中洲控股：青岛市中洲地产有限公司评估报告.docx

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1、jgjBtW.11.dAV本报告依据中国资产评估准则编制深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让所涉及的青岛市中洲地产有限公司股东全部权益价值资产评估报告深同诚僚评报字A(2O23JZT-ZQ第。48号深圳市同致诚德明资产评估有限公司二零二三年十二月七日中国深圳同致掘评估TOUCHSTONE声明1（摘要）2说仲i口5一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人概况5二、评估目的8三、评估对象和评估范围9四、价值类型及其定义10五、评估基准日10六、评估依据10七、评估方法12八、评估程序实施过程和情况15九、评估假设16十、评估结论16十一、特别事项说明17十二、资产评估报告使用限制说明

2、19十三、资产评估报告日19十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章20御曝典估一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国费产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告：委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用：除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产

3、评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格.评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证.三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任.四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认：委托人和其他相关当并人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系：与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。六、资产评估师已

4、经对费产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。iafitf深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让所涉及的青岛市中洲地产有限公司股东全部权益价值资产评估报告（摘要）重要提示以下内容摘自

5、资产评估报告，欲r解本评估项目全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解或误用。深圳市同致诚德明资产评估有限公司接受深圳市中洲投资控股股份有限公司的委托，按照法律、法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让所涉及的青岛市中洲地产有限公司股东全部权益价值在2023年10月31H的市场价值进行了评估.现将评估情况报告如下：一、委托人、被评估单位委托人：深圳市中洲投资控股股份有限公司被评估单位：青岛市中洲地产有限公司二、评估目的本次评估目的是为深圳市中洲投资控股股份有限公

6、司拟进行股权转让所涉及的青岛市中洲地产有限公司股东全部权益提供价值参考。三、评估对象和评估范围本次评估对象为青岛市中洲地产有限公司的股东全部权益价值。恸I同致呼吸百Hh*w%评估范围是截止2023年IO月31日青岛市中洲地产有限公司申报、经审计的全部资产和负债。具体情况如卜金额单位：人民币元项目账面价值流动资产合计124,795,919.71其中，货币资金2844.487.07其他应收款323,951,431.11其他流动资产41.53非流动资产合计51.369.803.34其中：其他权益工具投资61,369,803.34资产总计726,165,723.05流动负债816.500.000.00

7、非流动负愦90.00负债总计IO16,500.000.00所有者权益（或股东权益）119,665.713.05（注：基准日账面值已经第勤华永会计师疗务所（特殊普通合伙）审计，并出具了编号为“德师深圳报（审）字（23）第S00601号”审计报告，具体以企业提供的资产评估申报表为准。）四、评估基准H本项目资产评估基准日为2023年10月31日评估基准日系由委托人确定,确定的理由是评估基准H与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准H有效的价格标准为取价标准。五、评估程序实施过程和情况我公司评估专业人员已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，进行了必要的市场调杳和交易

8、价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他程序。六、评估方法本次评估采用资产基础法。回回致昭评!古I，st七、价值类型本次价值类型为市场价值。八、评估结论采用资产基础法评估，截止评估基准日，青岛市中洲地产有限公司资产账面值为2,616.57万元，评估值为2,616.59万元，增值0.02万元;负债账面值为1.650.00万元,评估值为L650.00万元:股东全部权益账面值为966.57万元,评估值为966.59万元（人民币大写：玖佰陆拾陆万伍仟玖佰元整），增值0.02万元。资产评估结果汇总表评估基准日：2023年10月31日被评估单位：青岛市中洲地产有限公司金额单位：人民币万元项目账面价值评估价

9、值增设值增值率%ABC=B-AD=CA100I流动资产2,479.592,479.59-2非流动资产136.98137.000.020.013其中：债权投资-*4其他债权投资-5长期应收款-6长期股权投资0.020.027其他权益工具投资136.98136.98-8油气资产-*9资产总计2,616.572,616.590.02IO流动负债1.650.001,650.00-Il非流动负债-12负债合计1,650.001,650.00-13所有者权益966.57966.590.02-以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。评估基准日及评

