智能建筑工程造价管理的现状与存在问题.docx

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1、引中国改革开放以来，社会发展步伐加快，人民生活水平不段上升,人民群众的需求不段提高，为建筑智能化提供了发展的机遇和广阔的空间，也带动了西部地区房产业和智能建筑的发展。所谓智能建筑就是以建筑为平台，综合计算机、通信、自动控制和网络等技术，集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优化组合，实现楼宇自动化、通信自动化和办公自动化，向人们提供一个高效、舒适、便利的建筑环境，是信息技术的综合应用和体现。中国建筑智能化的发展与国外发达国家和地区相比起步较晚，发展历史短暂，使当前从事这方面的专业技术人员较少，能同时具备技术、施工管理和工程造价管理的复合型人才更是缺乏。尤其是伴随着信息技术的飞速发展，新技术、新

2、工艺、新材料的层出不穷，再加上智能建筑工程项目在设计管理流程、各阶段的设计深度和设计参与者等方面均与土建、安装等工程存在较大差异，使其在工程造价的管理上更为困难。第一章、智能建筑系统构成及造价确定一、简述智能建筑是传统建筑工程和新兴信息技术相结合的产物。智能建筑是指运用系统工程的观点:将建筑物的结构（建筑环境结构）、系统（智能化系统）、服务（住户、用户需求服务）和管理（物业运行管理）四个基本要素进行优化组合，以最优的设计，提供一个投资合理又拥有高效率的幽雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。智能建筑物能够帮助建筑物的主人，财产的管理者和拥有者等意识到，他们在诸如费用开支、生活舒适、商务活动和人

3、身安全等方面得到最大利益的回报。其中结构和系统方面的优化是指将4C技术（即Computer计算机技术、Control自动控制技术、COnlmUniCation通信技术、CRT图形显示技术）和集成技术（IntegratiOn）综合应用于建筑物之中，在建筑物内建立一个计算机综合网络，使建筑物智能化。二、建设智能建筑的目标智能建筑要满足两个基本要求。(1)对使用者来说，智能建筑应能提供安全、舒适、快捷的优质服务，有一个有利于提高工作效率、激发人的创造性的环境。(2)对管理者来说，智能建筑应当建立一套先进科学的综合管理机制，不仅要求硬件设施先进，软件方面和管理人员(使用人员)素质也要相应配套，以达到节

4、省能耗和降低人工成本的效果。三、智能建筑的系统构成智能建筑是楼宇自动化系统(BAS:BUildingManagementAutomationSystem)、通信自动化系统(CAS：CommunicationAutomationSystem)和办公自动化系统(OASzOfficeAutomationSystem)三者通过结构化综合布线系统(SCS:StrUCtUredCablingSystem)和计算机网络技术的有机集成，其中建筑环境是智能建筑的支持平台。(一)楼宇自动化系统BAS的功能是调节、控制建筑内的各种设施，包括变配电、照明、通风、空调、电梯、给排水、消防、安保、能源管理和多媒体音像十个

5、子系统，检测、显示其运行参数，监视、控制其运行状态，根据外界条件、环境因素、负载变化情况自动调节各种设备，使其始终运行于最佳状态；自动监测并处理诸如停电、火灾、地震等意外事件；自动实现对电力、供热、供水等能源的使用、调节与管理，从而保障工作或居住环境既安全可靠，又节约能源，而且舒适宜人。(二)通信自动化系统CAS是保证建筑物内语音、数据、图像传输的基础上，同时与外部通信网（如电话网、数据网、计算机网、卫星以及广电网）相连,与世界各地相互传输信息的系统。CAS主要由程控数字用户交换机网（PrivateAutomationBranchexchange简称PABX）和有线电视网（CATV）两大网构成

