第11章房产测量.ppt

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1、2023年10月12日星期四,1,增补 房产测绘 11 房产测绘概念12 房产控制测量13 房产要素测量14 房 产 图 测 绘15 房产面积量算16 房产测绘管理,2023年10月12日星期四,2,11 房产测绘概念,111房产测绘 房产测绘主要是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等，并以文字、数据及图件表示出来的工作。通常也称为房产测量。房产测绘运用测绘技术和手段，遵循国家有关的法律法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定。房产测绘是一种法定测绘，为房产产权、产籍管理提供服务的职能，定位了从事此项测绘工作的人员必须具有高度的责任心，并受过专业的培训

2、。房产测绘的目的是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数据和资料。,2023年10月12日星期四,3,112房产测绘的作用,房屋和房屋用地是人类生产和生活的重要场所，是人类赖以生存的基本物质要素。房产测绘获得的表述房屋和房屋用地的有关信息，是房地产管理工作必要的基础资料和数据。准确而完整的房地产测绘成果是审查、确认房屋的产权、产籍和保障产权人合法权益的重要依据。因此，房产测绘是房地产管理工作的重要基础。,4,归纳起来，房产测绘的作用为：,(1)法律方面的作用。房产测绘为房地产的产权、产籍管理、房地产开发提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等

3、资料，是进行产权登记、产权转移和产权纠纷裁决的依据。确认以后的房地产成果资料具有法律效力。(2)财政经济方面的作用。房产测绘的成果包括房地产的数量、质量、利用状况等资料，是为进行房地产评估、征收房地产税费、房地产开发、房地产交易、房地产抵押以及保险服务等方面提供数据和资料。,2023年10月12日星期四,5,(3)社会服务方面的作用。房产测绘不仅为房地产业服务，也为城镇规划、建设、市政工程、公共事业、环保、绿化、治安、消防、文教卫生、水利、交通、财政税收、金融、保险、工商管理、旅游、街道照明、通信、燃气供应等城镇事业提供基础资料和有关信息，是保证信息共享、避免重复测绘、重复投入的重要措施。(4

4、)测绘服务方面的作用。房产测绘属大比例尺地图测绘，但它不同于通常意义上的大比例尺地形测量。它具有更多的信息源、量大，涉及面广，内容繁多，图表复杂，并具有一定意义上的政府行为。它是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的重要基础资料。,2023年10月12日星期四,6,总之，房产测绘的作用就是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息，为房地产管理，尤其是为房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料。同时也为房地产开发、征收税费、城镇规划以及市政工程的建设和管理等提供必不可少的基础资料。,2023年10月12日星期四,7,12房产测绘内容与方法,按现行房产测量规范，房产测绘的

5、基本内容包括：房产平面控制测量；房产调查；房产要素测量；房产图绘制；房产面积测算；变更测量；成果资料的检查与验收等。房产测绘成果包括：房产簿册、房产数据和房产图集。,2023年10月12日星期四,8,121控制测量 控制测量的目的是在测量区域内用精密的测量仪器和方法测定少量的、分布均匀并且精度较高的点位，获得它们的三维坐标，分平面控制测量和高程控制测量两大部分。122房屋测量根据国家标准房产测量规范)(GBT l7986-2000)要求，房屋调查内容包括房屋坐落、产权主、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、占地面积、使用面积、建筑面积、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，

6、这其中即包含了房屋测量的内容.房屋调查与测绘以幢为单位分户进行。,2023年10月12日星期四,9,123图形处理在房产测绘中形成的图件有房地产分幅平面图、房地产分丘平面图和分层分户平面图3种。各归所用。以一个城市或县镇为单位，绘制分幅平面图的接合图。房地产分丘平面图是分幅平面图的一部分，是按丘(或街坊)成图的。房地产分层分户平面图是产权证的配图，是以户为单位提供的。124测绘成果 房产测绘成果包括：房屋建筑面积汇总表(各类面积：各功能区面积、分层面积、共有共用建筑面积、分户(套)面积)、房产平面图(包括：房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分层分户平面图)、附件及备注等内容。,2023年10

