自考资产评估计算题公式.doc
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1、-第三章 机器设备评估一、机器设备评估的本钱法:机器设备评估值=重置本钱-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 一机器设备重置本钱的估算 1.物价指数法: 定基物价指数 或: 环比物价指数2.规模经济效益指数法*:指统计得到的数据,称为规模经济效益指数法当*=1时,被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系;当*1时,机器设备的生产能力与价格呈非线性关系;当*1时,机器设备的生产能力与价格呈非线性关系 二机器设备的实体性贬值机器估算: 实体性贬值=重置本钱实体性贬值率=重置本钱1-成新率 1.使用成新率:成新率=设备尚可使用年限/设备已使用年限+设备尚可使用年限100% 或 成新率=设备总使用年限
2、-设备已使用年限/设备总使用年限100%2.机器设备已使用年限:实际已使用年限=名义已使用年限设备利用率成新率=设备尚可使用年限/设备实际已使用年限+设备尚可使用年限100%成新率=设备尚可使用年限/加权投资年限+设备尚可使用年限100%其中:加权投资年限=加权更新本钱更新本钱加权更新本钱= Ri:投资额; i=评估日投资日;更新本钱= r:年价值上升率物价环比上涨率 i=评估日投资日 贬值率=已使用量/总使用量100% 贬值率=已使用量/已使用量+尚可使用量100%三机器设备的经济性贬值机器估算1.因生产能力降低造成的经济性贬值:经济性贬值=1-实际使用生产能力/额定生产能力*100% *:
3、规模经济效益指数2.由于外界因素造成的收益减少:P/A,r,n为年金现值系数第四章 房地产评估一土地使用权一市场法:待估土地评估值=比拟案例土地价格正常交易情况/比拟案例交易情况待估土地区域因素值/比拟案例区域因素值待估土地个别因素值/比拟案例个别因素值待估土地评估基准日价格指数/比拟案例日物价指数 1.土地使用年限修正时,修正系数可用以下公式:K=1-1/(1+r)m1-1/(1+r)nK-年限修正系数;n-比拟案例剩余使用权剩余年限;m-待估土地使用权剩余年限;r-折现率 2.假设容积率修正:容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比拟案例容积率与地价相关系数二收益法1. 在收益永续
4、,各因素不变的条件下算式: P=A/r2. 在收益年期有限,资本化率大于零的条件下算式: P:土地使用权评估值;A:土地收益;r:复原利率;n:土地收益年限;当n+时,P=A/r.即为土地所有权价值三本钱法1.估算土地取得费:为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。2.估算土地开发费:根底设施配套费、公共事业建立配套费、小区开放配套费3.估算税费:耕地占用税、土地管理费、土地增值税4.估算利息:1土地取得费利息,计息期为整个开发期; 2土地开发费利息,即吸气按开发期限一半计算。利息=土地取得费土地开发期相应利息率土地开发费土地开发期相应利息率50% 5.估算利润:通常以土地取得费和土地开发费
5、为基数,通过合理的利润率计算。 6.估算土地增值收益:土地增值收益=土地取得费土地开发费税费利息利润增值收益率其中:收益率一般在20%25%之间。按补交出让金的40%计算 7.估算土地价格 1无限年期土地使用权价格: 2法定最高出让年期地价: 式-1 由 ,可得式-1 式中:P-有限年期土地使用权价格; P1-无限年期土地使用权价格; n-土地使用年限; r-复原利率;四假设开发法 地价=楼价建筑费专业费用利息利润税费租售费用 1.专业费:指测量、设计等专业技术费用,按建筑费的一定比例计算。专业费=建筑费ii为一定的百分率 2.利息:指全部预付资本的资金本钱,全部预付资本包括:地价、建筑费、专
6、业费。利息=地价+建筑费+专业费rr为利息率 3.利润:指全部预付资本的时机本钱,全部预付资本包括:地价、建筑费、专业费。利润=地价+建筑费+专业费PP正常利润率 4.税费:通过地价与税率t的乘积计算。税费=地价t t为税费二建筑物评估方法一本钱法:建筑物评估值=建筑物重置本钱-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1.建筑物重置本钱的估算方法 价格指数调整法: 重置本钱=建筑物账面原值综合价格指数 定基价格指数 环比价格指数 式中:为各年环比价格指数 2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算: 1使用年限法:建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限100%建筑
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