物业管理处工程维修作业手册（指引汇编）.docx

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1、目录1维修主管工作指引2安全操作规程2.1电工维修人员安全操作规程2.2机修人员安全操作规程3运作管理规程3.1设备机房管理规程3.2空调日常管理规程3.3监控消仿系统操作管理规程3.4电梯日常管理规程3.5给排水系统管理规程3.6供配电系统运行管理规程3.7监视与测量装置定期检测规程3.8建筑物本体保养及防雷击规程3.9维修服务工作规程3.10维修工具领用保管规程3.11值班管理规程3.12能耗计量统计管理实施办法6.15K水池（水箱）清洗消毒过程记录表16.16K疏通排污记录表X6.17K维修工作检查表规范电工维修人员的安全作业。2适用范围适用于本管理处电工维修人员的日常操作管理。3安全要

2、点3.1工程工程维修主管是本管理处维修组的安全责任人，对本维修组的安全事宜负有培训、督导和整改的责任。3.2电工维修人员应认真贯彻执行各类电气设备设施安全管理规定，必须持证上岗，未取得安全操作证者不得操作。3.3严格执行上海供电局制定的“低压用户电器装置规程，凡固定使用的设备都应符合该规程要求。3.4任何电器设备未经事先验电一律视为有电，不准用手触及。开关跳闸后，须对线路进行仔细检查，查明原因排除故障后方可推上开关，不允许强行送电。3.5不准带负荷拉闸操作。凡检验、修理电气设备和其他设备时，应切断电源，取下熔断器，挂上有人工作，禁止合闸的警告牌。停电警告牌严格执行谁挂谁取的制度。3.6不准带电

3、操作。遇有特殊情况不能停电时，应经工程工程维修主管及管理处负责人同意，并且必须在有经验电工的监护下，划出危险禁界区域，采取严格的安全绝缘措施后方可进行带电操作。3.7电气设备的金属外壳必须接地（接零）。接地线必须要符合标准。有电设备不准断开外壳接地线。3.8各种电器设备、电气线路、照明灯等不准私装私拆。如确有需要，一律须由专职电工安装或拆除，以确保用电安全。3.9严格控制电炉使用。作业中使用电炉应由工程工程维修主管提出申请，经管理处负责人审核同意后，按指定范围使用、保管及采取安全措施，并且不得变相用于生活。3.10每年梅雨季节之前，工程维修主管要组织安全用电专项检查，对发现的问题应及时改进，以

4、消除隐患。3.11电工用具应当定期检修，检修情况记录在R小型机（电）维修工具自检表。按监视和测量装置控制程序规定，电气测量仪表应定期校验；绝缘用具应定期作耐压试验，以确保其性能的灵敏、安全、可靠，同时做好相应记录。3.12严格控制临时线路。如确实需拉临时线路，应向工程维修主管申请，经批准后方可在规定期限内使用，并且有专人负责检查、管理，以防止发生事故。3.13负责高（低）压供配电系统管理、维修或保养的人员除了应当具备有效高（低）压操作证书以外，必须按照行业或本公司相应的操作规程及制度实施管理及作业。3.14维修人员维修结束后现场的废弃物、污渍应按固体废弃物管理规程文件规定处置。4相关文件4.1

5、监视和测量装置控制程序4.2监视与测量装置定期检测规程5适用记录5.1K监视和测量装置台帐5.2R监视和测量装置计划（检测）记录表5.3K监视和测量装置送检表5.4K小型机（电）维修工具自检表为了加强专业维修人员在施工或各类设备设施维修保养过程中的人身安全及职业健康。2适用范围适用于本管理处机修操作。3安全要点3.1工程维修主管是本管理处维修组的安全责任人，对本维修组的安全事宜负有培训、督导和整改的责任。3.2设备在维修保养前应先切断电源，并挂上“有人工作禁止合闸”的警告标志。3.3维修人员在拆卸机件时扳手用力不能过猛，以防打滑和因螺丝断裂而发生事故。3.4重型机件需用人力移动时，维修人员应互

6、相配合。3.5拆卸后的机件要堆放整齐、稳妥，严禁乱堆乱放，以防止机件滑动倒下伤人。3.6设备维修保养工作结束后，应将设备的安全装置、防护装置和保险装置重新装好。3.7设备在试运转时，维修人员应集中思想仔细观察。如发现异常要及时停试、找出原因，待排除故障并做好调试记录，一切正常后方可离去。3.8维修人员在用油类清洗机件时要注意火种，严禁吸烟及明火。废油要倒入指定盛器内集中处理，不准倒入下水道。3.9维修人员使用手锤时应注意保证自身及周围人员的人身安全，以防锤柄脱落击伤他人或造成其他安全事故。3.10维修人员在使用台钳时要夹紧被加工的工件。台钳钳口的使用间距不得超出其最大间距的三分之二。3.11维

