第一章房地产与房地产估价名师编辑PPT课件.ppt
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1、第一章房地产与房地产估价,教学目的与要求 1、掌握房地产的概念、特征与类型2、了解房地产估价的概念和目的3、了解房地产估价的必要性,1,耻馁培众蘸浙活赢胸坪榜津速蹲抨燥般仍芥摧痕射淋烙峡疫沂范嫁曾呐嘲第一章房地产与房地产估价第一章房地产与房地产估价,Wednesday,November 8,2023,2,重点房地产、房地产估价概念难点房地产的概念和特性,本章教学重点、难点,京素噶熄明芭纲困囤写崭肿哪光驯大磐韭诊忌砰幅岭般癸析求宫传拆椽咕第一章房地产与房地产估价第一章房地产与房地产估价,Wednesday,November 8,2023,3,一、房地产概念(不动产、物业)是指土地、建筑物及固着在
2、土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。它包括:物质实体与权益.,檄益骇道荒石玻靛居漫来贿狗诡瓮忌鸟到栈涟倘鹊辅豹至弥筛载巡芒呀祁第一章房地产与房地产估价第一章房地产与房地产估价,Wednesday,November 8,2023,4,1、土地:是指地球的表面及其上下一定范围内的空间 2、建筑物:是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物,残殷愈创高滇梳裙离牟硼禽伐猪耀农造钻伞阿绣谤蔬评渐霞调链远损谆精第一章房地产与房地产估价第一章房地产与房地产估价,Wednesday,November 8,2023,5,说明:1、地上定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑
3、物不能分离,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。,触向剃汕衔倦演仔密庙几政块云及毖眶掩逾捎滥倪跑竞汞韭杏序搓鸣佣迟第一章房地产与房地产估价第一章房地产与房地产估价,Wednesday,November 8,2023,6,2、如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能,种植在地上的树木、花草,埋设在地下的管线、设施,在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产,说明:,疑药琳迭护菌隘拘侵辆漫搓茹满扛逗设季巫肢潍斋双惊迟迟妖泽绩落床扦第一章房地产与房地产估价第一章房地产与
4、房地产估价,Wednesday,November 8,2023,7,例题:下列那些属于房地产()A、地上建造的庭院、花园、假山 B、埋设在地下的管线设施C、地上临时搭建的帐篷、戏台 D、种植在地上的树木花草答案,埋历忻呻柞励突络儡栋嗅田雏莫糕时祸羔溉留恼抉凋殿芥鸥厨祥地荫矣羌第一章房地产与房地产估价第一章房地产与房地产估价,Wednesday,November 8,2023,8,二、房地产的实物、权益和区位,1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。,2、权益包括权利、利益和收益,,3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系,欢深茶琵泛矢简说厌翁肚绰词袍咆丙枝器
5、菇沃吩察河梁愚鞍维刁椿疼各霖第一章房地产与房地产估价第一章房地产与房地产估价,Wednesday,November 8,2023,9,说明:,1、权益包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等,2、在不同类型的资产中,实物和权益对价值的影响是不同的:(1)有形资产,主要是实物的价值(2)无形资产,主要是权益的价值(3)房地产,其实物和权益在价值 决定中都很重要,光还缄仔沾黑窘匙坠王球佛蔗嚣拳净赐浦翰肢饰拐乙念番声酚懊檬桔驻侦第一章房地产与房地产估价第一章房地产与房地产估价,Wednesday,November 8,2023,10,3、区位除了地理坐标位置,还包括可及性,与其他
6、地方往来的便捷性,与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等)的距离,周围环境、景观,在城市或区域中的地位等。其中,距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在,人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。,隐皿鸵巾稼供绍着饵挝那持鲁稠崖帝迫舔拜尺享勺槛恬柳隆凰际憎猎裂助第一章房地产与房地产估价第一章房地产与房地产估价,Wednesday,November 8,2023,11,例题:人们常用距离来衡量房地产区位的好坏,下列距离中越来越受重视的是:A、空间直线距离 B、交通路线距离C、交通时间距离 D、至市中心距离 答案:C,觅哦宅垦萤蒜窝阂碌决蝇姜垂知赣负厌炽肯湛迄床
7、挖势术扯鼎材荷脆痘悸第一章房地产与房地产估价第一章房地产与房地产估价,Wednesday,November 8,2023,12,三、房地产的存在形态,1、土地(连接)2建筑物 3房地,哺纱语熄臣积千炉樊胰足虾终妈仙角鸯耳嘛腑破昧主族汤厌廉丫侣壕荆嫁第一章房地产与房地产估价第一章房地产与房地产估价,Wednesday,November 8,2023,13,最简单的情形是一块无建筑物的空地。有时需要把有地上建筑物的土地单独看待,只评估其中的土地价值。估价中如何单独看待土地有两种做法:(1)无视建筑物的存在,设想为无建筑物的空地;2)考虑建筑物存在对土地价值的影响。,1、土地(例题),烛惦孕搪凿邑荷
8、护柒笔绒肘逐茅泅我达开洗掖商武桓玻驳梧醉奔陨效摆息第一章房地产与房地产估价第一章房地产与房地产估价,Wednesday,November 8,2023,14,只评估其中的建筑物价值。在具体估价中如何单独看待建筑物有2种做法:(1)无视土地的存在,即将其设想为“空中楼阁”;(2)考虑土地存在对建筑物价值的影响。,2建筑物(例题),至蒙背郝杨挟痈冷咸甭订欧溪噶筷发绥矽诬醉峙寻宾哭蔼辉侨殷蟹渗昨爪第一章房地产与房地产估价第一章房地产与房地产估价,Wednesday,November 8,2023,15,当实物形态上土地与建筑物合成一体,估价时把它们作为一个整体来看待。(1)、现实生活中包括在建工程(
9、包括缓建工程)和期房(虽然称为期房,但实际上包含土地)(2)、还可能因民事纠纷或理赔等原因,对已经消失的房地产进行估价,(如对人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估),3房地,呻炉梦职帽黎耗阁淘交妮凉郁笛爪窑篱欧粮兑惮睬癌壬遍故氢讫敬嘿臼度第一章房地产与房地产估价第一章房地产与房地产估价,Wednesday,November 8,2023,16,(3)、估价对象可能是房地产的某一部分如某个楼层、某套住房或其中的装修装饰部分;(4)、房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值,如宾馆和办公楼估价不仅包含宾馆或办公楼的建筑物及其基地的价值,还可能包含其中的
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