文化产业园项目分析研究报告.docx
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1、青州文化产业园项目分析研究报告目录第一部分青州市城市分析研究-1-A青州市城市概况-!-1、地理位置及概况-1-2、交通状况-2-3、城市建设概况-3-4、地域文化-4-5、常住人口分析-5一二、青州市城市发展规划研究-6-1、城市总体规划-6-2、城市产业布局-10-3、交通规划-II-4、城市化进程研究-12-三、青州在区域城市体系中的作用与定位-14-1、山东半岛城市群发展规划-14-2、青州在区域城市体系中的作用与定位-17-四、青州市城市经济发展研究-20-1、青州GDP分析-20-2、财政收入分析-20-3、固定资产投资分析-21-4、产业结构分析-22-5、优势产业专题介绍-23
2、-6、居民收入与消费水平分析-27-7、居住水平分析-28-第二部分青州市房产市场分析研究-30-、城市房地产发展进程-30-二、土地供应分析-32-三、房地产市场分折-33-四、青州市房地产业经营现状-36-1、物业类型与开发水平-36-2、客户构成与分布-37-3、开发商构成及外来开发商状况研究-37一4、政策环境分析-38-五、青州市房产市场板块分布与解析-39-1、典型个案-39-2、主要楼盘概况-42-3、基建参考-45-六、青州房地产市场综述-46-第三部分文化产业园区分析研究-49-一、区位分析-49-二、项目现状及利用条件-50-1、项目现状-50-2、酉己套t青况-5i-3、
3、自然景观-5J-三、文化产业园区规划分析-52-1、功能分区-52-2、交通道路-56-四、SWOT分析-58-1、优势分析(SgIgth)-58-2、劣势分析(WeakneSS)-58-3、机会分析(OPPCrtUnity)-58-4、威胁分析Crhreato)-59-五、园区开发核心价值解析-60-1、人文与自然优势-60-2、交通优势-60-3、产业发展规模优势-60-4、时机价值-61-结束语-62-附件:青州市城市规划图、文化产业园区规划图、资质文件等。编号:时间:2021年X月X日第一部分青州市城市分析研究一、青州市城市概况公里。1、地理位置及概况青州市1986年由原益都县撤县设市
4、,是山东省直管县级市,行政隶属潍青州市位于中国山东省中部,地处东经11810至11846,北纬3624至3658。东接风筝都潍坊,西邻工矿重镇淄博和全国化工基地中国齐鲁石化公司,南依林果之乡沂蒙,北傍羊口渔、盐海区和全国石油基地胜利油田。东西最大距离53.6公里,南北最大距离60.6公里,面积1569平方坊市,人口90万,其中回族2万人,满族5000人,辖9个镇、3个街道办事处。青州为古九州之一,拥有5000多年文明史和2000多年城建史,东夷文化的发祥地。境内名胜荟萃,风光秀丽,具有得天独厚的人文与自然景观条件。青州市拥有丰富的旅游开发资源、深厚的工业基础和便捷的交通,是一座既有古老文化底蕴
5、,又朝气蓬勃的城市。青州市荣誉称号省级历史文化名城O国家卫生城市国家园林城市O中国优秀旅游城市O国家级生态建设示范区全国科技工作先进市全国社区建设先进市中国比较适宜投资和居住的城市2、交通状况青州市,东西扼中原大地至胶东半岛的通路,南北控沂蒙山区至鲁北平原的走廊。胶济铁路横贯境内,益羊铁路直达渤海莱州湾;济青高速公路、东青高速公路、309国道、胶王、荣兰、羊临、博临等公路干线与18条市、乡公路纵横交错,是山东中部重要的交通枢纽和物资集散地。东距青岛机场198公里,西距济南机场137公里,距青岛港口2小时车程,便利的交通条件将青州与济南、青岛、天津、北京、南京、上海等大都市联通在一起。市内东西向
6、主要道路有范公亭路、尧王山路、胶王路、309国道、北环路等;南北向主要道路有东环路、东方路、青州路、云门山路、驼山路、西环路等;北环路、东环路、西环路、胶王路组成城市环路;新建西外环、东外环,南外环为城市外环,承担对外和过境交通。便利的交通成为青州对外联系纽带,并在山东半岛都市群发展占有重要的位置,也使青州这块宝地打开了通向外地的窗口,有展示自己的机会,给经济的腾飞带来巨大的动力,扩大了青州房地产市场的辐射范围。3、城市建设概况青州目前已经规划并初步形成了一城四区的城市格局。一城是指提升改造旧城区,向东向南发展新城区,形成新的城市中心区;四区是指南部文化产业园区、北部经济开发区、东部黄楼花卉园
