办公楼开荒保洁及物业管理项目前期管理及开荒保洁计划方案.docx

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1、办公楼开荒保洁及物业管理项目前期管理及开荒保洁计划方案第一节前期介入方案2一、前期介入的服务内容2二、前期介入的服务形式4三、前期介入的服务期限和费用4第二节前期进驻管理方案4一、前期进驻服务4二、前期进驻起始时间及进驻费用5第三节招聘人员5一、招聘方式6二、录用标准6第四节开荒清洁的管理标准及操作规程6一、目的6二、适用范围6三、开荒清洁的概述7第五节开荒管理要求7一、管理要求8二、流程图8三、岗位职责9第六节开荒管理方案制定H一、明确开荒清洁的工作区域H二、开荒清洁的费用预算11三、开荒清洁的工作方式12四、开荒清洁的具体工作13五、开荒清洁的组织与实施13第七节开荒清洁安全注意事项14第

2、八节开荒清洁的物资清单及用途17第九节开荒清洁的技巧22第十节开荒清洁的验收标准24一、室外公共区域24二、室内公共区域26三、室内装修单位和毛坯单位30四、建筑成品保护32五、后续工程管理34六、搬迁入驻服务管理内容35七、二次装修监管方案35第一节前期介入方案一、前期介入的服务内容1.建筑设计方面从物业管理角度，通过审视建筑扩初及施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出专业意见和建议。2.水也设计方面从物业管理角度，通过审视给排水、电气的扩初及施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置，以及电气管路设置、照明控制方式等提出专业意见和建议。3.设施设备方面结合项目的整体定位及档次，从物业管

3、理角度，对部分设施（信报箱、标识系统等）、大型设备（电梯、水泵、智能化等）的功能和定位提出专业意见和建议。4.公建配套方面从物业管理角度，结合项目实际情况，就公建配套用房（物业管理用房、社区用房、会所）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出专业意见和建议。5.环境景观方面从物业管理角度，通过审视环境景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面提出专业意见和建议。6.配合销售方面从物业管理角度，通过审视商品房买卖合同和楼书，提出有利于物业管理的专业意见及建议，并组织营销人员进行物业管理知识培训。7.物业管理成本测算在建筑基础资料和主要设备确定后，结合我公司以往

4、经验，利用数学模型，提供日后物业管理成本测算，为确定物业管理服务收费标准提供依据。8.工程现场方面从物业管理的角度，通过跟进不同阶段的现场施工进度,提出有利于物业管理的意见和建议。9.冠名授权授权客户冠名“XX物业咨询有限公司”或“XX物业管理有限公司”提供前期物业管理顾问咨询服务。二、前期介入的服务形式组建XX办公楼前期介入小组，通过参加评审会、审视图纸资料、赴现场巡视、面对面沟通等提交专业建议报告书。三、前期介入的服务期限和费用XX办公楼前期介入服务期限从XX年XX月XX日至XX年XX月XX日止，根据物业的实际交付时间，前期介入服务期限可延后XX个月，即至XX年XX月XX日止;服务费用为X

5、X。第二节前期进驻管理方案一、前期进驻服务1.管理内容(1)了解办公楼的基本情况。(2)编制物业接管验收计划，确定物业验收标准、方法和日程安排。(3)依照接管验收标准，对办公楼现场进行初步验收，并将验收结果记录在物业交接验收表上，对验收情况及时汇总，并报送相关单位限期整改。(4)配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督，直至符合规定的要求和标准。(5)进行物业交接，并对验收资料进行分类、归档。2.管理措施(1)组建接管验收小组，负责接管验收工作。(2依据新建物业接管验收有关标准，制定接管验收规程。(3)接管验收小组各成员，熟练掌握物业验收的标准和程序。(4)制定物业接管验收计划，明确接管验收人

6、员、时间安排等。(5)按规定办理接管验收手续。二、前期进驻起始时间及进驻费用前期物业管理进驻起始日期是物业交付前第X个月(X年X月)。前期进驻费用在物业交付前另行测算，费用由开发商按实承担。第三节招聘人员为了优化人员结构，我司将以公司抽调和对外招聘相结合的方式配备XX办公楼物业管理处员工。一、招聘方式1.公司网站招聘；2.登报招聘；3.公司员工介绍等。二、录用标准1品行兼优、近五年内无违法违纪记录；2仪表端正、身体健康，无任何遗传或慢性疾病并经体检合格:3从事简单、重复劳动工作人员的录用时一般须具备:受过高中或高中以上文化教育，年龄在十八周岁以上；4.管理人员及工程等工作人员的录用一般须具备：