6、。（三）办公自动化系统OAS分为办公设备自动化系统和物业管理系统。办公设备自动化系统要具有数据处理、文字处理、邮件处理、文档资料处理、编辑排版、电子报表和辅助决策等功能。对具有通信功能的多机事务处理型办公系统，应能担负起电视会议、联机检索和图形，图像，声音等处理任务。物业管理系统不但包括原传统物业管理的内容，即日常管理、清洁绿化、安全保卫、设备运行和维护，也增加了新的管理内容，如固定资产管理（设备运转状态记录及维护、检修的预告，定期通知设备维护及开列设备保养工作单，设备的档案管理等）、租赁业务管理、租房事务管理，同时赋予日常管理、安全保卫、设备运行和维护新的管理内容和方式（如水、电、煤气远程抄

7、表等）。（四）结构化综合布线系统SCS又称综合布线系统（PremisesDistributionSyStenl简称PDS）,它是建筑物或建筑群内部之间的传输网络。它把建筑物内部的语音交换、智能数据处理设备及其广义的数据通信设施相互连接起来，并采用必要的设备同建筑物外部数据网络或电话局线路相连接。其系统包括所有建筑物与建筑群内部用以交连以上设备的电缆和相关的布线器件。(五)计算机网络智能建筑采用的计算机网络技术主要有以太网、FDDl网(FiberDistributedDataInterface)、异步传输模式(ATM)、综合业务数字网(ISDN)等等。四、智能建筑系统造价组成智能建筑各系统的工程

8、造价(文章中不探讨一般建筑工程费用)主要由设备购置费、安装工程费和软件编程及调试费组成。(一)设备购置费设备购置费由设备原价、设备运杂费和备品备件购置费构成。设备购置费=设备原价+设备运杂费+备品备件购置费(1)设备原价按国产设备和引进设备分别计算。国产设备原价是指设备制造厂的出厂价或订货合同价。引进设备原价是指引进设备抵达买方边境港口或边境车站并完税为止形成的价格。引进设备原价=货价+国外运费+运输保险费+银行财务费+外贸手续费+应纳关税费+应纳消费税额+应纳增值税额+海关监管手续费1)货价一般指装运港船上交货并平舱价(FOBTri三ed),即含理舱费和平舱费的船上交货价。理舱费是指为了使货

9、船上的货物按照舱图位置放置妥善和装载合理，并在货物装入船底后进行垫置和整理等费用；平舱费是指为保持航行时船体平稳和不损害船身结构，对装入船仓的货物进行整理作填平补齐所需的费用。设备货价为分原币和人民币货价，原币货价一律折算为美元表示，人民币货价按原币货价乘以外汇市场美元兑换人民币中间价确定。2）国外运费指从装运港（站）到达我国抵达港（站）的运费。国外运费（海、陆、空）=原币货价（FOB）；运费率国外运费（海、陆、空）=运量；单位运价其中，运费率或单位运价参照有关部门或进出口公司的规定执行。3）运输保险费指办理进口货物运输保险所支付给保险公司的费用。运输保险费=（原价货价（FoB）+国外运费）/

10、（I-保险费率）；保险费率其中，保险费率按保险公司规定的不同货物品种和险别的保险费率计算。4）银行财务费一般是指中国银行结汇手续费。银行财务费=人民币货价（FoR）；银行财务费率银行财务费率一般为0.4%-0.5%o5）外贸手续费指外贸公司代理手续费，以货物到岸价格（GIF）为计算基础。外贸手续费=货物到岸价格（GlF）；外贸手续费率货物到岸价格（CIF）=（原币货价（FoR）+国外运费+运输保险费）；汇率外贸手续费率一般取1.5%6）关税是由海关对进出国境和关境的货物、物品征收的一种税。进口货物一般以其到岸价格（CIF）为关税完税价格。应纳关税额=货物到岸价格（CIF）；适用税率其中，适用税

11、率按关税有关规定计算。7）消费税是只对部分进口设备（摩托车和小汽车）征收的一种税。应纳消费税额=（货物到岸价格（ClF）；应纳关税额）：（1-适合税率）；适用税率其中，适用税率按消费税有关规定计算。8）进口环节的增值税是对报关进口的货物征收的一种税。应纳增值税额=组成计税价格；增值税税率组成计税价格=货物到岸价格（CIF）+应纳关税额+应纳消费税额进口设备增值税税率一般为17%o9）海关监管手续费是指海关对进口减税、免税、保税货物实施监督、管理、提供服务的手续费。对于全额征收关税的货物不计取本项费用。海关监管手续费=货物到岸价格（ClF）；监管手续费率海关监管手续费一般为3&permil。其中

