移动通信企业的物业管理解决方案.docx

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1、第一部分企业简介与业绩.错误!未定义书签。第二部分管理模式设想.错误!未定义书签。第一节管理重点错误!未定义书签。第二节管理思绪错误!未定义书签。第三部分管理方案错误!未定义书签。第一节物业管理前期筹办服务工作错误!未定义书签。第二节接管验收错误!未定义书签。第三节全面开展物业管理运作服务错误!未定义书签。第四部分组织架构与人员配置.错误!未定义书签。第一节组织机构及人员配置错误!未定义书签。第五部分费用预算错误!未定义书签。第一部分企业简介与业绩X物业管理有限企业是具有独立法人资格的专业物业管理企业，本着“以人为本，优质服务、科学管理、合法经营”的原则，借鉴国内外优秀的物业管理理念，为业主提

2、供优质的物业管理。X物业管理有限企业于2023年经X工商行政管理局同意成立，具有三级物业管理资质B物业企业，它0前身是成立于1998年的X保洁服务部。企业贯彻走专业化、社会化、市场化日勺道路，坚持以“业主至上、诚信服务”为服务宗旨，借鉴国内外先进的物业管理理念和管理模式，运用科学的管理、先进的服务理念积极开拓市场。现已承接了人民医院、中医院、信用社、地税二分局、城北中学、阳光超市的清洁管理工作，并计划将其所有转化为全面的物业管理。企业下设经理室、财务部、营销部、工程技术部和物业管理部、人民医院办事处其中物业管理部下设绿化部、保洁部，企业既有员工126人，其中大专以上员工15人，具有专业技术证书

3、的员工38人。目前企业制定了企业发展方案，管理目的将由住宅管剪发展至商务楼、商场、学校等公建设施管理，计划2023年通过IS09001-2023质量体系认证，最终成为规模大、实力强0品牌物业企业。我们成立到目前还刚满三个月，坚持走“市场化、专业化”的发展之路。并把人才队伍建设放在首位，邀请管理经验丰富的物业管理专业人才加入。企业在成立之初，就导入IS09000质量认证体系，提高企业的专业化水准。第二部分管理模式设想第一节管理重点综合移动通信大楼B特点，结合业主对标的物业管理的规定以及物业管理社会化、专业化、一体化的发展趋势，我们认为移动通信大楼物业管理的重要重点是“保障系统设备安全可靠，保持大

4、楼环境优美良好。详细体目前如下几方面：（一）系统安全动作系统安全动作既是保障良好办公环境日勺基础，也是移动通信大楼物业管理最重要、最主线的任务，而系统B“心脏”与“大脑”一一设备系统（变变电系统、消防系统、弱电系统等）则是其重中之重。（二）安全应急能力移动通信大楼地处闹市区，车水马龙，川流不息，人流、物流、车流共处同一空间，多种紧急状况或是意外都也许随时发生，因此，各系统怎样采用行之有效的安全应急措施是对物业管理企业控制突发事件能力的全面评判。根据综合办公楼张驰有别0特点，动态管理也是其全新内容。（三）节能降耗在这里，“节能降耗”包括两个方面：首先从移动通信大楼自身规定来看，“节能降耗”则应从

5、广义上来理解，例如无纸化办公，开源节流等。因此，要减少管理成本，实现“优质低价”这一目0,还应有“低耗”措施，向节能降耗要效益，向环境保护要效益。、（四）清洁卫生清洁卫生是移动通信大楼的窗口，是体现细微之处和管理水平的一种重要方面。清洁系统波及到移动通信大楼B方方面面，以及办公楼aJ接待大厅、接待室、会议中心、档案室、楼层洗手间、外部环境等更为突出，也最易失控。因此，抓住清洁工作0重点，抓住重要环节，抓住控制措施是搞好清洁工作0关键。（五）创新意识创新观念：创新机制、激活价值，使员工目B与企业目B协调发展。第二节管理思绪1、管理积极化，规范化推行积极式管理，规范管理行为，并将动作中的运行管理程

6、序控制，操作作业以文献化的形式予以公布执行。2、服务多元化针对办公楼和辅楼及会议中心特点，紧紧围绕“贴心服务，优质服务”这一中心工作，结合功能与重点，不停创新特色服务和个性化服务，满足移动通信大楼和辅楼B服务需求，并使“贴心服务，优质服务”在服务功能设置上、服务项目上,服务内容上充足体现。3、优质低价通过节能减少，部分项目技术改造，灵活的用工制度和劳务制度，以及和顺物业0管理优势、管理经验来实现优质低价目0目的。4、实行环境保护计划一是决不做加重污染，二次污染的事；二是将环境保护理念一直贯空于整个管理过程中，尤其是在新员工上岗之初将环境保护培训课程列为必修课；三是将二次废水作为绿化用水。5、突