7、受过大专及以上文化教育或拥有相关专业证书，并有一定的同类工作经验。第四节开荒清洁的管理标准及操作规程一、目的规范开荒清洁管理作业程序，确保物业成品保护及开荒清洁效率和质量。二、适用范围适用于物业管理分公司办公楼物业开荒清洁工作的组织、管理、实施和验收。三、开荒清洁的概述1.开荒清洁的涵义在物业建筑工程中常常会留下许多垃圾污垢，建筑部门一般只做一些简单的垃圾清理工作，不会对建筑物进行全面、彻底的清洁护理.这种新建成的建筑物第一次专业保洁称之为开荒清洁；它是一种“突击式、会战式”的清洁，又是物业保洁之首，可以为今后的物业日常保洁工作打下一个良好的基础。2.开荒清洁的重要性由于建筑工程中常常会遗留下

8、许多垃圾污垢，各种地面、墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水渍、锈迹等；这些都必须在开荒工作中清洗干净，所以它是一项最艰苦、最复杂、最费神的工作，面且专业性、技术性、综合性较强；因此，保洁人员必须经过专业技术培训，使用专业的设备、工具、清洁剂（药剂），按科学的管理方法和严格的保洁作业程序、技术规范，对物业内、外进行专业的开荒清洁，才能保证质量，提高效率。第五节开荒管理要求一、管理要求所有开荒人员必须牢固树立安全第一的工作理念,各级人员按职责规定统一形象、统一着装、统一作业，认真做到积极进取、尽职尽责、协调有序、坚决服从、执行迅速、保质保量的管理要求。二、流程图要做好开荒工作，必须制订出一套

9、合理的管理方案，并 设置一个临时指挥机构（一般情况下应设置三级管理制度） 和拟定管理作业流程，三级管理架构图和开荒管理流程图如 下：三级管理架构图日常护理骏工验收定人定岗定定.清理垃圾 铲除污溃 除尘去迹物途筹备人员埼备制 定 方案内外沟通开荒任务开荒管理流程图三、岗位职责1.现场指挥（部门经理）（1）负责与房地产开发商、项目部对接，确定开荒时间、区域、面积；制定管理方案，组织实施和质量监控；（2）负责落实开荒清洁所需要的仓储、办公、物料购进及输出；和工程用水、用电等事项；（3）负责落实开荒清洁人力的供给、统筹、及食宿后勤工作；（4）根据工作中出现的问题，负责处理好内、外各职能部门的协调工作；

10、（5）负责与主管职能部门沟通，落实建筑边角料、垃圾等运输处理工作及开荒用车事宜（如大型垃圾车、酒水车等）；2.领班人员（1）根据现场指挥的要求时间，带领现场作业人员准时进入作业现场，对本人负责的区域或作业组的人员划分工作区域，明确责任，分配人员，确定工位和工时；（2）向现场作业人员布置现场作业的任务、时间、标准、机械工具、物料、工艺工序和人员分配，宣布现场作业纪律和作业细则及注意事项；（3）明确现场作业任务，协调工作关系，合理调度人员、机械、设备、工具、物料；（4）掌握现场作业的开荒清洁进度，如进度出现问题，及时与现场指挥联系解决；（5）负责对开荒现场作业质量的监督检查和作业质量验收；（6）负

11、责执行上级交给的其它临时工作任务。3.技术人员（领班兼任或专职）（1）根据开荒清洁要求对现场作业人员提前进行业务培训，讲解各种地面、墙面保洁方法和操作规程，各种清洁剂（药剂）的配比和安全防护措施；（2）对重要清洁剂（药剂）配比要亲自动手调配，并监督指导使用。各类清洁剂（药剂）要进行注明，在现场分类放置，以方便作业人员使用；（3）在作业现场进行技术指导和技术检查，如出现质量问题应及时在现场进行检查、解决；对重大责任事故应及时向上级报告，并提出解决方案和措施；（4）对作业任务的组织实施提供各种技术保障（水工、电工、木工），确保作业安全、技术安全、人员安全。4.保管人员（领班兼任或专职）（1）在作业