10、估结论使用有效期：评估结论自评估基准日起有效使用期为一年，超过一年需重新进行评估。igiaffif深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让所涉及的青岛市中洲地产有限公司股东全部权益价值资产评估报告深圳市中洲投资控股股份有限公司：深圳市同致诚德明资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让所涉及的青岛市中洲地产有限公司股东全部权益价值在2023年IO月31日的市场价值进行了评估。现将评估情况报告如下：一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人概况一）委托

11、人及被评估单位概况1、委托人概况公司名称：深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称：中洲控股）注册地址：深圳市福田区福田街道岗厦社区金田路3088号中洲大厦3802法定代表人：贾帅统一信用代码：9I440300I92190768P注册资本：664831139万人民币股票代码：000042公司类型：股份有限公司（上市）经营期限：1984-09-17至20300420经营范围：一般经营项目是：房地产开发及商品房的销售、管理：承接建筑安装工程：自有物业租赁。igj三SfitfImM-t(2、被评估单位概况公司名称：青岛市中洲地产有限公司（以下简称：青岛中洲）注册地址：山东省青岛市胶州市香港路I号B座

12、103室法定代表人：魏睦魁统一信用代码：91370281MA3C61J63J注册资本：1000万元人民币公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）经营期限：2016-02-23至无固定期限经营范围：房地产开发经营，房地产信息咨询，房地产经纪，企业管理咨询服务、以自有资金对外投资（未经金融监督部门批准，不得从事吸收存款、融资担保、代客理财等金融业务）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。3、股权结构、历史沿革和经营管理结构青岛市中洲地产有限公司成立于2016年6月，由深圳市中洲投资控股股份有限公司投资IooO万元注册成立，持股比例为100%。股东出资及占股比例如

13、卜：股东名称出资额（万元）出资比例R）深圳市中洲投资控股股份有限公司1000100截至评估基准日，该股权未发生变更.4、近年资产、损益状况近两年及基准口财务报表如下表所示:金额单位：人民币万元项目2021年12月31日2022年12月31日2023年10月31日流动资产998.78998.792,479.59非流动资产0.000.00136.98资产总计998.78998.792,616.57流动负债0.000.00l,650.非流动负债0.000.000.00负债总计0.000.001,650.00净费产998.78998.79966.57近两年及基准日损益状况如下表所示:金额单位：人民币元

14、项目2021年度2022年度2023年MO月主营业务收入0.000.000.00营业利润-1.268.960.01-0.20净利润-1,268.960.01-0.20注：2021年度数据经青岛海洋有限责任会计师事务所审计，并出具了“青海洋审字2022第01026号”无保留意见的审计报告；2022年度及基准日财务数据经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计。5、长期股权投资概况纳入本次评估范围的长期股权投资共1家，具体概况如下：金额单位：人民币元序号被投资单位名称投资日期持股比例（%）账面价值1野岛泽润建房地产营销顾问行限公司2018/09/111000.00合计0.00公司名称：青岛泽润德房

15、地产营销顾问有限公司住所：山东省青岛市胶州市云泰路中洲新天地南首法定代表人：魏睦魁统社会信用代码：91370281MA3MF81L4R注册资本：10万元人民币公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）经营期限：2018-09-11至无固定期限经营范圉：房地产营销策划；房地产中介服务；房地产在询服务：企业营销策划：企业管理咨询（未经金融监管部门批准，不得从事吸收贷款、融资担保、代客理财等金融业务）：房地产销售代理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。6、其他权益工具投资纳入本次评估范围的其他权益工具投资共2家，具体概况如下：金额单位：人民币元序号被投资单位名称投

