物业管理处保安作业手册（指引汇编）.docx

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1、目录1保安岗位设置2保安各岗位工作指引2.1主管岗工作指引2.2领班岗工作指引2.3门岗工作指引2.4大堂岗工作指引2.5巡逻岗工作指引2.6监控岗工作指引2.7车辆管理岗工作指引2.8邮件收发岗工作指引3运作管理规程3.1保安班组交接班规程3.2物品进出查验规程3.3保安巡逻规程3.4应急钥匙管理规定3.5机动车停放现场管理操作规程3.6三车和自行车停放现场管理操作规程3.7保安设备设施使用规程其他工作参管理处综合规范文件相关规程1保安岗位设置原则1.1根据项目投标方案或物业管理执行方案，在分析项目现状和实际运作需要的基础上，管理处负责人拟定所辖项目的保安岗位设置方案并获得公司人力资源部的批

2、准。L2保安岗位通常包括保安主管岗、领班岗、门岗、大堂岗、巡逻岗、监控岗、车辆管理岗、邮件收发岗等。1.3除上述通常岗位以外，可视实际状况另行设置相关保安岗位。1.4保安岗位的设置需考虑24小时运作前提下日间和夜间的区别。1.5保安岗位设置应记录于K保安岗位设置表中。1.6岗位设置如需变动，须报公司人力资源部审核批准。1.7保安休息天时，需要加班的，根据国家劳动法规，合理地安排人员加班。1.8高温季节，保安主管应对室外保安值勤岗位作息时间做出调整，让保安得到充分的休息。2保安班次安排2.1保安人员班次安排基本分为12小时翻班和8小时常日班两种。2.2依据保安岗位设置及公司相关政策，保安主管应编

3、制月度K保安员工排班表皿2.3保安班组每班当值领班则填写K岗位记录表以分配保安人员至各岗位。3适用记录3.1K保安岗位设置表3.2R保安员工排班表3.3K岗位记录表1年度工作指引1.l拟定年度保安工作计划，报管理处负责人批准后实施。1.2拟定年度保安培训计划，经管理处负责人批准后实施。1.3根据服务管理的需要及时调整保安岗位设置。14根据年度预算要求，编制管理处全年保安费用预算。1.5负责拟定需由保安人员人工操作的【保安人员设施设备操作时间表，1.6拟定和调整【要害部位清单工1.7根据机动车停放管理规程做好固定车位的管理工作。1.8协助管理处负责人策划、落实每年一次消防演习的具体工作，并定期组

4、织义务消防队伍的消防培训和演练。1.9根据消防安全作业手册要求，实施对部门进行消防器材的配置及调整。1.10建立健全管理处（中心）消防档案。2月度工作指引2.1根据年度保安工作计划和月度实际工作，制定月度保安工作计划。2.2负责下属保安人员绩效考核工作。2.3负责拟定并每2月调整保安【巡逻线路及时间规定】。2.4掌握受控门锁更换、调整情况，及时更新应急钥匙箱内的钥匙以确保有效，箱内钥匙必须编号并备有清单以便查找核对K应急钥匙清单儿2.5按照公司规定对本管理处安全工作进行经常性监督检查，按时填报部门K安全（消防）月度检查报告在当月的25日前报管理处负责人审核，并抄报公司营运管理部。2.6每月不少

5、于1次夜间检查和不少于1次的休息日检查，记录在K督导检查计划及督导检查记录表上。2.7消防设施设备完好抽查，抽查量不少于总量的10%,月度间不重复。2.8对涉及收费的保安人员的作业情况进行一次调研，调研情况及时向管理处负责人汇报。2.9重大节假日前落实管理处负责人布置的例检或者特殊检查。3日常培训工作3.1根据年度保安培训计划和月度保安工作计划组织实施各项培训，组织对培训效果进行评估，并对有关记录、试卷或评价记录存档。3.2协助管理处负责人实施各岗位员工的三级安全教育。3.3实施新进保安人员岗前、岗中培训，并根据有关培训要求，做好培训记录。3.4特别关注对下属员工的现场指导和培训，做到“行为规

6、范，有错必究:4日常管理工作4.1可受管理处负责人委托，审批动火申请和喷淋系统停水申请，具体按二次装修管理规程实施。4.2负责抽检本管理区域保安工作的各项记录，并针对记录进行核实、整理和归档；及时处理记录中反映的各种隐患和问题，并将处理结果反馈管理处负责人。4.3对本管理区域内保安人员执勤情况进行督导巡视检查，督导情况记录在K保安工作日检表儿K保安工作日检表是保安主管每天督促指导保安领班各项工作的工作日记B4.3.1每天巡视本条线员工行为形象的执行情况，发现员工有违反本规程要求的现象，按【员工手册】的有关规定处理。（引用自K员工行为形象规范4.3.2保安主管日常督导巡检安排a）在上下班高峰时段