7、区、西部猫山经济发展区。青州市现辖9个城镇和3个街道办:其中王府、益都、云门山3个主城区街道办事处,属于综合性中心城镇;庙子、邵庄属于工矿型城镇;谭坊、黄楼属于商贸型城镇;王坟属于旅游型城镇;以及高柳、何官、东夏、弥河等城镇。主要城镇都处在交通干线或结点,形成以中心城区为中心呈树枝状分布的格局。十五期间,青州市全社会规模以上固定资产投资498亿元,年均增长32.9%o城市建成区面积达到36.5平方公里,城市化水平达到45%o旧城改造取得突破性进展,完成拆迁288万平方米。城市和村镇绿化覆盖率分别达到45.2%和34%,是国家园林城市。先后对13个城中村实施整体搬迁第-3-页共68页改造,200
8、6年全市拆迁面积达到50万平方米,2007年拆迁面积达到265万平方米,房地产业繁荣。一大批重点承建项目开工建设,市民休闲娱乐中心、中央商务区、石坊路拓宽改造等重点项目相继开工建设,体育中心、会展中心逐步投入使用。为加快城市化进程,青州树立了抓城市建设就是抓经济建设的观念,大力推进城市建设与管理转型,使资源优势尽快转化为经济优势,大大提升了城市竞争力,从而促进全市经济社会更快更好地发展。目前,一个现代化中等城市正在青州迅速崛起,房地产业步入快速发展阶段。4、地域文化青州是古九州之一。尚书禹贡记载“海岱惟青州,按五行学说,青州地处海(东海)岱(泰山)之间,位于中国东方,东方属木,木色为青,故名青
9、州。自汉武帝设青州刺史部起,青州一直作为州、郡、府、路、道的行政治所,长达1400年之久,长期处于南北文化交流的中心地带,是中国东部区域的政治、经济、军事、文化和贸易中心之一。1986年国务院批准撤销益都县,设立青州市。青州钟灵毓秀,人杰地灵,物丰景靓,文化底蕴极为深厚。在七千年的人类文化发展过程中这里留下了众多的北辛文化、“龙山文化、大汶口文化遗址,被史学家鉴为东夷文化发祥地,珍存的清明上河图等2万多件历史文物,凝结着青州厚重的文化积淀。古州名郡自然是名人荟萃,英杰辈出之所。寇准、范仲淹等朝廷重臣,郑道昭、欧阳修、王世贞等文坛巨匠,都曾官居青州;王曾、赵秉忠、邢王永钟羽正、冯溥等一代名臣,燕
10、肃、于钦等学术巨擘,都诞生在青州这片土地上;这里还哺育过李清照、郦道元、黄庭坚等一代名流。右有山河之固,左有负海之饶,古城青州以其深厚的历史文化而蜚声海内外,这里的房地产业坐拥取之不竭的文化元素。5、常住人口分析5.1常住人口总量与结构分析2007年,全市城市人口31万人,就业人口23万,其中:制造业8.7万、电力燃气1.1万、卫生教育3.4万、公共管理和社会组织0.8万、电信及信息传输0.6万。5.2常住人口发展趋势分析按照构筑现代化中等城市发展框架,到2012年,城市人口将达到43万人,城市化水平达到53%o5.3未来常住人口产业构成分析到2012年,城市人口中将有5%的人从事第一产业,3
11、0%的人从事第二产业,65%的人从事第三产业。5.4未来常住人口收入水平分析按照年均12.5%的增长速度,到2012年,城市常住人口人均可支配收入将达到2万元。5.5未来常住人口住房需求分析按照近三年青州商品房销售面积平均增长20%的速度测算,到2012年,五年将累计销售商品房254万平方米,仅2012年一年将达到71万平方米,每年将有2.5万人有购房需求。此外,青州秀美的生态居住概念,吸引周边地区居民到青州购房的人数也会大大增加。十一五”时期是青州城市现代化加速发展的关键时期。到2010年,城市人口40万,住宅刚性需求将高速增加,市场对房地产项目的消化能力明显加强,直接地刺激房地产业发展。小
