新联康-无锡红豆太湖新城项目报告.docx

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1、目录1、总体垣划2,功腹定仅3、建设目标二、金融商务第一衔区三、焦点关注叫、结论一、一级市场办公类土地出让分析.法诒二、二级市场办公楼市场供离分析.S竞品篇.在售办公类产品分析Pt，总建摄!模分析楼层与层孤分析产品面积分析装修与配套分析物业车位情况分析.主力客源分析去化与推量分折绪耿.出租办公类产品分析.主要办公类产品租金及客源分析“绪首,三、酒店类产品分析.需求分析自营型酒店分析投资型酒店分折绪首四、P,Il,.11/2J3M.20202，22.22.23.242424,26.26一、地块属性.,八地块位置2,阅爰皱263.交通出ff4、推块描述-s项目SWorr分析2*7有利点.，252X

2、23i,ii/9292929客源定位30酒店武公寓产品31项目定位31一、太湖新城I、总体规划太湖新城位于无锡城市南部，北起梁塘河.南至太湖，西邻梅梁湖景区，东至京杭大运河，规划常住人口100万,总面积约皿平方公里，是无锡市城市南进、产业北移城市发展战略的重点地区.新城南、西两侧皆临太湖，环太湖高速贯穿新城:东接无锡国家高新技术开发区、京杭运河与苏南国际机场；北靠蠡湖景区和梁塘河生态湿地公园与老城区相连，规划轨道交通1、4号线从新城穿过：加之规划建设的五横九纵的道路格局，使得太湖新城在区位、交通及生态环境方面的优势卜分明显。太湖新城2、功能定位太湖新城是无锡新的城市中心，是一个开放式、生态型的

3、现代化新城.主要功能定位为商务商贸中心、科教创意中心和休闲宜居中心，是无锡高端商务、金融机构、企业总部、专业服务的集聚区。太湖新城以华谊路和盆湖大道为界，自东往西分为东区、中心区和西区.A东区（华谊路以东、高浪路以南）一以太湖国际科技园为载体，重点建设高新技术研发园、大学科技园、软件园、数码设计园、创意研发园。A中心区（华谊路以西、蒸湖大道以东）一一重点建设太湖新城商务中心、市民中心及各类居住社区。西区（盆湖大道以西）一一以山水城旅游度假区、科教产业园为载体，重点发展创意产业和生态休闱旅游业。3、建设目标太湖新城规划的总体口标是：塑造一个新城一开放的、现代化的湖滨新城：打造两个中心中央商务中心

4、和创意中心：完善三大功能商务办公、创意产业和休闲居住功能：形成四个特色特色鲜明的山水城、和谐共生的生态城、底殖深厚的文化城、网络覆施的数字城。太湖新城形成一核、一带、两园两区的规划结构一核是指行政文化及商务金融核心-带是指环太湖山水风光带两园两区.是指太湖国际科技园、科教产业园及核心区两侧的配套生活区二、金融商务第一街区金融商务第一街区建在方庙村袁湾里旧址约戮公顷范围内，东西分别以立德道、立信路为界，北至观山路，南达吴越路。目前己有无锡国联、香港昌兴等L家国内外著名企业合作开发金融街区。根据规划，从现在起，将有强栋风格统一、界面整齐、品质超群的高层建筑陆续开工，建筑总面积达到也万平方米，以此迅

5、速形成新城核心区的现代商务氛围。金融商务第一街区高起点规划，力求建成无锡金融商务、创意研发和企业集团总部的聚集地，追栋高层建筑将成为总部经济”和高端产业的主要承接载体。显然，金融商务第一街区的率先建设，奠定了高端服务业在新城的重要产业地位。三、焦点关注A吴越路、大通路、震泽路，具区路、贡湖大道、立信大道、五湖大道、方庙路，立德道、清舒道将在08年内完成建设，并构成新城三纵三横的道路主干网。太湖新城中央商务区内的市民中心、会展中心、尚贤河生态湿地均在年内开工建设或整治，并于09年底前完成。三年内，太湖新城中央商务区和西区创意中心将完成主要干道和重点绿化环境建设,完成水系整治和基础设施配套，初步形