7、对人流、车流密集区域的保安工作质量进行督导；b）地下车库巡检一次；c）上午和下午分别对辖区巡视一次，每次时间不少于2小时，尤其对安全隐患、事故易发地段、区域予以重点关注，其中：对消防监控室上下午各巡检一次；如有二次装修，各现场巡视一次；保安休息室、各处门卫巡检一次。4.4及时妥善处理本管理区域内发生的各项治安和突发性事件。4.5督促保安领班加强对外来送餐人员管理，具体工作流程详见空（剩）饭盒管理规程。4.6负责下属员工就质量、环境和职业健康安全管理信息的接收、传递与处理；如不能处理，需及时向管理处负责人汇报。4.7保安班组管理,及时了解下属员工的思想动态和工作状况，并掌握保安员工的家庭情况等有

8、关信息，通过沟通，协调员工之间、上下级之间的关系。4.8负责保安员工考勤审核、岗位调整工作。4.9保安招聘面试及新进保安入职准备工作。4.10完成其他临时工作任务。5附录5.1【巡逻线路及时间规定】5.2【保安人员设施设备操作时间表】5.3【消防器材配置表】5.4【要害部位清单】5.5【客户应急通讯录】5.6【保安年度培训计划】5.7【保安月度工作计划】5.8【员工排班表】5.9【安全承诺书】6相关文件6.1员工手册6.2保安作业手册6.3消防安全作业手册6.4应急预案手册6.5员工行为形象规范6.6员工培训及考核规程6.7内部检查管理规程6.8内部沟通规程6.9公文及档案资料管理规程6.10

9、噪声控制工作规程6.11废气废水排放控制工作规程6.12空（剩）饭盒管理规程6.13客户紧急联络管理规程6.14拾获财物处理规程6.15能耗管理规程6.16二次装修管理规程6.17三级安全教育规程6.18动用明火作业管理规程7适用记录7.1K员工行为形象检查表X7.2K员工过失或违纪处理单7.3K保安工作日检表X7.4K保安交接班记录表7.5K安全（消防D月度检查报告X7.6R消防器材失效更换汇总季报表X77K员工绩效考核评分表R7.8R员工培训情况跟踪记录表7.9K三级安全教育跟踪卡X7.10K进入园区送餐人员名录7.11K消火栓月检卡27.12K灭火器检查表U7.13K灭火器检查卡X7.1

10、4K督导检查计划及督导检查记录X7.15K消防器材配置表X1工作指引1.1全面安排本班次各个保安岗位的业务工作K岗位记录表现检查、考核本班次保安人员的出勤、仪容、仪表及工作态度；检查消防设施器材齐全、清洁工作，确保工作场所物品摆放整齐有序、环境卫生干净整洁、设施设备状况良好；检查各岗位工作任务的落实与完成工作。检查内容包括：领班每天巡视本条线员工行为形象的执行情况，发现员工有违反本规程要求的现象，按员工手册的有关规定处理，并将检查结果记录在K员工行为形象检查表上。（引自管理处员工行为形象规范）1.2在管理处负责人和保安主管下班期间，保安领班对管理区域内管理职责范围内的工作全面负责.1.3做好值

11、班记录K保安交接班记录表%不断巡查各岗位，检查班组使用的设施设备，做好班次交接工作。1.4以要害部位为重点兼顾各个方位的治安、消防动向。做到勤观察、勤分析，善于发现并及时解决问题。如发现突发性事件及急性案件，应设法采取应急措施，制止事态的扩大，并注意保护现场，及时向上级报告。遇雨雪天立即安排相关人员在大楼入口处铺设防滑地毯及放置警示牌。1.5做好二次装修单元的安全巡检工作。1.6接到消防报警，应迅速赶到现场并查明原因；如为故障报警，应迅速消除故障，使其复原；如确属火警应立即报告，并按应急预案处理。1.7负责做好保安人员用餐等轮转岗位时的协调工作。1.8保持保安各岗位的通讯联系和协调工作。1.9

