苏常柴Ａ：常柴股份有限公司了解单缸机厂地块被征收涉及的资产补偿价值追溯性评估报告.docx

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1、本资产评估报告依据中国资产评估准则编制常柴股份有限公司了解单缸机厂地块被征收涉及的资产补偿价值追溯性资产评估报告苏中资评报字(2023)第6054号(共一册，第一册)江苏中企华中天资产评估有限公司二。二三年九月八日中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：3232020077202300343合同编号：2023-0686报告类型：云定评估业务资产评估报告报告文号：苏中资评报字（2023）第6054号常柒股付育限公司了解单缸机厂地块被征收涉及的报告名称；资产补偿价值造湖住资产评活报告评估结论：87,501.671.00=评估报告日：2023年09:08:评估机构名称：江苏中企华中天资产评

2、估有限公司I口袁劲飞（资产评估师）会员编号：32130052签名人员：谢兴（资产评估师）会员编号：32000463（可扫描二维码查询备案业条信息）说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评告机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。目录声明1资产评估报告摘要2资产评估报告正文4一、委托人（产权持有人）和其他资产评估报告使用人4二、评估目的5三、评估对象和评估范围5四、价值类型6五、评估基准日6六、评估依据6七、评估方法8八、评估程序实施过程和情况15九、评估假设16十、评估结论16十一、特别事项说明17十二、资产评

3、估报告使用限制说明17十三、资产评估报告日18资产评估报告附件20一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。三、委托人或其他资产评估报告使用人应当按法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、评估委托合同中约定的资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的

4、资产评估报告使用人使用；除此外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。四、评估对象涉及的资产清单由产权持有人申报并经其采用签名、盖章或者法律允许的其他方式确认；委托人（产权持有人）和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、根据资产评估对象法律权属指导意见，委托人或者相关当事人委托资产评估业务，应当依法提供资产评估对象的法律权属等资料，并保证其真实性，完整性、合法性；资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要

5、的查验和披露，不代表对资产评估对象的权属提供任何保证，对资产评估对象法律权属进行确认或发表意见超出资产评估师的执业范围。六、资产评估师已对评估对象及其涉及的资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，且已经提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。七、本资产评估机构以及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。八、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告

6、中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。资产评估报告摘要重要提示本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目详细情况和正确理解评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。常柴股份有限公司：江苏中企华中天资产评估有限公司贵公司接受委托，按法律、行政法规和资产评估准则规定，坚持独立、客观、公正的原则，履行必要的评估程序，采用成本法、基准价格修正法等方法对贵公司委估资产在评估基准日补偿价值进行了追溯性评估。现将资产评估的主要情况摘要如下：1、评估目的：确定常柴股份有限公司委估资产因单缸机厂地块被征收的补偿价值（不含征收部

7、门给予的搬迁奖励、补助等），为委托人了解委估资产价值提供参考意见。2、评估对象：常柴股份有限公司申报资产的补偿价值（不含征收部门给予的搬迁奖励、补助等）.3、评估范围：常柴股份有限公司申报的房屋及装修、土地使用权、机器设备、构筑物以及苗木资产，具体情况详见资产评估明细表。4、评估基准日：2022年9月2日，评估基准日为常州市新北区人民政府国有土地上房屋征收决定公告（常新征告【2022】6号）公告日。5、价值类型：补偿价值6、评估方法：成本法、基准价格修正法等7、评估结论：评估基准日，常柴股份有限公司委估资产在本资产评估报告所列的假设前提条件下，采用成本法等方法评估后补偿价值为87,504,67

8、LOO元（含增值税口径，大写为人民币捌仟柒佰伍拾万肆仟陆佰柒拾壹元），该评估结果不包括征收部门给予的搬迁奖励、补助等，具体情况见下表：资产评估结果汇总表单位：元序号项目单位数量评估价值备注1房屋、装修及附属设施m240,765.8568,110,644.001.1有权证房屋m26,578.6014,225,392.OC1.2同位一体房屋（权证房屋实测面积大于登记面积部分）m225.6849,886.001.390年前竣工无证房屋m2428.03817,497.001.490年至04年竣工无证房屋m232,313.6948,112,788.OO1.504-08年竣工无证房屋（在土地证外）m224