16、资日期持股比例（%）张面价值1港岛市联顺地产有限公司2023/07/111659,526.002吉岛市旺洲地产有限公司2023/07/111710.27734合计1,369,803.34（1）公司名称：青岛市联顺地产有限公司注册地址：青岛胶州市香港路1号少海发展管理处A座二楼201室法定代表人：魏膝魁统一信用代码：913702816825521782注册资本：1000万元人民币公司类型：其他有限责任公司经营期限：2008-11-26至无固定期限经营范围：一般经营项目：城市基础设施建设，房地产开发，物业管理，建筑材料、金属材料（不含贵、稀有金属）批发、零售U（以上范围需经许可经营的，须凭许可证经

17、营）（2）公司名称：青岛市旺洲置业有限公司注册地址：青岛胶州市香港路与正阳路交界处少海新城服务楼B座1楼IOl室法定代表人：魏睦魁统信用代码：913702815611746766注册资本：1000万元人民币公司类型：其他有限责任公司经营期限：20100927至无固定期限经营范围：一般经营项目：房地产开发经营及租赁，城市基础设施建设，商品房销售与代理，白有资金对外投资。（以上范围需经许可经营的，须凭许可证经营）7、委托人和被评估单位之间的关系.委托人持有被评估单位100%股权，两者为母子公司关系。（二）委托人以外的其他资产评估报告使用人资产评估委托合同约定除委托人外无其他资产评估报告使用人。除国

18、家法律法规另有规定外，任何未经资产评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为资产评估报告使用人。二、评估目的本次评估目的是为深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让涉及的青岛市中洲地产有限公司股东全部权益提供价值参考。上述经济行为已经深圳市中洲投资控股股份有限公司于2023年12月1H的青岛中洲半岛城邦项目投资决策会会议纪要同意。三、评估对象和评估范围本次资产评估对象为青岛市中洲地产有限公司的股东全部权益价值。评估范围是截止2023年10月3111青岛市中洲地产有限公司申报、经审计的全部资产和负债。具体情况如卜：金额单位：人民币元项目账面价值流动资产合计I24.795.91

19、9.71其中：货币资金2844,487.07我也应收款323.95k43l.il其他流动资产41.53非流动资产合计51,369,803.34其中：其他权益工具投资61.369,803.34资产总计726.165,723.05潦动负债816,500.000.00非流动负债90.00负债总计1016,500,000.00所有者权益（或股东权益）Il9.665.723.05（注：基准日账面值已经德S华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具编号为“德师深圳报（审）字（23）第S00601号”审计报告，具体以企业提供的资产评估申报表为准。）纳入评估范围的资产及负债同评估申报表、资产评估委托合同所确

20、定的范围致。（二）企业申报的表外资产的类型、数量本次评估，青岛中洲未申报、并承诺不存在按照会计准则核算应入账而未入账的表外资产。评估人员对此进行了必要的核实，亦未发现青岛中洲评估基准日存在其他表外资产.（三）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。本次评估账面值引用德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）出具的编号为“德师深圳报（审）字（23）第S00601号”审计报告。卿同致单评估11Mcfow四、价值类型及其定义1、本次评估所选取的价值类型为：市场价值.2、价值定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正

21、常公平交易的价值估计数额。3、价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象状况，确定本次企业价值评估所选取的价值类型为市场价值。五、评估基准日本次评估的作价标准均为评估基准II有效的价格标准。本项目评估基准H确定的理由：为确切地反映委估对象的市场价值，有利广本项目评估目的顺利实现，经委托人及企业一致商定，确定本项目资产评估基准H为2023年IO月31日。六、评估依据（一）经济行为依据1.深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年12月IH的青岛中洲半岛城邦项目投资决策会会议纪要。（二）主要法律法规1 .中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第四卜六号2016年12月

22、1日起施行）S2 .资产评估行业财政监督管理办法（财政部令第86号，自2017年6月1H起施行，2019年1月2日财政部令第97号修正）；3 .中华人民共和国公司法（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订通过）:4 .中华人民共和国证券法（1998年12月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过，2019年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议修订通过）;5 .中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，自2021年1月1日起施行）；6 .中华人民共和国企业所得税法（2018年12月29日第十

