赣州市物业管理示范项目住宅小区标准评分细则.docx

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1、赣州市物业管理示范项目（住宅小区）标准评分细则项目评价标准内容分值评分细则一、基础管理30分（一）项目资料1 .建设用地规划许可证。2 .用地红线图。3 .建设工程规划许可证。4 .建筑工程施工许可证。5 .规划图纸：即总平面规划图、道路规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图。6 .竣工图纸（总图、单体建筑、结构、配套设备、地下管网）等。7 .命名批复。8 .建筑工程竣工验收取得规划、消防、环保等主管部门出具的准许或合格证明文件。9 .房屋质量保修和房屋使用说明书、房屋质量保证书、竣工验收备案表。10 .共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料。2符合2分，每缺一项扣0.2分。项

2、目评价标准内容分值评分细则（二）承接查验资料L物业管理区域划分证明。2 .承接查验协议。3 .商品房买卖合同复印件；车位、储藏间买卖/使用协议复印件。4 .临时管理规约或管理规约。5 .各单项工程竣工验收证明材料。6 .房屋产权资料。7 .公共配套设施的产权及归属清单。8 .供水、供电、消防、排水、排污、供暖、智能化的移交清单协议。9 .移交楼层设施清单、设备清单、设备详细数据。10 .其它：市政设施及道路、房屋主体等。2符合2分，每缺一项扣0.2分。（三）物业管理企业资料L与建设单位或原产权单位签订的前期物业服合同，或业委会/物业管理委员会/社区与物业管理企业签订的物业管理服务合同，并取得备

3、案。2 .企业营业执照。3 .物业管理公司简介。4 .办公场地证明。5 .物业管理公司及项目组织架构图。6 .项目服务分承包方营业执照。7 .项目服务分承包方资质证书。8 .项目服务分承包合同或协议。9 .参评项目简介。10 .其他资料：各项管理制度及其他可以反映专业化统一管理的重要证明。2符合2分。每缺一项扣0.2分。（6.7.8项没有分承包的，可以不提供）项目评价标准内容分值评分细则（四）专项维修资金管理制度1 .物业服务企业协助并配合制定维修资金使用方案并经业主依法表决通过或在服务合同中有专项条款约定。2 .物业服务企业协助并配合组织实施方案，预算、列支、备案、施工及竣工验收有书面记录。

4、3 .维修资金无挪用、擅自扩大使用范围等违规行为。1符合1分。已建立维修资金管理制度、但管理、使用、续筹不符合规定扣0.4分（未发生使用或续筹的不扣分；单一产权单位采取其他形式的不扣分）。（五）公众制度完善1 .季度物业服务报告、公共收益收支公示。2 .住户/商户手册（包含消防、绿化、卫生、公共秩序维护管理制度）。3 .装饰装修管理规定。4 .车辆管理制度（包括机动车和非机动车停放管理及机动车停车场管理）。5 .精神文明建设公约。2符合2分，每缺一项扣0.4分。理定划实-)管制规体I业业包具方物企争和施L争创规划、具体实施方案（两份材料分别写）。2 .物业公司同意申报示范项目的批示。3 .江西

5、省物业管理示范项目申报表经业委会或社区/街道办签字盖章。2符合2分，每缺一项0.5分。项目评价标准内容分值评分细则（-b）物业管理服务制度一、各项管理制度1.房屋管理制度。2 .维修管理制度。3 .供水管理制度。4 .供电管理制度。5 .供暖管理制度。6 .电梯管理制度。7 .客户资料管理制度。8 .回访制度。9 .保洁管理制度。10 .绿化管理制度。IL秩序维护管理制度。12 .车辆管理制度（停车场、停车位、非机动车）。13 .消防管理制度。14 .智能化设施管理制度15 .财务管理制度。16 .人力资源管理制度。17 .档案管理制度（包含合同）。18 .突发事件应急管理制度。二、各级、各类