7、修人员在登高作业时须佩戴安全带，使用移动扶梯时应认真进行安全检查，梯脚要有橡皮等防滑措施，以防楼梯滑倒。使用人字梯时必须检查拉绳是否绑扎牢固。2米以上登高作业时必须有人监护。3.12维修人员维修结束后现场的废弃物、污渍应按固体废弃物管理规程文件规定处置。4小型移动电具安全操作要点小型移动电具是指手枪钻、冲击钻、电锤、线材切割机、手持切割机、手持砂轮机（角向砂轮）等维修工具。4.1工程维修主管应对使用人进行安全技术指导并进行安全技术操作培训。4.2小型移动电具不得带“病”运转和超负荷作业。操作中发现异常情况应立即停机检查，禁止在设备运转时进行擦洗和修理，作业中严禁将头、手等伸入机械行程范围内。4

8、.3修理应由专业人员按照原厂说明书规定的条件或有关标准、规范进行，不得任意使用代用部件或改装、改造。4.4使用小型移动电具前，应检查机电设备、小型移动电具的电源线和安全防护装置。电源线破损或安全防护装置缺损和失效的机电设备、小型移动电具，未经专业人员更换、修复，不得投入使用。4.5小型移动电具必须按照出厂说明书规定的技术性能、承载能力、使用条件和本规程的有关规定，正确操作，合理使用，严禁超载作业或任意变更、扩大使用范围。4.6需定期检验检测的仪表和有关安全装置，应定期检验检测，确保完好，否则不得使用.4.7定期检测用于维修或服务所需的小型设备、设施、工具的使用性能及安全状况，做好日常维修保养工

9、作，并做好K小型维修装备及工具（清册）自检表检测记录。4.8移动电具无论单相、三相电都要插在带有漏电开关的插座上，并且漏电开关经测试可靠。引线和插头都应完好无损，引线须采用三芯（单相）、四芯（三相）坚韧橡皮线或塑料护套软线，截面须大于0.5m2,引线不得有接头，引线不宜过长缠挠使用。4.9使用结束，应切断电源并锁好开关箱。5几种常用电动维修工具安全要点5.1砂轮机安全操作规程5.1.1维修人员使用砂轮机之前须先检查砂轮是否完好、无裂缝，发现问题须立即停止使用，并贴上禁用标记。5.L2砂轮机必须装有防护罩、砂轮与防护罩之间决不能有任何杂物，以免开机时发生危脸。5.1.3开动砂轮机后，须待砂轮旋转

10、稳定后方可使用。5.L4砂轮机磨架与砂轮间的间隙尺寸应作经常检查，一般以l-20为宜，最大不应超过3mm。当砂轮直径或厚度磨损到只剩70%时，必须淘汰更新。5.1.5操作砂轮机时，不准站在砂轮机的正面，用力不可太大。5.1.6砂轮机上禁止磨削铜、铝、铅、木料、塑料等物品。5.1.7磨刀具的砂轮应与磨其他材料的砂轮分开使用。5.L8装卸砂轮时不准用榔头敲击，砂轮两边平面垫上纸垫拧紧，拧紧砂轮夹板螺钉时用力要均匀。5.1.9更换砂轮时应作预先检查，砂轮装好后需经过15分钟试运行，确认运行正常后方可使用。5.2台式钻床安全操作规程5.2.1台式钻床应由机修工专人负责定期检查和维护保养。5.2.2使用

11、钻床时严禁戴手套，以防发生伤害事故。5.2.3禁止在夹具停止转动以前拆换钻头或其他工作部件。5.2.4禁止直接用手清除钻屑。5.2.5禁止在钻床平台上敲击、平整硬物，以免损伤平台。5.2.6钻床开机之前应当确认加工件已被牢牢固定，以防工件摔落伤人。5.2.7在钻头尚未完全停止旋转之前，禁止改换皮带轮以调节转速。6其他电具电风扇（台扇、落地扇），轴流排风机、取暖器等电动用具每年使用前须作必要的自检，自检方式参照本规程，同时做好记录。7测试涉及电工测试内容须由电工维修人员实施操作，具体要求：a）拖线板相零与地之间绝缘值须大于0.38兆欧，相相、相零之间须大于0.22兆欧；b）移动电具相零与移动电具