12、公司要求的其他工作。2相关文件2.1员工行为形象规范2.2保安作业手册2.3员工手册3适用记录3.1K岗位记录表？3.2K保安交接班记录表H3.3K员工行为形象检查表3.4K员工过失或违纪处理单为1工作指引1.1立岗时，严格按照管理处规定时间站立于规定的位置。站姿：员工站立应双脚与两肩同宽自然垂直分开（重心落在双脚上），肩平、头正、双眼平视前方、挺胸、妆腹:不可依偎在墙壁或其他物件上。（引自员工行为形象规范）1.2礼貌引导访客，指挥车辆进出。1.3维持车辆进出秩序，引导车辆驶向正确的停车位，并及时通知车辆管理保安员。1.4夜间且点到早晨/_点及休息天对所有进出的车辆进行登记，记录于K车辆进出登

13、记表中。1.5对垃圾清运车辆进出日期、时间、车号记录在K垃圾清运服务质量记录表中。L6对运出管理区域的大件物品及可疑物品，必须礼貌地要求客户出具Itf效的K物品出门单X，并请客户配合查验物品。1.7二次装修及其他工程施工人员进入管理区域，检查其是否有管理处签发的有效临时出入证件。1.8严禁拾荒、小摊贩、推销人员、携带宠物及家禽家畜人员进入物业管理区域，对衣冠不整者谢绝其进入物业管理区域。1.9对门岗内部及周边的清洁、绿化做好相应的监管工作。1.10当客户有需求时，为其提供叫车服务。1.Il看见有VIP标识的车辆要敬礼示意，做好停车的引导工作，并在必要时提供帮助。1.12公司要求的其他工作。2相

14、关文件2.1保安班组交接班规程2.2物品进出查验规程3适用记录3.1K物品出门单R3.2R垃圾清运服务质量记录表R3.3R车辆进出登记表?1工作指引1.1做好出入人员的监管，控制推销人员等闲杂外来人员进入楼宇；1.2礼貌回答访客的问询，并予以指引；1.3注意观察大堂出入口，引导来往车辆有序行驶及停放，视需要为客人开车门；1.4保持大堂区域的安静及有序，遇有大声喧哗者应上前礼貌劝阻或引导至管理处办公室；1.5留意大堂区域（如地面、玻璃门、绿化摆放、卫生间等处）日常保洁状况，发现问题及时通知保洁人员或绿化人员清洁；1.6巡视大堂区域，检查公共设施的运行、使用情况，发现异常应简单处理并及时通知维修部

15、门处理；1.7遇大件或大批货物进出楼宇时，需委婉地要求客户从货运通道使用货梯运送，视情况主动协助运送；1.8阻止客户在搬运货物过程中对地面、墙面、电梯轿厢等物业设施造成损坏，如拖拉、碰擦等行为。1.9对送餐人员要求出示K临时出入证%验证后才能放行进入。监管进出楼宇的送餐人员是否按要求回收空（剩）饭盒，发现违反规定要求的人员，及时向保安主管报土1.10二次装修及其他工程施工人员进入管理楼宇，检查其是否有管理处签发的有效临时出入证件。1.11严禁推销人员、携带宠物及家禽家畜人员进入物业管理楼宇，对衣冠不整者谢绝其进入。1.12对运出管理区域的大件物品及可疑物品，必须礼貌地要求客户出具有效的K物品出

16、门单%并请客户配合查验物品。1.13引导送货人员经管理处指定的专用通道和货梯运送货物，严禁使用其它通道和客用电梯；1.14周一-周五，21：00-次日7：00及节假日全天做好楼宇进出人员登记工作，记录于R人员进出登记表W中。1.15掌握业主及用户手册等有关规定，解答客户提出的有关本物业管理的基本情况，如不能确定回答的准确性，应及时向上级反映或礼貌地引导客户前往管理处办公室:1.16如客户有维修要求，应告知客户管理处报修电话:1.17遇到雨、雪天气，应立即联系保洁部门将防滑地垫取出并放置于大楼底层各设定区域。如有伞袋机，应及时放置于大堂门口，供客人使用，必要时协助客人取出伞袋；1.18详尽掌握楼

17、内客户情况，能牢记客户公司名称，以便指引访客;1.19公司要求的其他工作.2相关文件2.1保安班组交接班规程2.2物品进出查验规程3适用记录3.1K物品出门单H3.2R人员进出登记表1工作指引1.1严格按管理处指定的路线和时间进行巡逻，除处理紧急事件或可疑情况以外，不得擅自变动、更改巡逻路线，更不允许有跳查或虚瞒的情况发生，对巡逻中错时或跳查情况应向当值保安领班做出合理解释。1.2巡视各楼层所有消防器材（灭火器、消火栓）等是否齐全，是否处于正常状态，并做好书面记录。1.3巡视大楼各楼层管道井房、风机房，电梯机房等门是否关闭等，防止人为损坏设备、藏匿物品。1.4巡视各通道以及外围区域的灯光是否足

