建艺集团：拟转让资产涉及的指定应收账款市场价值资产评估报告.docx

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1、本报告依据中国资产评估准则编制深圳市建艺装饰集团股份有限公司拟转让资产涉及的指定应收账款市场价值资产评估报告君瑞评报字（2023）第094号（共壹册，第壹册）深圳君瑞资产评估所（特殊普通合伙）二。二三年十二月四日声明1资产评估报告摘要2资产评估报告正文6一、委托人暨产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人.6二、评估目的7三、评估对象和评估范围8五、评估基准日12彳古Ji.13八、评估程序实施过程和情况15)L、16十、评估结论18H一特别事项说明19十二、资产评估报告使用限制22十三、资产评估报告日22报告附件：24声明一、本资产评估报告依据财政部发布的企业会计准则、资产评估

2、基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对

3、评估对象可实现价格的保证。五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完整性是评估结论生效的前提，资产评估范围已由委托人申报并经其采用盖章或其他方式确认，委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行调查；已经对评估对象及其所涉

4、及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且己提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。深圳市建艺装饰集团股份有限公司拟转让资产涉及的指定应收账款市场价值资产评估报告摘要君瑞评报字（2023）第094号特别提示：以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报

5、告正文。深圳市建艺装饰集团股份有限公司：深圳君瑞资产评估所（特殊普通合伙）接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对深圳市建艺装饰集团股份有限公司拟转让资产涉及的指定应收账款在评估基准日的市场价值进行了评估。一、委托人及产权持有人委托人暨产权持有人：深圳市建艺装饰集团股份有限公司（以下简称“建艺集团”）二、评估目的深圳市建艺装饰集团股份有限公司拟转让资产，需要对深圳市建艺装饰集团股份有限公司指定应收账款进行评估，以确定其在评估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值参考依据。2021年珠海正方集团有限公司（以下简称“正方集团”）与

6、刘海云（原“建艺集团”董事长、实控人）和深圳市建艺装饰集团股份有限公司签署战略合作协议，根据协议内容，刘海云就建艺集团的应收款项回收做出相关承诺：“建艺集团截至2020年12月31日的所有客户应收款项净额合计数（即所有客户应收账款、应收票据及其他应收款扣除坏账计提金额的合计数）应在其2025年度审计报告出具日前收回100%,若逾期未能收回，则刘海云应在上述年度审计报告出具日起30个工作日内，按照实际已收回的金额与上述应收款项净额合计数100%的差额承担坏账损失并以现金方式支付给建艺集团。若在建艺集团2029年度审计报告出具日前，上述逾期的应收款项被收回，则按照收回情况，建艺集团将上述补偿款返还

7、给刘海云；若截至建艺集团2029年度审计报告出具日，上述逾期的应收款项仍未被收回，则上述补偿款不再返还。为确保其对上述应收款项回收承诺的履约能力，刘海云承诺正方集团获得建艺集团控制权后将其持有的建艺集团300万股股份质押给正方集团，并提供个人连带责任担保。刘海云上述股份质押将根据建艺集团上述应收款项实际回收情况分期解除直接上述应收款项承诺兑现或履行完成。”三、评估对象和评估范围（一）评估对象本次评估对象为深圳市建艺装饰集团股份有限公司指定应收账款的市场价值。（二）评估范围本次评估范围为深圳市建艺装饰集团股份有限公司指定应收账款，2023年09月30日时，账面余额384,054,964.47元，

8、坏账准备236,193,803.15元，账面价值147,861,161.32元。（详见资产评估明细表）。四、价值类型市场价值。五、评估基准日2023年09月30Ho六、评估方法成本法。七、评估结论（一）不考虑战略合作协议中刘海云就应收款项回收做出相关承诺的影响：经采用成本法评估，深圳市建艺装饰集团股份有限公司于评估基准日的指定应收账款账面余额384,054,964.47元，坏账准备236,193,803.15元，账面价值147,861,161.32元，评估价值76,810,992.84元（大写人民币柒仟陆佰捌拾壹万零玖佰玖拾氟元捌角肆分）。上述评估结论的前提是：指定应收账款的市场价值不考虑上述