23、三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修正）：7 .中华人民共和国增值税暂行条例（1993年12月13日中华人民共和国国务院令第134号发布，2017年Il月19日中华人民共和国国务院令第691号修订）；8 .中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令第50号，2011年10月28日财政部、国家税务总局令第65号修订）；9 .关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税2016第36号）；10 .关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）；11 .其他相关法律、法规、通知文件等。（三）准则依据1.资产评估职业道德准则（中评协201730

24、号）；2,资产评估基本准则（财资2017J43号）：3,资产评估执业准则一一资产评估委托合同（中评协201733号）；4 .资产评估执业准则一一资产评估报告（中评协201835号）：5 .资产评估执业准则资产评估程序（中评协201836号）；6 .资产评估执业准则一一资产评估档案（中评协201837号）；7 .资产评估执业准则企业价值（中评协20l838号）；8 .资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746号）；9,资产评估价值类型指导意见（中评协20l747号）；10 .资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748号）；11 .企业会计准则；12 .其他与资产评估相关的准则依据.（

25、四）产权证明文件、重大合同协议1 .企业法人营业执照复印件：2 .近两年及基准日的审计报告、财务报表；3 .其他与评估相关的文件、资料等。（五）采用的取价标准1 ,资产评估常用数据与参数手册。卿身整呼魂*n,or*./肥.J（八）参考资料及其他L成本法申报表；2 .企业提交的财务会计经营资料;3 .相关统计部门资料；4 .其他与评估有关的资料等。七、评估方法资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法（资产基础法）三种基本方法及衍生方法。执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法（资产基础法）三种基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资

26、产评估基本方法及衍生方法，本次评估采用资产基础法。（一）市场法市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。资产评估师选择和使用市场法时应当关注是否具备以F四个的提条件：第,有一个充分发展、活跃的资本市场。第二，在上述资本市场中存在着足够数量的与评估对象相同或相似的参考企业、或者在资本市场上存在着足够的交易案例。第三，能够收集并获得参考企业或交易案例的市场信息、财务信息及其他相关资料。第四，可以确信依据的信息资料具有代表性和合理性，且在评估基准日是有效的。资产评估专业人员应当根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量，考虑

27、市场法的适用性。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。1、上市公司比较法上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算价值比率，在与青岛中洲比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。青岛中洲属房地产行业，由于房地产行业均有其特殊性，在国内流通市场的类似上市公司中找一些在现金流、增长潜力和风险等方面与目标公司相类似的公司很困难,因此，本次评估不具备采用上市公司比较法进行资产评估的条件。2、交易案例比较法交易案例比较法指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算价值比率，在与青岛中洲比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。由于难以收集近期市场交

28、易对比价格及交易案例的财务信息等交易费料，因此，本次评估不具备采用交易案例比较法进行资产评估的条件。（二）收益法收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法收益法适用于具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化的企业。运用收益法进行评估需具备以下三个前提条件：第一、投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业（或与该企业相当H具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值。第二、能够对企业未来收益进行合理预测。第三、能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。资产评估专业人员应当结合青岛中洲的历史经

29、营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。1、股利折现法股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估。由于青岛中洲未开展具体业务，无法提供历史年度分红以及未来年度利润分配意愿、方案等资料，因此，本次评估不采用股利折现法.2、现金流量折现法现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。资产评估专业人员应当根据青岛中洲所处行业、经营模式、资本结构、发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。由于现金流量更能真实准确地反映企业运营的收益，因此

30、在国际上较为通行采用现金流量作为收益口径来估算企业的价值。由于采用企业自由现金流模型无需考虑和付息债务相关的现金流，尤其在被评估企业财务杠杆未来无法预测的情况卜，采用企业自由现金流计算企业价值比较简单，因此，对于现金流量通常采用自由现金流量的概念。对现金流较充沛，无财务杠杆的企业，也可采用股权现金流折现的评估方法。例回即评估TOUCHSTONE由于吉岛中洲未开展实际业务，目前为空壳公司，不具备持续经营的基础和条件，因此，本次评估不采用企业自由现金流模型评估其股东全部权益价值。（三）资产基础法资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债价值