18、够或需要调换，并做好记录，及时通知维修人员进行维修或更换。1.5巡逻时，留意设施设备运行情况，如发现设施设备损坏，应及时报告领班，并书面记录于K保安巡逻记录表中。1.6巡逻时，留意建筑物本体、道路、停车场地、绿化等的损坏和清洁情况，发现问题，及时通知相关人员进行处理。1.7巡视空置房的门窗是否关闭，如发现异常情况须及时报告领班/主管。1.8巡视楼层各通道，禁止任何人在公共走道及消防通道处堆放任何物品。1.9仔细地检查每一处死角细节，于规定时间关闭各处门窗及设施电源，检查非工作时间的楼层人员滞留情况，予以记录并做好跟进工作:在客户非工作时间内发现客户单元门未锁好的，应立即向领班汇报，并按保安巡逻

19、规程进行处理。1.10巡逻中发现可疑人员时应予以询问或监视，必要时应及时报告监控中心及当值保安领班安排支援力量以应不测O1.11阻止无关人员在物业区域闲逛、推销、派发传单广告或从事其他骚扰性活动。1.12巡逻时，发现以下行为，应予以阻止：a）在管辖区域内洗车（除专业洗车点外）；b）将油漆、涂料倒入下水道；c）将利余农药、药品倒入下水道或埋入地下；d）在管辖区域内焚烧各种工业废弃物、绿化枯枝等；e）建筑垃圾散装、乱扔。（引用自废气废水排放控制工作规程）1.13巡逻时，如接获投诉，应仔细礼貌听取，并做好记录且立即汇报领班处理。1.14根据【装修客户一览表】对二次装修单元进行巡视，严格检查现场施工人

20、员佩戴证件情况、灭火器配备情况、噪音、气味等情况，及时阻止破坏公共区域设施的行为。发现有违规情况，应督促装修公司立即整改；拒绝整改的，应向领班或主管汇报。并对检查情况记录在K二次装修巡检记录表中。1.15巡逻时，发现水管破裂、漏水、火灾等突发事件，须及时上报，按相应的应急预案执行。1.16发现客井盖未盖好的，将其盖好；发现窖井盖有缺失，电线绝缘层破损等情况,报工程部，并在现场等候维修人员到达现场维修或采取相应措施后，方可离开，并做好记录。1.17公司要求的其他工作。2附录2.1【要害部位清单】2.2【巡逻线路及时间规定】2.3【装修客户一览表】2.4【保安人员设施设备操作时间表】2.5【消防器

21、材配置表】3相关文件3.1保安班组交接班规程3.2保安巡逻规程3.3废气废水排放控制工作规程4适用记录4.1R保安巡逻记录表?4.2K二次装修巡检记录表1工作指引1.1熟练掌握监控、消防报警等设备的技术性能及操作方法；熟悉各楼层消防设备的分布情况。1.2密切注意监控、消防等设备工作情况，掌握监查区域内的动态情况，发现问题按程序或应急方案处理。1.3协助维修人员对大楼各类监控、消防等设备、设施进行检查，记录设备运转情况。发现问题及时汇报领班或主管。1.4不得脱岗，严禁擅自离岗；严禁擅自使用监控中心电脑；严禁使用电话办理私人事务，保持专用电话畅通，设备操作台无杂物；严禁吸烟，看报；严禁与他人在监控

22、室内闲聊及做一切与工作无关的事。1.5严禁无关人员进入监控中心，如有工作需要进入监控中心，应要求其在K监控中心人员进出登记表中进行登记。1.6保持岗位室内环境的清洁卫生，严禁携带任何食品进入。1.7监控录像资料应保存15天。调阅录像资料需经由管理处负责人或公司相关职能部门同意，并做好调阅记录，记录于K监控中心交接班记录表中。1.8做好应急钥匙箱的监管和记录工作（K钥匙借用登记表汾。1.9严格遵守交接班制度，并做好物品移交及工作移交。1.lO仔细记录当值班期间的工作情况，保持与其他当值保安人员的畅通联系。1.Il做好相关记录工作。1.12公司要求的其他工作。2附录2.1【要害部位清单】2.2【巡

23、逻线路及时间规定】2.3【装修客户一览表】2.4【保安人员设施设备操作时间表】2.5【消防器材配置表】3相关文件3.1保安班组交接班规程3.2应急钥匙箱管理规定3.3客户紧急联络管理规程4适用记录4.1K监控中心人员进出登记表X4.2K监控中心交接班记录表4.3R钥匙借用登记表X1工作指引1.1确保地下车库及地面停车场的交通安全，看管好本管理区域车辆停放场地的相关停车设施设备。1.2指挥车辆交通秩序，保持本岗位管理区域道路的畅通。1.3按收费标准对临时停放车辆进行收费。1.4正确指挥车辆停放在指定位置，确保客户固定车位不被其他车辆占用。1.5如遇送货车辆进入管理区域，应指引送货车辆停放在卸货区