9、.356,574.00按重置成新价测算1.6附属设施-棚（08后）m21,395.50277,461.00按重置成新价测算序号项目单位数量评估价值备注1.7装修及附属设施（道路围墙等）项4,621,046.002土地使用权m27,461.937,611,169.00地大于房部分3机器设备小计项441.0010,349,066.003.1可搬迁设备项281.002,150,500.00部分设备已搬迁3.2不可搬设备项160.008,198,566.004构筑物（不可搬迁）项27.001,413,892.005苗木资产项7.0019,900.00合计87,504,671.00不包括征收部门给予的搬

10、迁奖励、补助等小数点后保留两位小数本评估结论仅供委托人了解被征收资产补偿价值而用。本资产评估报告为追溯性评估报告，对报告结论的有效期无明确限制，请报告使用人根据具体情况关注及分析本评估报告有效期的适用性。8、特别事项说明：1） .本次评估范围以及资产是否可搬迁均以常柴股份有限公司申报为准；2） .本次评估，现场勘查时，常州市新北区人民政府正在实施该地块的征收，根据委托人提供的情况说明，企业经征收单位同意已将部分设备搬迁至公司新厂区，本次评估将该部分资产纳入评估范围并按可搬迁设备进行评估；3） .委估房屋及附属设施建筑面积合计为40,765.85m2,房屋建筑总面积为39,370.35inz,其

11、中已办理产权证的房产面积为6,578.60m2,未领证房屋面积为32,791.75m（含同位一体房屋面积25.68In2）。本次评估时，根据委托人提供的说明，其已与征收方达成一致，同位一体的房屋面积作为合法面积汇入有产权证房屋中一并进行评估，其他面积房屋则根据相应拆迁文件政策进行评估；4） .现场勘察时，部分资产为隐蔽工程，另有部分设备的铭牌已脱落或锈蚀而无法识别。对于该部分资产，我们参照产权持有人申报资料信息进行评估，如果日后发现委估资产相关信息和产权持有人申报资料不一致，需调整评估结果。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。同

12、时提请资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明以及其对评估结论的影响。常柴股份有限公司了解单缸机厂地块被征收涉及的资产补偿价值追溯性资产评估报告正文苏中资评报字（2023）第6054号常柴股份有限公司：江苏中企华中天资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法规和资产评估准则规定，坚持独立、客观、公正的原则，履行必要的评估程序，采用成本法、基准价格修正法等方法对贵公司委估资产在评估基准日的补偿价值进行了追溯性评估，现将资产评估情况报告如下：一、资产评估委托人（产权持有人）和其他资产评估报告使用人（一）委托人（产权持有人）简介本次资产评估委托人和产权持有

13、人均为常柴股份有限公司，其主要情况如下：名称：常柴股份有限公司统一社会信用代码：913204001347924IOW类型：股份有限公司（上市）证券代码：苏常柴A（OOO570）注册地址：常州市怀德中路123号法定代表人：谢国忠注册资本：70,569.2507万元成立日期：1994年5月5日营业期限：1994年5月5日至无固定期限经营范围：内燃机及配套机组、拖拉机、收获机械、植保机械、种植机械、工程机械、环保机械、畜牧机械、粮油加工机械、机械化农业及园艺机具、模具、夹具、零部件及配件生产、加工、研制、开发、销售、技术咨询；数据处理、存储及开发服务；自营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家禁止或

14、限定企业经营的商品和技术除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）一般项目：物联网设备制造；物联网设备销售；船用配套设备制造；汽轮机及辅机制造；汽轮机及辅机销售（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（二）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人资产评估委托合同未约定其他资产评估报告使用人。本资产评估报告仅供委托人了解委估资产的补偿价值，不得被其他任何第三方使用或依赖。二、评估目的确定常柴股份有限公司委估资产因单缸机厂地块被征收的补偿价值（不含征收部门给予的搬迁奖励、补助等），为委托人了解委估资产价值提供参考意见。三、评估对象和评估范围评估对象：常柴