6、人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施。2符合2分，每缺一项扣0.2分（未配套或委托管理的事项除外）。项目评价标准内容分值评分细则（八）物业服务企业管理规范1 .物业管理项目负责人需获得三星级及以上星级资格认证。2 .各类专业人员的专业上岗证书（电梯管理员证、高低压电工证、消防设施操作员证）。分包项目操作人员也要求有上岗证书。3 .不同岗位服务人员分类统一着装，佩戴工作标志。4 .职业道德规范。5 .职业道德培训记录（对员工加强服务意识和职业道德培训，保证严谨的工作作风）。6 .员工行为规范。7 .各岗位服务规范用语。2符合2分，每缺一项扣0.3分。（九）物业管理

7、企业应用智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率一、建立并运行计算机辅助管理系统，运用社区网络、智能技术等信息化手段及其最新科技成果开展管理服务工作。二、智能化设备的使用情况。1.智能化设备应用情况，包括本企业智能化设备种类、功效、使用情况等。2 .智能设备管理规定，包括保障各类智能设备正常运行的各项措施。3 .应用现代化工具进行管理的场景图片和操作记录。三、计算机查询资料包括：1.房屋、设备的基数。4 .分户档案。5 .公共收益收支情况。6 .房屋、设备普查资料。7 .房屋、设备修缮资料。2符合2分，每一项不符合扣0.3分。项目评价标准内容分值评分细则务支-I-)服收业业口氾物企如L各类收费

8、标准（物业管理收费标准、代收费用收费标准、便民有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布；酬金制项目至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况；超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件，实行市场调节价的除外。2 .有费用收支的凭证和各类财务报表。3 .物业管理公共收益费用公开有记录或照片。4 .财务管理制度健全：包括会计制度、财务预算管理规定、管理费收支管理规定、有偿服务管理规定、维修资金管理制度、财务公开监督制度、企业合法纳税证明。2符合2分，每缺一项扣0.5分。（十一）房屋及其共用设施设备档案管理一、物业管理运营资料：1.房屋数量、种类、用途分类统计表。2 .居住小区情况表。3 .房

9、屋安全普查表（上年度和本年度）。4 .房屋以及设备大、中、小修和检查记录。5 .设施设备运行记录。6 .共用设施设备台帐。二、资料分类成册，有目录并查阅方便。2符合2分，每缺一项扣0.3分。（十二）建立业户档案L业主档案管理规程。2 .业主档案总目录。3 .业主分户档案。4 .业主分户管理记录。2符合2分，每缺一项扣0.5分。项目评价标准内容分值评分细则（十三）建立物业服务响应机制L执行值班制度情况（值班表和值班记录）。2 .设立服务电话并在明显位置公布电话号码。3 .来电、接待记录和处理记录。4 .回访记录。5 .24小时服务制度。6 .用户投诉处理管理规程。2符合2分，每一项不符合扣0.4

10、分。（十四）建立物业服务监督机制公示物业服务企业监督渠道/平台，定期向住（用）户发放物业管理工作征求意见单，对合理的意见及时整改：1 .每年至少开展一次客户满意度调查。2 .满意度调查覆盖率需达到80%以上，满意度达到95%以上；具备条件的可邀请第三方进行满意度调查。3 .汇总满意度调查分析报告及整改措施。4 .整改措施落实情况记录。5 .调查监督管理制度。2符合2分，每一项不符合扣0.4分。（十五）便民维修服务承诺1 .在明显位置公布便民维修服务的承诺。2 .服务承诺的落实情况。3 .派工单和统计表（零星维修、急修及时率100%、返修率不高于1%）o4 .回访记录。2符合2分，每一项不符合扣

11、0.5分。（十六）突发事件应急管理机制及制1 .制定消防、电梯、给排水、供配电等共用设施设备事故应急预案。2 .制定自然灾害、公共卫生、治安、交通等方面突发事件的配合性应急预案。3 .应急预案定期演练，并有相应记录。1符合1分，每缺一项扣0.4分。项目评价标准内容分值评分细则二、房屋管理及维修养护14分（一）标识系统L小区平面图。2 .路口设路标。3 .楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全。4 .宣传标志包括招牌、广告牌等。5 .消防标志包括楼层疏散图、走火通道牌、紧急出口标志、消防器材提示牌等。6 .危险标志是在施工场地、设备重地、危险作业、停车场、天面等场所设置的标志。7 .管理标识是物业管理公