31、，确定评估对象价值的评估方法。资产基础法主要适用于评估新的或完工不久的企业以及控股公司，不适合评估拥有大鼠无形资产的公司.资产基础法应用的前提条件：第一、被评估对象处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态：第二、能够确定被评估对象具有预期获利潜力；第三、具备可利用的历史资料。本次评估具备采用资产基础法的前提条件，故可采用资产基础法评估。资产基础法评估思路及公式如下：1 .评估思路：在评估各单项资产和负债后合理确定股东全部权益价值。2 .计算公式：股东全部权益价值=各单.项资产评估值之和一负债评估值3 .具体方法（1）流动资产I）货币资金：资产评估专业人员通过对申报单位评估基准日银行对账单和银行

32、存款余额调节表核查。货币资金经核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估值.2）债权类资产的评估，借助于历史资料和评估中调行了解的情况，通过核对明细账户，发闻证函或执行替代程序对各项明细予以核实。根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。3）本次评估的长期投资为控股长期股权投资，对控股的长期股权投资，采用先对被投资单位进行整体评估得出净资产的评估值，然后按所持股权比例乘以被投资单位净资产的评估值作为长期投资的评估值4）本次评估的其他权益工具投资为对关联公司的投资，对该部分投资，采用先对被投资单位进行整体评估得出净资产的评估值，然后按所持股权比例乘以被投资单位净资产的评估值作为长期投资的评估值.（2）

33、负债的评估根据企业提供的各项目明细表，对各项负债进行核实后，确定各笔债务是否是企业基准日实际承担的，债权人是否存在来确定评估值.颂同致理评估八、评估程序实施过程和情况本公司接受评估委托后，根据中华人民共和国有关资产评估的原则和规定，按照我公司与委托人签定的资产评估委托合同所约定的单项，组织评估人员对评估范围内的资产进行/评估。先后经过接受委托、费产核实、选定方法评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下，（一）接受委托阶段/解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本郭宜，签订资产评估委托合同。组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和，作时间计划。（二）资产核实阶段1 .

34、由本评估项目负责人根据制订的计划，辅导被评估单位填报有关资产评估申报明细表，为保证所填列明细的真实与完整，要求被评估单.位首先进行全面清查，并由评估人员参与，同时,收集资产评估所需法律、法规和行业、企业费料，取得与委估资产有关的权属证明：2 .与企业管理层、财务部门、资产管理部门进行访谈、了解有关企业管理、财务状况和资产管理使用情况；3 .资料收集，包括基本情况资料、财务资料。（三）评定估算阶段根据国家资产评估有关原则和规定，针对已确定的评估范围及具体对象，掌握各项委估资产历史和现状，并进一步审阅被评估单位填报的资产评估资料，对审阅后的有关数据进行必要的核查、鉴别，耐实物资产进行质地、数量核对

35、，杳勘、记录、分析，同时，开展市场调研、询价工作，收集有关价格资料，再采用选定的评估方法对各项资产及负债予以评定估算。（四）评估汇总阶段根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，确认评估工作中没有发生日复或遗漏评估，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善。（五）提交报告阶段根据评估工作情况，起草评估报告，并经公司内部三级审核，并与委托人沟通，最后提交正式评估报告。解周致鸣争九、评估假设（一）评估前提本次评估是以企业持续经营为评估假设前提。以评估对象在公开市场上进行交易、正处于使用状态且将继续使用下去为评估假设前提。（二）基本假设1、以青岛中洲提供的全部文件材料真实、有效、准确为假

36、设条件。2、以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生电大变化为假设条件。3、以评估基准日后被评估单位采用的会计政策和评估基准日所采用的会计政策在重要方面保持一致4、以评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有发生足以影响评估结论的重大变化为假设条件。5、以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件6、除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他未被发现的账外资产和负债、抵押或担保事项、重大期后事项，且青岛中洲对列入评估范围的资产拥有合法权利为假设条件（三）具体假设评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下，在

