第一章房地产名师编辑PPT课件.ppt
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1、第一章 房地产,曹襄戍挣癣渐阀准囤颊闷旺曳悉榴壤赢躁鸟蓬侄戍氮果资荐跺竭羽尤鄂慢第一章房地产第一章房地产,一、房地产的涵义、特点及分类,一)房地产的涵义二)房地产的特点三)房地产分类,俊钉冻霞澄雀挽戌绊丙陪钒蟹余转师梧女詹徐耍羞穿渊杯柯蚁玲玄棍极箭第一章房地产第一章房地产,一)房地产的涵义,房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物,是实物、权益和区位三者的结合体。,言莽哼酗胺谎友卞检绅探饭桂晋拄弥甜炎丘心街桔给屑招切峦河径讶金椰第一章房地产第一章房地产,1、土地、建筑物和其他土地定着物的含义,1)土地的含义是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。2)建筑物的含义是指人工建造的供人们进行生产、
2、生活等活动的房屋或场所,包括房屋和构筑物两大类。3)其他土地定着物的含义也称其他地上定着物,是建筑物以外的土地定着物,是指固定在土地或建筑物上。例如,为了提高土地或建筑物的使用价值或功能,埋设在地下的管线、设施,建造在地上的围墙、假山、水池,种植在地上的树木、花草等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。说明:由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的构成或附属部分,因此,通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。,缮殷柿舰掌挂研蛛蛊桂牟发函桩瘴哥滤吵亮怔全仓买策胡晶佰趟厚认讲呈第一章房地产第一章房地产,2、房地产实物、权益和区位的含义,1)房地产实物的含义是指房地产中看得见、摸得
3、着的有形部分。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体的组合完成的功能以及外观等方面。2)房地产权益的含义是房地产中无形的、不可触摸的部分,是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。房地产权益以房地产权利为基础。例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权等。3)房地产区位的含义是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系,包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。,赶财犁紧禄古蹿婆忱育淡田洼肇褪热避军羞貉忍孺靠捷欢愧华绩畏疏需叮第一章房地产第一章房地产,3、房地产、不动产、物业等概念的区别,“不动产”、“房地产”、“物业”在英语中都可表达为Real Est
4、ate 和Real Property。前者主要是实体财产,后者具体指实体财产及其附带的各种权益。这三个概念又有区别:不动产是相对于动产而言,是指包括房屋在内的一切与土地相联结的财产,其外延要广于我们所用的房地产,如林木、鱼池等。物业一般是指单元性的房地产。物业可以根据区域空间作相对分割,某住宅单元可作为一个物业,办公楼宇、商业大厦、厂房仓库或整个住宅小区亦可称为物业。说明:1)中国内地、法国、日本、意大利以及中国台湾地区将房地产称为不动产;2)中国香港地区通常使用“物业”来代替房地产。,袱羚苏坊烈嘲脉皇淌吠辩苫揩釉坏冠戍昨祟驰惊揖竭笺唬孰讫铺堪咀塑壮第一章房地产第一章房地产,二)房地产的特点,
5、从房地产估价和把握房地产价值的角度来看,房地产的特点主要有以下十个:1、不可移动性(又称位置固定性)2、独一无二性 3、寿命长久性4、供给有限性 5、价值量大 6、用途多样性 7、相互影响性 8、易受限制性9、流动性差(也称难以变现)10、保值增值性说明:房地产包括土地和建筑物,其中土地是大自然的产物,是永存的;建筑物为人工所建造,它固定在土地之上。因此,房地产的特性主要取决于土地的特性,是以土地的特性为基础的。,祟较关侨衬窟凝氯冀恍必殆技氛跋甜甲舱逐裤升征剔齐隙孪罗专饲符浚雷第一章房地产第一章房地产,1、不可移动性(又称位置固定性),房地产的不可移动性,房地产市场是一个地区性市场(城市房地产
6、一般是以一个城市为一个市场),房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的,在不同地区之间可能不同,甚至其变动是反方向的。,室菌怎绿宰谣蚀皋颓侮钡据驱艺噬稼橇撼毁阴淆囚销老费庚痕攀躲均滨衔第一章房地产第一章房地产,房地产的不可移动性,派生出了其独一无二性,可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样,但由于坐落的位置、朝向、地形、地势、周围环境和景观的不同,这两宗房地产实质上也是不相同的。值得指出的是,房地产尽管有独一无二特性,但一些房地产之间仍然具有一定程度的替代性。,2、独一无二性,焊戮眨经朋唉晌臆泼井咐钧许必棍殷藩稍锚虐订聊任朽益苦泡瑚友沫族盂第一章房地产第一章房地产
7、,房地产寿命长久性但从具体占用者的角度来看,土地在有些情况下是有寿命的,特别是通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。对此点的认识在房地产估价上具有重要意义,如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产,可能由于土地使用年限较短而价值很低。,3、寿命长久性,艾矣呀端谐撰渣娇奥拖挪驹雁墅热菲疙疚群颜趋依石镑侗弟逼差暇坍什移第一章房地产第一章房地产,房地产供给有限性的本质,主要不在于土地总量有限和不能增加,相对于人类的需要来说,土地的数量目前还是丰富的,关键在于房地产的不可移动性造成了房地产供给不能集中于一处。说明:要增加房地产的供给,一是向更远的平面方向发展,例如向郊区发展;二是向更高的立体方面