12、外壳之间绝缘值须大于2兆欧。c）测试时用500V兆欧表进行测量。8相关文件基础设施管理控制程序9适用记录R小型机（电）维修工具（清册）自检表1目的规范本管理处设备机房的日常管理。2适用范围适用于本管理处电梯、空调、闭路电视监控、火灾报警、水泵及高（低）压配电等设备机房管理。3管理要求3.1机房外要有设备类别标识；设备机房的操作规程、管理规程上墙；电梯机房、高压配电间、监控中心室要安装机房重地，闲人莫入”字样的告示牌。3.2非相应机房工作人员进入机房需经维修主管批准后，由该机房管理责任人陪同下方可进入，并且必须在K设备机房出入登记表上进行登记。3.3机房内设备必须由专业人员负责操作，其它人不得擅

13、自操作。3.4当设备长时间停用时，应关闭机房内相应的电源（挂告示牌）。3.5严禁将食品带入机房内；机房内电源严禁用于与机房设备检修无关的电器器具。4消防要求4.1机房内须设置合适的灭火器材。所设置的灭火器材要定期检查，如有过期或失效的要及时更换。4.2机房内严禁吸烟。有条件的可以在机房内适当配备防水浸沙包条。5环境要求5.1保持机房干净整洁无积灰，不得有各类废弃物及油污，保持良好的室内照明及合适的环境温度。5.2门窗开启灵活，机房无破损、无裂缝、无小动物可能进入的通道。5.3机房要通风良好，要保证不让雨、雪侵入机房。5.4机房内不得堆放杂物。5.4与设备相关的各式记录须摆放有序。5.6对重点设

14、备机房应根据天气变化，及时调整空调温度设定，确保设备正常运行。6适用记录K设备机房出入登记表1目的确保空调设备处于良好的运行状态。2适用范围适用于本管理处（中心）中央空调系统以及分体空调的日常管理。3职责3.1工程维修主管负责检查中央空调系统以及分体空调的日常管理责任人的工作及相应记录，协调解决相关事宜。3.2责任人具体负责中央空调系统以及分体空调的日常运行及管理工作。4空调责任人日常工作4.1日常管理4.1.1根据设备机房日常管理规程做好机房管理工作。4.1.2各类控制柜与主机要相应对号，有明显标识。4.1.3督促维保人员遵守作业安全及环境保护要求，要重视氟利昂泄漏及废弃物的清场问题，减少空

15、气污染和环境污染。一旦出现违规行为应当及时制止，或向工程设备部通报，提出整改要求。4.1.4本管理处范围内属自管的分体空调，做好分包与日常管理工作。4.2日常保养4.2.1根据K中央空调机组巡视表的内容每天对中央空调机组进行巡检二次以上，发现问题及时处理，做好记录。巡检主要内容及说明包括如下：a）检查空调机组工作电压、电流是否超额定值，三相是否平衡；b）检查油压、高压、低压是否超额定值；c）检查空调主机、风机运转是否有异常振动或噪音；d）检查管道、闸阀是否有渗漏，冷冻保温层是否完好；e）检查控制柜（箱）各动作是否正常，有无异常噪音或气味；f）检查循环水泵压盘根处是否密封，如漏水成线应及时处置；

16、g）检查弹性联轴器有无损坏，如损坏应及时处置；h）检查水泵电机运转是否正常，如有异常及时处置。4.2.2每次开机前做好变风量机设备检查保养工作；如长期不开机确保每周巡检一次。检查保养内容如下：a）检查电机及风机各轴承温度和机组运转有否异响及震动；b）检查冷凝水排泄情况及进回水压力；C）检查盘管有否堵塞及分风阀是否在正常位置；d）检查空气滤网是否清洁；e）严禁在机组运行中开启箱门，防止意外事故发生，需检查或检修时应关机，切断电源再开箱门；f）保持新风机环境卫生，确保新风质量；g）填写变风量机房巡视表1。4.2.3在工程维修主管的安排下，每年换季保养时安排做好风机盘管保养工作。4.2.4协助维保单

17、位认真做好空调系统中的主机、控制柜及水处理的维修保养工作。4.2.5当空调系统中的主机及控制柜出现故障时，应及时通知工程设备部，同时报管理处（中心）负责人，向客户做好解释工作。4.2.6每月检查分体空调运行情况，检查情况记录在K分体空调巡检表现5开、关机注意事项按该设备开、关机操作要求操作；开、关机操作程序要求贴在操作现场。6相关文件6.1记录控制程序6.2重点设备管理程序7适用记录7.1K设备机房出入登记表7.2K中央空调机组巡视表X7.3K变风量机房巡视表U7.4K分体空调巡检表确保火灾报警及监控系统运作的正确性和安全性。2适用范围适用于本管理处火灾报警及监控系统的的管理及实施。3日常管理