7、月12日星期四,10,13房产测绘成果按现行国家房产测量规范规定，房产测量提供的成果由房产簿册、房产数据和房产图集3部分组成。在房产测绘中使用过的地形图、控制点成果以及测量完成的控制点、界址点、面积、房产平面图等和相应的技术设计书、技术总结等都应归入房产测绘成果，包括纸质资料和电子文档。、131成果分类按成果的形式可以分成房产簿册(各类文档和表格)、房产数据(各类计算数据和计算结果)和房产图集(各类图件)3种类型。,2023年10月12日星期四,11,132成果整理目前的房产测绘成果整理，主要以测绘成果书的形式出现。在测绘成果书中包括了该项目的所有与测绘有关及测绘的信息，一般来讲主要有以下内容

8、：(1)测绘依据、责任人。(2)房屋建筑面积测绘报告，包括：房屋坐落、项目名称、测绘目的、测绘结果、测绘精度、测量方法、测绘仪器及测绘软件、特殊情况说明、项目工作人员、测绘单位、施测时间等内容。,2023年10月12日星期四,12,(3)房屋建筑面积测绘成果，包括：说明、房屋建筑面积汇总表(包括幢、各功能区、分层、共有共用、幢内各层各类建筑面积)、分户(套)面积明细表、各类面积计算表、房产平面图、附件及备注等内容。(4)附件，包括房屋建筑面积测绘合同、房屋建设有关资料(建设工程规划许可证、土地红线、规划红线、建设用地批准书等有关建房证件、附图(复印件)、建筑施工变更联系单等。,2023年10月

9、12日星期四,13,133成果管理 现行房产测绘管理办法规定：用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。从程序上讲，应在二级检查和验收工作完成后实施对房产测绘成果的审核；但目前的操作都是在二级检查后，验收和房产测绘成果的审核同时进行，因为委托和房地产行政主管部门就产权面积测绘来讲是同一主体。,2023年10月12日星期四,14,第2章房产控制测量,21 概述 211控制测量作用 房产平面控制测量是整个房产测量的前期基础性的工作，其目的是为房产平面测

10、量工作提供一个准确的控制框架(参考系)和定位基准，并控制误差的积累。具体来说，有以下几方面的作用：,2023年10月12日星期四,15,(1)为房产要素测量提供起算数据。在测定房产要素的几何位置时，需要有房产平面控制点提供和传递起算数据，尤其是在测定界址点、房角点的位置时，精度要求很高，因而对作为起算点的房产平面控制点精度要求也很高。(2)为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。在绘制房产平面图时，不论采用何种方法，都需要具有一定密度和精度的控制点提供定位基准和测图控制。,2023年10月12日星期四,16,(3)为房产测绘的变更与修测提供起算数据。由于房产权属的变换和转移，以及城市现状的不断变

11、化，房产测绘的成果必须及时更新，才能保持成果的现势性。这些变更和修测都需要具有一定密度和精度、能长期保存、稳定的控制点作为起算数据。,2023年10月12日星期四,17,第3章房屋要素测量,31房产要素 31一房产要素房产要素就是反映房屋及其用地情况的要素。在房屋用地测量和房屋测量中应根据实地情况按需要绘制草图。312房产要素的范围房产要素从反映的角度来讲，可以分为属性的(权属调查的)、位置的(界址点、境界)、数量的(房屋面积)、地理的(各类编号)以及对房产的全面反映具有现实意义的地物地貌。,2023年10月12日星期四,18,313房产要素的作用,房产要素的作用在于充分反映房产情况，并对确定

12、房产及其用地的权属以及实现界线及位置确认具有现实意义。因此，房产要素的测量就包括了界址点测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通、水域和其他相关地物测量等。房产要素的测量方法包括野外解析法测量、航空摄影测量、全野外数据采集等。,2023年10月12日星期四,19,32碎部测量,碎部测量是各图种测量的基础，通过碎部测量获取各种要表示要素的基本资料为形成各图种打好基础。321碎部测量的作用作为房产测量的碎部测量，其主要作用在于对房产要素进行测量，完成房产测量分幅图、分丘图、分户图的测制，为房屋面积量算做好基础工作。,2023年10月12日星期四,20,所谓碎部点，就是反映地物轮廓和几何位置的

