房地产企业成本分摊的税会差异分析.docx
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1、房地产企业成本分摊的税会差异分析要做好房地产企业会计核算,必须根据企业自身业务情况合理设置会计科目,科目规范是会计核算的基础,但也是最重要的。切不可直接套用别家企业的科目设置。此外,房地产企业会计核算还有一个重要的事项分摊,与难度系数较高的制造业分摊方式不同,房地产企业的分摊方式需要从会计、企业所得税、土地增值税三个维度去考虑。会计和企业所得税的处理两者差异相对较小,但是与土地增值税的处理差异还是比较大的,因为会计准则是全国统一适用的,而土地增值税的适用规定在各省市都存在差异,很多纳税人对土地增值税进行筹划,其实就是对分摊事项而言。本文从会计、所得税、土地增值税三个方面分析房地产企业核算之分摊
2、的问题。一、成本对象如何确定房地产企业核算的分摊,是将一项或多项成本费用,分摊到相应的成本对象上去。虽然会计、所得税、土地增值税存在口径差异,但是在考虑成本对象时仍要兼顾三者。也就是成本对象的设置,既要便于核算,也要考虑所得税,土地增值税。会计核算成本对象确定原则一般来说,会计核算对于成本对象,企业需要制定专门的规则,通常有以下两种:1 .业态范围的考虑2 .工程进度的考虑因为工程进度跟竣工结转的账务处理有直接联系,所以工程进度不同的,为避免重复工作,进度差异超过一定期限的应在成本归集时就分开核算。但对于虽然工程进度不一,最后还是同期竣工的,可以不分开核算。3 .用地红线范围的考虑房地产企业做
3、项目规划时,如果建筑物部分基底超出或者压住目前已取得用地红线,暂不能报建和施工,若与该项目其他物业一起发包的,应了解否可以与该项目其他物业同时完工,还是待日后将这部分用地取得土地使用证后才可建造,以此判断是否需要单列核算。4 .立项范围与土地增值税的考虑以上所有原则,一是需要在会计准则的基础上,二是基于对土地增值税清算的考虑。在确认成本核算对象时应结合立项判断,同时还应了解项目所在地主管税务机关对土增税清算事项的要求,尽量减少税会差异的产生,导致成本再次被拆分。所得税成本对象确定原则国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知(国税发(2009)31号)中对所得税成本对象确定
4、原则进行了规定。第二十六条规定,成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下:(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的,应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目,可作为一个成本对象进行核算。(三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立,且具有不同使用功能时,可以作为独立的成本对象进行核算。(四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同
5、等而导致其预期售价存在较大差异的,应分别作为成本对象进行核算。(五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的,要分别作为成本对象进行核算。(六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。土地增值税成本对象确定原则国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)第一条规定,土地增值税的清算单位,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。国家税务总局关于修
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