37、评估基准日2023年10月31日的市场价值的反映为假设条件。本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设，以及本评估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提和假设条件发生变化时，本评估报告及评估结论一般会自行失效。十、评估结论此次评估主要采用资产基础法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：采用资产基础法评估，截止评估基准日，青岛市中洲地产有限公司资产账面值为2,616.57万元，评估值为2,616.59万元，增值0.02万元；负债账面值为1.650.00万元,评估值为1,650.00万元:股东全部权益账面值为966.57万元,评估值为966.59万元（人民币

38、大写：玖佰陆拾陆万伍仟玖佰元整），增值0.02万元。金额碓位：人民币万元资产评估结果汇总表评估基准日：2023年IO月31日被评估也位：背岛市中洲地产有限公司项目账面价值评估价值增减值增值率%ABC三B-AD=CA1001流动资产2,479.592.479.59*2非流动资产136.98137.000.020.013其中：债权投资-4其他债权投资*-5长期应收款*6长期股权投资0.020.027其他权益工具投资136.98136.98-8油气资产-9资产总计2,616.572,616.590.02-IO流动负债1,650.001,650.00-Il非流动负债*-12负债合计1,650.001,

39、650.00-*13所有者权益966.57966.590.02-此评估结论根据以上评估工作得出。评估增减值原因分析:本次评估净资产评估增值002万元，具体原因如相长期股权投资评估增值0.02万元，因其账面价值为零，而实际有货币资金存在导致增值。十一、特别事项说明以下於项并非本公司评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，本资产评估报告使用人对此应特别引起注意：（一）对企业存在的可能影响评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估专业人员已履行评估程序仍无法获知的情况卜，评估机构及评估专业人员不承担相关责任。（二）由委托人和被评估单位提供的与评估相关的经济行为文件、营业执

40、照及其他有关资料是编制本报告的基础。委托人及被评估单位和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。本公司对委托人及被评估单位提供的有关经济行为文件、营业执照等资料进行了独立审查，但不对上述资料的真实jgiatIgltvtnxt.4.人fX性负责。（三）本评估结论是反映评估对象在本次评估目的F，根据公开市场原则确定的现行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。（四）我们未考虑本次申报资产出售

41、尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的因素，我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。（五）参考相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是资产评估师的责任：提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用资产评估报告是委托人和相关当事方的责任；资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。（六）评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对评估值产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估值。（七）本报告

42、不是对评估对象的价值证明，而是基于定评估基准和假设条件下的价值判断意见（八）本次评估假设待估资产以现有资产、费源条件为毯础，在可预见的将来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去（九）资产权属资料不全面或者存在瑕疵的情况本次评估未发现权属资料不全面或者存在瑕疵的情形。（十）期后、担保、租赁及或有事项：除上述已披露的事项外，未发现其他影响评估结论的期后、担保、租赁及或有事项。本次评估亦未考虑相关资产抵押或担保对评估结论的影响，本报告的使用者应当不依赖于本报告而对资产状态作出独立的判断。（十一）评估程序受到限制的情况；无.（十二）企业未提供关键资料的情况；无。（三）评估基准日存在的

43、法律、经济、税收等未决事项：无。同致跟评估（十四）本次资产评估时应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵事项，无.评估报告使用人在实际使用报告的结果时应结合其他因素参考使用。十二、资产评估报告使用限制说明（）本评估报告仅供委托人及资产评估委托合同中载明的其他报告使用人为本次评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用。未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事人另有约定的除外.（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和费产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。

44、（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。（五）本报告需经资产评估机构及承办评估业务的两名资产评估师签字、盖章后生效.（六）本评估报告的评估结论有效使用期为一年，即自2023年10月31日至2024年10月30日。十三、资产评估报告日本资产评估报告专业意见形成于2023年12月7日。同致掘评估TOUCHSTONE深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让所涉及的青岛市中洲地产有限公司股东全部权益价值资产评估报告十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章资产评估师:正式执会员au47160006二