13、地物特征点，简称地物点。测绘地物是测量它们的特征点，例如各种地物的转折点、中心点、交叉点、曲线上的弯曲变换点、起迄点、房屋的角点和拐点等都是各种地物的特征点，连接了这些相关的特征点，就勾绘出了地物的形状、面积、位置、走向，便得到了与实地相似的地物形状，在图上确立它们之间的相关位置。,2023年10月12日星期四,21,322碎部测量的内容根据房产要素的概念，碎部测量的内容也应围绕房产要素进行，即围绕房产测绘的测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等，并以文字、数据及图件表示出来323碎部测量的方法碎部测量方法包括解析法、测算法及野外数字采集法。,2023年10月12日

14、星期四,22,1解析法根据控制网，通过测边、测角，计算界址点坐标的方法，称之为解析法。它是通过测区控制点，根据距离及角度测量结果，按一定的图形解算出地物点(碎部点)坐标的方法。极坐标法和交会法。2测算法(也称部分解析法)在采用解析法测定街坊外围地物点(碎部点)和街坊内部明显地物点(碎部点)坐标的基础上，再用图解法测定该街坊内部的隐藏的地物点(碎部点)平面位置。解算这些地物点是以街坊外围及内部已求解的地物点为基础的。3野外数字采集法 野外数字采集法，即我们所说的内外业一体化的测量方法，它利用全站仪和GPS接收机实地采集地物点(碎部点)的坐标。,2023年10月12日星期四,23,33房屋面积测算

15、房屋建筑面积测算是房产测绘的主要任务之一，其主要内容是测定房产权界、房屋的建筑面积、坐落位置形式、房屋的层次、结构、分户的建筑面积以及共用面积分摊等基础数据。这些数据经房地产发证机关确认后，作为核发房屋所有权证的测绘资料及所有权证的附图，是核定产权、颁发权证、保障房地产占有和使用者的合法权益的重要依据。测算成果的正确与否，涉及千家万户的切身利益。从事房产测绘的技术人员必须认真负责地做好房屋建筑面积的测算工作，确保房屋建筑面积测算成果的可靠性。,2023年10月12日星期四,24,331房屋面积测算内容 房屋面积测算均指水平面积的测算。房屋建筑面积测算包括房屋建筑面积测算、使用面积测算、产权面积

16、测算、共有建筑面积的测算与分摊。332房屋面积测算规则房屋建筑面积测算的规则，按国家现行房产测量规范)(GBT l7986-2000)可以分为全部(100)计算建筑面积(折减系数为1)、计算一半(50)建筑面积(折减系数为0.5)和不计算建筑面积3类。,2023年10月12日星期四,25,1计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：(1)应具有上盖；(2)应有围护物；(3)结构牢固，属永久性的建筑物；(4)层高在220 m或220 m以上；(5)可作为人们生产或生活的场所。,2023年10月12日星期四,26,2计

17、算建筑面积的范围(内容)计算建筑面积的范围(内容)根据现行规范执行。3可以分摊的共有建筑面积 共有共用建筑面积是指房屋中多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积。共用建筑面积可以分为局部(某一功能区)共用、某一层共用、幢(院)共用和其他共有建筑面积四类。按照共用建筑面积谁受益、谁分摊的原则，在处理原则的总体要求下采用一级分摊或多级分摊的方法按面积比例进行分摊。,2023年10月12日星期四,27,333房屋面积测算精度要求房屋建筑面积测算一律以中误差作为评定精度的标准，以2倍中误差作为房屋建筑面积测算的最大限差。超过2倍中误差的要返工重测。我国房产面积的精度分为3个等级，根据实践和实际的要求，一

18、般采用2个精度等级，即采用第二、第三精度等级标准。对新建商品房(含此前未测的)建筑面积测算精度采用第二等级精度要求；对其他房产建筑面积测算精度采用第三等级中误差；其余有特殊要求的用户和城市商业中心黄金地段可采用一级精度。各级房产面积测算的限差和中误差不得超过表8-31计算的结果。,2023年10月12日星期四,28,表8.3.1 房屋面积测算的中误差与限差单位:m2,334房屋面积测算方法 1坐标解析法 坐标解析法是根据房屋用地界址点或边界点的坐标计算房屋用地或丘的面积，也包括利用房角点的坐标计算房屋面积的方法。,2023年10月12日星期四,29,2实地量距法实地量距法是在实地用长度测量工具

