《新版目标成本测算表使用指引(万科版)》.docx

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1、新版目标成本测算表运用指引综述：为实现目标成本测算的精细化，提高测算精确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制阅历基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的运用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善： 细化了各项费用测算的成本科目构成； 明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标； 设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素； 修改营销设施建立费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成； 明确跨期

2、成本分摊、地价分摊的做法； 六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用接受的详细分摊标准将在拟修订下发的万科集团成本核算指导中予以明确） 跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。（同上）测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必需填报执行和建议接受两类，并用不同字体颜色加以区分，运用时请加以留意。下面，将依据测算过程的先后依次，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表运用的方法和应留意的问题。一、规划指标及建立标准测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部协作供应，建立标准按营销、设计、成本、工程等

3、相关部门的探讨结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算供应精确的计算指标。总占地面积65,785m2建筑用地面积62,124m2总建筑面积71,931Im2建筑物占地面积17743.1m2建筑密度29%绿地率36%计容积率面积70,835m2容积率1.14道路用地合计沥青路面车行道碎路面车行道（停车场）硬质铺装车行道硬质铺装广场硬质铺装人行道24085118404635O30004610绿化用地合计重要公共地组团宅间绿化底层私家花园水景面枳222869000110001836450产品构成占地面积容积率建筑面积可售面积产IrA比例平均每户面积单元数户数多

4、层住宅21,8661.5730,44930,44946%11425268住花园洋房32,5910.9731,75031,75048%12725250宅联排别墅4.8610.703.4013.4015%2131616小计59.31865,60065,600534底商3,9353,935M分舜所有八大类更用公独立商业2806900900勇分婶所有八大芟费用共会所300300成本全部掉人可售邠分，不单独像馅成本配市政公用（垃圾壹用房）100100成本全部伸入可修部分，不单独保留成本a*耳它（百层架空S自行车库）230191成本全部拌入可售部分，不单独保给成本灰架空层通道171210成本全部好人可售部

5、分，不单独保留成本设备房6565成本全部棒人可考都分，不单独保皆成本车位数建筑面积可售面枳停架空层车位18630630只分辨主体建安我东，或保儡定领成本车地面露天不单独者成本小计合计65,78571,93171.065&蕊_建造多层住宅标准花园洋房联排别茎结构及初装修口番工程结构形式框架框架框架层数厚高6层2.8m45层2刖4.5jg29m基础形式桩基础、独立基础桩基加、独立基础桩基础、独立基础平屋面南层面斜屋面、平屋面斜屋面、平屋面斜屋面，平屋面户内平层明层复式1楼为底商，2-5楼平层，6楼为设层复式房L5楼平层1-3楼为跃层复式房单元间有高差无高差无高差无高差无高差外堵20Omm厚粘土多孔

6、铸200Un犀粘土多孔铸20Oram厚粘土多孔科内境IoOmln厚粘土空心褥100InmJ?粘土空心讲1OOng厚格i空，C?W屋面防水1厚宠甄脂涂料防水层1Srran厚聚氨脂涂料防水层151nm厚聚氨脂涂料防水层厨卫防水IJnun厚聚氮脂涂料防水层15ng厚聚氯脂涂料防水层L5mm厚聚氮脂涂料防水层外播防水无单独防水层、涂料防水无单独防水层、涂料防水无单独防水层、涂料防水屋面隔热3O三厚聚苯板30M厚聚本板30r厚聚菜板入户门辆质防盗门钢质防盗门钢质防盗门阳台门塑钢门塑钢门篁钢门宙52刖宙、中空玻璃型铜窗、中空玻璃熨钢窗、中空玻璃外墙装饰涂料面试、涂料石材、涂料外播保温聚季颗粒砂潴保温聚笨颗

7、粒砂浆保温聚不颗粒砂浆保温单元入口装饰花两石花卤石花岗石屋面装饰兀屋面、PVC天沟、屋面地转瓦层面、PVC天沟、层面地瓦屋面、PVe天沟、屋面地铸对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于接受其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。总占地面积422902.73m2261760Im2总建筑面积339635.0Im2建筑物占地面积61827.OOm2建筑密度23.62*绿地率36.00计容积率面积317635.OOm2容积率1.21可售比100%道路用地台计源青路面车行道险路面车行道馒质铺装车行道设质铺装广场谀质铺装人行道50440256751000055004265.060