12、司为方便管理设立的标识牌，如鼠药投放牌、绿化保护牌、车场提示牌。2符合2分，每一项不符合扣0.3分。规乱自屋D反Aft擅房,仁违Y和变行无划建改用L对照管理规约和用户手册中相关规定，装修审批和巡查规程、二次装修验收文件、装修巡查记录及违章整改通知、社区照片及住宅、商场、餐饮等的简介：2 .共有部位、场地符合规划要求无违章搭建现象。3 .房屋共用部位使用符合建筑设计要求，无擅自改变用途现象。2符合2分，每一项不符合扣1分。（三）房屋外观状况1 .外墙清洁。2 .外墙完好，无破损、脱落。3 .外墙无张贴物、污渍。4 .公共设施巡查、外墙维修保养记录，反映外观的照片。2符合2分，每一项不符合扣0.5

13、分。（四）室外附加实施管理1 .室外广告牌、霓虹灯保持完好、无破损。2 .室外广告牌、霓虹灯保持清洁。3 .室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范、无安全隐患。4 .巡查记录、维修记录等。2符合2分，每一项不符合扣0.4分。项目评价标准内容分值评分细则（五）阳台封闭管理规范L阳台封闭统一有序、色调一致、不超出外墙面。2.除建筑设计有要求外，不得安装外廊、及户外防盗网、花架、晾晒架、遮阳棚等。2符合2分，每一项不符合扣1分。（六）空调安装管理规范L空调安装位置统一，冷凝水集中收集。2.空调支架安装牢固、无锈蚀。2符合2分，每一项不符合扣1分。（七）房屋装饰装修管理规范1 .按相关规定审核住户装修方案，

14、办理装修施工批准手续。2 .签订装饰装修管理服务协议及消防管理协议。3 .书面告知业主及施工单位装饰装修的禁止行为和注意事项，并在装修现场公示，装修现场的消防及安全防范措施得当。4 .装修人员出入和装修施工时间有效控制，装修垃圾定点堆放，定时清运。5 .专人每日巡视检查装修现场，及时劝阻和制止装修违规行为，制止无效的，书面报告业主委员会及有关部门。6 .装修验收手续完备，装修档案保存完整。2符合2分，每一项不符合扣0.4分。项目评价标准内容分值评分细则三、共用设施设备管理15分（一）共用设施设备管理和运行状况L设施设备专业管理人员配置合理，岗位责任明确。2 .建立设施设备总账、台账、设备卡，设

15、施设备标志齐全、规范。3 .设施设备运行、维护、保养和检查等管理制度健全。4 .制定并实施年、季、月度设施设备维护、保养计划。5 .制定并实施日常设施设备检修、巡视、保养、紧急情况处理等制度。6 .制定并实施维修工具、备品、备件和化学品等存放和管理制度。7 .制定并实施专业外包合同全程监管制度。8 .操作人员熟练掌握、严格执行设施设备操作规程及保养规范。1.5符合1.5分，每一项不符合扣0.2分。用道管共管路J外线道室管和理1 .室外共用管线统一入地或入公共管道，整齐有序，无架空管线。2 .排水排污管道通畅。3 .雨水井、化粪池定期巡检、疏通与清掏，无堵塞、外溢现象。4 .道路通畅，路面整洁平

16、整，路面井盖无缺损、无丢失，井盖表面标志清晰。1.5符合1.5分，每一项不符合扣0.4分。项目评价标准内容分值评分细则（三）设备机房管理1 .设备系统图、操作规程、岗位责任制度、应急预案流程图、特种作业人员资格证书等齐全，张贴于机房明显位置。2 .设备管线标志清晰，仪器仪表运行正常、数据准确。3 .机房整洁、无渗漏、无积水、无杂物堆放，设备表面无积尘、无锈蚀，防鼠板、防鼠网材质、规格，防鼠药物投放等符合规范要求。4 .设备噪声、照明符合规范要求，有环境要求的设备机房，温、湿度在规定范围内。2符合2分，每一项不符合扣0.5分。（四）供电系统管理1 .管理制度与措施符合专业要求，执行严格，设备编号