18、3.1火灾报警、电视监控室的管理见设备机房日常管理规程。3.2火灾报警、电视监控系统实行每日24小时的专人值班、监控制度，并正确填写K监控中心交接班记录表X（由保安监控人员记录）。3.3室内须保持24小时专人监视系统，暂须离开，需呼叫附近保安或领班暂时替换。3.4火灾报警、电视监控主机系统的维修保养由工程设备部负责，监控中心内的一切设备设施、元器件、线路、监控头、烟感、控制程序等不得随意更改。发生故障按重点设备管理规程实施。3.5火灾报警、电视监控系统各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路、监控头、录像功能等的运作应始终处于良好状态，各类操作按钮手柄应在自动位置。3.6火灾报警或监控系统出现报警信

19、号时，保安领班应立即安排人员核实。如属误报,应消除信号并做好记录；如确属火灾报警，应迅速组织灭火，同时报告主管、管理处负责人以及营运管理部。如火警较难控制，按火灾事故应急处置预案实施。3.7保证配电房及水泵房消防设施设备（消防泵、湿法报警器等）始终处于正常状态:保证应急灯在停电状态下能正常使用。4操作程序4.1系统自检：消防报警、警报复位。4.2消防泵自动启动：消防泵控制柜处于“自动”位置，当火险时，击碎“消火栓报警盒报警，联动柜发出声光报警，同时消防泵自动启动。4.3消防泵手动启动：在消防泵控制上把选择自动/手动”置于手动”位上，按启动钮即可启动消防水泵。4.4喷淋泵自动启动：喷淋泵控制柜处

20、于自动”位置，当楼层发生火灾时喷淋头爆裂，水流流动经过指示器，发出电信号报警，控制器显示该区域己喷水，同时水压造成湿式报警阀动作，推动水力警铃发出声响报警，并推动压力传送报警信号，在报警控制器上显示开阀，同时喷淋泵自动启动。4.5喷淋泵手动启动：在喷淋泵控制柜上把“自动/手动”选择开关置于“手动”位置上，按启动钮即可启动喷淋泵。4.6消防送风风机自动启动：消防送风风机控制柜处于自动”位置，当起火时，在楼层打开送风口（也可直接在联动柜上按正压送风口按钮，开启送风口），主机发出声光报警，同时送风风机启动送风。4.7消防送风风机手动启动：在消防送风风机控制柜上把“手动/自动”选择开关置于“手动”位置

21、上，按启动钮即可启动送风机。4.8消防排烟机自动启动：当打开某组烟阀时，主机发出声光报警，同时排烟风机自动启动。4.9消防排烟机手动启动：在打开联动柜上直接按“启动”钮，排烟风机投入运行。4.10消防广播：按某楼层消防广播按钮，指示灯亮；把广播开关接通，直接用话筒对该楼层广播；一旦发生火警需进行疏散时，放“疏散指挥”录音带进行，引导疏散。4.11消防电梯：发生火警时，按消防迫降按钮，消防梯降到一楼停止运行；当确定火灾时，消防梯恢复其功能作为抢救灭火运行。5消防演练本管理处每年组织一次以上消防演练，具体按火灾事故应急处置预案实施。6相关文件6.1应急准备和响应控制程序6.2重点设备管理规程6.3

22、设备机房日常管理规程6.4火灾事故应急处置预案7适用记录7.1K设备房出入登记表R7.2R监控中心交接班记录表1目的确保本管理处的电梯处于良好运行状态。2适用范围适用于本管理处电梯日常管理。3职责3.1工程维修主管负责检查电梯责任人的日常管理工作。3.2电梯责任人负责电梯的日常运行、管理等工作。4日常管理4.1电梯责任人根据设备机房日常管理规程的要求做好机房管理工作。4.2电梯责任人根据K电梯运行巡视表内容每天对电梯进行巡检1次，发现问题及时处理或向工程维修主管汇报，并做好记录。4.3工程维修主管负责监督检查电梯的日常巡检情况；对巡检中发现的问题及时采取解决措施。4.4机房内设置的手动松闸扳手

23、应按要求挂放。4.5各类控制柜与主机要相应对号，有明显标识。4.6设备出现故障时及时向工程设备部报修，具体按照重点设备管理规程运作。4.7在电梯维保人员对电梯系统进行检修保养的过程中，电梯责任人要做好相关配合工作。督促维保人员遵守作业环境保护要求。4.8电梯内求救警铃、电风扇必须保持工作状态，以免紧急时无法求救及导致窒息、。4.9因维护、保养等原因造成停梯，应在基站挂牌告示。5安全要点5.1电梯操作及维修人员必须持证上岗。5.2工程维修主管或指定的责任人应当督促维保人员在电梯维修保养过程中的遵守作业安全，一旦发现有违规行为应当及时制止，或向工程设备部通报，同时要求：a）在电梯基站门口处放置“检