12、任务下达后，根据现场指挥填写的物品领用清单，将所需物品准备齐全，为作业人员顺利完成作业提供物资保障；（2）对作业现场使用的工具、服装、工作指示牌、各种机械、设备、工具、物料进行统一管理、发放、保管和维护，做好各类工具保养、维护工作；(3)收工时，组织好工具和物品回收、登记、保洁和保管工作，及时与现场领班人员联系，作好第二天的工具、物品安排；(4)作业完成后，应持物品领用清单逐件、逐样到仓库与仓库保管员清点，并在物品领用清单中填写退回数量，办理入库手续。5.作业组人员(环境管理员)(1)负责物业室内、外的垃圾清扫和清理；(2)负责物业的高空外墙清洗；(3)负责物业的室内外设施、饰物的清洁；(4)

13、负责执行上级的其它工作任务。第六节开荒管理方案制定一、明确开荒清洁的工作区域1.物业内、外建筑垃圾的清理；2.物业内、外的清洁；3.公用部分(外墙、道路、园艺绿化、设备房、电梯等)的清洁。二、开荒清洁的费用预算1.人员成本2.物资成本3.计划工时三、开荒清洁的工作方式1管理公司自己做：这种方式适用于规模不大、开荒时间较充裕的物业，其优点是能锻炼清洁人员的耐劳毅力，增强清洁人员的专业本领，为今后的清洁保养奠定基础。2.聘请专业公司承做：(1)清洁开荒工作量大，时间要求紧，需要投入大量的人力资源，特别是有些项目的清洁风险程度高，如高空外墙清洁；(2)专业性强的项目，如不同质地表面污迹的清洁要用不同

14、性质的清洁剂(药剂)；(3)清洁工具要求较高的项目，如大堂、中厅天花板的清洁需要用升降机等；3.管理公司自己做与聘请专业公司相结合：(1)物业服务公司立足于自己做开荒，但对一些专业性很强或风险程度高的项目，则委托专业的清洁公司去做,面其他室内的清洁，如洗地、擦窗、抹灰等一般性的工作由自己做。(2)如果要赶进度，也可以将一部份一般性的清洁工作交给专业清洁公司做。四、开荒清洁的具体工作1.现场查看：（I）查看现场建筑、装饰所使用的材料性质，便于制定开荒清洁方案；注：在检查过程中发现有材料、装饰受到损坏，应拍照存档并及时报告上级和施工方，以便分清责任或提醒施工方及时更换；（2）查看现场施工工程进度，

15、准确判断开荒清洁介入最佳口期:（3）摸清开荒清洁用水和用电的位置，了解建筑垃圾的清运处理方式。2.物料准备：（1）根据现场实际情况拟定机械设备的种类及数量；（2）根据现场实际情况拟定易耗物品的种类及数量；（3）物资准备的品种、数量、质量，以适用、够用为原则；物资准备充分，可以减轻劳动强度，提高工作效率。3.人员筹备及动员：（1）根据现场的工作量和清洁设备情况拟定所需人员的数量（包清洁设备操作技术人员），如需外援需提前做好后勤保障；（2）做好开荒人员的岗前培训（安全要求、注意事项、操作规程等）及动员工作。五、开荒清洁的组织与实施1.开荒清洁的基本程序原则为：先室内后室外；先IwJ位后低位；先清垃

16、圾再铲除污渍然后擦拭抹尘；先粗后细的顺序进行:2.人员安排应分成若干个职能小组，分别负责不同工种、不同区域的开荒工作，并实行定人、定岗、定时、定量制；3.制定相应措施：让员工明确工作任务和操作规程的措施；清除各种难处理污迹的措施；与用户客人、施工人员交叉作业的措施；开荒后防止再污染的措施。第七节开荒清洁安全注意事项一、提前做好准备，工作时，女同事不得穿高跟鞋、裙子，任何人不得穿拖鞋或赤脚。二、所有人员必须准时到达指定地点，按规定签名领取工具。三、一切行动听指挥，服从领班的工作指派，统一进入开荒区域，不得独自进入非指定区域，如需离开，至少由1名同事或1名领班同行。四、高空作业一定要征得主管级以上

17、人员同意，不得野蛮操作。五、在开荒过程中，注意脚下有无杂物，小心绊倒，特别是脚下的钉子。六、在开荒过程中，不得带外人进入开荒区域，不得和其他人员进行任何交谈。七、在开荒过程中，如遇到任何工作疑难或意外，第一时间向直属上司汇报，不得私自处理。八、所有操作需领班（技术员）讲解示范后方可进行。九、任何机器操作要在熟悉情况下进行，并由领班（技术员）现场指挥。十、使用清洁剂一定要注意说明，听从领班（技术员）安排。十一、特殊的清洁作业应有明显的提醒人们注意标志。十二、清洁前，需做好自身安全防护措施，确保无任何危险的时候方能进行。十三、爱护、爱惜物业内的一切公有设备、设施及开荒工具。十四、使用电源插头时，湿