17、有序，运行、维修、保养、巡检记录完整。2 .受托管理高压供电设备的，变配电室安全警示牌配置齐全，检修检验和安全防护用具配置齐全，年检合格。3 .备用电源设备定期检测，能够随时启用。4 .公共照明正常，重要设备编号有序。2符合2分，每一项不符合扣0.5分。（五）弱电系统管理L系统设备配置齐全、运行正常、现场测试符合要求。2 .系统及子系统运行、维修、保养、巡检计划周全、记录完整。3 .摄像监控图像清晰，保存信息不少于30天备查。4 .中央控制室管理实行24小时专人值班制度。1符合1分，每一项不符合扣0.3分。项目评价标准内容分值评分细则（六）电梯系统管理1 .特种设备使用标志、紧急电话和乘客注意

18、事项置于轿厢醒目位置。2 .电梯定期检验报告。3 .电梯维修保养合同规范，维保单位的资质符合规定。4 .电梯机房通风、照明情况良好，配有平层标志线，专业工具齐全。5 .电梯轿厢、井道内保持清洁，轿厢广告设置有序，无乱贴、乱画。6 .电梯运行平稳，维修、保养、检修记录完整。7 .电次按合同约定时间运行，出现故障或险情，维修人员接到报修后30分钟内到达现场。2符合2分，每一项不符合扣04分。（七）给排水系统管理L水箱二次转供水水质定期检测，符合卫生标准并定期公示。2 .给排水及中水系统设备完好、运行正常，日检查和月、季、年保养制度完善。3 .水箱加锁，周边无污染源，定期清洗、消毒，检查记录完整。4

19、 .水泵、阀门、管网等设备名称、流向、运行状态标志清晰，无锈蚀、无跑冒滴漏、无污染。5 .二次转供水管理人员需持有健康证并上墙公示。2符合2分，每一项不符合扣0.4分。（八）避雷系统管理避雷设施定期检查、维护，记录完整。1符合1分。不符合O分项目评价标准内容分值评分细则（九）消防系统管理1 .消防设施设置平面图、火警疏散示意图按幢设置在楼层明显位置。2 .消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。3 .消火栓柜、防火卷帘、防火门、灭火器、疏散指示灯、应急灯及应急工具等消防设施设备完好，并定期组织检验、保养。4 .消防水泵、管网、闸门等设备运行正常，测试、维修、保养记录完整。5 .安全疏

20、散通道畅通，疏散标志设置醒目。6 .小区消防应急通道畅通，无杂物堆放，无违章占用。2符合2分，每一项不符合扣0.4分。四、公共秩序维护管理10分（一）秩序维护管理L实行封闭式管理的小区，对外来人员、车辆和物品进出实行有效管理。2 .监控设施和门禁系统运行良好，监控记录保存符合规定要求。3 .安全监控室及主出入口实行24小时值班。4 .秩序维护人员配置合理，岗位责任明确。5 .安全标志设置合理，对可能危及人身安全的地点和设施设备，有明显警示标志和防范措施。3.5符合3.5分，每一项不符合扣0.7分。项目评价标准内容分值评分细则（二）交通秩序管理1 .公示停车场管理规定、停车收费标准和紧急联系电话

21、。2 .停车场、停车位标志规范、清晰，车辆行驶路线设置合理、路线清晰。3 .固定停放车辆签订停车服务协议，明确相关权利义务。4 .车辆进出记录完整。5 .车辆进出管理系统、立体停车设施运行良好，维修养护及时。6 .机动、非机动车辆停放有序、无乱停乱放现象，设有集中充电设施。7 .停车场、库定时巡视检查，高峰时进行车辆秩序引导。8 .发现交通堵塞及时疏导，发生交通事故及时报告有关部门。3.5符合3.5分，每一项不符合扣0.5分。（三）消防安全管理1 .制定消防安全管理制度，消防安全操作规程。2 .实行消防安全责任制，明确消防安全责任人。3 .消防中控室实行24小时专人值班制度，值班记录完整。4

22、.消防设施定期巡视检查，消防安全障患及时整改。5 .定期开展消防安全宣传，进行消防知识培训。6 .消防演练每年不少于两次，积极动员业主参与。3符合3分，每一项不符合扣0.5分。五、环境管理14分（一）环卫设施完备L设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）垃圾分类收集。2 .设施保持清洁。3 .制定管理制度。4 .做好环卫宣传工作。2符合2分，每一项不符合扣0.5分。项目评价标准内容分值评分细则（二）清洁卫生实行责任制1 .岗位职责及保洁员名单。2 .保洁员保洁区域实行责任制，分工责任明确。3 .清洁工作制度。4 .保洁工作标准、时间安排。5 .保洁检查巡查记录完整。3符合3分，每一项不符合扣0.