6、成现代化新城框架和风貌。太湖新城科教产业园将以软件和动漫作为发展主攻方向，努力引进国际知名软件企业和跨国公司研发中心，力争到2010年软件企业总数超皿家，动漫及其衍生企业6080家,工业设计企业和研发机构总数达到里家。四、结论A太湖新城开发建设步伐日益加快，各级部门政策倾斜明显，区域关注度逐渐提高，发展前景广阔。A太湖新城所具备的多方面优势将集聚大量大规模、高科技企业的入驻并导入大批高层次和高消费人群，对区域房地产发展促进作用巨大。市场扁一级市场办公类土地出让分析地块编号地块名称占地面积用地性质容积率预计总建竟得单位福国上062滨湖盆溪路东侧地块5,26商业、办公2.010.52茁园地产得国土

7、06-50河埒核心商势区地17.93商业、办公居住3.053.80大连万达锡国土06-67市民广场南，中南路北地块5.40办公、商业（含酒店）文化娱乐、居住9.62.7134.83九龙仓置业锡国土06-76崇安寺二期地块7,63商业.办公停车场AVL5、BvBSC2.823崇安寺地产阿S土06-79高浪路北侧地块2.80商业、办公2.56.99紫光置业锡国土06-80滨开南社区一号地块37.51A:商业、办公、居住B、C：居住A2.5B,CEL878.76南京兴元犒国土06-81体育中心北侧地块3.92商业，办公居住2.59.80河埒街道资产经营公司锡国上06-105东大街地块3.73办公，商

8、业酒店v6624.26恒隆地产锡国上076密沪路北侧地块3,04商业，办公POO6.08尤渡村集It锡国土07-26崇安新城20号地块1.16商业.办公3.003.47广益地产锡国土07-31第九棉纺织厂地块8.05A:商业、办公、居住：8：商业、办公配套A3.0B1.820.12栖彼建设锡国上07-32新东方广场地块2,16商业、办公文化娱乐1.603.46蠡湖地产伟国土07-39国税局北侧地块7,93商业、办公居住A2.0,B、C3.020.63天华百润羯国土新生路西南侧地块2.31商业（含五星级8.5019.59苏宁地产07-40店）、办公锡国上07-41太湖新城中心区1号地块56.23

9、A:商业、居住B：商业、办公文化娱乐C：商业、办公A2.2B42C1.2142.45太湖新城建设投资管理公司锡国士07-42崇安新城13号地块2.72商业（市场）办公2.725.99崇安新城龙安置业锡国上07-46电瓶车厂地块3.43商业、办公娱乐、住宅30-3.510.28上海明润霜国土07-47盆园开发区原管委会地块2.40商业（含五星畿酒店，办公6.0-6.214.42上海城开饵国土08-6自行车厂、无线电厂地块7.71商业、商务办公、居A2.0-25B、C1.4-1.6江苏金洋锡国上087鸿桥村委也块0,84商业、办公、居住5.05.54.41上海中锐锡国士00-22长江北路东侧地块1

10、J0商业、商务办公4.0-4.14.47CyberPort锡国上08-25长江路、旺庄路口东南侧地块2.76商业、商务办公 7000摩大3609依；17000新天境r场 MMQ= 8900市政府开盘交付总星数标准主力面枳电怫物业本期帽域时间时间级别总述层高费仰率癖溜西BD-iH-1前.现济未分怨5地上18地FI3.588-112日*三菱毛饪3.97200近100%华邸国际06.0908.8甲握SA4.4地上28地下23105OTiS釉装4iaoooBO%举七逸联8-10现房甲级5A3,3地上20地下13-3195-218OTlS简装4IKM近100%洞华国际07.0709.05甲级5A15办公

11、4地上55地下33.7办公85-108公离60180知名乱牌4.813000100%恒华科07.1008.03独栋睛务10地13*5地Fl3.5单樟794-1500悌井毛坯未定600040%!.设计W08.0308.10甲甲5A7地上27地下13-676-95日本H士达筒装未定10000人H南：恒天诚大厦06.1208年底未分拨2.7273.0680-102富土毛坏31200080%新天地07060.06甲级5A3.34办公1.7地上13地下13.66575广州FI立未定&900ao%新H创源大厦IV080308.10未分援25地上11地Fl389-101202-20OTIS毛坯2年内5.27