18、手不要操作，不能乱插电源线。十五、不要随意打开或关闭电源开关。十六、不要随意移动消防设施，接触电线头及其它未安装好的设施。十七、清洁易碎东西时，应谨慎操作（轻拿轻放），如发现有损坏，应立即报告上级。十八、严禁抽烟及使用明火。十九、出入开荒现场时，选择安全路线行走，如不要在垃圾堆里踩过。二十、正确使用刀片，不要放在袋里，用完之后应交回。二十一、照明不充足的地方应询问上司，不可自作主张。二十二、清洁剂，用后将盖拧紧，不能随意乱倒剩余的清洁剂在其它角落。二十三、在清洁石材和不锈钢设备时不能使用强酸或强碱性清洁剂，强酸或强碱会导致这些物质变色、变形。二十四、清洁卫生洁具、大理石台面等不能使用清洁球、刀

19、片等硬物，以免划伤表面。二十五、不管是实木地板还是复合地板，清洁时不可沾湿水太多，否则容易造成木地板变形。二十六、用电注意事项1.严禁私拉乱接；2发现裸露电线不能用手去摸，找专业人事解决；3.在使用电器设备之前应先检查电线有无裸露现象；4.严禁人不在还开着电器设备；5.不能用湿抹布擦电源开关及接线盒。二十七、用水注意事项1节约用水，严禁长流水；2.不能到处冲水、洒水（因地毯、木地板是不能粘水的）；3.在清洁卫生间时不能将遗留的水泥、石灰等冲入下水道中，以免堵塞；4发现漏水、渗水现象应及时上报。二十八、所有清洁物品应分类放置，不可混在一起。二十九、当日工作完成后，将工具清洁干净交到指定地点并签名

20、。第八节开荒清洁的物资清单及用途一、擦地机：主要用于硬性地面清洗或地面抛光，是物业保洁不可缺少的清洁设备之一，有单盘式和多盘式两种。二、高速抛光机：专用于地面抛光，其构造原理与擦地机相同；它通过高速旋转，使抛光垫与地面进行摩擦，达到抛光效果，适用于大理石、花岗石、云石、木质地板等各种平整硬质地面的抛光或晶面处理。三、吸尘机：是用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘的专用设备，是清洁工作中常用的设备之一。四、吸水机：专用于清除积水，有单用吸水机和吸尘吸水机两种。五、吹干机（吹风机）：主要用于地毯清洗吹干或地面打蜡后吹干。六、高压水枪：主要用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等；它利用马达加

21、压，使水枪喷射出高压水流，冲洗物体表面（分电源动力和柴油动力两种）。七、汽油水泵、汽油桶：主要用于开荒现场（供水系统没有完善时）清洁用水供给，前提条件必须保证附近有水源。八、垃圾自卸车：装运垃圾的一种设备。九、洒水车：主要用于道路冲洗、洒水除尘的一种设备。十、清扫保洁车（扫路机）：主要用于道路清扫的一种设备，可节约人力提高工作效率（分电源动力和柴油动力两种）。十一、三轮车、气泵：用于装运工具物品和轮胎加气等。十二、手推垃圾车：用于人力中转装运垃圾。十三、全能清洁剂：主要用于擦洗瓷砖、不锈钢、大理石、花岗岩等。十四、玻璃清洁剂：主要用于清除玻璃上的油渍与污渍。十五、不锈钢光亮剂、省铜水：主要用于

22、清除不锈钢（纯铜）上的污渍和锈斑。十六、洁瓷净：主要用于清除各类瓷砖表面的水泥污渍（酸性）。十七、天那水：主要用于溶解物体表面的油漆类污渍便于清除，易燃品慎用。十八、洗洁精、洗衣粉：主要用于清洁物体表面的油脂污渍和清洗抹布等（碱性）。十九、扫把：室内使用胶扫把、猪毛扫，室外使用胶扫把、竹（棕）扫把，扫地应从里到外顺序（猪毛扫不能沾水）。二十、胶垃圾铲、铁锹：用于收集地面垃圾。二HJ一、钢丝球、钢丝刷：清除擦拭硬质物体表面顽固污渍。二十二、百洁布：清洁卫生间三缸表面、或擦拭其它物体表面顽固污渍等。二十三、单面刀片、油灰铲刀、云石铲刀：铲除硬质物体表面较大水泥块、油漆等。二十四、油漆毛扫：扫除窗框