23、6分。（三）垃圾处置管理L垃圾按规定时间清运。2 .消杀计划定时喷洒、灭鼠、除虫消杀药剂。3 .消杀记录、垃圾清运记录、清洁巡查记录等。4 .垃圾收集存放规定及清洁巡查制度。5 .合同复印件（物业管理公司与相关公司签订的垃圾清运及消杀合同）。2符合2分，每一项不符合扣0.4分。（四）白蚁防治L现场符合要求无白蚁。2.现场如出现白蚁，则应有相应措施，如与白蚁防治机构签订合同的复印件，专业机构的资质证明，防治制度及有关防治记录。1符合1分，每一项不符合扣0.5分。（五）公区管理L小区道路、绿地、停车场、文体活动区域等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。2 .房屋共用部位及共用设施保持清洁，无乱贴、乱画，

24、无擅自占用和堆放杂物现象，楼梯扶栏、天台公共玻璃窗等保持洁净。3 .及时清理道路、公共场地的积雪、积水。4 .严格执行清洁监督检查制度，清洁标准及清洁检查记录表，清洁评估月总结等存档备查。5 .制定商业网点管理规定；建立商业网点清洁制度；建立商业网点巡检制度。3符合3分，每一项不符合扣0.6分。项目评价标准内容分值评分细则（六）宠物管理L宠物饲养需办理相关证件。2 .管理措施（放养时间、地点、范围）。3 .在管理规约、住户手册中制定相应条款，规定禁止未经政府批准私自饲养宠物、家禽、家畜等。4 .建立检查制度，发现有违反规定的，应加以劝阻制止。1符合1分，每一项不符合扣0.3分。（七）环保标准执

25、行排放油烟、噪声等符合国家环保标准。1 .现场符合要求。2 .无居民投诉。3 .排烟管理规定。4 .排污管理规定。5 .噪声管理规定。2符合2分，每一项不符合扣0.4分。六、绿化管理7分（一）绿化布局小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小区配置得当。1.对照小区绿化平面图检查。2 .绿化布置方案及绿化照片。3 .配置得当（既有花草又有树木，不单调）。2符合2分，每一项不符合扣0.7分。（二）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象1 .符合绿地规划图。2 .绿地内无践踏痕迹。3 .无占用现象。4 .绿地保护制度及巡查表格。2符合2分，每一项不符合扣0.5分。项目评价标准内容分值评分细则（三）绿化

26、养护花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，草坪基本无裸露。灌木色块无斑：1.绿化养护人员配置合理，区域划分明确，责任到人。2 .拟定绿化养护计划并加以落实。3 .按计划组织浇水、施肥、松土、修剪、消杀、病虫害防治、防涝、防冻措施。4 .小区醒目处设置爱护绿化提示标识、名贵品种树木推行挂牌管理。5 .绿化养护计划、巡查记录、养护实施记录。3符合3分，每一项不符合扣0.6分。七、精神文明建设5分（一）党建引领坚持党建引领，成立党组织、开展志愿服务活动：1.建立三方联动机制。2.项目管理单位组建了党的基层组织并开展活动的或组建志愿者队伍并开展志愿服务的，提供相应记录。3符合3分，每一

27、项不符合扣1.5分。（二）社区文化建设支持并参与社区文化建设，开展积极、有意义、健康、向上的社区文化活动：L小区内设精神文明宣传栏。2 .张贴各类精神文明、文化宣传资料。3 .举办各类活动的计划、记录、照片等。4 .物业管理公司开展各项活动的资料或各类比赛的通知、活动总结评价及现场照片等。5 .其M资料（如年度文化活动计划方案及有意义的联谊活动、座谈会等）。2符合2分，每一项不符合扣0.4分。项目评价标准内容分值评分细则八、管理效益5分（一）收缴率物业管理费收缴情况有报表；物业管理服务费用收缴率95%以上。2符合2分，不符合扣2分。（二）多种经营提供便民有偿服务，开展多种经营：1、开展多种经营