24、修停用”标牌；b）关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入；c）有人在轿顶上做检修时，必须选择轿顶操纵箱上的检修开关，关好厅门。5.3工程维修主管或指定的责任人应督促电梯操作人员遵守以下作业安全：a）乘搭电梯人数过多时，应分批，严禁超载；b）切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险；c）严禁携带易燃易爆或有毒物品乘电梯；禁止携运超长、超重、超体积的物品;d）无民事行为能力的人、老人、行动不便者要有相关人员陪同下乘坐电梯；e）禁止拍打、强行扒开电梯门、乱按按扭等损害电梯设施的行为；f）严禁在电梯轿门与楼层层门之间逗留。6运行要求6.1电梯不设司机操作时，应放置在自动档，

25、由乘客自行操作。6.2客梯以承载客户为主，消防梯、货运梯以承载进出货物为主。6.3货梯应安排专人驾驶，操作人员应严格按岗位职责及相关规程操作。6.4监控中心值班人员应24小时监控电梯运行情况。6.5禁止轿厢内吸烟、吐痰、乱扔废弃物等不卫生不文明的行为。6.6电梯轿厢内应张贴应急、报修电话。6.7发现电梯故障，应及时排除故障。不能处理的按重点设备管理规程实施。7应急处理7.1运行中电梯出现突发故障，工程维修主管尽可能先采取措施组织救援乘客，并填写R设备报修单H通知工程设备部组织检修。7.2如果一时不能帮助乘客解困，按照电梯突发事故处置预案执行。7.6电梯故障未查出及修好之前，切勿允许使用。7.7

26、遇火灾、地震或其他灾害时，禁止使用电梯（消防梯除外）。8相关文件8.1电梯突发事故处置预案8.2设备机房日常管理规程8.3重点设备管理程序9适用记录9.1R电梯运行巡视表9.2R设备房出入登记表确保给排水设备（设施）处于良好状态，保证生活、消防用水的需要。2适用范围本规程适用于本管理处给排水系统的运行管理。3职责3.1工程维修主管负责抽查给排水责任人的巡检记录，并负责协调解决相关事宜。3.2给排水责任人具体负责给排水系统的日常运行及管理。4日常管理4.1管理4.Ll储水箱（包括地下、楼顶）须结构完整，加盖、加锁、加网罩，保证水口干净。4.1.2水泵房内所有设备在正常运转状况，开关应设在自动位置

27、，操作规程简单明确。4.1.3给排水责任人按照设备机房日常管理规程实施水泵房的日常管理。4.L4给排水责任人应对生活水泵每四周定期轮换运行，并悬挂运行告示牌。4.L5给排水责任人确保给排水系统畅通，熟悉了解管道走向及各类闸阀的作用。根据K疏通排污记录表）1做好给排水（包括排污）系统的检查，并记录在K下水管道月度检查表孤4.L6给排水责任人每日根据K水泵房巡检表U内容进行巡检，同时作好记录。4.L7工程维修主管应当安排人员对各类水泵、闸阀定期进行维护保养，同时做好维修记录，并登录设备软件。4.2设备检修保养时需切断电源，做好安全工作。4.3工程维修主管应当安排人员根据能耗计量统计管理规程做好水表

28、抄计工作，发现用水异常情况应当及时分析原因；如果地下管道漏水要及时排查漏水点，并组织维修；如果一时难以确定漏水点，应当及时上报营运管理部征求或协商解决方案。4.4年度保养内容（每年二次）：a）清洁电器箱外表、内部和部件；b）检查电气接头，电线接头联接牢固、可靠；c）对主要线路和部件进行绝缘检测；d）有降压起动的装置，检查起动与运转的时间是否正常；e）控制装置手动与自动装置必须可靠正常；f）检查水泵、电机轴承、轴套等运动部件磨损情况，若磨损严重，则应更换；g）检查密封件的密封情况，更换密封效果差的部件；h）检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳风机表面；i）校对轴线，检查磨损情况，若磨损严重，

29、应予以更换；j）检查闸阀、止回阀、浮球阀密封胶垫处是否完好；配件磨损情况，如漏水则应更换密封胶垫；若磨损严重，则应更换易损件。对锈蚀严重的闸阀（明装）应彻底铲除底漆后重新油漆；k）检查电机、泵体外壳是否有腐蚀情况，如有需铲除重新油漆；5给排水系统作业规范5.1检查泵座地脚螺拴上的螺母松紧，调整轴向间隙，旋紧螺母上的定位螺钉，压紧填料压盖。5.2检查电动机内润滑油，经过预润后装妥电气装置，逆时针转动检测有无过紧或卡住现象，正逆机构灵活有效。5.3露于空气的管道要做好防冻保护，并定期进行检查，如有锈蚀，及时拷铲、油漆。5.4对主要控制阀门，每年至少进行两次开关试验和检查，防止起用时打不开或转不动，