12、000未开M安区摩无36004.0605.12乙级5A8地上50地F34.53.3办公133-190日本三菱毛坯简茉5.517000近100%货料来词L新联1#研展都0e.03目前无锡市在售或即将推出的办公类项目共计12个，其中有生个集中于滨湖区，且多集中于东蠡湖以北，靠近市区的区域。位于东蠡湖东南区域的目前仅有恒华科技园一个且为别墅式商务办公产品。本案处于东盆湖东南的太湖新城核心区域，口前区域内尚无竟争个案。总建规模分析区域案名总建规模（万mt）3万以下35万5-10万滨湖区西BD联创大厦5华邸国际大厦4.4华仁趣景国际3.3润华国际大屋4恒华科技园10工业设计大厦7南长区天诚大.H2.7新

13、天地广场1.7新区创源大厦2.5崇安区摩天3608由上表可见：目前无锡办公楼项目总建规模普遍较小，总体看来，规模基本都在_万平方米以内。目前大规模的办公项目主要为摩天360总建达也万平方米，工业设计大Jg7万平方米，恒华科技园里万平米。就本案来看，规划的乙万平米总建在无锡办公市场属于中等规模。楼层与层高分析区域案名总楼层10以卜10-2020-3031及以上滨湖区西BD联创大厦18华邸国际大厦28华仁逸景国际20润华国际大厦55（B座48）怛华科技尺3-5工业设计大厦27南长区天诚大限27新天地广场13新区创源大厦11崇安区摩天36050目前无锡办公产品地上部分主要以亚旭层的单体独栋型高层为主

14、，其中超高层项目有润华国际大度近层，摩天360毁层，而恒华科技向则规划为别墅式独栋商务产品。根据规划，本案预计层数在鼓层左右，属于中等水平。区域项目物业级别总层数梏国层我标准层高裙房层高特殊楼层层高均价错售率滨湖区西BD联创大厦未分级地1:18Fl43.55.4地下车阵57200近100%华邸国际大厦甲级5A她上28，地下234.51000080%华仁逸景国际甲龈SA地上20,地下133.B152HJ4.53接4210000近100%iH华国际大展甲皱5A地上55,地下363.7大堂10米耐用4米以上堆卜室层将4130001BJ100%怛华科技园独株曲务Hl3-5地卜13.61楼4.2地下空3

15、.660001期40%工曼设计大厦甲级5A地上27,F13.54.5大堂910000未开南长区天找大及未分级27S3.08JLit：1200000%新天地广场甲军M地上13,地下1无3.6890000%新区创源XfK来分慢地上11/增下1234,5大堂4.57000未开崇安区摩天360乙级5A地上50/地F3无4.5/3.35.817000近100%责料来源:新陕速研展h088无皆市的办公楼均设置了地下室，主要用于车辆停放与设备放置。层高方面，目前无锡市的办公楼标准层高普遍挑高3普3.8米。较高的层高有利于提升产品品质和增加办公舒适度。对于裙房部分，绝大多数项目挑高生米以上。本案规划中亦有袖房

16、部分，估计裙房楼层为鱼层。层高较低的项IJ普遍存在定价偏低，去化相对缓慢的现象.产品面积分析区域案名主力面积开间面枳段50-99100-149150-199200以上50-991-149150-199200-299300-399400以上滨湖区联创大华邸国际华仁逸景润华国际工业设计大厦闻长区天政大度新天地广场新区创源大厦崇安区摩天360目前在无锡在售的办公楼主力产品均以Q电平米的小面积单位为主，而同时又普遍采取了大跨度的产品面积段设置，以增大购房者的选择面:此外，所有的项目均为框架结构，可实现多户甚至整层打通。根据调研，目前无锡办公市场在售项目中IQ2平米左右的小户型产品去化速度最快。区域案名