24、域内，防止车辆乱停,影响其他车辆通行。1.6阻止无关人员进入地下车库，指引客户按正确路线离开车库。1.7仔细检查停放车辆和场地情况，及时发现隐患，防止事故发生。1.8如发现客户车辆门窗未锁好，应尽快设法通知车主，并立即上报领班。1.9维持自行车及三车”的有序停放，三车专用车棚须按规定时间锁闭。1.10未经管理处许可，禁止车辆在车场、车库内违规洗车、修车和学习驾驶的行为。1.11遇到交通事故、可疑情况或其他问题等事件发生，立即报告当值领班并协助处理。1.12留意地下车库、地面停车场及道路的日常保洁状况，发现问题及时通知保洁人员清洁。1.13车库保安应熟悉地下车库布局、通道走向、监控系统及消防系统

25、，经常巡视车库并确保车位使用正常，遇有非正常情况应及时处置，如不能解决应立即报告当值领班。1.14根据要求做好相关记录工作（K车库车辆进出登记表1K停车收费报表中。1.15公司要求的其他工作。2附录2.1【固定车位汇总表】3相关文件3.1保安班组交接班规程3.2机动车停放现场管理操作规程3.3“三车和自行车停放现场管理操作规程4适用记录4.1K车库车辆进出登记表X4.2R停车收费报表1工作指引1.1在接收邮局送来的普通邮件和报刊时，应对报刊数量进行核对，如有缺少需告知邮局补送。1.2如受客户委托代收特殊邮件，应核对无误后在邮局的送件清单上代客户签名或盖章，并在K邮件收发登记表上登记，及时通知客

26、户领取.客户领取时必须在K邮件收发登记表上签名。1.3按【客户报刊清单】将报纸整理并分放，与客户普通邮件一并分送至客户单元或投入其信箱内。1.4对信件上收发人地址、姓名或公司全称不详的信件应仔细核对寻找收件人，确定无人领取或无法找到收件人时，应于三天内将邮件退回邮递员处理。1.5对多余报刊应保留-周，以备客户索取，一周后交由管理处办公室处理。1.6严禁翻阅客户的报刊。1.7客户的报刊及邮件应小心放置，避免受到损坏，并应于当天及时送达，对当天未能及时分发的邮件，作为交接班事宜予以记录移交。1.8做好相关记录工作。1.9公司要求的其他工作。2附录2.1【客户报刊清单】3相关文件3.1保安班组交接班

27、规程4适用记录4.1R邮件收发登记表H通过规范保安员交接班工作管理，明确标准，确保保安管理与服务工作的延续性。2适用范围适用于管理处物业管理服务中保安交接班的管理。3程序3.1当值人员必须坚守岗位，按照规定的时间进行交接班，未经保安主管许可，不得私自调班。3.2接班保安人员必须提前十五分钟到岗接班，检查着装做到仪表仪容整齐，佩带好胸卡。3.3到交接班时间，在接班人员未到岗情况下，交班人员可向保安领班报告，由领班协调处理。3.4交班领班把需要继续注意或处理的问题、上级下达或布置的工作任务、以及警械通讯器具等装备物品向接班保安领班交待、移交清楚，并在K保安交接班记录表中做好记录。3.5监控岗交接班

28、时还须相互确认监控系统、消防系统、红外报警系统等是否正常运转，并在K监控中心交接班记录表中做好记录。3.6交接班时，如岗位上发生问题，应暂停交接，以交班人员为主进行处理，接班人员应做好协助工作，在问题处理完毕后，方可继续交接。3.7交接班时，遇突发事件（火警、偷盗及其它治安事件），应当停止交接班，由交班与接班领班共同配合，安排其他保安一起及时并妥善处理所发生的事件后，方可进行交接。3.8需移交的各类记录及资料：3.8.1K邮件收发登记表3.8.2K车库车辆进出登记表3.8.3K车辆进出登记表3.8.4K保安巡逻记录表X3.8.5R二次装修巡检记录表3.9交接岗时要求3.9.1接岗时，当班保安站