30、当阀门漆面受损时，应涂刷防腐涂料。对关不紧的阀门、龙头要及时处理。5.5对供水箱（池）每年进行2次定期清洗、消毒，水箱清洗完毕须有资质的检测部门的水质报告书，水质符合市饮用水标准。自行清洗的及时填写R水池/水箱清洗消毒过程记录以外包清洗的，要求承包单位做好相应的记录。5.6对供水箱（池）内水位控制器、标尺、浮球每年进行两次试验检查，确保其可靠性、准确性。6相关文件6.1设备机房日常管理规程6.2小型工程项目管理规程6.3能耗计量统计管理规程7适用记录7.1K设备房出入登记表？7.2R水泵房巡检表7.3R疏通排污记录表？7.4K水池/水箱清洗消毒过程记录X7.5K下水管道月度检查表保证供配电设备

31、的安全运行，保证供配电设备操作正确性和安全性。2适用范围适用本管理处部门负责管理的高压配电设备、低压配电设备、变压器及附属设备的运行和操作管理。3职责3.1工程维修主管负责安排责任电工对供配电设备的日常巡检、日常保养及记录，并且不定期的检查各类巡检纪录。3.2工程维修主管或指定责任人须关注本管理区域内的能耗情况，在保证物业管理正常运行的前提下降低能耗。具体按契约用电负荷集中申报管理规程和能耗计量统计管理规程实施。3.3因故需停某部分负荷时，工程维修主管应事先报管理处负责人批准，并提前发出停电通知。对于突发性的停电事故，应立即向本管理处负责人汇报。3.4客服主管负责向有关客户通报停电等情况，并且

32、做好解释工作。3.5工程设备部负责高压配电设备的大修工作（见重点设备管理程序），本管理处做好配合工作。3.6责任电工必须熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。3.7责任电工必须密切注意电压表、电流表、功率因数表、MD的情况；禁止过载运行。3.8责任电工须按照设备机房日常管理规程的要求做好机房管理工作。3.9配电房设备的倒闸操作必须保证安全，严格执行工作票制度，并采取有效的管理组织措施。责任电工须认真填写K倒/送闸操作票凡4供配电系统操作规程4.1高、低压配电柜维修保养4.1.1为切实保证安全用电，责任电工必须按规定根据表式K高低压配电系统巡检记录表U每日三次做好巡检，发现问题及时处理并做好

33、记录。4.L2定时察看变压器油位、油温或温升是否正常，外壳接地是否可靠，并且无裂缝渗漏，保持清洁。4.1.3定时察看高、低压母排以及刀排接头是否变色，刀片是否到位，接触可靠。4.1.4察看指示标具、监视灯及电源指示灯是否完好，显示正常，二次继电器封印是否完好，无抖动、无噪声现象。4.L5检查电容器散热良好，电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换。4.1.6检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧。4.1.7检查电容三相不平衡电流是否超过额定值15%或电容缺相，如是则更换电容。4.2低压配电间（层配间）的钥匙由工程维修主管保管。责任电工每月一次对低压配电间内设备进行巡检。4

34、.3每年视情况需要利用休息日进行一次停电大保养，清洁结尘，刀排接头螺丝紧固,机械转动器装置试验灵活状态，并加牛油润滑，接地电阻测量，添加或调换变压器油。4.4每三年必须有供电部门进行设备系统检测，确保设备（设施）安全、可靠运行，工程设备部具体负责，本管理处做好配合工作。4.5高压配电系统作业，须严格执行工作票制度；工作许可、工作监护、工作间段、转移和终结。严禁两人同时操作，以免发生错误。4.6供配电系统倒闸操作规程4.6.1为保证供电系统设备正常运行和人身安全，防止凭想象、凭记忆进行变配电设备的操作，强电专业人员必须按本规程执行操作。4.6.2倒闸操作前的准备工作a）强电专业员工根据变配电操作

35、任务，填写K倒/送闸操作票见必要时，请工程设备部电气工程师提供技术支持；b）模拟预演一一倒闸操作人与监护人应事先在模拟屏上根据倒闸操作顺序进行预演；c）安全措施-在监护人的监护下，操作人戴好绝缘手套及穿上高压绝缘靴，带上安全操作用具；d）核对铭牌-监护人按操作项目核对操作设备铭牌是否正确。4.6.3倒闸操作步骤a）监护人记下操作开始时间，发布允许操作令；b）监护人根据必到/送闸操作票操作顺序唱票，每项只允许唱读一次；C）倒闸操作人根据监护人唱票内容高声复票，并按令进行操作；d）倒闸操作人每进行一步操作，监护人应检查操作人每步操作是否准确，由监护人在K倒/送闸操作票上打一次“J”；e）倒闸操作完