15、股份有限公司申报资产的补偿价值（不含征收部门给予的搬迁奖励、补助等）。评估范围：常柴股份有限公司申报的资产，主要包括房屋及装修、土地使用权、机器设备、构筑物以及苗木资产，各类资产的概况如下：（1）房屋主要包括生产车间（1#、20#）、办公楼（2#）、铲车班（3#）、门卫（5#）、车间办公室（6#）、食堂（7#）、库房（8#、10#、14#、21#、23#）、工器具维修站间（10#）、发电间（11#）、配电房（12#）、污水处理站（13#）、机电修（16#）、水泵房（17#）、空压站（18#）、总机房（19#）等，申报房屋及附属设施总面积40,765.85m2（其中房屋面积39,370.35m2

16、,各类棚面积1,395.50?）,房屋中产权登记面积6,578.611权证编号为常房权证新字第OOOI2254号、常房权证新字第OoOI2255号；无证面积32,791.75nt?（含同位一体房屋面积25.68i112）;（2）土地使用权为位于常州市龙城大道1381号的宗地，土地总面积为46,807.9311工业用地，其中包含：划拨方式取得，登记面积为28,421.7mV土地使用权的权证编号为常新规土国用（96）字第OO02号，证载权利人为常柴股份有限公司；根据土地登记汇总表（99年），无土地证面积为18,386.23m2o本次评估的土地使用权为按照常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（

17、常建规2017l号第二十三条住宅和营业用房的国有土地使用权证载明的土地使用面积大于被征收房屋建筑面积且独立使用部分，面积为7,461.93m2;（3）机器设备分为可搬迁设备以及不可搬迁设备，其中可搬迁设备主要包括环形地平板输送机、液压测功器、主轴瓦孔键削专机、单柱万能液压机、打标机、普通车床、立式钻床等；不可搬迁设备包括载货电梯、变压器、配电柜、污水处理设备、管道、电缆等。现场勘察时委估设备大多能正常使用，主要位于常柴股份有限公司单缸机厂区的装配车间、污水站、变配电房等地；（4）构筑物主要包括污水池、排污池、冷却水池、整机内腔清洗机基础、机体回转清洗机基础等；（5）苗木资产主要包括桂花树、红枫

18、、紫薇、红叶石楠球等。根据常州市新北区人民政府于2022年9月2日公布的国有土地上房屋征收决定公告【常新征告（2022）6号】，常柴单缸机厂地块（澡港河以东、龙城大道以南、泰山路以西、金梅花园以北）旧城改造项目征收范围内房屋等资产实施征收，常柴股份有限公司已启动搬迁，现场勘察时有部分设备已搬迁至公司新厂区，具体情况详见资产评估明细表。四、价值类型根据资产评估委托合同，考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定本次评估的价值类型为委估资产的补偿价值。资产征收补偿价值，是指根据征收事项所涉及的资产，按照资产所在地政府相关征收政策的条款，分类分项计算出来对征收资产进行损失补偿的金额。五、评

19、估基准日本报告评估基准日是2022年9月2日。本报告评估基准日是根据委托人要求，按常州市新北区人民政府于2022年9月2日公布的国有土地上房屋征收决定公告【常新征告（2022）6号】公告日确定六、评估依据（一）法律法规依据1 .中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人大三次会议表决通过）；2 .中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二H一次会议通过）；3 .中华人民共和国证券法（2019年修订中华人民共和国主席令第37号）；4 .资产评估行业财政监督管理办法（财政部令第86号，2019年1月2日财政部令第97号修订）；5 .国有土地上房

20、屋征收与补偿条例（中华人民共和国国务院令第590号）；6 .国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）；7 .中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令第50号，国务院令第691号修订）；8 .财政部、税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告（2019年第39号）；9 .关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税第201636号）。（二）评估准则依据1 .资产评估基本准则（财资201743号）；2 .资产评估职业道德准则（中评协201730号）；3 .资产评估执业准则一资产评估程序（中评协201836号）；4 .资产评估执业准则一资产评估报告（中评协2018