23、内（或其它细槽内）的垃圾细沙等.二十五、铝梯、升降机、伸缩杆：用于高位清洁；二十六、抹布、镜布：主要用于抹尘、擦拭镜面水珠。二十七、安全带、安全帽：用于高空作业时安全防护。二十八、口罩、胶手套、纱手套、草帽、雨衣雨鞋：主要用于员工安全防护。二十九、创可贴、活洛油、云南白药、龙虎神丹：应急药品主要用于意外受伤或身体不适。三十、地拖：擦拭（拖）地时用。三十一、地拖桶：主要拖地时使用，也可以盛装垃圾或清洁用水。三十二、马桶刷、火钳（长柄钳）：清洁马桶、尿斗时用。三十三、玻璃水刮、涂水器：用于清洗玻璃窗或平滑型幕墙、台面等。三十四、胶软水管：用于清洁取水，冲洗路面。三十五、水瓢：用于盛装水、清洁剂等。

24、三十六、水刮：用于洗地时刮除地面积水。三十七、消防水带、消防水枪、消防板手：用于冲洗外围道路。三十八、老虎钳、一字（十字）螺丝刀、活动板手、电笔：维修类工具现场必备品。三十九、对讲机：现场通讯保障。四十、电筒：临时性照明保障。四十一、尘膜（尘推）、尘膜架、除尘静电剂：对各种高档地面如大理石等地面的牵尘。设备及清洁材料序号名称单位数量备注1洗地机台X2晶面机X3吸尘器台X4吸水器台X5塑料垃圾铲把X普通6塑料扫把把X普通7竹扫把把X普通8玻璃刮刀/刮套X伸缩杆配X个9拖把把X会吸水的棉布10水桶个XX桶11榨水车个X有轮子12地刷把X家用13地刮把X刮刀，长柄14油灰刀把XX号15取水器个X16

25、胶水管米X17胶手套副XX号，X号18纱手套副X劳工手套19一次性口罩个X纸制20马桶刷个X带海绵头21浴缸刷个X带海绵头22钢丝球粒X普通23百洁布块X能吸水24保安刀片合X大盒筑镜布块X26抹布块X棉质27白猫喷洁净瓶X28伸缩杆根X29压力喷壶个X中号30洗洁精加仑X普通31全能清洁剂加仑X32浴缸清洁剂加仑X33玻璃清洁剂加仑X玻璃水34洗衣粉袋X编织袋35酒精瓶X36香蕉水瓶X37破损床单床X38云石铲刀把X棉布39刀片个X40垃圾袋个XX号（X升）41垃圾袋个XX号（X升）42除胶剂个X43梯子个X高度X米44创可贴盒rX白药（X个/盒）45双氧水瓶XX瓶46医用棉签包X包第九节开

26、荒清洁的技巧一、房间木地板清洁：先把地面垃圾扫干净，然后用清洁液对局部污迹处理（包括地角线），再用全能清洁剂进行全面擦拭，最后用清水擦了等干后显本色即可。注：不管对房间任何部位清洁都不能对木地板上留积水，擦地毛巾必须是最干状态。二、房间玻璃清洁：清洁员工先把安全绳系好，然后把留在玻璃（窗框）上的保护膜全部撕掉，然后用洗洁精水对玻璃涂擦后再用玻璃刮把污水刮干净，有胶的地方用刀片局部处理。三、房间阳台的清洁：先用铲刀把地面残留的水泥铲掉,然后用XX份水对XX份洁瓷净的比列进行清洗，再用清水洗净即可，局部地方用钢丝球处理。四、房间窗框清洁：先用百洁布沾上洗洁精水对框窗上的白色涂料进行撤底擦拭，对涂料

27、多的地方采用天那水擦拭显本色，然后再用毛巾清洁干净。注：禁用刀片；使用天那水时应先局部做试验，确认不损伤物体表面油漆才可用。五、厨房卫生清洁：先用毛巾把大灰尘除掉，再用清洁剂对面板和各设施擦拭显本色为止，再用清水洗净。注：慎用酸性清洁剂以免损伤厨具。六、洗手间卫生清洁：先用毛巾把大灰尘除掉，再用清洁剂对马桶和洗手盆以及各设施擦拭显本色为止，再用清水洗净，地面用洁瓷净对水清洁。注：千万不能用钢丝球和钢刷等对马桶刷洗，防止对表面刮伤；七、楼层公共通道的清洁：先把墙面上的公共设施清理干净，再把地面保护纸上面的垃圾清理干净后把保护纸收掉放好，然后把地面上有涂料的地方用刀片铲净，再用洗地机对清洁药水进行