28、服务，并提供多种经营的合同及相关记录2、提供特约服务。2符合2分，每一项不符合扣1分。（三）本小区物业管理经营状况本小区物业管理经营状况良好。1符合1分。持平0.5分，亏损0分。（提供审计所审计报告）合计总分100赣州市物业管理示范项目（大厦）标准评分细则项目检查内容分值评分细则一、基础管理24分（一）项目资料1 .建设用地规划许可证。2 .用地红线图。3 .建设工程规划许可证。4 .建筑工程施工许可证。5 .规划图纸：即总平面规划图、道路规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图。6 .竣工图纸（总图、单体建筑、结构、配套设备、地下管网）等；7 .命名批复。8 .门牌批复等证明等。9 .建筑

29、工程竣工验收取得规划、消防、环保等主管部门出具的准许或合格证明文件。10 .供水、供电、供热、通信、网络等准许使用文件及相关设备使用合格证书。IL房屋质量保修和房屋使用说明书、房屋质量保证书、竣工验收备案表。12 .共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料。1符合1分，每缺一项扣0.1项目检查内容分值评分细则（二）承接查验手续1 .承接查验协议。2 .商品房买卖合同复印件；车位、储藏间买卖/使用协议复印件。3 .临时管理规约或管理规约。4 .各单项工程竣工验收证明材料。5 .房屋产权资料。6 .公共配套设施的产权及归属清单。7 .供水、供电、供气、消防、排水、排污、供暖、空调、智能化

30、的移交测试报告。8 .移交楼层设施清单、设备清单、设备详细数据。9 .其它：市政设施及道路、房屋主体等。1符合1分，每缺一项扣0.1分。（三）物业管理企业资料1 .与建设单位或原产权单位签订的前期物业服合同，或业委会/物业管理委员会/社区与物业管理企业签订的物业管理服务合同，并取得备案。2 .企业营业执照。3 .物业管理公司简介。4 .办公场地证明。5 .物业管理公司及项目组织架构图。6 .项目服务分承包方营业执照。7 .项目服务分承包方资质证书。8 .项目服务分承包合同或协议。9 .参评项目简介。10 .其他资料：各项管理制度及其他可以反映专业化统一管理的重要证明。1符合1分，每缺一项扣0.

31、1分（6.7.8项没有分承包的，可以不提供）。项目检查内容分值评分细则（四）专项维修资金制度1 .物业服务企业协助并配合制定维修资金使用方案并经业主依法表决通过或在服务合同中有专项条款约定。2 .物业服务企业协助并配合组织实施方案，预算、列支、备案、施工及竣工验收有书面记录。3 .维修资金无挪用、擅自扩大使用范围等违规行为。1符合1分。已建立维修资金管理制度、但管理、使用、续筹不符合规定扣0.4分（未发生使用或续筹的不扣分；单一产权单位采取其他形式的不扣分）。（五）公众制度完善1 .季度物业服务报告、公共收益收支公示。2 .商户手册（包含消防、绿化、卫生、公共秩序维护管理制度）。3 .装饰装修

32、管理规定。4 .车辆管理制度（包括机动车和非机动车停放管理及机动车停车场管理）。5 .精神文明建设公约。2符合2分，每缺一项扣0.4分。（六）物业管理企业制定争创规划和具体实施方案1 .争创规划、具体实施方案（两份材料分别写）。2 .物业公司同意申报示范项目的批示。3 .江西省物业管理示范项目申报表经业委会或社区/街道办签字盖章。1符合1分，每缺一项扣0.4分。项目检查内容分值评分细则（七）物业管理服务制度一、各项管理制度：1 .房屋管理制度。2 .维修管理制度。3 .供水管理制度。4 .供电管理制度。5 .电梯管理制度。6 .空调管理制度。7 .供暖管理制度8 .客户资料管理制度。9 .回访

33、制度。10 .保洁管理制度。11 .绿化管理制度。12 .秩序维护管理制度。13 .车辆管理制度（停车场、停车位、非机动车）。14 .消防管理制度。15 .智能化设施管理制度16 .财务管理制度。17 .人力资源管理制度。18 .档案管理制度（包含合同）。19 .突发事件应急管理制度。二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施。2符合2分，每缺一项扣0.2分。项目检查内容分值评分细则（八）物业服务企业管理规范L物业管理项目负责人需获得三星级及以上星级资格认证。2 .各类专业人员的专业上岗证书（电梯管理员证、高低压电工证、消防设施操作员证）。分包项目操作人