21、35号）；5 .资产评估执业准则一资产评估委托合同（中评协201733号）；6 .资产评估执业准则一资产评估档案（中评协201837号）；7 .资产评估执业准则一机器设备（中评协201739号）；8 .资产评估执业准则一不动产（中评协（2017）38号）；9 .资产评估执业准则一资产评估方法（中评协201935号）；10 .资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746号）；11 .资产评估价值类型指导意见（中评协201747号）；12 .资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748号）；（三）权属依据1 .常房权证新字第OOOI2254号；2 .常房权证新字第OOOI2255号；3 .

22、常新规土国用（96）字第OOO2号4 .土地登记汇总表（99年）；5 .产权持有人提供的部分委估资产购置发票。（四）取价依据1 .2022年机电产品报价手册；2 .资产评估常用方法与参数手册（机械工业出版社2011年出版）；3 .江苏省贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干问题的规定（苏政发201191号）；4 .常州市区国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（常建规2017l号）；5 .关于同意调整新北区国有土地上房屋征收与补偿评估基准价格等内容的复函（常建201811号）；6 .关于市区国有土地上房屋征收中对未经登记的建筑调查、认定和处理的意见（常建规20134号）；7 .江苏省住房和城乡

23、建设厅关于调整建设工程计价增值税税率的通知（苏建函价2019178号）；8 .江苏省住房和城乡建设厅关于建筑业实施营改增后江苏省建设工程计价依据调整的通知（苏建价（2016）154号）；9 .江苏省建筑与装饰工程计价定额（2014年）；10 .江苏省安装工程计价定额（2014年）；11 .建筑安装工程工期定额（TYOl-89-2016）；12 .江苏省住房城乡建设厅关于发布建设工程人工工资指导价的通知（苏建函价2022379号；13 .广材助手发布的2022年9月常州市建筑材料价格信息；14 .评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料。（五）其他参考依据1.常柴股份有限公司与我公司签订

24、的资产评估委托合同；2 .资产评估专家指引第8号一资产评估中的核查验证X中评协201939号）；3 .国有土地上房屋征收决定公告【常新征告（2022）6号】；4 .本次资产评估的申报汇总表及明细表。七、评估方法（一）房屋、装修及土地使用权本次评估按照常州市区国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（常建规2017l号）、关于市区国有土地上房屋征收中对未经登记的建筑调查、认定和处理的意见（常建规（2013）4号）及关于同意调整新北区国有土地上房屋征收与补偿评估基准价格等内容的复函（常建2018ll号）等相关文件执行，对文件中明确有规定的房屋采用基准价格修正法评估，而对于被征收房屋文件中未有明确补偿办

25、法部分资产采用成本法评估。基准价修正法的基本公式为：被征收房屋评估价格V=VoXK式中：V0为基准价格，对住宅和营业用房是标准房屋基准价格，对非营业用房是采用分区基准价格；K为综合调整系数具体评估价格测算的技术路线如下：1.明确区位。常州市新北区非营业用房根据所处位置划分为不同区位。具体如下表：区位范围一类东至老藻江河，西至新藻江河，南至天宁区、钟楼区界，北至沪蓉高速公路二类三井街道、河海街道一类之外范围：龙虎塘街道东至江阴界、西至新桥界、南至三井街道及河海街道、北至嫩江路范围；新桥镇、薛家镇集镇范围三类春江镇（安家、魏村、百丈、珏塘）、孟河镇（含原孟河）、罗溪镇（含汤庄）、西夏型镇、奔牛镇集