12、，保税、免税货物按海关审定的到岸价格的3%计征，减税货物按实际部分到岸价格的3&permil；计征。（2）设备运杂费是指从设备制造厂交货地点至安装工地仓库或施工现场堆放点所发生的运费、途中包装费、装卸费、采购与仓库保管费、供销部门手续费等。设备运杂费=设备原价；设备运杂费率其中，设备运杂费率按各部门及各省市有关规定计取。（3）备品备件购置费备品备件购置费是指在初期系统运行期间为保证设备的正常运转必需购置的备品备件费用。不包括应随设备本体带来的易损备品备件及专用材料。备品备件购置费=（设备原价+设备运杂费）；备品备件购置费率其中，设备原价中不包括引进设备的价值，费率按各部门有关规定计取。（二）安

13、装工程费智能建筑各系统的安装工程费主要由工资、材料费、安装机械使用费、管理费、开办费、利润等组成。工资主要包括基本工资、加班费、津贴以及招聘、解雇费用等;材料费包括材料原价、运杂费、运输损耗及采购保管费、有关税金等；安装机械使用费包括自有机械使用费和租赁机械使用费；管理费包括工程现场管理费和公司管理费；开办费包括安装施工用水电费、脚手架费用、临时设施费等。（三）软件编程及调试费智能建筑各系统控制软件的费用包括系统编程及调试费用。五、智能建筑系统造价的确定由于智能化系统在国内隶属于建设、公安、邮电、广电、消防、电业等行业管理，大部分系统造价要由各行业计价定额来确定；又由于智能化系统技术涉及自动控

14、制、通信、计算机网络、广播电视、卫星通信等高新技术领域，各有关造价管理部门在智能建筑造价确定上还未能全方位介入。它的部分系统造价确定已经市场化，即由市场自由竞争决定系统工程造价。设备原价和软件编程及调试费的确定多由几家设备或软件厂家集中报价，业主择优选购；或业主货比三家，比较询价后购买。安装费用的确定分两种情况，对于由设备厂家自行安装的设备，安装费用由设备厂家报价；对于另行组织安装施工的，则需要独计价。对于隶属不同行业管理的子系统，安装费用的计算需依据不同行业的计价定额。BAS中变配电控制子系统、照明控制子系统、通风空调控制子系统、交通运输控制子系统、给排水设备控制子系统、消防自动化子系统等的

15、造价确定基本上要以建设部颁全国统一安装工程预算定额为基础，其中消防自动化子系统的内容是在2000年的新安装定额中规范的。其余几个系统的安装费用基本上由设备厂家报价。CAS中有线电视系统安装费用由广电系统的有关部门规范管理，其余系统安装费用由电信系统的有关部门规范管理。对于OAS、SCS及计算机网络的设计施工管理比较复杂，信息产业部和建设部都各有发文管理，需针对不同工程区别对待。因此其安装费用的确定也要有所区分。智能建筑工程造价的管理特点与其设计流程密切相关，其设计流程可分为五个阶段：需求分析、方案设计、系统设计、优化设计和深化设计。（一）需求分析。需求分析是工程设计的基础，智能化工程需求的提出

16、一般有两种情况：一是业主提供设计任务书，设计单位按业主提供的要求进行设计；二是设计单位根据建筑物的性质、功能和业主的情况，提供相应的需求分析方案供业主评审。（二）方案设计。方案设计是以客户需求为依据，完成智能化系统的配置和功能要求分析。（三）系统设计。系统设计是方案设计的进一步深化过程，一般应与建筑主体的初步设计和施工图设计同步进行。但在这一阶段，由于各系统的设备选型还没开始，设备安装方式、接线方式和电源供应方式还没明确，使投资额较难准确确定。（四）优化设计。优化设计是投标人根据系统设计和招标文件的要求，结合选择系统设备的型号和具体技术特点，对系统设计进行优化和调整，在满足技术要求的前提下得出