29、在原位，接班保安面对当班保安走到约两步间距处，双方立正目视对方同时敬礼.3.9.2敬礼：身体挺直呈立正状态，右手从胸前快速升至右脸庞，大臂保持与肩相平,大臂与小臂呈45度夹角，手掌与小臂呈一直线，五指并拢，中指离太阳穴2厘米左右。3.9.3接岗保安双方站在原位完成保安器材移交。3.9.4双方交叉换岗：当班保安向右横跨一步后立正，接班保安向前跨两步走，立正,向后转，跨立接岗。4适用记录4.1K保安交接班记录表X4.2K监控中心交接班记录表通过明确物品进出的相关规定，确保保安服务的规范性，以便更好地保护客户财产。2适用范围适用于本管理区域物业管理服务中物品进出的管理。3工作程序3.1大宗物品欲出本

30、管理区域，须出具有效K物品出门单加当值门岗应严格凭出门单上的物品清单认真核对后放行，并保留K物品出门单%不得放松对出门物品的检查。3.2如遇特殊情况需经管理处负责人同意后放行，并在K人员进出登记表中记录携带物品出门人的姓名、身份证号码及携带物品的名称和数量。3.3所有当值人员须留意大件物品必须经货梯运送且从指定通道进出，劝阻客户或其它人士使用客梯运送物品。3.4通常情况下任何易燃、易爆物品及危险品一律不得进入大楼，如确是施工用品或客户需用物品，当值人员应跟进核实，并督促其妥善保管。3.5未接到客户或其它人士事先要求托管，当值员工一律不得接管转交物品。如客户事先托管，当值领班必须询问和核实是何托

31、管物品并作记录。3.6如有物品在园区/大楼内搬运，当值岗位应及时通知领班，由领班安排人员跟进,以确保物品不出物业区域。3.7如遇大批货物运出/入大楼并使用货梯时，监控岗及货梯岗须立即汇报当值领班,必要时将货梯开为手动状态.4适用记录4.1K物品出门单?4.2K人员进出登记表X通过明确保安巡逻路线及时间，制定要害部位清单，及时发现安全隐患并加以阻止，确保管理区域的安全。2适用范围适用于物业管理服务中保安人员巡逻的管理。3程序3.1保安巡逻线路及时间规定3.1.1保安主管在制定【巡逻线路及时间规定】时，应以巡更点的位置为基础，各点连接构成线，形成点、线、面的立体巡逻线网，从而覆盖屋顶平台、楼梯、楼

32、层公共走道、大堂、车库、大楼外围等物业所有的公共区域。3.1.2在实施过程中，保安主管应不定期对路线走向、时间间隔等进行调整，但必须确保巡逻质量。3.L3本管理区域面积较大，实行分区设计巡逻线路，分为新漕河泾大厦（兴园商务楼），兴园科技广场两个区域。3.1.4日间巡逻确保上一次，夜间巡逻确保6次。3.2要害部位清单3.2.1保安主管拟定【要害部位清单，将辖区内的配电房、水泵房、煤气表房、电梯机房、空调机房、电话通讯机房、消防监控室等重要机房，以及仓库、各处阀门、电源控制柜等要害部位以清单形式清晰罗列，标明其位置。3.2.2每个保安人员须清楚地知晓所有的要害部位，做好常规的防火、防盗、防灾工作，

33、未经许可不得允许外来人员进入、操作、拆卸。3.2.3根据实际管理需要，经过培训并授权相关保安人员在遇紧急情况时可以操作部分阀门（机房外），以降低或减轻损失。3.3客户单元门未上锁处理规程夜间保安巡逻时可能会发现客户单元门未上锁的情况，此时巡逻保安人员不得擅自进入客户单元，而应按以下程序处理。3.3.1首先须轻轻推开房门，在不进入单元的前提下观察单元内情况，提高警惕。3.3.2如单元内较为凌乱，有盗窃的迹象，巡逻人员应立即退至公共走道，与门保持4米以上的距离但确保门在视线范围内，然后用对讲机轻声呼叫领班请求支援，领班接报后立即按治安事件处置预案进行处理。3.3.3如单元内一切正常，巡逻人员应敲门

34、并大声询问房间内是否有人。至少询问三声后，如无人回答，应立即用对讲机联系当值保安领班汇报情况，并告知领班该单元门能否用环形锁上锁。3.3.4如可用环形锁上锁，保安领班应立即派人或亲自携带班组预备的环形锁及告知单前往该单元。此期间，巡逻人员应留守于单元门外。增援人员到达后一起进入室内确认，最后将告知单贴于门的内外两侧，将门锁闭，告知单上应写明锁门时间、经办人员、联系电话以及开锁方式。3.3.5巡逻人员继续巡逻，保安领班则须调出【客户应急通讯录】找到该单元客户对口联络人，致电告知其上述事宜，并做好记录。3.3.6如无法用环形锁上锁，保安领班应立即调出客户紧急联络人清单找到该单元客户对口联络人，致电