17、标准层面积标准层开间数500-9991000-14991500-19992000及以上4及以下5-88-1212-16滨湖区联创大厦华邸国际华仁逸景制华国际工业设计大厦雨长区天诚大厦新天地广场新区创源大厦崇安区摩天360从上述表格可以看出，目前无锡办公楼产品标准层面积主要集中在80上1500F方米,每层的开间数控制在&间左右。市场方面，较少的层面开间有利于提升项目档次，创造更好的办公环境并增强私密性,市场接受度校高。装修与配套分析区域项目物业级别均价装修情况空调公共BC位昔造白身配套滨辐区联创大凰未分缴7200毛坯伊圆靖转、双层中空钢化彼I段玻璃、新风系统大金空调大总，商档石材，不IlHR停件

18、.公共洗手间硒房商愉华邸国际甲缴5A10000肺装菜单式装饰房热水器、知XHJL直饮水系统美国斯图华纳多联式空调系统公用部分为W!装Mi独立洗手问空中花园和生否大井公共阅览V./VIP；中心、自助洗衣中心华仁逸景甲缴BA10000E坯，筒袋大理行地面.墙而也用涂料大金多联体智能冷程大堂1000平米，挑高9.5米宓级石材，i摸屏将层1个公用洗炉间五金配件，甘国多用相户川进健身房、咖啡厅等润华国际5A13000科装中央中水处理系统进口涂料.架空地国际著名中央空调.分户lift人中10米挑工超5星装修标准公用洗手何高档面6$、地破、商业中心，五星酒店顶层量景会年、世9中心、千人宴会厅、公共会仪曳、空

19、中板.进口石育吊顶金展板吊顶每层1个公用洗手间花园、露天温泳池恒华H园独栋阍务6000毛坯工曼设计甲甲5A10000商装：高科技刷卡设别系统新风系统富士喙中调大人：/来隹标准的水罩大堂.9米挑高，1500平米空问密层3个公用洗同分工食堂、高档商务会所南长区天l大展潦分酸12000尼坯中央空调每户独用Btf卫阳房设It商业中心，引进快行新夫地S5A8900毛坯三姜电机中央空调M1个公用卫生间无新区创源大厦未分级7000毛坯：地稼、吊顶、墙面涂料麦克锥尔中央空调45米挑Miffl店式大更.中空玻璃.自门-S2个公用洗手问职工餐厅.银行崇安区摩天36045A17000商装：地稼、除料、吊顶、卫浴大金

20、中央空用境面面破、地面大理石，艺术吊顶.高级洁RHMTR5独，imi1j餐饮区、*华休闱娱乐及商务三大主题会所、迷你事院货科来i:新联1靖国08.03无密办公楼多以毛坯房形式进行销售，但普遍重视大堂部分的装修，而采用独立卫生间的只有华邸国际、天诚大厦和摩天360（部分）。目前市场上推出精装修产品的仅有华邸国际与润华国际两个项目。甲级5A类办公项目均配备（或引进）/完善的配套设施。区域项目物业S裕均价电禅乱眸电梯致电悌IK务面枳滨湖区联创大*未分援7200日本二菱高速3那/林，2林8300华IS国际甲级5A10C00OTIS2部/拣，2株11000华仁逸景甲能SAIDOOiOOTiS5那660润

21、华国际甲级5A130知名国际乩牌办公6部7000恒华科技园独棒商务6000留电悌井794-1500工业设计甲姬SAIoOM日本片士达107000南长区天l大厦未分拨1200D富士39000新天地甲级5A8900广州日立2850C新区创源大及未分级7000OTlS4部*/1部黄5000崇安区摩天360乙S5A17000Fl本二菱11（办公6、公寓2、沿店3）9200饼科来油新联原研展二088目前无锡市的电梯服务面积主要集中在50009000方米/电梯.基本上电梯配置的标准和销售价格相关，即电梯配置标准较高的项目，在同等条件下销售价格也相对较高。物业车位情况分析区域项目物业级别物业公司物业费车位敷