34、员也要求有上岗证书。3 .不同岗位服务人员分类统一着装，佩戴工作标志。4 .职业道德规范。5 .职业道德培训记录（对员工加强服务意识和职业道德培训，保证严谨的工作作风）。6 .员工行为规范。7 .各岗位服务规范用语。2符合2分，每缺一项扣0.3分。（九）物业管理企业应用智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率一、建立并运行计算机辅助管理系统，运用网络、智能技术等信息化手段及其最新科技成果开展管理服务工作。二、智能化设备的使用情况：1 .智能化设备应用情况，包括本企业智能化设备种类、功效、使用情况等。2 .智能设备管理规定，包括保障各类智能设备正常运行的各项措施。3 .应用现代化工具进行管理的场

35、景图片和操作记录。三、计算机查询资料包括：1.房屋、设备的基数。2 .分户档案。3 .费用收支情况。4 .房屋、设备普查资料。5 .房屋、设备修缮资料。2符合2分，每缺一项扣0.3分。项目检查内容分值评分细则（十）物业服务企业收支规范L各类收费标准（物业管理收费标准、代收费用收费标准、便民有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布；酬金制项目至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况；超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件，实行市场调节价的除外。2 .有费用收支的凭证和各类财务报表。3 .物业管理服务费用公开有记录或照片。4 .财务管理制度健全：包括会计制度、财务预算管理规定、管理费收

36、支管理规定、有偿服务管理规定、维修资金管理制度、财务公开监督制度、企业合法纳税证明。2符合2分，每缺一项扣0.5分。（十一）房屋及其共用设施设备档案管理一、物业管理运营资料：1 .房屋数量、种类、用途分类统计表。2 .商户营业情况统计表。3 .房屋安全普查表（上年度和本年度）。4 .房屋以及设备大、中、小修和检查记录。5 .设施设备运行记录。6 .共用设施设备台帐。二、资料分类成册，有目录并查阅方便。1符合1分，每缺一项扣0.2分。（十二）建立业户档案L业主档案管理规程。2 .业主档案总目录。3 .业主分户档案。4 .业主分户管理记录。1符合1分，每一项不符合扣0.3分。项目检查内容分值评分细

37、则（十三）建立物业服务响应机制L执行值班制度情况（值班表和值班记录）。2 .设立服务电话并在明显位置公布电话号码。3 .来电、接待记录和处理记录。4 .回访记录。5 .24小时服务制度。6 .用户投诉处理管理规程。1符合1分，每一项不符合扣02分。（十四）建立物业服务监督机制公示物业服务企业监督渠道/平台，定期向住（用）户发放物业管理工作征求意见单，对合理的意见及时整改：1 .每年至少开展一次客户满意度调查。2 .满意度调查覆盖率需达到80%以上，满意度达到95%以上；具备条件的可邀请第三方进行满意度调查。3 .汇总满意度调查分析报告及整改措施。4 .整改措施落实情况记录。5 .调查监督管理制

38、度。2符合2分，每每一项不符合扣0.4分。（十五）便民维修服务承诺1 .在明显位置公布便民维修服务的承诺。2 .服务承诺的落实情况。3 .派工单和统计表（零星维修、急修及时率100%、返修率不高于1%）o4 .回访记录。2符合2分，每一项不符合扣0.5分。（十六）突发事件应急管理机制及制度L制定消防、电梯、给排水、供配电、空调等共用设施设备事故应急预案。2 .制定自然灾害、公共卫生、治安、交通等方面突发事件的配合性应急预案。3 .应急预案定期演练，并有相应记录。2符合2分，每一项不符合扣0.7分。项目检查内容分值评分细则二、房屋管理及维修养护9分（一）标识系统1 .平面图。2 .楼幢号、单元号