26、镇范围；龙虎塘街道一、二类之外范围：新桥、薛家非集镇范围四类春江镇（安家、魏村、百丈、坪塘）、孟河镇、罗溪镇、西夏里镇、奔牛镇非集镇范围根据以属一类地段I上区位表，委估被征收房屋位于龙城大道1381号，属于三井街道管辖O2 .确定非营业用房基准价格。依据关于同意调整新北区国有土地上房屋征收与补偿评估基准价格等内容的复函（常建2018ll号）规定，非营业用房区位基准价如下。新北区工业用地及仓储用地的各类用房基准价格（元/m2）区位一类二类三类四类用地性质出让划拨出让划拨出让划拨出让划拨钢混结构一级22902090206018901830169016201500区位一类二类三类四类用地性质出让划拨

27、出让划拨出让划拨出让划拨(框架)二级21101910188017101650151014401320钢混结构一级21351930190517301675153014651340(排架)二级19351730170515301475133012651140全钢结构一级20751890184516901615149014051300二级18951710166515101435131012251120砖混结构级19101720168015201450132012401130二级17901620156014101330121011201020其他结构157013901340119011109909008

28、00根据被征收房屋结构特征、等级、类别分别按上表取定一类划拨地上取定标准用房基准价。3 .确定评估价格。依据常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则(常建规20171号)第十八条规定，各被征收房屋分别与确定区位基准价格对应的“标准房屋”进行市场状况因素、房地产实物状况因素、房地产区位状况因素比较，按比较法原理调整基准价格得出各被征收房屋评估价格。其计算公式为：被征收房屋评估价格VI=区位基准价格VoX(K100)(Ki3100)(Kigz/100)K2市场状况调整系数Ki31实物状况调整系数。32一区位状况调整系数(1)市场状况调整系数K?该系数根据住建部门提供的房地产交易价格信息确定。(2

29、)实物状况调整系数Ki31a.非营业用房结构因素调整系数工业、仓储用房等房屋结构调整，标准房屋调整为评估对象结构调整系数，计算公式如下：1-(标准房屋建安工程重置价格单价-评估对象房屋建安工程重置价格单价)/相应区位级别基准价格X100b.非营业用房成新因素成新调整表标准房屋待估房屋四成新以下四成新五成新六成新七成新八成新九成新及以上八成新75-8585-9393-9797-9898-100100-105105-110房屋成新评定等级及说明表完损等级成新评定说明新旧程度折余率完好房按房屋完损等级评定标准的相关规定执行。全新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70六成新60%完损等级

30、成新评定说明新旧程度折余率一般损坏房五成新50%四成新40%严重损坏房三成新30%危险房不足三成新30%以下房屋成新率参考表结构超过40年364O年3235年26s30年2225年16s20年1S5年10年以内钢混6.577.588.599.5按实际情况评定。砖混66.577.588.59按实际情况评定。豉木5.566.577.588.5按实际情况评定。木5.566.577.588.5按实际情况评定。C.非营业用房层次因素调整系数表无电梯层次修正系数总层数层次二三四五六100二100100三100100100四100100100100五10010010010099六10010010010099

31、98有电梯层次修正系数总层数层次二三四五七七层以上四层100100100100五层100100100100IOl-JL-F=I八层100100100100IOlIOl七层100100100100IOlIOlIOl七层以上100100100100IOlIOlIOlIOl总楼层在四楼以下（有电梯）不作层次因素调整。4.确定区位状况调整系数根据常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则常建规2017l号附件七规定，非营业用房区位状况调整因素如下:工业、仓储用房等房屋区位状况调整系数序号因素项目内容等级一级二级三级四级1环境自然状况因素情况污染治理状况好地形平坦，无淹水现象，自然条件好。污染治理状况较

32、好，地形较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好。污染治理状况一般，地形较平坦，连续大雨后有淹水现象，自然条件一般。污染治理状况较差，地形略有起伏，大雨后有淹水现象，自然条件较差。序号因素项目内容等级一级二级三级四级调整系数IOl10099982交通便捷度因素情况主干道为主，距离高速路入口、港口码头、铁路站点距离近主干道与次干道并重，距离高速路入口、港口码头、铁路站点距离较近。次干道为主，距离高速路入口、港口码头、铁路站点有一定距离。次干道与支路并重，距离高速路入口港口码头、铁路站点距离较远。调整系数IOl10099983产业聚集程度因素情况与区域产业联系紧密，配套协作性强，产业聚集度IoJo与区

