阜沙镇卫民村股份合作经济联合社“工改工”宗地项目“三旧”改造方案.docx

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1、阜沙镇卫民村股份合作经济联合社“工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复的规划条件论证，阜沙镇人民政府拟对位于阜沙镇卫民村的中山市阜沙镇卫民村股份合作经济联合社（下称“卫民村经联社”）的旧厂房用地进行改造，由土地权利人卫民村经联社自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于阜沙镇卫民村，北至牛角街，东至卫民村第六股份合作经济社鱼塘，西至卫民村第五股份合作经济社鱼塘。项目总用地1.0770公顷（10769.57平方米，折合约16.15亩）。（二）标图入库情况改造地块于2023年10月纳入“三旧”标图入库，

2、标图建库编号，纳入图斑面积1.0745公顷（10745.1平方米，折合约16.12亩），纳入本次改造范围，为改造主体地块；另有0.0024公顷（24.47平方米，折合约0.03亩）用地未纳入“三旧”标图建库，不纳入本次改造范围。（三）权属情况改造范围内全部属集体建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，不动产权证号为粤（2023）中山市不动产权第号，为土地权利人卫民村经联社，自1963年12月开始使用。（四）土地现状情况改造范围内现有5栋建筑物，为土地权利人卫民村经联社自1963年12月开始使用，无合法规划报建等手续，原有建筑面积6161平方米，现状容积率0.57。改造前地块年产

3、值为630万元（折合39万元/亩），年税收为24万元（折合L48万元/亩），该地块目前未进行拆除。改造主体地块不涉及到抵押、闲置、历史文化资源要素等情况，不属于土地环境潜在监管地块范围。（五）规划情况改造主体地块基本符合国土空间总体规划、经批复的规划条件论证，已纳入中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）。其中，在国土空间总体规划中，属建设用地1.0744公顷（10743.89平方米，折合约16.12亩）。在中山市阜沙镇工业用地规划条件论证报告（中府函（2022）325号）、阜沙镇东阜公路北部用地控制性详细规划（中府办复2012）48号）中，属一类工业用地LooO5公顷（I

4、oOo5.06平方米，折合约15.01亩），规划容积率2.0-3.5,绿地率10%-15%,建筑密度35%-60%,生产性建筑高度W50米，配套设施建筑高度WlOO米；属水域0.0329公顷（328.74平方米，折合约0.49亩）；属生产防护绿地0.0384公顷（383.Ol平方米，折合约0.57亩）；属道路用地O.0027公顷（27.08平方米，折合约0.04亩）。改造主体地块不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求，改造地块位于城镇开发边界范围外。二、改造意愿情况改造项目涉及卫民村经联社1个权利主体，阜沙镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询其改造

5、意愿，经卫民村经联社成员大会三分之二以上成员表决，同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、经批复的规划条件论证管控要求实施建设。在规划中属非建设用地部分，按照非建设用地进行管控；在控制性详细规划中属道路、绿地等公益性用地部分，日后阜沙镇人民政府按规划开发建设时，改造主体应无偿将用地交给阜沙镇人民政府使用。该改造项目属“工改工”宗地项目，拟采取权利人自主改造方式，拟由卫民村经联社作为改造主体实施全面改造。改造后将用于高新技术产业、五金家电、家具制造行业。在符合经批复规划条件论证的基础上，容积率不小于2.0,总建筑面积不小于21

6、539.14平方米，其中新建建筑面积不小于21539.14平方米（不含不计容建筑面积），不保留原有建筑。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山市“三线一单”生态环境分区管控方案、中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定。改造后年产值将达到6460万元（折合400万元/亩），年税收将达到285万元（折合约17.65万元/亩）。四、资金筹措改造项目由卫民村经联社投入资金3650万元，其中自有资金1095万元，银行融资2555万元。五、开发时序项目开发周期为3年，拟分二期开发。一期开发时间为2023年12月，竣工时间为2025年12月，拟投入资金2650万元，拟建建筑面积不小于15539.14平方米（不含不计容建筑面积），主要实施建设工业厂房；二期开发时间为2025年1月，竣工时间为2026年1月，拟投入资金IoOo万元，拟建建筑面积不小于6000平方米（不含不计容建筑面积），主要实施建设工业厂房。六、实施监管详见项目实施监管协议。