28、地面清洁显本色，然后再用清水洗净即可。八、公共通道墙面（瓷砖、石类）清洁：先用刀片把墙面上的涂料除净，再用天那水对墙面的油漆渍擦拭显本色,然后用洗洁精对墙面进行全面擦洗，再用毛巾进行全面清洁即可。注：千万不能对上面白色墙面进行二次污染。九、消防楼梯清洁：先用扫把进行全面清扫，然后对楼梯平面和立面用钢丝和铲刀进行涂料清除（包括地角线），最后用地拖拖干净及即可。注：千万不能提水冲洗楼道，防止水流到房间造成危害；十、外围碗面清洁：先用大扫把进行地面撤底清扫，然后用清水把泥和沙子冲走，然后用XX：XX的稀盐酸用拖把把地面拖匀，再用洗地机进行刷洗后清水过净，对局部地方用钢刷铲刀清除，再用清水过净即可。十

29、一、外围道路清洁：先清理干净所有的建筑材料和垃圾，路面、路牙上的水泥块、胶块等污渍用专用铲刀清除,连接水管全面冲洗；公共设施全部用毛巾擦拭一遍，确保路面及设施干净卫生（必要时可用洗地机清洗地面）；注：不能将泥沙垃圾直接冲入下水道、排水暗沟。第十节开荒清洁的验收标准一、室外公共区域1.公共道路：（1）目视地面无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；（2）无明显顽固性污渍（例如:油漆、涂料等）；（3）无明显的石子。2.绿化带：（1）目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；（2）无明显大片树叶、纸屑、垃圾胶袋等杂物；（3）绿地上无直径2CM以上石子。3.排水明沟：（1）目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程

30、垃圾；（2）无明显顽固性污渍（例如：油漆、涂料等）；（3）应达到目视干净无顽固污迹、无青苔、杂草。（4）排水畅通无堵塞、无积水、臭味。4.环卫设施（垃圾筒等）：目视环卫设施（垃圾筒、果皮箱等）无污迹、无油迹。5.标识宣传牌、雕塑：目视表面无明显积尘、无污迹、无乱张贴。6.沙井和污雨水井：(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)；(3)底部无沉淀物，内壁无混凝土、砂浆等粘附物，井盖无顽固污迹。7.喷水池、鱼池：(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)；(3)应达到目视水池清澈见底、水面无漂浮物、池

31、底无沉淀物、池边无顽固污迹。8.天台、雨蓬：(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)；(3)无杂物、垃圾、排水口畅通，水沟无过多沉淀污垢；(4)无积水状态、无青苔。9.广场、露天停车场(位)：(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)；(3)地面干净无过多积尘、无垃圾；花坛外表洁净无顽固污渍。10.地下管井：(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾.(2)目视管道内壁无过多粘附物，井底无过多沉淀物。(3)井盖上无污渍、污物，排出入口畅通(4)化粪池盖无顽固污渍、污物.11游乐设施：(1)目视无

32、混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾。(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)。(3)游乐设施表面干净光亮，无过多灰尘污渍、锈迹。(4)目视游乐场周围整洁干净、无果皮、纸屑等垃圾。12.游泳池及景观水池：(1)目视池底及池壁无明显积尘、泥沙、水泥浆等。(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)。13.楼宇外墙及玻璃：(1)目视楼宇外墙无明显积尘、泥沙、水泥浆等.(2)目视楼宇外墙无顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)。(3)玻璃通透，无明显灰尘、水迹、手印、无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)二、室内公共区域1.大堂：(1)目视无明显灰尘；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)；(3)保

33、持空气清新无异味。2.地面：(1)目视无明显灰尘；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)；(3)无垃圾杂物、无泥沙、污渍；(4)地毯无明显灰尘、污渍；(5)花岗石、抛光砖地面需进行打蜡抛光护理；(6)不锈钢制品采用不锈钢保护油进行保护护理；(7)铜制材料采用擦铜水进行护理；(8)大理石地面进行晶面石材护理处理。3.墙面：(1)目视无明显灰尘；(2)无明显顽固性污渍及灰尘(例如：油漆、涂料等)；(3)玻璃幕墙玻璃通透，无明显污迹、手印及水迹；(4)大理石、瓷片、喷涂等墙面无明显灰尘。4.楼道梯间、走廊地面：(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂

34、料等)；(3)无明显纸屑、杂物、污迹、烟头；(4)天花板无明显灰尘、顽固性污渍；(5)花岗石、大理石地面进行打蜡护理；(6)不锈钢制品采用不锈钢保护油进行护理；(7)大理石地面进行晶面石材护理处理。5.门、窗、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、信报箱、宣传栏、楼道灯开关等：(1)目视无混凝土、泥沙等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)；(3)无张贴物、无明显积尘。6.电梯：(1)电梯轿箱四壁干净无尘、无明显顽固污迹；(2)电梯门轨槽、显示屏干净无顽固污渍、轿箱干净无明显杂物、污渍；(3)电梯轿箱地面大理石进行晶面石材护理处理。7.灯罩、烟感器、出风口、指示灯：目视无明显顽固性污

35、渍(例如：油漆、涂料等)。8.玻璃I窗、镜面：(1)门框及窗框表面无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)?(2)门窗玻璃通透，无明显灰尘、污迹、手印、水迹等。9.地下室、地下车库：(1)目视地面无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾;(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)；(3)车库、地下室地面无垃圾、杂物、无积水、泥沙、油迹:(4)车库、地下室墙面目视无明显顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)；(5)车库的标识牌、消防栓、公用门等设施目视无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)；(6)车库内管道系统表面没有明显积尘、水泥砂浆、顽固污迹。10.公用卫生间：(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃

36、圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)；(3)地面干净无积水、无顽固污渍、无杂物；(4)墙面瓷片、IJ、窗无明显灰尘，墙上无涂画；(5)目视墙壁干净、便器洁净无黄渍；(6)大理石地面进行晶面石材护理处理。11.公共活动场所：(1)目视地面无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)；(3)天花、灯具、出风口等无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)；(4)玻璃、镜面光亮无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(5)地毯(板)干净无污迹、纸屑等；(6)金属件表面光亮；器械整洁无浮尘、污迹；(7)饰柜产品整洁无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(8)

37、花岗石、大理石地面进行打蜡护理；(9)大理石地面进行晶面石材护理处理。三、室内装修单位和毛坯单位(一)精装修、豪装修、示范单位：1.地面：(1)无顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)；(2)无垃圾杂物、无泥沙、污渍；(3)地毯无明显灰尘、无污渍；(4)柚木地板采用挥发性封剂保护护理；(5)不锈钢制品采用不锈钢保护油进行护理；(6)铜制材料采用擦铜水进行护理；(7)大理石地面进行晶面石材护理处理。2.墙面：(1)无顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)；(2)大理石、瓷片、喷涂等墙面无明显灰尘；(3)墙纸干净无明显污渍。3.楼道梯间、走廊地面：(1)无顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)；(2)无明显纸屑、杂

38、物、污迹、烟头；(3)天花板无明显灰尘、顽固性污渍；(4)大理石地面目视干净、无顽污渍；迹;(5)水磨石地面和水泥地面目视干净无明显杂物、污(6)花岗石、大理石地面进行打蜡护理；(7)柚木地板采用挥发性封剂保护护理；(8)不锈钢制品采用不锈钢保护油进行护理；(9)大理石地面进行晶面石材护理处理。4门、窗、梯级扶手、电子门、灯开关等：(1)无污渍(例如：油漆、涂料等)；(2)无张贴物、无明显积尘。5灯罩、烟感器、出风口、指示灯：(1)目视无明显污渍(例如：油漆、涂料等)；(2)无明显灰尘。6.玻璃门窗、镜面：(1)玻璃表面无明显污渍(例如：油漆、涂料等)；(2)玻璃门窗镜面通透，无明显灰尘、水迹

39、、手印。7.家具、家私等饰品：(1)目视无明显顽迹、灰尘、污渍；(2)用纸巾搽拭，无明显灰尘。8荫生植物、盘栽：(1)目视植物表面无浮尘、水迹；(2)盘内无积水、泥沙、烟头等。(二)毛坯单位1.地面：(1)无顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(2)无垃圾杂物、无泥沙、污渍。2.外墙面:(1)无顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)；3.天花板：（1）无明显顽固性污渍（例如油漆、涂料等）；（2）无蜘蛛网等。4门、窗等：（1）无明显污渍（例如：油漆、涂料等）；（2）无张贴物、无明显积尘、水迹、手印。四、建筑成品保护（一）成品保护范围：大堂（包括地面、大理石墙面、柱子）；走廊（包括地面、大理石墙面）；消防