35、通知其尽快赶赴现场，同时采取相应保护措施，整个事件的相关时问节点须详细记录。3.3.7对持有客户单元房门备用钥匙的管理处，则由领班立即致电客户紧急联络人告知上述事宜，获得客户同意后调出房门钥匙，锁闭单元门，同时做好记录。4附录4.1【要害部位清单】4.2【巡逻线路及时间规定】4.3【客户应急通讯录】5适用记录5.1K保安巡逻记录表X5.2R二次装修巡检记录表确保物业管理区域发生紧急情况时，管理处能迅速采取措施进行处理，避免或减少损失62适用范围适用于对管理处物业管理区域内发生紧急情况时，所有公共、共用部位的门锁钥匙的应急使用。3程序3.1应急钥匙箱一般放置于值班室或监控室，箱内放置物业管理区域

36、内所有公共、共用部位的门锁钥匙，包括但不限于所有通道、机房、工具间、卫生间、茶水间、储物间等门锁钥匙，以备不测时可以立即调用，留存客户单元门备用钥匙按此程序执行。3.2应急钥匙箱内的钥匙仅限紧急情况时使用，而非常规性使用（正常工作时间，维保单位使用设备房钥匙，到维修组领取）。3.3任何员工严禁随意开启应急钥匙箱。3.4开启应急钥匙箱前，必须征得当值最高负责人的同意。3.5使用人员必须在K钥匙借用登记表上写明使用人、借用钥匙名称、借用时间、归还时间，应急钥匙箱所在岗位保安人员必须复核督促归还。3.6班组日常交接时应将应急钥匙箱门锁钥匙作为重要物品交接。3.7保安主管应每月了解各类门锁更换、调整情

37、况，及时更新箱内的钥匙以确保有效,箱内钥匙必须编号并备有清单以便查找。4适用记录4.1K钥匙借用登记表保证物业管理区域内机动车辆停放管理正常、有序。2适用范围适用于保安人员对停放在物业管理区域内地下车库、地面停车场车辆停放的管理。3程序本管理规定中的机动车不含摩托车。3.1物业管理区域内车场、车库为机动车车辆提供泊车场地。临时车位先到先停，停满为止；固定车位按规定停放，不得占用其他客户的车位。3.2引导客户车辆有序停放在指定车位线内，车头停放方向按管理处要求保持一致，并主动招呼车主关好门、窗，贵重物品应随身携带。3.3引导进入停车区域的车辆驾驶员遵守禁令标志，劝阻车辆在车场、车库内违规洗车、修

38、车和学习驾驶的行为。3.4指引4吨以上大型货车按照管理处指定路线进入物业管理区域（特许车辆除外）。3.5阻止车库内吸烟行为，阻止漏油车进入车库。3.6车辆发生事故时，保安人员应及时向上级报告，并保护现场，车辆损坏公共设施的应要求损坏方照价赔偿。3.7熟悉【固定车位汇总表】，遇有特殊情况及时通知当值领班，由当值领班联系车主。3.8对地下车库的车辆进出登记于R车库车辆进出登记表中。3.9对现场临时收费车辆：3.9.1引导车主驶入泊位，告知收费标准；3.9.2记录车辆驶入及离开时间；3.9.3问清车辆停放所需时间按规定收费并主动提供发票；超时停车应补收停车费；3.9.4每班交接班时对未收费车辆或超时

39、停车的停放情况进行交接。4附录4.1【固定车位汇总表】5适用记录5.1K车库车辆进出登记表5.2R停车收费报表Wt目的保证物业管理区域内“三车”和自行车管理正常、有序。2适用范围适用于保安人员对停放在物业管理区域内指定停放点的三车和自行车的管理。3程序3.1三车停放管理三车包括电动自行车、助动车和摩托车。3.Ll物业管理区域内为“三车”提供专用场地停放，并配置人防、技防措施:3.L2保安人员应主动引导三车分类，整齐停放，并提醒车主随手上锁，不要有物品遗留在车上；3.1.3车辆发生事故及时向上级报告，并保护现场，车辆损坏公共设施的应照价赔偿;3.1.4“三车”管理要求应在停放场地挂牌告知客户。3