33、域产业联系一般，产业聚集度一般。与区域产业无联系，配套协作程度低。与区域产业无联系，对主导产业发展有不利影响。调整系数IOl10099984基础设施状况因素情况水电综合保证率达98%通讯状况好。水电综合保率达95%-98%,通讯状况较好。水电综合保证率达85%-95%,通讯状况一般。水电综合保证率达85%,通讯状况较差。调整系数1009998975.“地大于房”土地面积评估价值因本次评估房地合一补偿价总面积为39,346.OO该部分房屋补偿价中已包含土地评估值，故对于该部分房屋所附属土地不再另外计算。而对于“地大于房”的剩余土地采用区位基准价计算。依据常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则

34、（常建规2017l号）第二十三条：非营业用房国有土地使用权证载明的土地使用面积大于被征收房屋建筑面积且独立使用部分的评估价值为：“地大于房”的土地面积X土地区位基准价格（单价），根据关于同意调整新北区国有土地上房屋征收与补偿评估基准价格等内容的复函（常建201811号）规定，非营业用房土地区位基准价格（单价）参见下表：非营业用房土地区位基准价格表单位：元/m2名称办公、教育、医疗用房工业、仓储用房区位出让划拨出让划拨一类1810127011501020二类1450IOlO920820三类1090760690620四类760530480430（二）构筑物本次评估中，由于构筑物资产不是一个有机整体

35、，不能够独立发挥运营作用。故基于委估资产不具备独立运营能力和获利能力的情况，本项目不具备采用收益法的条件；构筑物主要为附属配套设施，结构类型千变万化，无市场交易案例，市场法也不适用；本次评估，在假设评估对象现有用途不变的前提下，采用成本法进行评估。成本法就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需要的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。或首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估价值。首先收集委估构筑物的图纸、预决算资料及其他相关资料为基

36、础进行相应计算；其次根据当地颁发的建设工程预算定额、建设工程费用定额以及人材机调整文件为基础计算得出建安工程的综合造价。本次评估是依据财政部、税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告2019年第39号、江苏省住房和城乡建设厅文件关于调整建设工程计价增值税税率的通知苏建函价2019178号,同时参照江苏省建筑与装饰工程计价定额（2014版）、江苏省安装工程计价定额X2014版）、江苏省建设工程费用定额（2014版）营改增后调整内容等相关工程造价的资料，计算出工程综合造价。并在此基础上考虑项目相关的前期费用和资金成本等内容，汇总得到重置全价。具体如下：评估价值（补偿价值）二重置全价X成新

37、率。1 .计算公式重置全价二建安工程造价+前期费用+资金成本建安工程造价二分部分项工程费+措施费+规费+税金+安装工程造价评估价值（补偿价值）=重置全价X成新率2 .有关重置成本参数的确定（1）材料差价依据广材助手公布的常州市2022年9月的建筑工程材料指导价，确定本次评估材差系数及主要材料差价。（2）人工单价依据江苏省住房城乡建设厅关于发布建设工程人工工资指导价的通知（苏建函价2022379号）调整人工单价。（3）前期费用费用考虑了建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、工程招投标代理服务费、可行性研究费、环境影响评价费等。由于部分取费文件已废止，但在实际工作中，该部分文件仍作为工程相关费用

38、计费依据，并根据市场情况适当调整。本次评估，对于已废止文件且无新文件出台的，仍参照其收费标准，并结合企业及委估资产的实际情况，以适当比例确定前期费用。（4）资金成本建设周期按照所评估工程的工程量及建筑物规模，参照建筑安装工程工期定额（TY01-89-2016）确定，利率参照评估基准日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）,评估时按正常建设期均匀投入方式测算资金成本。3 .成新率确定对构筑物参照建设部有关构筑物的使用寿命年限和构筑物新旧程度鉴定的有关规定，采用年限法确定其成新率。成新率二尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）X100%4.评估值的确定评估价值（