8、00绿化用地合计重要公共绿地组团宅间螺化底层私家花园水景面积泳池面积9423428000350341600014700500产品构成占地面积容积率建筑面积可售面积层数面积比例平均每尸面融单元效户数住宅花园洋房162,908108176,730176f7304+157.68%1291371370电厚公寓(18)7,9204j0031,68031,6801810.34%1104288怡景洋居8.4861.4)11.88011.88015358%1109108电梯公雷(11)18.47420938.61038.61012.60%9013429多层公寓(6+1)24.1691423432034.320

9、6+111.20%11029312联排别暨23,4900.56132)013,2003431%2206060小计245,446306,420306,42010000%2522567公共商业建筑底商6,0006,0006,000!小计6,0006,000公共配套会所8001,000成本杭算说明幼儿园3次2500物业用房100O1.000设备用房500500居委会115115垃圾转运站100100小计5,2150年位数可售面积停车地下停车34312,00012.000架空停车28510.00010.000地面停车Iffn小计1,70022.00022,000合计K二/T339,635334,420

10、二、跨期成本分摊1、地价的分摊规划指标和建立标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊,跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。如模拟项目总占地面积261760m2,一期占地65785m2,总地价18460万元。会所、湖区、幼儿园的占地面积则按各期的建筑面积比例分摊给各期，形成的全期地价分摊表如下:全期地价分摊表地块内容占地面积(m2)建筑面积(m2)分摊面积说明一期后期一期65,78571,59565,785后期180,982268,040180,982需进行跨期分摊地块1、会所2,000

11、42215782、湖区9,79320647729按各期建筑面积分摊3、幼儿园3,2006752525共计261,760339,63568,946192,814方植中即为各期分摊系数地价(万元)18,4604,86213,598计算得分摊值分摊方式说明：总地价按各期占地面积进行分摊。需进行跨期分摊的地块按各期建筑面积进行分摊。全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。形成的当期地价分摊表如下：当期地价分摊表产品可售面积（12）容积率分摊基数

12、单基应摊地价分摊（万元）可售单方地价（7Gb2）多层住宅304491.5719394.270.07801513.47497花园洋房317500.9732731.960.07802554.31805联排别至34010.74858.570.0780379.151115独立商业9000.322812.500.0780219.482439底商39351.572506.370.0780195.59497饰十7043562303.674,862分摊方式说明：根据各产品类型可售面积和容积率计算得出其相应的分摊基数，通过分摊基数的比例分摊当期总地价。应留意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以供应。由

13、于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。2、其它跨期成本分摊地价分摊完成后，便可进行其它跨期成本的分摊。这些跨期成本依据项目特点包含内容也各有不同，通常包括红线外的市政设施费用、涉及到项目总体的勘察设计费、须要跨期分摊的园林环境费、会所、学校、幼儿园等配套设施费。跨期成本分摊项按各期的建筑面积或占地面积等方式分摊给各期，分摊标准应加以注明。在进行跨期分摊成本测算时，尽量做到测算依据充分，测算科目明细详尽。如进行会所成本测算时，可细化成如下指标进行测算：序号成本科目原始指标工程量单位单价（元）总成

14、本（万元）七配套设菸费1457.551会所m2295.00桩基工程会所面积1,000m2606.00结构及粗装修会所面积1,000m21340134.00外立面精装修费会所面积1,000m270070.00室内精装修会所面积1,000m240040.00会所设备会所面积1,000m225025.00会所设施会所面积1,000m220020.00最终形成的跨期成本分摊表格如下:跨期J茨本分摊表总寺筑匍积339.635定筑面积比7193126770421ll7882总占地面积261f760占地面积比6578519597525.13*74.87序号成本科目原始指标单位单价（元）总成本（万元）发生期分

15、捧标灌一期分棒后期分掩工程金土地成本20.7065356.8915349.211政府地价及相关雷用18,460一期占地BI税比46213rW8引自地价分慢表:2合作款项3红线外市政设殖费2,246一期494.671751.43电力夕燃工程费建筑面积339,635M52.001766.10注筑面积比374.041392.06根据实际外同IS况i给摔水外姓工程费iJ0t1,000130000130.00占地面积比32.6797.33根据实际外网18况i煤气沙卜续工程费斑3,500100000350.00占地面积比87.96262.04根据实际外网情况i4拆迁补偿费开发前期港先褥474100.443

