按比例分次抵扣。2.2022年5月1日后房地产企业购入的原材料等物资用途明确， 直接用于不动产在建工程的进项税额全额当期抵扣，未按规定在两年 内按比例分次抵扣。3. 2022年5月1日后房地产企业购入的原材料用途明确在购入 当期已全额抵扣

38、进项税额，在实际用于不动产在建工程时未按规定对 将已抵扣进项税额的40%在材料领用当期转出为待抵扣进项税额，并 于转出当月起第13个月再行抵扣。（三）防控建议关注固定资产、在建工程、工程物资、应交税费一应交增值税（待 抵扣进项税额）等会计科目，重点关注2022年5月新增固定资产、 在建工程、工程物资的会计核算，了解企业是否按照规定对固定资产 购进中的进项税额分期抵扣；是否按照规定对在建工程领用的普通性 物资进项税额进行转出处理。（四）政策依据国家税务总局关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法 的公告（国家税务总局公告2022年第15号）第二条、第三条 三、未按规定计提折旧，少缴企业所得税的风险

39、 （一）情景再现某企业2022年11月投入使用的会所、球场、幼儿园，在账务上 做新增固定资产处理，企业当月补提了会所、球场2022年5月至2022 年11月折旧，补提了幼儿园2022年11月至2022年11月折旧，企 业当月新增固定资产并当月补提以前年度折旧，该部份补计的折旧应 做纳税调整，经核实应调增应纳税所得额1803. 61万元，应补企业所 得税550.90万元。（二）风险描述未按规定计提折旧，存在少缴所得税的风险。（三）防控建议固定资产按照直线法计算的折旧，应当根据固定资产的性质和使 用情况，合理确定固定资产的估计净残值，企业应当自固定资产投入 使用月份的次月起，按照最低使用年限计提折旧。（四）政策依据中华人民共和国企业所得税法实施条例（国务院令第512号）第五十九条