19、量取有关图形的边长而计算出这个图形的面积。实地量距是目前房地产测量中最普遍的面积测算方法。在测算房屋面积时，现在都是采用实地量距法。对于规则图形，例如矩形、方形的房屋或房间，都是直接量取边长，很简单地算出其面积。对于不规则图形的面积测算时，可以将其分解成几个简单的几何图形，然后分别计算出这些图形的面积，用简单的加减法算出其面积。,2023年10月12日星期四,30,3图解法图上量算面积的方法很多，最简单的方法是求积仪法，但求积仪法精度太低。还有常用的几何图形法，即在图上量取有关图形的长度计算出图形的面积，也可量取图形的坐标计算图形的面积。但这些方法都因精度太低，房产测量现在几乎都不采用。,20

20、23年10月12日星期四,31,第4章房产图测绘41 房产分幅平面图411房产分幅平面图的作用房产分幅平面图通常简称房产分幅图，是全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘平面图、房屋分户平面图的基础资料。房产分幅平面图的测绘范围包括：城市、县城、建制镇的建成区以及建成区以外的独立工矿、企事业单位及其毗连居民点等。,2023年10月12日星期四,32,412房产分幅平面图的表示原则1境界与地物(1)行政境界一般只表示区、县和镇的境界线，街道办事处或乡的境界根据需要表示。境界线重合时，用高一级境界线表示。境界线与丘界线重合时，用丘界线表示。境界线跨越图幅时，应在内外图廓间的界端

21、注出行政区划名称。(2)丘界线表示方法。明确无争议的丘界用丘界线表示，有争议或无明显界线又提不出凭证的丘界用未定丘界线表示。丘界线与房屋轮廓线或单线线状地物重合时，用丘界线表示。同时表示出丘内的土地用途分类代码。,2023年10月12日星期四,33,(3)房产区界线和房产分区界线根据需要表示。(4)房屋包括一般房屋、架空房屋和窑洞等。房屋应分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准，装饰性的柱和加固墙等一般不表示；临时性的过渡房屋及活动房屋不表示；同幢房屋层数不同的应绘出分层线。窑洞只绘住人的，符号绘在洞口处。架空房屋以房屋外围轮廓投影为准，用虚线表示。虚线内四角加绘小圆圈表示支柱。,20

22、23年10月12日星期四,34,(5)分幅图上应绘制房屋附属设施及房屋围护物，包括柱廊、檐廊、架空通廊、底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯，以及和房屋相连的台阶等。围护物包括围墙、栅栏、栏杆、篱笆、铁丝网等。(6)分幅图上应表示的房地产要素和房产编号包括丘号、房产区号、房产分区号、丘支号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等，根据调查资料以相应的数字、文字和符号表示。当注记过密容纳不下时，除丘号、丘支号、幢号和房产权号必须注记，门牌号可首末两端注记、中间跳号注记外，其他注记按上述顺序从后往前省略。,2023年10月12日星期四,35,(7)与房产管理有关的地

23、形要素包括铁路、道路、桥梁、水系和城墙等地物均应表示。亭、塔、烟囱以及水井、停车场、球场、花圃、草地等可根据需要表示。2单位名称及注记(1)地名的总名与分名应用不同的字级分别注记。(2)同一地名被线状地物和图廓分割或者不能概括大面积和延伸较长的地域、地物时，应分别调注。(3)单位名称只注记区、县以上和使用面积大于图上200 mm。的单位。,2023年10月12日星期四,36,413房产分幅平面图的成图方法1全野外采集数据成图2野外解析测量数据成图3平板仪测绘房产图4编绘法绘制房产图在全国不少城市和建制镇，规划建设行政主管部门均组织测绘了l：500或1：1 000的城镇地形图，城镇地形图测绘的各

24、项技术要求与房产图的技术要求一致或基本一致，完全可以满足房产图的各项精度要求，是编绘房产图最为可靠的资料之一。房产图编绘工作地形二底图为工作底图，经图廓边长、方格网尺寸检查，符合规定后，按房产分幅平面图与房产要素测量精度要求补充房产要素后经清绘整饰，即成相同比例尺的房产图。,2023年10月12日星期四,37,42房产分丘平面图 421房产分丘平面图的作用 分丘图是房产分幅平面图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。422房产分丘平面图的形式 1分丘图的规格(1)分丘图的幅面可在787 mm1092 mm全开纸的l3214之间选用。一般采用经过热定型处理的007 mm的聚酯薄膜，也可选用其他