16、73.791勘察设计费474一期建筑面枳比100.44373.79前期概念设计招标建筑面积339,6351124.63157.1333.28123.85参考城花项目单6项目息体景观设计建筑面枳339,635n23.77127.9127.09100.82参考城花项目单6幼儿园方案及施工困幼儿园面积2,500n2480012.002.549.46花城幼儿园方案a水环境评估湖区面积14,700r21.351.990.421.57按单价1.36元/献总体规划调整建筑面枳339,635a20.8830.006.3523.65参考花城项目决修Bll河保护嫌地方案建筑面积339,635n22M100.002

17、1.1878.82按电价2.94元/位会所设计费用会所面积1,000r2420.0042.008.9033.10含浆修设计会所施工团费用会所面积1,000n232003.200.682.52含装作设计六园林环境费2059.41436.161623.251核心区域景观景观面积3,80176.42二期流筑面积比16.1860.23扣除会所、泳池占I绿化建设费绿化面枳1,140n216018.243.8614.38花城项目为140元/，哪些成本科目项须要进行跨期分摊可依据项目详细状况按受益原则确定。对于分摊至“后期”的成本，当后期的规划指标确定后，可再按确定的建筑面积比例详细拆分到二期、三期等等，直

18、到在最终一期项目规划确定后分摊完毕。需留意的是，分摊成本确定后，当分摊的成本科目总成本发生变更时，变更部分成本仅在未结算开发期反映，己结算开发期不再调整分摊成本。三、六类公摊费用及期间费在完成跨期成本分摊表后，即可进行当期“六类公摊费用及期间费”的测算。1土地成本该成本项中的地价及红线外市政设施费等可干脆从“地价分摊表”及“跨期成本分摊表”中引入。土地成本535639753301政府地价及相关费用48622268419土地出让金48622268419多层住宅占地面积21S661513.54-花园洋房占地面积325912554.42联排别里占地面积4l37917独立商业占地面积230621949

19、Oi195602合作款顼OOO0.003红线外市政设趋费49467696114拆迁补保费OjOO0.00六类公摊费用中，若费用项是从跨期分摊表中引入，均应在表格最终一列的工程量及单价说明中注明“引自跨期分摊费用”。2、开发前期打算费测算时，原始指标应依据规划指标表中数据敏捷接受，为达到测算的精确性和精细化,应避开笼统的运用项目建筑面积指标测算景观、公共地块等的成本值。如规划指标表中已填报了“重要公共绿地”为9000m2,在进行“公共绿地景观设计费”测算时，干脆用该面积值作为测算依据即可，而不宜用建筑面积、占地面积等更笼统的指标。序号成本项目原始指标系数工作量单位元）合价5元）可售面积单方造价工

20、程量及单价说明3红线外市政设施费432476O&54拆迁补偿费000OflO二开发前期准名费1535.17216021勘察设计由641299032勘察丈量费719312596365测绘点位7164946006571点*648.58元/点，红线愎他初勘建筑面枳719310503600.51参考城花项目恿价详勘基底值积177433936960P8城花一期一类孔680元/孔，二类孔1380元/U,按一类孔占85%,二知I占15%测期每200n2一孔施工双线建筑面积7193113010.79132前期放线、川.00强线、坡工脍线、端工管线测盘炊货股计费6109485.97一期规划方案设计建筑面枳719

21、3120.121447320.37总部设计，预计分摊费用144.73万元一期施工图设计建筑面职7193136002589536.44参考城花一期合同，设计费多层25元2、小高层30元/m2、别鬓50元/n2、商业50元/m2钢结构部分设计建筑面枳3575682000.28设计费56元/m2,参考花城项目相结构设计单价小区内景观方案设计景观面积2228620j004437627参考城花项目单价小区内景观施工图景观面积22286150033.434.70景观设计贽15元/2公共部位架饯设计劣用装修面积900025822JO3.17重要公共绿地面积k或，砒后蟠*小河719310282000.28参考

22、城花项目单价晒用费建筑面枳719310423000.42预计发生3万元一期立面研究效果图建筑面积3570J07OjOOOjOO参考城花项目单价比丸股计类聘期分楼费用项99.7614XM建筑研究用房项150.00Omino0.70金额单位：万元六类公摊凄用及期间费报批报建费依据项目发展部供应的房地产税费览表及当地实惠政策进行填写,详细科目内容可依据当地的政策自行增减。说明栏中应填写取费依据或政府下发文件号等信息。2IR批IRia雷410.4457.76政府报批抿建费279613935政府姝台费建筑面枳7t93l2958212772994宗合报耀费中含人防异地建设费。防吉验牧费建筑面积7193!0