7、发事件0应急措施以及大规模重大接待活动0人流、物流、车流B疏导与疏散（动态管理）。第三部分管理方案第一节物业管理前期筹办服务工作1、制定移动企业物业管理公约，明确业主及管理处的权利和义务。2、制定移动企业总体管理收支预算及管理费收取原则。3、筹办物业管理处开办事宜（包括但不限于管理处办公位置、以及内部装修布局、购置各类家俱、工具器材、文具用品，并印制各式表格、信封等）。4、筹办期间制定下列各项文献，以供后来管理工作开展时使用：管理公约；装修指南；交付时所使用B各类文献及表格；签订管理处各级员工岗位责任制及奖惩制度;制定移动企业管理处紧急应变计划。5、制定移动企业安全保卫实行计划、安保计划。6、

8、设计各类指示牌并保持与整体布局协调。7、考虑移动企业整体设计组合后、制定装卸区域管理和垃圾处理方案。8、对移动企业内绿化及水景平常物业管理提出操作方案。9、员工招聘按照物业0规模及需要，确定物业管理处员工总体架构及各级人员编制。按职务规定及劳务市场状况制定员工工薪原则。确定整体招聘计划（包括招聘广告内容、招聘人数、技术规定、所需学历及工作经验等）。筛选合适申请人，安排面试、复试，并按工作先后次序安排工程骨干人员优先到岗，负责移动企业机电等设备测试及验收。制定物业管理处员工手册。10、员工培训、考察及实习高级管理人员培训及考察。物业工程部人员培训及实习。客户服务部人员培训及实习。物业事务部人员培

9、训及实习。第二节接管验收工程及设备接受工程及设备接受时必须进行全面及仔细之检查，以保证物业自身高素质O我企业会成立一支接受队伍，编制一份全面之验收表格、验收工程及设备，记录所有遗漏工程，供贵司及承包商跟进。第三节全面开展物业管理运作服务1、 人事管理逐渐完善各项内部人事管理及考核制度。根据劳动法制定员工手册，与员工签订劳动协议。根据管理规定，设计员工制服式样，树立整体形象。2、 物业平常运作管理安保安保为现代物业管理重要环节之一，移动企业营业大厅是一种开放性得营业场所，每天大部分时间都会有办公人员和顾客等进出不一样的部分，安保的规定将较其他类物业高。因此，当我们获得委任后，我企业会根据物业已设

10、计的智能自动化安保系统的基础上再修订一套全面B安保计划，以便有效地控制及协调物业不一样功能部分0安保，更高效率地处理不一样功能部分的一切安保管理及突发性之事件，维护业主0安全，减少对公共地方及设施所导致的破坏。清洁物业的清洁水准直接反应管理者的素质，从我企业数年的清洁行业经验，由平常0清洁操作规程、使用日勺清洁设备和材料、保洁工作0细致原则、以至清洁工作B检查监督等等，汇成我企业独特物业保洁管理系统，从这套物业保洁管理系统基础，我企业将会为该物业制定一套完善之清洁管理细则，作为平常服务及监管的指标。绿化为更好保持该物业小区内之绿化效果，我企业会为物业之公共地区和公共部分之绿化园艺制定一套完善日

11、勺保养计划，以作为服务及监管0原则，或会邀请当地最有规模及经验的园艺承包商，以招标方式委任合约，以保证能以最合理日勺价钱获得完善B绿化园艺服务，同步将对其平常的园艺绿化工作质量进行严格的监控、跟进。车辆交通管理移动通信企业地处闹市去，每天人流和车流频繁，对物业内日勺工作、营业有很大的影响，应此我们会对进出物业及在物业内车辆行驶、停放均严格管理，为此，我企业将为物业不一样的公共外围拟订进出物业之车辆控制计划、停车管理及物业内交通安全管制等有关规定，以制约和管束工作人员、访客的违约行为，内容详细包括：门岗、巡岗、监控岗等岗位职责、工作责任规定、职责权限及监管、收费原则及突发交通事故应变措施、物业交

12、通标志，减速墩等安设等。消防管理建立健全的消防管理队伍，明确负责人；组织消防宣传教育、抓好义务消防队B培训和演习；制定健全和完善的消防管理制度；加强消防设备的管理和维护，有完整的安全疏散指示牌和应急照明设施；制定防火安全工作制度，严格监控动火作业；制定处理火警的应急措施。垃圾处理对于平常生活垃圾和装修建筑垃圾严格加以分类处理。所有平常垃圾将由管理处派专人负责搜集，业主只需将垃圾放入指定的垃圾桶内即可。物业管理处将联络环卫部门予以清理，设备保养及维修1) 按照移动企业不一样功能部分，如供电系统、给排水系统、电梯等提出一种综合维修保养计划。2) 对移动企业公共设备、设施，如电梯、供电系统、电子装置