22、车位比车位情况混湖X联创大厦未分级、中国金马3.9上68卜1721：1出稚350元/月华邸国际甲级5A中远戴维斯4224Ii1出租200300/个华仁逸景甲被5A加拿大高力4200.Ihl出租300左右/个洞华国际甲嫌5A截浊梁行4.83001：1未定但华X校园独栋向务上海陆家嘴物业未定6M大于1,1未定甲级5A第一太平戴惟斯未定500各1未定南氏区天Ift大厦未分搬天诚物业3慢1:1未定济大地甲被5A中住山水物业未定300左右4：1未定新区创源大厦未分级上海招商局物业2年内5.22年后8.4上3口，下Ig1：1未定崇安区摩天360乙1S5A银辉物业4.2心1;1出租400元/月资料来源:新联

23、J研燃,祁08.03如表：各项目中，甲级写字楼普遍选择了知名的专业物业管理公司，而物业管理费方面，甲级写字楼普遍集中在生殳兀/平方米月，而非甲级写字楼物业费略低，但并不存在明显星距。车位方面，所有项目均保证了每户L个车位甚至更多。主力客源分析客源分析区域主力客源联创大IM:城市世出及服务产业槌客户华t国际外贸、软件、工业产品制造。第自.广告.华仁电景外贸、工业产品制造与镐售、电子洞华国际管导.工业产品制造、箱售、咨询、广告传媒恒华科技园创意产业.动漫，外贸工业设计工业产品制造与箱售、创点产业、IT软件类、电子、南长区人诚大h装潢、保险.广告.咨询新天地咨询.网络，广告、服务业新IX创源大K外贸

24、.电子.物施.工业产乱副造与怡售崇安区廉夫360河络.创意.电子、18务业货科来源晰联收研依二08.03从主要客源来看，办公类产品的客源区域性较明显。滨湖区与新区在售项目因靠近经济开发区与产业园区，因此客源以外贸与工业品制造、销售类为主，辅以部分IT及电子领域客源；而南长与崇安范围内的项目则主要是第三产业类客源为主，侧重咨询、创意、服务等领域。本案未来的客源将主要以太湖新城及周边的开发区、产业园区内的企业为主，行业将以创意、网络、电子、外贸等为主，随着无锡市行政中心的逐步南移，各类事业单位也将成为本案的主力客源的重要组成部分。去化与推量分析案名开盘时间办公总线已推面积已推面积余量整体存It年均

25、去化西BD联创06.7550.030.032.2怛华科技园07.10IO1.50.&59.451.3成燕环球中心06.11.51.50D1.8.财富大厦06.61.71.700Ij天诚大厦06.122.7370E0.61.5WA36004.6B80-050.052首席07.1I10O1.4新天地广场07.61.71.70.40.41.7华邸国际大及06.94.4上41I6网华国际大厦0774正603-41.5华仁逸景国际06.103.33.30.030.031.7工业设计大厦未开77初源大厦未开工52.5红豆国际广场未开2.652.65无铀茂业城未开77无密九龙仓未开JO10无饵世贸中心未开6

26、6无W恒隆广场未开1111合计合计89.4531.43,0661.11晓料*出：1Ii映1研展Moag目前，无锡市场办公产品普遍的年去化量在1.5万平米左右,07年度，办公市场整体去化量约在8万平米左右.未来在太湖广场和解放环线区域将出现大量的办公项目，且都由国内外知名公司开发，定位无锡高端写字楼，未来将达到近毁万平方米以上的体量，竞争压力较大。太湖新城区域由于尚处于开发起步阶段，办公乐围尚未形成.2005年（单位：套）2006年（单位：套）2007年（单位t套）介计（单位t套）全市成交供求比上市成交供求比上市成交供求比上市成交供求比40以下0080003560.1711560.0540-60

27、13100.77456200.041111610.051582910.0660-8042210.507593540.475192530.4913206280.4880-1003261270.392611470.564101150.289973890.39100-12088530.60174420.241741070.614362020,46120-1403060.203660.1781490.60147610.41140-1601690.5658300.5256410.73130800.62160-20053150.28132320.2411605.45196107。55200以上7470.0