23、刈5.75021按照政府一一号文招投标代理服务翦建筑面积71931022138022图纸窜查费建筑面职1200719310.100X863121帐费比例按投资额5000）00区阍计算,比例01%项目坏受影响评测费项11000000100OU按一标港也取综合交易费建筑面积719310302.1603(按一标准收取国土证费占地面积657850X)803300：按一一标灌收取大产权费套57980.0046306住宅；80元廖；商业：120元/林分尸产权费建筑面枳71931300213830-住宅：3用平米，商业、车隹：按总房款035%道路开口费个数300500000015211市政,金修类援建为项I

24、W30000.003JOOOH按照政府一一号文入谱档案费卷数100.00100flO1J00o.q100元点地藉调查费占他面积657850.30197028按照政府一一号文培容费130331841天然然堵容增户数5342450X)01302318.41*说IUn铅U6工占暂*MWHdn%W田三通-平、临时设施费用项测算时，应将场地状况、拟定做法等测算依据填写完整。方面利于测算更加精确，另一方面也便于后期测算时的对比参考。3三通一平替354哭49.95)临时道路道路面积15008012J005M宽，200JO睁，作法确定为素士夯实+石粉渣梅5%水、泥，多次麻IE临时用电46046.4临电电级工程

25、电缆长度200552.001104If临时用电电缆按照20On考虑，参考花城一硼旨标。临电设备（箱变）箱变个数275,0000015002.11箱变按照2台考虑，均为何配，单价为安装费用。临电电统埋地埋地长度200IQOOoO20AO28埋地电缆智估200米。临叶用水占地面积177433.005320.7：示范区及一期由于大配套尚无法接通，需打井场地平整占地面积2916141.(T场内填土填土量6578518001184116&平均填土深St为IM水坑、垃圾坑填土填土怠500001800900012A场内有水坑两个，5000M212.5三.另外垃圾外运后坑内需回填土垃圾外运填土霞5200016

26、JooS3如11.71场内有5.2万M2土，需外运4临时设选黄1273617.95临时围墙实际长度960180172824项目的左右两恻辙围墙，形式为诗砌,2.5幅临时办公空项1270,00027003.3项目办公拟租用现场楼房，5万/年租金，租一年半临时用板实际长度1800464233811.7销售围档：600元/米，4米高钢围档：临肝圉持：230元J3、园林环境在进行园林环境成本测算时，依据规划指标及景观限制目标确定各项科目成本。六园林环境黄113357159671绿化建设黄179182521绿他灌木部分绿化面枳0204,457.2080003566502参考花城四期测算，灌木面枳比例20

27、X绿地草坪部分绿化面枳08017,828808.001426201参考花城四期测算，草坪面积比例80%嫌化大乔木部分域化面积222.863,400.007577IOAS按照10呼米考虑I棵大乔木（均价00元/棵）嫁化中小乔木部分嫉化面积891.44600.0053497.53按照10评米考虑4株中小乔木（均价600元/棵）3道路广场建造费366.465157普通车行道车行道面积IlMI-OO96X232.0632j66根据传垸车行道做法硬质铺装停车场做铺装车道4,635.0080003708522植草铸含激边石，参照城花七期项脑铜装广场铺装面积3,000.00Xn4200591垫层35元/N2

28、例（贴费35元/M2+T均70元/M2块料IB层（主要是商铺前、会所周边、人行道）.杼乐M拄1jj4辆装面积成本测I顷目也H景观设i本限制1算和,Tliki十工彳任目;4,610.00指标下1房不同好乍的开打示成本X120W殳后执行1团景观o通过5532:后，可限档次的二细化景又7.72睹景观堂别,将见成本限基层50元小2,面层70元人2设计工作的开展将限制指标景观成本限制指标细化到组制指标、不同设计阶段纠偏逐步团一等措在进行园林环境分细，有条件的】级，以便于指导施将景观总体成六园林环境为1233G173j631绿化建设费2722838.31绿地灌木部分1093915.39重要公共部位的地袖绿