12、结:青州城建基础较好,城市框架、道路网络基本形成,先后荣获国家卫生城市、中国优秀旅游城市、国家级生态建设示范区等称号:交通区位优势明显,两条高速公路、两条铁路纵横贯穿,长深高速公路、胶济铁路客运专线正在动工建设,地处山东省一体两翼”发展全局的中心区位;旅游资源丰富,历史人文底蕴深厚,城市内涵丰富,城市发展的基础优势突出。1、城市总体规划1. 1城市发展定位二、青州市城市发展规划研究1. 3城市环境风貌青州市位于山东半岛城市群的中间区位。在城市发展规模上,到2020年,建成区面积达到50平方公里,城市人口45万,成为现代化中等城市;在性质定位上,成为山东半岛城市群中心城市;在产业定位上,以服务业
13、为先导,以工业为主体,以农业为基础;在功能定位上,成为特色鲜明、布局合理、功能完善、环境优美的最佳人居环境城市;在目标定位上,建成三名一强城市(文化名城、旅游明市、生态名城和经济强市)。建设现代化中等城市,到2020年建成面积达到50平方公里,城市人口达到45万人。建成三名一强城市。1.2城市性质山东半岛重要中间区位城市,以机械加工为主导产业,商贸旅游发达的历史文化名城。青州市现状建设用地36.5平方公里,建成区主要集中在东南西北四条环路以内,以及南环以南和东环以东部分区域,呈现为三山二水映古城,四轴五片画青州的整体环境风貌,三山:即西南近邻城区的云门山、驼山和尧王山。二水:即穿城而过的南阳河
14、和北阳河。四轴:范公亭路行政办公轴线;玲珑山北路-云门山路商业轴线、尧王山第-7-页共68页路商业轴线;东方路城市综合发展推进轴线。五片:一是以西环路、南环路、青州路和南阳河围合而成的古城片区;二是以南阳河、铁路和西外环路之间的北城片区。三是铁路以北的铁北片区;四是青州南路以东,铁路以南,南环路以北,东环路以西的现代片区;五是南环路以南的云门片区。三山二水映古城,四轴五片画青州,更以古”字和青字凸显山水历史文化名城的城市特色.1.4城市发展布局城市发展格局邵庄工业园青州市的城市发展格局,是推进一城四区建设,目前已经初步形成T:南部文化产业园区,北部经济开发区两翼齐飞;东部黄楼花卉园区、西部猫山
15、经济发展区首尾互动,鳗鹏展翅,昂首东进的城市发展格局。城区主要是行政、商贸、金融中心,北部、西部主要功能是发展工业,东部主要功能是发展农业,南部主要功能是发展服务业。一城四区六大基地”发展格局一城即青州城市中心区;“四区即南部文化产业园区、北部经济开发区、东部黄楼花卉园区、西部猫山经济发展区;六大基地”即机械制造业基地、石油化工基地、冶炼建材基地、现代物流基地、旅游居住基地和花卉苗木基地。2、城市产业布局2.1农业布局青州市拥有著名的花卉产业和瓜果农业。农业布局呈现为黄楼镇的花卉苗木种植交易基地;东夏、黄楼镇的优质小麦生产基地;谭坊、东夏、何官、王坟镇的瓜果蔬菜加工基地;弥河、东夏镇的食用菌基
16、地;何官、高柳镇的蛋鸡生产基地。2.2工业布局工业企业主要分布在城北经济开发区和城西猫山经济发展区。城北经济开发区规划总面积64平方公里,主要发展先进技术和高新技术产业。目前进区项目已达到121个,总投资76.2亿元。初步形成了机械加工业、纺织服装业、石油化工业、印刷包装业等产业集群。猫山经济发展区总控制面积60平方公里,一期规划占地2300公顷,主导产业涉及机械加工、建材、化工、纺织等领域,已入驻项目11个,其中过亿元项目2个。是青州市承接国内外产业转移、加快经济发展的重要载体。2.3第三产业布局城区是以中百大厦、银座商城、人民商场、大利群、王府商场、王府购物广场等为主的中央商务区,城西是以
17、汽车、摩托车配件、农机配件为主的物流组团,城南是以农产品、海鲜干货批发为主的市场物流组团,城东是以钢材、家具、建材批发为主的综合性物流园区。在城区北部正在规划建设占地20平方公里的现代物流中心,是山东省十一五重点服务业项目。旅游业分为以城区为中心的古城文化片区、以云驼玲风景区为主的佛寿文化片区、西南山区山地森林休闲旅游片区以及弥河生态旅游区等四大特色旅游片区。以服务业为先导,以工业为主体,以农业为基础。以机械加工、石油化工、冶炼建材为三大支柱产业,以现代物流、花卉苗木、旅游休闲为三大优势产业,培育房地产、信息服务、农业生物工程、新型建材、文化创意产业等新的经济增长点。3、交通规划青州市地处山东