36、毕后，由监护人记下操作结束时间进行最后复查，并做好各项操作记录。4.6.4倒闸操作结束后的工作本管理处工程维修主管安排各专业员工对相关的系统设备，如：电梯、自控设备、给/排水设备作一次检查。4.6.5在紧急情况下，如：发生火灾、水灾、地震等自然灾害、人身伤害等突发事故,可先进行倒闸操作，但事后应及时向相关部门汇报和补填K倒/送闸操作票3停电、送电必须严格按操作流程图执行。5安全操作要求5.1专业维修人员须严格按操作规范进行作业，保证设备安全、正常运行。5.2停电或部份停电作业时，应在断开开关处悬挂有人工作，禁止合闸”的警示牌。5.3自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允

37、许试送电一次。5.4高压开关操作须穿戴绝缘手套、绝缘鞋，确认安全才可进行。5.5因工程维修或抢修原因停电须报管理处负责人批淮，并事先告知相关客户。6停电应急处理方案6.1当发生停电事故时，工程维修主管或专业维修人员必须马上到相应的变配电房查询。如果是属于本管理处自管的供电系统出现故障，即刻采取合理的恢复措施.如不能及时恢复，则采取如下措施：6.Ll切换备用电源，恢夏供电。电量不足时，首先保障重要部位供电。6.L2如属电网停电，工程维修主管致电供电部门查询停电原因及时间，并将答复做好记录。6.L3如属自管供电系统内区域性停电时，立即至故障区域检查故障原因，采取相应隔离措施，避免恢复供电时瞬间电流

38、损坏设备。在抢修同时应及时恢复未受损坏区域正常营运。6.L4查明故障后，如不能及时修复，报请工程设备部技术支持与协调抢修。因供电电网造成停电的，组织人员做好恢复供电前设施设备检查及保养工作。6.1.5各岗位实施二级安全警戒，控制人员进出，维持大楼秩序，对暂时停电工作区域加强看护，必要时封闭进出通道，启动应急预案Il6.1.6管理处负责人组织人力加强对停电区域进行巡逻工作。6.1.7临时停电通告应张贴在大楼主要进出通道明显位置，并告之注意事项。6.1.8在停电时，如客户有特殊服务需要的，管理人员应提供必要的服务，如伤员接送等。6.1.9大楼电力恢复后，工程维修主管安排人员加强对受影响之区域及机电

39、设备作巡查，确保无隐患。6.1.10一般停电事故，事后管理处负责人向营运管理部电话报告；如因停电造成一定损失的，则向营运管理部书面汇报；需要向保险公司及时提出索赔申请的，本管理处（中心）配合提供必要的证据。7相关文件7.1记录控制程序7.2重点设备管理程序7.3契约用电负荷集中申报管理规程7.4能耗计量统计管理规程7.5设备机房日常管理规程8适用记录8.1K倒/送闸操作票R8.2K高低压配电系统巡检记录表8.3K设备保养记录表8.4K设备房出入登记表保证物业管理范围内的计量器具的准确性，能满足日常管理的需要。2适用范围适用于本管理处监视与测量装置的检测。3需要定期检测的项目3.1维修保养所用的

40、检测器具：万用表、钳流表、兆欧表、点温计、风速仪、高压测量器具等。3.2物业管理过程中的设备器具：a）喷淋泵、消防泵、消防稳压泵、湿式报警阀的进（出）水压力表、压力开关、压力继电器；b）生活水泵的进（出）水压力表；c）污水处理主机设备的进（排）水压力表；d）空调主机设备的进（出）水压力表及进出水温度表；e）锅炉相关压力表。4管理程序4.1工程维修主管指定责任人组织建立K监视与测量装置台帐%并报营运管理部备案。4.2责任人根据计量器具的检测周期，编制监视与测量装置校准年度计划，记录在K监视与测量装置计划（检测）记录表现4.3责任人应定期对监视与测量装置进行清洁保养，发现问题及时报工程维修主管。4

41、.4责任人应按期对监视与测量装置送检和自检：a）监视与测量装置的外送检测单位必须选择国家认可的专业测试机构；b）责任人负责取回相应的检测报告，有合格证的，负责将合格证贴在相应的计量器具上；c）责任人以送检合格的计量器具为样本，维修主管组织安排对同类同型号的器具进行自检，自检合格应贴上公司统一的自检合格标识。其中对于万用表、钳形表，管理处根据样本，以对照表法进行测试。对于水泵压力表，管理处根据【水泵压力表校验指引】的要求进行测试。d）责任人应将各类检测结果记录在K监视与测量装置送检表X和K监视与测量装置计划（检测）记录表X上。4.5工程维修主管应当检查、督促责任人做好本管理处监视与测量装置的管理