17、最经济的方案。（五）深化设计。深化设计是在优化设计完成后，设计单位或承包商根据优化设计资料和招投标文件的要求完成传统意义的详细施工图。智能建筑工程一般采用类似EPC（即设计一一采购一一建造）的工程承包模式，此模式又称之为设计施工一体化模式，其造价管理还具有以下特点：1不同品牌、型号之间的设备材料价格相差悬殊；2.系统调试、接口软件和系统集成软件的二次开发费用占工程费用的相当比例；3承包商是系统优化设计、深化设计的主要完成者，在一定范围内可调整设计方案和工程变更；4.在符合系统设计图和招标文件技术要求的前提下，承包商主导设备材料选型。第三章、智能建筑工程造价管理的现状及存在问题智能建筑是由各智能

18、化子系统构成的，其工程总造价亦就由各子系统的设备购置费、安装工程费和软件编程及调试费组成。由于建筑智能化在中国西部地区是一个新兴的领域，智能系统的方案设计、施工图深化设计，以及工程的施工大多由设备供应商和系统集成商来完成，或由设备供应商和系统集成商协助设计院来完成，这使得智能建筑工程造价的管理存在诸多问题。（一）盲目设置系统功能。业主在项目论证阶段没有经过充分的调研，对自己建筑物的需求不清楚，在智能建筑热面前，贪多求全，盲目接受技术支配,投入使用后发现问题多多。或受管理人员的水平限制，建成的智能化系统没有充分发挥功能，致使智能建筑建设趋于形式，造成极大的资金浪费。（二）计价依据不完整，计价过程

19、不规范。西部地区的省市大多能根据全国统一安装工程预算定额设置本地区的“建筑智能化系统设备安装工程”定额分册，能进行智能化各系统的安装工程费用计算，这对智能化工程造价管理起到很好的指导作用，但其内容主要集中在线缆敷设和设备安装调试上，对系统调试、软件的开发、调试等项目的设置不够详细，许多工程报价习惯采用在设备材料价的基础上，按照行业惯例取一个比例作为人工费、机械费、附材费、管理费和利润，这使得不同投标人之间的报价相差非常大。（三）招、投标准备工作不够充分。除了一些大型的国家和地方政府投资项目外，相当多项目在需求分析阶段因业主不能提出具体需求，而导致智能建筑的智能化工程设计不能与主体设计同步进行。

20、就算是同步进行，设计也仅仅考虑了公用线槽和部分管线预埋，无法提供较为准确的材料设备清单。于是投标人只能根据各自优化设计结果统计工程量清单，其中项目各不相同，评标人难以判断是否多算、少算。准备工作的不足还表现在对系统选型和设备材料的前期市场调研不充分，智能化工程各系统的配置方案各异，不同品牌、型号之间的设备材料单价差别很大，这也导致了不同投标人之间的报价会有很大差异。（四）评标办法和评标过程不尽合理。目前许多智能化工程是完全或部分参照机电安装工程或土建工程的招标程序和评标办法，简单地将各子系统或设备按“搭积木”的方式组合在一起，采用合理最低价的评标办法，忽略智能化工程是一个系统工程的特点。由于智

21、能化专业人才的缺乏，评标委员并不都是智能化工程造价方面的专家，在评标过程中，要求评标人既要完成设计方案、设备材料选型的评审，又要进行技术服务和报价方案的评审,由于时间仓促，评标人难以对某一方案的性价比作出准确判断。（五）承包商主导优化设计和深化设计。招标完成后，承包单位要根据设计院的图纸和招投标文件的要求进行施工图优化设计和深化设计，受自身利益的影响，承包单位往往借此机会对方案作出对自己利益有利的调整。如盲目提高设计标准、增加设备和线路的冗余，以供货周期过长等理由改变部分设备材料的品牌或型号，不合理地堆砌设备、不合理配置备品、备件等等，使工程实际造价大大超出中标价，造成投资失控。第四章、智能建