39、、户门号牌齐全。3 .楼层索引标识牌。4 .宣传标志包括招牌、广告牌等。5 .消防标志包括楼层疏散图、走火通道牌、紧急出口标志、消防器材提示牌等。6 .危险标志是在施工场地、设备重地、危险作业、停车场、天面等场所设置的标志。7 .管理标识是物业管理公司为方便管理设立的标识牌，如鼠药偷放牌、绿化保护牌、车场提示牌。2符合2分，每一项不符合扣0.3分。（二）无违反规划，私搭乱建、无擅自改变房屋用途现象对照管理规约和商户手册中相关规定，装修审批和巡查规程、二次装修验收文件、装修巡查记录及违章整改通知、社区照片、商场、餐饮等的简介：1.共有部位、场地符合规划要求无违章搭建现象。2.房屋共用部位使用符合

40、建筑设计要求，无擅自改变用途现象。1符合1分，每一项不符合扣0.5分。（三）房屋外观状况L房屋外墙定期清洁。2 .外墙完好，无破损、脱落。3 .外墙无张贴物、污渍。4 .公共设施巡查、外墙维修保养记录，反映外观的照片。1符合1分，每一项不符合扣0.3分。项目检查内容分值评分细则（四）室外附加设施管理1 .室外广告牌、霓虹灯保持完好、无破损。2 .室外广告牌、霓虹灯保持清洁。3 .室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范、无安全隐患。4 .招牌、广告牌登记证或准用证。5 .巡查记录、维修记录等。1符合1分，每一项不符合扣0.2分。（五）公共平台管理规范1 .公共平台规范管理。2 .除建筑设计有要求外，不

41、得安装外廊、及户外防盗网、花架、晾晒架、遮阳棚等。1符合1分，每一项不符合扣0.5分。（六）空调安装管理规范L空调安装位置统一，冷凝水集中收集。2.空调支架安装牢固、无锈蚀。1符合1分。每发现一处不符合扣0.5分。（七）房屋装饰装修管理规范L按相关规定审核商户装修方案，办理装修施工批准手续。2 .签订装饰装修管理服务协议及消防管理协议。3 .书面告知商户及施工单位装饰装修的禁止行为和注意事项，并在装修现场公示，装修现场的消防及安全防范措施得当。4 .装修人员出入和装修施工时间有效控制，装修垃圾定点堆放，定时清运。5 .专人每日巡视检查装修现场，及时劝阻和制止装修违规行为；制止无效的，书面报告业

42、主委员会及有关部门。6 .装修验收手续完备，装修档案保存完整。2符合2分，每一项不符合扣0.4分。项目检查内容分值评分细则三、共用设备管理33分（一）综合要求1 .设施设备所需专业技术人员配置合理，岗位责任明确，严格执行操作规程。2 .建立设施设备总账、台账、设备卡、标记。3 .制订设备安全运行、岗位责任制，定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。4 .拟定年、季、月度设施设备保养计划并实施。5 .选聘符合国家规定条件的专项服务外包单位，签署专业规范的外包服务合同，相关工作人员持证上岗。6 .设备及机房环境整洁，无杂物,灰尘、无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。

43、7 .设备良好,运行正常，一年内无重大管理责任事故。4符合4分，每一项不符合扣0.6o（二）供电系统1 .保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知商户。2 .停、送电严格履行操作票制度。3 .变配电室安全警告标示配置齐全。4 .制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。5 .备用电源按期检测（应急发电机）可随时启用。3符合3分，每一项不符合扣0.6分。（三）弱电系统1 .各弱电系统设备配置齐全，运行正常。2 .系统及子系统运行、维修、保养、巡检计划、记录完好。3 .楼宇智能化、消防、安防、中央控制室24小时专人值班、娴熟掌握中控系统工作原理及操作规程，对于系统显示的故障

44、和突发事件做好相应的值班记录。4 .监控录像按要求保存不少于30天。2符合2分，每一项不符合扣05分。项目检查内容分值评分细则（四）消防系统1 .消防控制中心24小时值班,消防系统设施设备齐全、正常运行。2 .消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。3 .组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。4 .订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。5 .无火灾安全隐患。5符合2分，每一项不符合扣0.4分。（五）电梯系统1 .电梯轿厢内公示特种设备使用标志、乘客注意事项、紧急救援电话；定期检验报告、维保合同、维保、维修记录齐全备查。2 .电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好。3 .电梯轿厢内广告