29、化A组团烯把灌木部分灌木面枳1X)02,704085oxn13521.90参考城花五期磔价随团蛾地灌木部分灌木面积1XX)530J0750Xn29.154.10参考城花五期单价C组团绿他濯木部分i三木面积100455161750034.14450券寺城花五期单价D组团绿他灌木部分灌木面枳1.004.3448075W3259439多考城花五期单价1199船幽回媒地草坪部分草坪面积I(OO2,704089002.43034参考城花五期0价曜团异地草坪部分至坪面积Im5君30。79X)05250.74参考城花五期单价C组团绿地草坪部分草坪面积IXB29A50279.0022!031券考城花五期单价D

30、组团绿地草坪部分草坪面枳1.002.339Jl9002110.30多考城花五期单价媒化大乔木部分99531401n疝良xn44.353aoOo1419200根据花城4期，技130平米考虑一棵大乔木（3200元/棵）海团肆地大乔木部分组团面积1X107623迎0034.44425按130平米考虑一棵大乔木（3200元/棵）:组团绿地大乔木部分组团面积10083.1932)00026623.75按130平米考虑一棵大乔木（3201元/棵）:俎团绿地大乔木郃分组团面枳10076.023000024333.42投130平米考虑一椽大乔木（3202元/棵）绿化中小乔木部分51327.22晚同媒地中小乔木

31、部分姐团面积112096400.004240X58根据花城4期，按4部本考虑一悌中小乔木（400元/棵）诩团绿地中小乔木部分组团面积1X29330400.0011.74165按4评米考虑一棵中，卜乔木（400元/棵）:组团绿地中小乔木部分组团面枳Im22637800.0018.15235按照1。坪米考虑5棵中，明木均价为800元雪,幅；EAJ9即匕&IJ组团面枳10020734800001659233按照IoO平米考虑5棵中小乔木均价为800元4、配套设施进行配套设施费用项的测算时，应留意车位成本的处理。地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，

32、并按售价的50%担当自身成本，其余建安成本作为配套分摊进入住宅等其他产品类型。如其不行售时，其建安成本应作为配套设施费全部摊销。七配套设篇费4122058J1潮泳池13.341.S82会所62.438.793幼儿园84.7211.924学校不发生此项我用5物业及设备用房856212X)5物业用房、居委会等57.098.03弓旧二啪摊费用泳i嶙房土建安装建筑面积651,7001105155参考全色项目测算配电房菸工建筑面积719312.4317482.46参考花城项目服价6其它107X)715J07垃圾转运站覆筑面积1001,6001600225参考金色项目测算开闭站及电缆专线84.721152

33、红线外环境整改6350.897架空层建统面殡4011阿40105M驶土层通道及架空层自行车库8人防地下空建筑面积000OCO已缴纳人防异地建设费9车位成本补差建筑面积181826车库有产权可生，按售价的50%承担自身成本,售价投!效元/m2计算.其余建安成本作为配套分摊进入住宅等其他产品刻1。5、开发间接费开发间接费中的行政费用、资本化利息等由财务部供应。在进行其中的营销设施建立费的测算时，应注明预估的销售收入总额、销售费用率及营销设施建立费占营销费用总额的比例。开发向接得275223387281工程苣理费440706201工程监理费建筑面枳719311000719310.12包含奖全预结算纲

34、窜费建筑面积7193164316607清单招标价格2.5元/2,其余费用3.5元/m2。行政费用项目人数152v0300DO422115人（项目部8人、设计部3人、成本部2人，其他2人），开发周期15个月，按四个项目在建考虑工程就拿监督费建筑面积719311.26906128900*0.HK=I.26安全监咎费建筑面枳7193118012951切900*0.2M=1.8工程保险费建安费用10012O(O360%360051工程造价的千分之0.362本化利息7193!117M39118.43魁务提供3精设般荒法为215S14杳销费用总破为7.1万24200元n2*38%E132万元其中官恒设籍建造费占管梢费用息桢砸T卖场费用52.547.39会所卖场30524.30引自跨期分摊费用四季花城卖场建筑面积300734.0022023.10实i三修工程样板闾费用68279j61多层样板间3960537设计费建筑面枳220260.00572030装修建筑面积2201000.0022003.10空调设备建筑面积220100.00220031家私建筑面积220250.005300.77含橱柜等新品及情售展示建筑面积220150.003300.46洁具建筑面积22040088012开发间接费中原先的“不行预见费”一项用“风险费”替代。风险费将不行预见