22、筑建设各阶段的造价管理要点（一）投资决策阶段的造价管理。智能建筑项目投资决策阶段主要是提出项目建议书，进行可行性研究，确定投资估算，最终编制设计任务书。在这一阶段，项目的各项技术经济决策，对建设项目工程造价以及项目建成投产后的经济效益有着决定性的影响。在该阶段，影响智能建筑工程造价的主要因素是项目合理规模与建设标准水平的确定。由于目前无论是业主单位还是监理单位都缺少智能化工程方面的人才和工程经验，所以在项目决策阶段，业主或有关主管部门，尤其是国家或地方政府投资的、关系到国计民生的重大项目，必须广泛组织行业内的有关专家，会同业主方一起，根据市场调查资料，结合本地区实际情况，切实、合理地确定项目的

23、规模和建设标准水平，使项目建成后真正达到好用、够用，并留有适当的发展空间。可以推行建设项目法人责任制，将建设项目从筹建到实施全过程中的资金使用和偿还责任落实到人。要认真进行功能分析、多方案比较和选择，最终确定技术先进、功能可靠、经济合理的智能化系统项目建设方案。在此基础上，进行投资估算。投资估算方法主要有两种：比例估算法和指标估算法。在进行估算时，要注意套用指标的换算或调整,同时也需要政府主管部门或行业协会不断收集、整理相关资料，定期发布相关的数据和指标，以供参考。（二）设计阶段的造价管理。对于任何一个工程项目，除了项目决策之外，设计阶段对项目的功能、造价起着决定性的作用。因为它决定的工程设计

24、方案、构造方式、所用材料以及设备种类、型号等都对工程造价具有举足轻重的意义，设计阶段的方案优化或细微的变化，会对工程造价有重大的影响。由于目前从事智能建筑专业设计的技术人员非常欠缺，造成设计人员不能充分地理解并做出满足业主需求的设计，把大量的工作留给系统集成商在二次深化设计时解决，造成投资者心中无数。因此，在项目初期应引入工程咨询，或聘请有经验的建筑智能化工程顾问公司,担负在设计阶段的设计监理的责任，监督设计质量、进度，检查限额设计的执行情况，协助业主组织初步设计的技术评审。只有在深化设计通过设计评审后，才能正式签定合同。在深化设计评审中，要严格控制承包商以各种理由变更设备选型和其他关键材料的

25、品牌、型号，若原投标方案中确实存在没达到技术要求的地方，需要调整设备、材料的品牌和型号时，要经过专家论证和技术部门、投资控制部门的审批才能变更，尽可能不要超出原招标文件推荐的材料设备清单范围，防止承包商通过变更设备材料的方式达到增加收益的目的。（三）计价过程的造价管理。随着建设工程造价与国际惯例的接轨、工程量清单计价规范的实施，智能建筑系统的计价要实行工程量清单计价模式，其基本思路就是“统一计算规则，有效控制消耗量，彻底放开价格，由企业自主报价，最终由市场有序竞争形成价格”，同时要注意报价的合理性、产品的技术优势以及系统调试方案、施工调试工艺的先进性。智能建筑系统工程量清单计价在个性化方面比传

26、统定额模式计价处理有了较大进步，但由于智能建筑系统工程计价的起步一般是源于地方定额或行业定额，经消化吸收变动过来的，因而从内容到形式上都不可避免地受到地方定额或行业定额有关游戏规则的影响。对具体工程项目的个性特点的体现，尤其是满足如体育、医疗、别墅住宅小区智能化等特殊施工调试要求，仍然相对缺少。（四）项目招投标阶段的造价管理。在招投标阶段的造价管理有两方面的含义，一方面是招标方的造价控制；另一方面是投标方的报价策略。对于招标方来说，目前很多项目通常都采用合理最低价中标法,但是，由于智能建筑自身的特点，如果实现低标价的技术方案没有经过充分的专家论证，离开了技术方案的合理性、可行性，其表面上的低价