39、补偿价值）=评估原值X成新率（三）机器设备资产评估的基本方法包括收益法成本法和市场法。委估的机器设备不是能单独产生收益的资产组，故难以采用收益法；同时委估资产也难以一一找到可比交易案例，故难以采用市场法。本次评估，考虑委估资产的特点、评估价值类型、市场条件、资料收集情况等相关条件，可以主要采用成本法进行评估。成本法：是指按照重建或者重置评估对象的思路，将评估对象的重建或者重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值，以确定资产价值的评估方法。根据关于同意调整新北区国有土地上房屋征收与补偿评估基准价格等内容的复函（常建201811号），常州市新北区目前进行房屋征收时对于机器设备按照市场价值考虑征

40、收补偿系数计算后进行补偿。故本次评估机器设备补偿价值也参照该文件计算，具体公式如下：评估价值二市场价值X征收补偿系数A） .市场价值的确定市场价值二重置全价X综合成新率1 .重置全价的确定重置全价二设备购置价（含增值税）+运杂费+安装调试费+其他费用+前期费用+资金成本。 .设备购置费设备购置价主要是在查阅设备原始采购凭证基础上进行市场询价等途径确定。对于能查询到评估基准日市场购买价格的国产大型机器设备主要依据向设备制造商询价确定其购置价；对于无现价可查询的设备，采用相类似设备价格进行类比调整确定购置价。 .运杂费由于询价中已包含运杂费或供应商负责免费送货上门，故不单独考虑。 .安装调试费参照

41、资产评估常用方法与参数手册计取安装调试费率后计算其安装调试费。对于不需安装调试或供货商负责免费安装调试的设备，不单独考虑安装调试费。 .前期及其他费用前期费用根据项目情况参照考虑建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、工程招投标代理服务费、可行性研究费、环境影响评价费等。由于部分取费文件已废止，但在实际工作中，该部分文件仍作为工程相关费用计费依据，并根据市场情况适当调整。本次评估，对于已废止的文件且无新文件出台的，仍参照其收费标准，并结合企业及委估房屋的实际情况，以适当的比例确定前期费用。 .资金成本资金成本按照项目合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的1年期

42、贷款市场报价利率（LPR）,以设备购置价、运杂费、安装调试费、前期及其他费用等费用总和为基数按照资金均匀投入计取。资金成本的计算公式如下：资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+前期费用）X合理建设工期X贷款市场报价利率（LPR）122、成新率的确定采用年限法和现场勘察法确定综合成新率，年限法通过已使用年限和经济使用年限（经济寿命）计算年限成新率。现场勘察法通过考虑设备外观及完整性、维护保养情况、常用负荷率、原始制造质量、大修技改情况、所处环境等确定勘察调整系数，如果现场勘查情况和年限法差异不大，则不做调整。机器设备成新率的计算公式如下：年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）经济使用年限

43、XlO0%综合成新率=年限成新率+勘查调整系数3、市场价值的确定市场价值二重置全价X综合成新率B） .征收补偿系数的确定本次评估，征收补偿系数根据关于同意调整新北区国有土地上房屋征收与补偿评估基准价格等内容的复函（常建2018ll号）确定，其中可搬迁设备的征收补偿系数取20%,不可搬迁设备的征收补偿系数取100%。C） .评估价值（补偿价值）的确定评估价值（补偿价值）二市场价值X征收补偿系数（四）苗木资产本次评估，常柴股份有限公司申报的苗木资产包括桂花树、红枫、紫薇、红叶石楠球等，目前位于该公司的厂区内。本次评估，对苗木资产界定为可搬迁资产，相应的补偿价值评估值为苗木移栽费用，根据苗木种类、尺寸并结合苗木移栽难度（按苗木起挖、苗木运输，苗木栽植、苗木养护分开套项目）计算确定，具体公式如下：评估价值（补偿价值）;移栽单价X数量八、评估程序实施过程和情况评估人员于2023年8月10日至2023年9月8日对评估对象涉及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：（一）接受委托、前期准备2023年8月10日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成一致，并签订资产评估委托合同。（二）现场调查评