25、材料。(2)分丘图的比例尺根据丘面积大小，在1：1001：1 000之间选用。,2023年10月12日星期四,38,2分丘图的表示内容分丘图上除表示房产分幅平面图的内容外，还应当表示以下内容：(1)房屋权界线，包括房屋墙体的归属；(2)界址点的点位与点号，包括界址点之间的界址边长；(3)房屋产别、房屋结构、房屋层数、建成年份；(4)房屋用地面积、建筑面积和四至；(5)房屋各边边长及阳台、挑廊等。,2023年10月12日星期四,39,3分丘图的技术要求(1)图廓线、方格网、控制点的各项误差不超过规范的要求；(2)分丘图的坐标系统应当与房产分幅平面图坐标系统相一致；(3)分丘图上各类点位精度要求，

26、与房产分幅平面图相同。4分丘图上各类要素的标示、注记、清绘、整饰(1)分丘图上应分别注明所有相邻产权单位(或个人)的名称；(2)分丘图上各种注记字头应朝北或朝西；,2023年10月12日星期四,40,(3)测量本丘与邻丘毗连墙体时，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度的12处，借墙量至墙体的内侧，自有墙量至墙体外侧，并用相应符号表示；(4)房屋权界线与丘界线重合时，标示权界线，房屋轮廓线与房屋权界线重合时，标示房屋权界线；(5)分丘图的图廓位置，根据该丘所在位置确定，图上须注出西南角的坐标值，以公里为单位注记至小数点后三位。423房产分丘平面图的成图方法 房产分丘平面图的成图方法与房产分幅平面图

27、相同。,2023年10月12日星期四,41,43 房产分层分户平面图 431房产分层分户平面图的作用房屋分户平面图也称分层分户图，是房屋产权登记发证的依据，也是计算分摊土地使用面积的依据，是房产产权、产籍管理的基础资料之一。分户图是在分丘图基础上绘制的细部图，它是某一幅图中某丘土地上的某一栋房屋的某层某户的图纸，内容包括某房产的地名、门牌、图幅号、丘号、幅号、所在层次、哪一户、房屋的墙体归属、共有共用部位、边长、房屋建筑面积和分摊共有共用面积等。以一户产权人为单位，通常作为核发房屋所有权证和土地使用权证的附图使用。,2023年10月12日星期四,42,432房产分层分户平面图的绘制1分户图标示

28、的主要内容(1)本户用房所在的位置：丘号、幢号、门牌号、户号(室号)；(2)本户用房结构、层数、层次，房屋轮廓线；(3)房屋产权、房屋产权主、房屋权界线、四面墙体的归属；(4)楼梯、走道等部位的归属；(5)户(套)内的建筑面积、房屋边长、共有分摊面积、套建筑面积(产权面积)；(6)指北方向、比例尺及其他整饰说明等。,2023年10月12日星期四,43,2分户图的幅面、比例尺(1)房产分户图的幅面可选用787 mmX l092 mm全开纸的l16或132；(2)分户图的比例尺一般为l：200，当房屋图形过大或过小时，比例尺可根据具体情况，适当放大或缩小。3，分户图的标示、注记与图面清绘整饰技术要

29、求(1)分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋的方向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号；,2023年10月12日星期四,44,(2)分户图上房屋的丘号、幢号应与分丘图相一致，房屋各边长应实际丈量，注记在图上相应的位置，注记以m为单位，取至小数点后两位；(3)分户图上的文字注记包括：房屋套建筑(产权)面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内；本户所在的丘号、户号、幢号、结构、层次，层数标注在分户图框内；楼梯、走道等共有部位，在范围内加简注；图面整饰及墙体归属与周邻的关系。,2023年10月12日星期四,45,433房产分层分户平面图的成图方法分层分户平面图一般是在

30、计算房屋面积时形成的细部图上经过处理而成。它的特点是比例尺大，注记详细，一户一图。图841为房产分层平面图示意图。,2023年10月12日星期四,46,51 共有面积及分摊原则 511共有面积概念根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要的可分成3类：(1)全幢共有共用的建筑面积：指为整幢服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面移由全幢进行分摊。(2)功能区共有共用的建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某幢楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。,2023年10月12日星期四,47,(