18、半岛交通枢纽位置,交通发达,规划建设中和即将动工建设的一系列铁路、公路重点项目,更加提升青州城市交通的档次。正在建设中的胶济铁路客运专线在青州市建设高等次的客运站,该项目将在08年北京奥运会开幕前建成投入使用,届时从青州乘火车去济南仅需1小时、去青岛仅需1小时30分钟;长春一深圳高速公路是我国高速公路体系五纵五横网络之一,也是国家十一五重点工程,贯穿青州南北,2008年开工建设,青州设立3个出入口,届时青州的交通优势更加突出;对现有国道省道青州段全部进行升级改造。规划建设新的城区外环线,打通宝通街,建设石坊路,延伸青州路等,构建便捷的城区交通网络。其中,宝通街与潍坊城区连接,全长28.8公里,
19、道路建成后,到潍坊的车程缩短为半小时,青州将融入潍坊半小时经济圈,增强接受青岛辐射的能力。文化产业园区紧靠新南外环,与中心城区连成一体,新南外环路的文化产业园区段已经建成。青州市城市道路网完善,陆运、海运、空运交通将更加方便,为城市产业快速发展奠定基础,积极拉动房地产业的发展。4、城市化进程研究4.1城市化改造与升级青州市近年来不断加大城市建设力度,积极推进城市化建设。目前,全市城市化水平45%,城市化进程正处于加速阶段,预测2010年达到50%,2020年达到67%。青州城市化发展的主要动力包括:城镇人口的增加、城镇间的相互作用、产业的空间集聚、产业结构转换以及外部资金和技术的进入。4.2城
20、乡体系及其发展规划根据青州城乡体系所采取的点轴集聚发展战略和青州城镇空间分布的特点,形成了一心两点三轴四片区的城乡发展空间结构。一心,指青州城区,位于全市辖区的几何中心。两点,为市域的两个中心镇,分别为东部的谭坊镇和西南部的庙子镇。三轴,胶济铁路和济青高速公路构成的东西向运输大通道,是山东省经济发展的重要轴线和四大联系通道之一,这同样也是目前青州市域城镇经济发展的主轴线。胶济轴线覆盖了市域中部和北部大部分地区。以济青通道为依托,以庙子镇为端点,形成了一条由市区向西部山区辐射的二级轴线。以第.12-页共68页济青高速公路通道为依托,沿长深高速公路向北延伸,以高柳镇为次节点形成另一条由市区向北辐射
21、的二级轴线。四片区,一是中部城镇群,以中心城区为中心。二是东部城镇群,以谭坊镇为中心,包括谭坊、黄楼和东夏。三是西部城镇群,以庙子镇为中心,包括庙子镇、王坟镇和邵庄镇。四是北部城镇群,以高柳镇为中心,包括何官镇、高柳镇。4.3城乡一体化的发展研究青州的城乡一体化进程,通过结合市域产业结构和产业布局调整,促进人口和产业向城镇集中,逐步形成具有较强的社会经济凝聚力的职能分工明确、城镇特色鲜明的市域城镇体系,加快城镇化进程。特别是采取了一系列措施,鼓励农民放弃宅基地和承包田,到城镇或市区居住,由农民变为市民,加快城乡一体化进程。近期规划(到2010年)城镇化水平以年均Ll1.2个百分点速度提高;远期
22、规划(到2020年)按年均1.51.7个百分点速度提高。预测近、远期城镇人口总数分别为40万人和60万人。4.4城区改造进程青州是一个传统的工业城市,随着经济社会的发展,原有的城市布局正在发生很大变化。在新一轮城市总体规划中,青州市以建设鲁中商城”为目标,发挥地理位置优越、交通便利的优势,不断培育和完善市场体系。全市先后在城区规划建设了海天水产干货批发市场、摩托车批发市场、东方商贸城等大型批发青州市结合旧城改造提升,确立了以路带项目、以河带项目、以公共事业建设带项目,成片开发、集中建设”的原则。目前的重点工程有占地2000亩的城东安置区、占地1800亩的北城花园、占地1077亩的开发区综合服务
23、区、占地2000亩的尧王老年休闲文化社区,及海岱、前营子、南燕都等小区建设。随着青州市推进城市化进程,中心城区也开始扩张,功能强化,具有鲜明的人文自然景观特色的南部文化产业园区,将成为城市中的高档区域。三、青州在区域城市体系中的作用与定位1、山东半岛城市群发展规划山东半岛城市群是由济南、青岛、烟台、淄博、威海、潍坊、东营、日照等8个设区城市构成的城市地域空间组合,土地面积近7.4万平方公里,人口4244万,是全省经济发展的重心。改革开放以来,山东半岛成为全省经济发展的重心、城市分布的密集区、对外开放的门户。为了进一步提升山东省社会经济发展,山东省提出了促进山东半岛城市群崛起的新战略,2006年
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