27、便毫无实际意义。所以，我们认为还是采用综合评分法较为公正、客观，其设计评分标准除了要考虑技术方案、投标报价以外，还要综合考虑运行维护费用、保修、售后服务和使用寿命等因数，这种方法会增加评标过程的工作量，但对整个项目会起到事半功倍的作用。另外，智能化工程使用成本加酬金的合同价模式能较好地提高承包商的积极性，鼓励承包商积极地优化设计方案，减低工程造价，缩短项目工期，同时这也要求业主在投资估算、设计概算、设计预算和施工预算等环节精心筹划，准确确定项目的目标成本。作为承包商来说，选择投标策略至关重要。常用的投标策略有以信誉取胜、以低价取胜、以缩短工期取胜、以改进设计取胜等，投标策略中最主要的还是报价技

28、巧。承包商应根据招标项目的不同特点、类别、施工条件、市场情况、竞争对手情况以及自身的优势和劣势等综合考虑而采用不同的报价方式。（五）施工阶段的造价管理.智能建筑工程项目与其他项目一样，在施工阶段的造价管理主要包括两方面，一是工程变更的管理；二是工程索赔的管理。在工程实施过程中往往会发生工程的变更修改。设计变更后要及时跟进发生变更的工程量计算、对比与原来的工程量，是否影响原来工程成本的计划、目标，如果超过时，要采取经济、技术、组织、合同等措施，确保工程成本目标、工程工期、其他费用等控制在一定的范围内；并做好工程设计变更的有关经济、技术资料，为以后的工程结算提供有利的保障。另外，如果工程设计变更造

29、成工程费用增加,工期延误等，应进行合理的费用和工期索赔。索赔出现会导致项目的造价发生变化，索赔的管理也是对工程项目实施阶段工程造价管理的重要手段。索赔是市场经济活动中常见的社会现象，是一种以合同和法律为依据、合情合理的签证认可行为,是现代工程承包中不可避免的事情。因此，加强管理，加强合同执行意识，提高索赔的管理水平，对控制工程造价有着重要的作用。（六）工程支付与结算的造价管理。智能建筑工程是优化设计、深化设计、设备材料供应与安装一体化的项目，较为合适的工程款支付方式分为四个阶段，合同签订后业主预付10-30%,设备、材料进场后支付30%左右，系统安装调试完毕并验收合格后支付至合同总额的9095

30、%,剩余的价款在保修期满后一次结清。这种支付方式既可解决承包商设备材料集中到货的资金压力，又可防止承包商在完成责任前获得超额利润。同时承包商本身也可根据工程量清单和工程进度情况，尽可能优化施工组织和进度计划，合理安排工序，降低成本和资金占用，保证利益的最大化。结束语综上所诉：由于建筑智能化系统工程的特点，决定了其不可能也不适合像其他专业那样按照工程形象进度支付工程进度款，采用目前通行的四个阶段不同比例付款的方式还是比较适宜的。智能化建筑工程项目虽然也是建筑工程的一部分，但其自身的特点决定了它的造价管理有特有的规律，作为正在快速发展的新兴行业，需要业内的广大人士包括业主、承包商、设计院、监理公司以及政府主管部门等共同摸索一条适合我国国情的智能化建筑工程造价管理方法。虽然智能建筑在我国兴起的时间很短，但随着我国加入WTO步伐的加快以及社会的进步、科技的发展和人类需求的增长，并伴随着信息技术的飞速发展，新技术、新工艺、新材料层出不穷，智能建筑的系统在不断完善，给中国智能建筑工程建设带来了新的发展机遇，同时也带来了更多的思考，特别是在智能化建筑工程的造价管理方面带来了新的问题。因此，在智能建筑工程的造价管理上应加强监管，发挥政府主管部门的执能作用，更进一步规范智能建筑工程的造价管理。使智能建筑系统造价的管理工作不断适应市场的发展，最终实现通过市场竞争形式规范智能建筑工程造价管理的目标。