31、3)层共有建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，例如普通的住宅楼，则没有必要对共有建筑进行分类。可以幢为单位，按幢进行一次共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级甚至更多级的分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次和归属。,2023年10月12日星期四,48,512共有面积分

32、摊原则共有面积分摊的基本原则是：(1)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行分摊。(2)无产权分割文件或协议的，或产权分割文件、协议不合法的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。(3)参加分摊后产权各方建筑面积之和应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。,2023年10月12日星期四,49,521住宅楼共有建筑面积的分摊计算住宅楼的共有建筑面积以幢为单位进行分摊，根据整幢的共有建筑面积和整幢套面积的总和求取整幢住宅楼的分摊系数，再根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋的分摊面积。住宅楼房屋的共有建筑面积计算：整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除作为独

33、立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房，以及人防工程等不应计入共有建筑面积的面积，即为整幢住宅楼的共有建筑面积。,2023年10月12日星期四,50,522多功能综合楼共有建筑面积的分摊多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物，这幢建筑物内有住宅，有商业用房，也有办公用房，各共有建筑面积的功能与服务对象也并不相同。因此，对多功能综合楼就不能和普通住宅楼一样，用一个分摊系数一次进行分摊，而是应按照谁受益(占有、使用)谁分摊的原则，对各共有建筑面积，按照各自的功能和服务对象分别进行分摊，即进行多级分摊。,2023年10月12日星期四,51,按照国家标准房产测量规范的规定，

34、采取由上而下的分摊模式，即首先分摊整幢的共有建筑面积，把它分摊至各功能区；功能区再把分摊面积和功能区原来自身的共有建筑面积加在一起，再分摊至功能区内各个层；然后再把功能区分别的分摊面积和层原来自身的共有建筑面积加在一起，最后分摊至各套或各户。套内建筑面积加上分摊面积，就得到了各套或各户的房屋建筑面积。如果各功能区内，各层的结构相同，共有建筑面积也相同，则可免去层这一级分摊，由功能区直接分摊至套或户。共有建筑面积的分摊，执行按比例分摊的原则，由上而下依次进行，即先分摊幢，然后分摊功能区，再分摊层，最后把共有建筑面积分摊至套或户。,2023年10月12日星期四,52,523房屋面积及分摊面积统计对

35、于多功能的综合楼，其要经过多次分摊计算才能得到各自的套内建筑面积(产权面积)。因此面积的统计也是一层一层的递进。一般说来，面积的统计是随着计算的展开逐步进行的，可以通过计算说明(或测绘摘要)以文本的形式先进行明确，然后再在计算的过程中分步进行，最后形成表格化的面积数据。,2023年10月12日星期四,53,第6章房产测绘成果管理61 房产测绘成果及其整理611房产测绘成果的内容在房产测绘中使用过的地形图(草图)、控制点成果以及测量完成的控制点、界址点、房屋建筑面积、房产平面图等和相应的技术设计书、技术总结、协议书等都应归人房产测绘成果。包括纸质资料和电子文档。,2023年10月12日星期四,5

36、4,612房产测绘成果的整理目前的房产测绘成果整理，主要以测绘成果书的形式出现。在测绘成果书中包括了该项目的所有与测绘有关及测绘的信息。房产测绘整理，就是将零散的和需要进一步系统化的房产测绘成果进行基本的分类、组合和编目，使之系统起来。通过房产测绘成果中的说明和要求以使房产测绘成果在进行法律认定时有据可查。,2023年10月12日星期四,55,62房产测绘成果的审核 621审核依据以国家标准房产测量规范)(GBT l7986-2000)为总纲，住房和城乡建设部有关规定为依据，各地房产行政主管部门的文件为操作依据。622 审核内容包括：控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、面积测算以及变更与修测成果韵检查。623审核要求 房产测绘成果审核工作应在二级检查合格后由房产测绘单位的主管机关实施。,2023年10月12日星期四,56,63房屋变更测量房屋变更测量是指在完成了房产测绘工作之后，为了适应日常工作的需要，使房产数据能保持现势性而进行的房屋及其附属建筑物的权属、位置、界线、数量、质量的变更调查和测量。通过房屋变更测量，可不断完善房产测绘成果的内容，使其具有良好的现势性。,2023年10月12日星期四,57,房产分幅图示例,2023年10月12日星期四,58,房产分丘图,2023年10月12日星期四,59,房产分层分户图,