40、楼梯（扶手）；电梯（包括电梯厅门、电梯厅顶部、门套、电梯轿厢）；电梯前厅（包括地面、大理石墙面等）；住宅户内（包括进户门、地漏、下水道预留口）。（二）成品保护具体措施：1大堂（1）地面：先采用防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，中间可用双面胶加以固定。各幢楼宇均只设一个出入口供人员进出，装修施工人员原则上要求其从地下车库出入，具体根据实际情况确定。（2）大理石墙面、柱子：采用防潮纸做好保护，具体保护部位可视具体情况决定。2.走廊（1）地面：先采用防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，中间可用双面胶加以固定。（2）大理石墙面：采用防潮纸做好保护，具体保护部位可视具体情况决定。3.消防楼梯扶手：采用双层防潮纸包

41、装扶手木材部分，并用透明胶加以固定。4.电梯每单元为两台电梯，成品保护期间将安排一台为货梯，另一台为客梯。所有装修材料和垃圾要求只能从地下车库通过货梯运载。货梯轿厢内各部位保护措施继续沿用施工方己做好的保护措施。客梯现暂不作保护。在装修高峰期间，业主进出较少，因此采取关闭客梯的措施。根据具体情况，再开启运行。同时配备相关提示标识牌。5.电梯前厅（1）地面：先采用防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，中间可用双面胶加以固定。（2）电梯门口转角（大理石）：由于此部位着力点难确定，且考虑到外观美观统一，暂不做保护，因此采取的保护措施为：事先向开发商索要该部位大理石材质的有关资料，包括分摊至每平方米的费用标准

42、；装修户申请装修时，向其说明该部位的损坏将由责任人按实赔偿。（3）涂料墙面：由于墙面表层为涂料，较难做成品保护措施，因此采取保护措施为：事先向开发商索要该涂料的颜色配比标准、涂料品牌、厂家等具体资料等；在业主基本装修完毕后，管理处按照上述涂料相关资料作统一粉刷。6.业主户内要求业主自行采取保护措施，管理处提供具体保护措施相关做法，供其参考。（1）进户门：采用防潮纸或包装纸板将进户门易损伤部位包装起来，并用双面胶加以固定。（2）地漏：采用较宽的透明胶加以封闭。（3）下水道预留口：采用塑料袋或其他可利用材料将预留口捆绑密封。五、后续工程管理我们在XX办公楼的管理中，将整合XX物业的工程管理资源，针

43、对本物业办公楼的物业类型的情况下，详细制定各类操作规程和程序，结合实际情况制定好工程管理队伍的建设方案，如管理程序上墙，员工定期组织不同形式的培训等。工程管理方式主要采取表单式管理，通过各物业类型和设施设备的种类制定不同工程管理、维护、维修表单及标准，对设施设备进行维护、检查及监督考核。设施设备工程管理的模式：以预前维护为主，维修为辅的管理模式。六、搬迁入驻服务管理内容1在业主领房前将所有资料准备齐全，布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务。2.凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料。3.收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用。4陪同业主验房，办理领房手续。

44、在验房过程中，发现的房屋质量问题经业主确认后，填入业主验收交接表。5.对验房交接中发现的房屋质量问题，协助开发商解决,做好与业主的信息反馈。七、二次装修监管方案1.装修管理(1)在交付时与业主签定装修管理服务协议，告知业主在装修前需办理的有关手续以及装修注意事项。(2)业主填写装修备案表，详细说明二次装修的装修范围、工期、装修设计及装修施工单位等，管理处进行备案，并书面告知业主及装修施工单位XX装修管理办法。(3)按照业主装修申请中填写的装修范围、装修设计对装修现场进行不定期巡查，是否按XX装修管理办法进行文明施工。2.管理措施(1)制定装修管理办法以及相关装修管理服务协议。(2)明确装修登记程序，便于业主及装修施工单位办理相关手续。(3)做好装修进场的备案以及装修现场的管理工作。(4)对装修的物业进行分区域管理，并确定区域负责人。(5)对违章施工的行为，采取停工、恢复原状等方式进行处理。3.违章处理办法及措施(1)把好装修备案关。严格根据装修设计图纸，结合房屋装修范围，在装修手续办理过程中尽杜绝违章装修行为的出现:(2)对装修现场进行严格管理，做到每天有重点的巡查，避免违章装修的出现；(3)巡查中若发现