8、发展,例如增加建筑物的高度或密度。但这些又要受到基础设施条件、城乡规划、资金、建筑技术等的制约。,4、供给有限性,白冤闰体疟咱舰余隋仙辉眷陀叹漆耘菜绩锅冀屡答盟描溃流可赐斧涧杜娥第一章房地产第一章房地产,房地产的价值不仅高,而且大。其价值高即单位价值高(单价高),其价值大即总体价值大(总价大)。,5、价值量大,灰企隧凌老瞩裂郊冰釉裹宗金噎欠胆构弃于操轻孽碌扁膝贝泌墙坯篷纸侗第一章房地产第一章房地产,用途多样性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物,用途即被限定,一般难以改变。因为改变的费用可能很高或受原有建筑结构的限制。多数土地就其本身来看,可以有多种不同的用途。在不同的用途中还可以选择不同
9、的利用方式。说明:从经济角度来看,土地利用选择的先后顺序一般是:商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。,6、用途多样性,倔时彰郎蛹终陋董邪接给芹屎咙泊杉睦抛乞颓韶酱丧讶颓搽周秩激尼帐距第一章房地产第一章房地产,7、相互影响性,相互影响性也就是经济学上所讲的外部性或外部影响。房地产由于具有相互影响性,外部性问题非常突出。说明:外部影响有正有负。如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来好处,但他自己却不能由此而得到补偿,此时这个人从其经济活动中所得到的私人利益就小于该项经济活动所带来的社会利益。这种性质的外部影响被称为外部经济。相反,如果某个人的一项经济活动会给社会上其
10、他成员带来危害,但他自己却并不为此而支付足够抵偿这种危害的成本,此时这个人从其经济活动中所付出的私人成本就小于该项经济活动所造成的社会成本。这种性质的外部影响被称为外部不经济。,舌杯曝蛆砾咱让棕痢罐恶紧经谎晶鲁罐讫扳爷勋劲土续掺郭搞抨蒋紊鸡锹第一章房地产第一章房地产,政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的:1)管制权。政府为增进公众安全、健康、道德和一般福利,可以直接限制某些房地产的使用,如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。2)征收权。政府为了社会公共利益的需要,如修公路、建学校等,可以强制取得单位和个人的房地产,即使违反这些被征用人的意愿,但要给
11、予补偿。3)征税权。政府为提高财政收入,可以对房地产征税或提高房地产税收,只要这些税收是公平课征的。4)充公权。政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下,无偿收回房地产。说明:房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。,8、易受限制性,裸窥玄孺掸肖每盯剂绿幸孜搓绅允验牛牛竹郸盒挟游饥拌贷乾霹腆眩鹃锈第一章房地产第一章房地产,9、流动性差(也称难以变现),房地产由于价值量大,加上不可移动性和独一无二性,使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生,一旦需要买卖,要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。所以,当急需资金或有其他急需时,不易将房地产变成现款;如果要快速变
12、现,只有相当幅度的降价。,攻奶苇蔡钙肪甜绍密询襟非觅绩蔼绦爽责纂跪梯纬缘贵钩配赃玖要直腰莲第一章房地产第一章房地产,10、保值增值性,房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的,是波浪式上升的,在某些情况下,房地产价格出现长时期的连续下降也是可能的。说明:中国大陆的土地价格由于是有期限的土地使用权价格,对于一宗使用年限较长的土地来说,在其使用年限的前若干年价格可能随着需求的增加而呈现上升趋势,但由于总有一天土地使用年限会降为零,所以,具体一宗有土地使用年限的房地产的价格,从长远来看是趋于下降的;但如果预计可以续期且续期的补地价很少或者完成了续期,该房地产的价格又会高起来。,酸少贞受魁
13、箩迭煤旧杨讫牵沃煮咬卞篙姆擒仗碰靳膏铬茹衅第沏促衙嘘慰第一章房地产第一章房地产,三)房地产分类,1、按用途划分 2、按开发程度划分 3、按实物形态划分 4、按是否产生收益划分5、按经营使用方式划分,珍梦赂叔妹惠瘦楔建喊很秦踌叠献淑怠滋锋谅报蚤槛碧翔版内簿吊肋瘁挣第一章房地产第一章房地产,1、按用途划分,1)居住房地产:包括普通住宅、高档公寓、别墅等。2)商业房地产:包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。3)办公房地产:包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。4)旅馆房地产:包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。5)餐饮房地产:包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。6)娱乐
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