13、、水泵和消防等定期维修保养，以保证各项设备完好运作。3) 选择公共设备和设施维修保养承包商。4) 物业管理处接受移动企业管理时将全面检查，列出问题设备，以供产权方彻底维护。5) 物业管理处将派出工程人员监管各机电系统运作。3、 财务管理制定每年管理预算，报贵司同意后实行。制定每月收支损益汇报，定期向贵司汇报财务帐目，财务管理实行电脑化管理，以提高工作效率。建立会计和财务制度，完善审批程序，严格控制各项支出。做好管理费收缴工作。做好其他有偿服务的收费管理工作，完善服务程序。4、 代理租售接受贵司委托、代理移动企业内部分物业代租、代售业务。5、 建立档案系统建立完善的档案系统，逐渐规范各项管理制度

14、，制定电脑管理系统。6、 客户服务作为一种高原则的办公物业，物业管理处在客户服务方面会加强力度，重视客户反馈意见，尽量地站在业户的角度，为业主多加考虑,并提供多种“贴身”服务，使业主在物业内能真正做到舒心、快乐0工作。从此点出发，物业管理处将专门设置客户服务部，专职处理有关此点事项，其工作内容将包括但不限于：处理投诉所有住户之投诉，会记录及妥善处理，同步作定期分析及检讨业户重要投诉项目。所有投诉会按既定合理时间内完毕，并通告投诉人，若未能准时完毕，会向投诉人交代原因及作出解释，并另订完毕日期。执线企业将设置统一0投诉平台，以便改善服务质量，会设置客户服务热线，由专业服务人员接听，并记录在投诉记

15、录上，由物业管理处主任亲自处理任何有关投诉之问题，投诉者B姓名会被保密。接受投诉将不局限在热线，所有员工在平常与客户接触中有义务接受投诉，然后转交物业管理处。如遇重大或紧急事件，企业经理直接接听有关投诉，物业管理处亦限时处理，提交有关汇报。客户档案建立物业管理处按客户所在大楼区域进行划分，每一客户档案内再按事件性质不一样进行细分，同步，每月更新一份最新B客户状况一览表，包括客户姓名、单元、联络人、租约起始时期、面积、管理费等。探访客户管理处主任会定期、不定期走访业主，进行亲善访问，以理解客户需要和处理问题，给客户留下良好0第一印象，从而建立互相信任B基础。客户调查问卷为了可以精确及彻底理解小区

16、住户0意见及所需，故应根据移动企业的特点制定一份完整的客户意见调查问卷，针对性地反馈住户的意见，并有计划地改善管理处的工作质量。第四部分组织架构与人员配置第一节组织机构及人员配置一、外部组织体系图二、移动通信企业大楼物业管理处组织机构图第五部分费用预算一、物业公共服务费成本明细编号项目月成本备注1人员工资及综合费7800见附表2行政办公费4203保洁绿化费16284员工服装费272.195公共设施、设备运行及保养费14006管理酬金及税金2278.41小计：公共服务费成本13798.51附表一、人员配置及综合费（含工资、保险、午餐费等）:编号职位综合费元/月1管理处主任1人X12001200安

17、保员4人4人X55022003水电维修工2人2人X80016004保洁绿化员4人1人X8008003人X40012005会计1人XO总企业财务兼6客户服务1人1人X800800合计7800附表二、行政办公费序号用途元/月1交通费4人1202各类办公用品10031部1005办公水电费100小计：420附表三、保洁绿化费序号项目元/月1垃圾清运费5002各类清洁剂、垃圾袋、清洁工具耗材1003除四害500元/次X4次/12个月166.74地砖等路面保养费3005绿化费6723年562小计：1628附表四、员工制服费序号工种计算公式元/月1管理人员2人X2套X250/12个月83.32安保员4人X2

18、套X200/24个月66.673维修工2人X2套X200/24个月33.334保洁员4人X2套X200/24个月66.675安保大衣4人Xl套X200/36个月22.22小计272.19附表五、公共设施平常运行及养护费用序号平常维护单位数量计算公式元/月1电梯平常运行、维护台1电梯费用另计02公共照明灯、杆养护盏综合测算1003标示牌、各类围栏综合测算1004消防、监控系统年检、维保套1综合测算1005房屋公共部位的小修及养护综合测算1006公共照明电费、绿化用水综合测算1000/、计：1400附表六、其他支出费用序号项目计算公式元/月1管理酬金及税金酬金：总支出的10%,税金为7%1958.412不可预见费综合测算2003物业公共责任险综合120小计：2278.41