42、工作。4.6不合格计量器具的处理a）工程维修主管负责对不合格计量器具根据报废的相关规定进行处理，如果能修复，则修理后再检测，合格后方可使用；b）对不能修复的不合格计量器具，则不准继续使用。由责任人在K监视与测量装置台帐2和K监视与测量装置计划（检测）记录表上注明报废。4.7完成K监视与测量装置计划（检测）记录表各项记录后报营运管理部备案。5附录【水泵压力表校验指引】6相关文件6.1监视和测量装置控制程序6.2水泵压力表校验指引7适用记录7.1K监视与测量装置台帐X7.2R监视与测量装置计划（检测）记录表X7.3R监视与测量装置送检表附录水泵压力表校验指引1目的压力表能正确反映水泵在运行中的压力

43、。2压力表结构表壳、表盘、弹簧管、连杆、扇形齿轮、指针、轴心架等。3校验过程使用对照表法，先用经校验过的压力表在压力管道上测试出一个压力数值A；然后将被校验的压力表装在同样的压力管道上，测出压力数值B。如A值与B值相同或相近似（误差值在25%）,则被测压力表基本正常，否则为不正常。4校验须知a）校验周期：每年一次:b）校验前先检查外观是否完好；c）校验合格，在表背面上注明校验的日期、合格字样的标签。1目的保持建筑物的完好，减缓建筑物本体老化，延长其使用寿命。2适用范围适用于本管理处所管辖的房屋本体维修保养。3建筑物本体管理3.1建筑物本体分项完好标准3.1.1屋顶a）隔热板：完好无损：b）防水

44、层：完好，无起壳、不漏水；c）机房墙面、顶面，无起壳、无霉斑、无裂缝不渗水，地面平整；d）水箱体、底：无裂缝、不渗水；e）排水系统畅通、地面无垃圾、不积水。3.1.2楼道、厅a）墙面、顶面无起壳、无霉斑、无裂缝、不渗水;b）地面、台阶平整、完好无损;C）扶手、栏杆牢固、无映损；d）门、窗完好、无损、开关灵活。3.1.3外部a）外墙无缺损、无裂缝、不渗水；b）排水管道排水畅通；c）厅外雨棚无垃圾、无裂缝、不积水、不渗水。3.1.4空房a）墙面、顶面无起壳、无霉斑、无裂缝、不渗水；b）房柱、房梁完好无损；c）地面平整完好；d）门、窗完好、无损、开关灵活。3.2建筑物本体检查工程维修主管带队每年对管

45、理区域内建筑物全面巡查二次，在K建筑物本体检查（维护保养）记录表X中记录检查结果。发现一般问题由工程维修主管（或维修领班）安排人员维修；超出本管理处维修能力范围的，报营运管理部，根据小型工程项目管理规程实施。3.3项目计划和费用预算根据本部门经营管理的实际情况，每年在10月25日前编制出本部门下一年度项目计划和费用预算，报公司工程设备部。多方业主项目在报工程设备部前应由相关业务部门提请各业主预审通过。（引自工程项目管理规程）具体参见工程项目管理规程。3.4施工现场管理项目实施所在地的部门是项目施工的现场管理部门。负责施工单位的进场手续办理、安全防火管理和文明施工管理工（引自工程项目管理规程）3

46、.5工程维修主管对建筑物本体的所有施工均要在K建筑物本体检查（维护保养）记录表？和公司内网上的设备软件上做好记录。4防雷击安全管理4.1公司应当建立对相关人员进行雷电防护的安全教育和培训制度。4.2各业务部门每年5月份以前对于所辖区域内的18层以下楼宇做一次防雷击安全巡查；对于18层以下（物业示范园区）的重要楼宇，以及19层以上的楼宇应当由上海市气象局的防雷装置检测机构实施检测。4,3防雷装置的R常检查维护匚作应当包括以下内容：a）检查是否由于修缮建（构）筑物或者建（构）筑物本身的变形使防雷装置的保护情况发生变化；b）检查有无因挖土方、敷设其它管（线）路或者种植树木而挖断接地装置；c）检查各处明装导体有无锈蚀或者因机械力的损伤而折断的情况；d）检查接闪器有无因接受雷击而熔化或者折断的情况；e）检查引下线近地面部分的保护处理有无破坏的情况；f）检查接地装置周围的土壤有无沉陷的情况；g）检查电涌保护器劣化性能指示，以确定其是否处于正常状态；h）在K防雷巡检情况表X中做