28、943300,7080230.29197600.30货1斗*源新联5研M,也oao3由05-07年无竭全市办公市场的供需情况可见：近年无锡办公类产品总体去化速度不甚理想，各面积段产品均存在不同程度的库存。无锡市场供应最为充足的是户型为迎产米的产品，而需求方面则以St皿平米户型最为热销：此外，160-200平米的大户型产晶也存在一定的市场离求度。结论A无锡办公类项目间同质化现象明显，特色产品稀缺。A办公市场供大于求.且库存量与未来推量较大，市场竞争形式严峻。A办公类产品去化普遍不理想，市中心区办公产品去化略快于周边区域。A未来办公产品的主力供应区域仍然集中在市区核心位置，特别是解放环线和太湖广场

29、区域:太湖新城区域尚处于开发阶段，办公氛围尚未形成.A661000方米的户型为市场的供应主力和需求主力.二、出租办公类产品分析主要办公类产品租金及客源分析区域案名出租价格客源类型代表企业滨湖区西BD联创大度1.0-1.2城市建设及服芬产业集客户尚未入住明珠发展大厦1.2物资贸易，电子、工程建设声达科技阿尔兹化工、工业材料及设备生产、物流友信包装、天大贸易、联盛律帅事务所*长区数码大厦1.7以股务型企业为主主要涉及行业为：网络、科技、咨询、商贸装潢、法律、教育、投资国大教育、世家装饰、宏达盛源信息、盛融国贸、康孚机电、盛世天下1.0-1.2临泽图形设计、丞纲装潢监理，博尚婚典、鸣亚培训崇安区汇金

30、广场2.0开炫律师事务所、恒盈科技、博成尚贸钱柜投资、中亿实业、远洋新世纪货运东方广场2.5琨越科技、瑞银投贵泰祺教自、康辉旅行社.国信证券摩天3601.8锦华装饰、法略律师事务所明珠世纪大厦1.2凯丰科技、华进传播、贝通机械世贸人才网、大山实业.日本兄弟佳福大厦1.4国联期货.远闻律师事务所老板电器、汽摩配件网金鼎广场1.4怡信天成、超凡美容、鼎建建材茂丰电器、联智广告天安大厦1.4泛成货运、安鸿咨询、睿智教育.金联投资、世纪龙腐装饰银辉城市花园1.0明辉化工、都市家居新科空调、江苏律师网优族联盟1.2友润贸易、科士达电子、天信仪表、端点装饰保利广场3.0美国友邦、华地企业、名居装饰华光大厦

31、1.8阳光谷培训、华亨医疗、东悔商贸江大留学、华亨计算机工程、赛博盈科侨科来源:新陕废研履小08.03目前无锡办公项目的租金基本维持在iz2e平方米天.位置偏远的项目租金低于核心区项目，物业级别较低的项目租金低于高级别项目，商住型项目租金低于纯办公类项目。核心区项目以第三产业类客源为主，侧重咨询、创意、服务等领域。滨湖等周边区域则以工业、物流、工程、电子、贸易等领域的客源为主。结论目前无得办公市场租金水平普遍较低。A由于低廉的租金导致投资回报不足，因此H前无褐市办公型产品客源多以自用为主，投资行为较少。三、酒店类产品分析需求分析酒店业的发展情况，主要受三种条件影响：商务出行、旅游、会展，无锡既

32、是长三角地区的经济重镇，又是全国闻名的重点旅游城市：境外旅游摺长境内旅游增长公路铁路客运增长空港客运增长05年人数（万人次）65.8722,1%2637.519.8ju2046517.1%61.9106年人数（万人次）76.1715.8%3032.8915.0%224319-6%92.4949.4%07年人数（万人次）76.1503350.7610.5%233544.1%135.9847.0%资料来源:新联康研展工0803由上表可见：随着无锡经济产业和旅游业的进步发展，近年来商务与旅游人口的增长迅猛，而这对于无锡市的酒店行业，特别是经济实惠的商务型酒店的发展提供了广阔的空间。自营型酒店分析区域洒店星级价格（元/天）200-299300-399400-499500599600-899800-1000繁华商业Ke1江大酒店4星门来柒滇旅店国际饭店万怡酒店中旅大酒店3星物产大酒店F园皈店海天大酒店