40、.2自行车停放管理3.2.1物业管理区域内为客户自行车提供集中停放场地；3.2.2保安人员应主动引导自行车在指定的停放点停放，严禁随意停放，并提醒车主随手上锁；3.2.3保持自行车停放整齐，保持车道畅通。通过规范保安人员设施设备的操作和器材使用，确保设施设备操作的准确有序和保安器材得到正确使用。2适用范围适用于本管理区域内由保安负责操作的设施设备和保安器材的使用管理。3工作程序3.1物业设施设备操作规定3.1.1根据项目投标方案或物业管理执行方案，在分析项目现状和实际运作需要的基础上，保安主管拟定需由保安人员人工操作的相关设施设备开启（关闭）时间表。3.L2需由保安人员操作的相关设施设备一般仅

41、包括公共区域照明、门窗、车闸、车棚等常规开关操作和监控系统、消防系统等常规运行操作，不涉及电梯、中央空调、水泵、高压配电系统、强弱电间设备、电话通讯系统等需专业维修人员操作的设施设备-3.1.3【保安人员设施设备操作时间表】拟定后需经维修主管签署，由管理处负责人签发，由保安主管组织实施。3.1.4设施设备操作时间如需变动，须经管理处负责人批准。3.2保安器材及设施配备3.2.1管理处负责人根据项目现状和实际运作需要，拟定管理项目的保安器材及设施配备方案，报公司审核批准后，由公司统一配置。3.2.2保安器材及设施是指管理处保安班组集体使用而非个人标准配置类物品，一般包括考勤钟、考勤架、岗亭、对讲

42、机、便携式照明灯具、橡皮警棍、巡更仪、应急钥匙箱、环形锁、电冰箱、电风扇、空调、微波炉、饮水机、电水壶、热水瓶、反光马甲、雨衣、雨披、长筒雨靴、遮阳伞、棉大衣、呢大衣等。3.2.3每班交接班时按照【保安器材及设施清单】清点交接，规范使用，妥善保管。3.2.4保安器材及设施的更新应以其使用年限为参考，并据此而考虑相关预算费用。3.2.5保安器材及设施配置的更新和增加，须经由管理处报公司审核批准后，由公司统一配置。3.3对讲机使用规定4.1对讲机使用人员在使用对讲机时必须掌握正确的使用方法，根据编号对应备用电池板，不得调错。4.2领班在交接班时必须对对讲机及附属设备进行检查，并将检查情况记录于交接

43、班记录中。4.3对讲机使用人员在上班期间不得以任何理由关闭对讲机。4.4对讲机使用人员禁止用对讲机谈论与工作无关事由、开玩笑；注意在宾客面前戒小音量以示礼貌。4.5各岗位在使用对讲机进行联系时，必须使用规范用语，呼叫时为XXX,收到请回答，陈述事情时为XXXXXX,完毕，双方经往返数次陈述.，一方必须明确告知另一方已知晓或如何处置方可结束对讲。4.6领班负责电池板的充电工作；徐辂、媒氢电池板需电量耗尽方可调换充电，充电时必须做好登记，确保最佳充电效果。4.7不允许在对讲机中联系机密事情。4.8未经许可，任何人不得更改对讲机固定频道。4.9不允许握拿天线部位、不得让对讲机淋雨受潮、不得敲打对讲机

44、或段到撞击。（引自对讲机使用管理规定）3.4巡更仪使用规定3.4.1保安人员在使用巡更仪时必须爱护使用，不得将巡更仪掉落和遭受碰撞。3.4.2员工在巡逻完毕交接时，必须认真检查巡更仪是否完好。3.4.3在巡逻使用时，不得让巡更仪淋雨受潮，不得将巡更仪在墙机中重插或重力摇拨。3.4.4严禁员工自行拆解机体及调试改动任何内存，一经发觉，将严肃处理。3.5橡皮警棍使用规定3.5.1全体保安人员必须熟知橡皮警棍的特性、功能，规范使用，严禁使用橡皮警棍嬉戏、打闹。3.5.2橡皮警棍主要起到防卫及震慑作用，亦即在人身安全受到伤害或严重威胁时作为防卫工具使用，或在遇盗窃或抢劫等严重治安事件时作为震慑工具使用。3.5.3橡皮警棍仅限于保安人员在物业范围内夜间巡逻及巡视时随身佩带。3.5.4严禁在巡逻过程中随意用橡皮警棍敲打物体，严禁随意搁置、托他人保管或给他人观看试用。3.5.5保安人员巡逻结束返回值班室后，必须将橡皮警棍放置于指定位置，无关人员严禁随意动用。3.5.6保安人员交接班时必须检查橡皮警棍的性能，确保其正常使用。3.6应急手电使用规定3.6.1保安人员在使用应急手电时必须爱护使用，不得将应急手电掉落和遭受碰撞。3.6.2保安人员交接班时必须检查应急手电的性能，确保其正常使用。4附录4.1【保安人员设施设备操作时间表】4.2【保安器材及设施清单】