9、战略合作协议中刘海云就应收款项回收做出相关承诺的影响。（二）考虑战略合作协议中刘海云就应收款项回收做出相关承诺的影响：考虑战略合作协议中刘海云就应收款项回收做出相关承诺的影响，需对刘海云的个人偿债能力进行评估，评估人员需获取评估基准日时刘海云的个人银行征信报告、个人存款情况、个人持有股票、基金等金融产品持有情况、个人拥有的不动产情况、个人对外股权投资对应投资单位的基准日财务报表以及涉及负债方面的个人借款、个人对外担保、个人股权质押和不动产抵押等情况，还需对刘海云个人实施函证以及访谈。但由于客观条件限制，评估人员未能取得上述资料及执行相应程序，我们无法分析、判断、计算出刘海云对上述指定应收款项回

10、收承诺的履约能力，没有办法确定具体金额的评估值。另外，我们注意到：1、战略合作协议中刘海云就应收款项回收做出相关承诺的应收款项的情况：2020年12月31日，建艺集团应收账款、应收票据及其他应收款（以下合称“应收款项”）明细如下：项目账面余额（万元）坏账准备（万元）账面净额（万元）（承诺回收部分）应收账款249,881.6345,655.34204,226.29应收票据72,455.026,299.2066,155.80其他应收款20,150.8913,497.156,653.73合计342,487.5465,451.69277,035.852020年12月31日刘海云承诺回收的应收款项共计2

11、77,035.85万元。2、列入本次评估范围的指定应收账款情况本次拟转让的应收账款于评估基准日的账面余额384,054,964.47元，坏账准备236,193,803.15元，账面价值147,861,161.32元，占战略合作协议中刘海云就应收款项回收做出相关承诺的应收款项277,035.85万元的5.34%o3、刘海云承诺正方集团获得建艺集团控制权后将其持有的建艺集团300万股股份质押给正方集团，以2023年9月30日建艺集团收盘价格14.73元/股进行测算，300万股股份市场价值为4,419.00万元。4、刘海云个人持有建艺集团股份情况截至2023年9月30日，刘海云直接及间接累计持有的建

12、艺集团股份总数为33,291,651股，占总股本比例20.86%,质押股份数量共6,710,000股，其中3,000,000股已因应收账款回收承诺而质押给正方集团，3,710,000股质押给深圳市中小微企业融资再担保有限公司。以2023年9月30日建艺集团收盘价格14.73元/股进行测算，刘海云所持26,581,651股股票总市值约为3.915亿元。5、对于本次评估指定应收款项中涉及刘海云承诺回收部分，委托方未向我们提供正方集团是否有对刘海云进一步采取措施方面的证明资料。在使用本评估结论时，提请资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。根

13、据评估准则有关规定，本评估结论自评估基准日至经济行为实现日为壹年内有效，即从2023年09月30日起至2024年09月29日止。若超过壹年，需重新进行资产评估。深圳市建艺装饰集团股份有限公司拟转让资产涉及的指定应收账款市场价值资产评估报告正文君瑞评报字（2023）第094号深圳市建艺装饰集团股份有限公司：深圳君瑞资产评估所（特殊普通合伙）接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对深圳市建艺装饰集团股份有限公司拟转让资产涉及的指定应收账款在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、产权持有人和资产评估委

14、托合同约定的其他资产评估报告使用人（一）委托人暨产权持有人概况名称：深圳市建艺装饰集团股份有限公司（以下简称“建艺集团”）统一社会信用代码：914403001922545226住所：深圳市福田区福保街道福保社区槟榔道8号建艺集团六层法定代表人：张有文注册资本：15,962.351400万人民币成立日期：19%年3月03日企业类型：股份有限公司（上市）经营范围：一般经营项目是：室内外装饰工程设计与施工；建筑幕墙工程设计与施工；智能化工程施工；机电安装工程施工；防腐保温工程施工；钢结构工程施工；建筑材料、灯具、卫生洁具、家私的购销；园林技术开发；园林设计、园林绿化（凭资质证书经营）；自有房屋租赁。

15、金属材料销售；金属矿石销售；非金属矿及制品销售；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；金属结构销售；木材销售；汽车零配件批发；机械设备销售；五金产品批发；日用百货销售；涂料销售（不含危险化学品）；铸造用造型材料销售；厨具卫具及日用杂品批发；针纺织品销售；门窗销售；水泥制品销售；水泥制品制造；家用电器销售；通信设备销售；供应链管理服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；社会经济咨询服务；融资咨询服务；票据信息咨询服务；电线、电缆经营；合成材料销售；建筑砌块销售；建筑防水卷材产品销售；建筑用钢筋产品销售；建筑陶瓷制品销售；建筑工程用机械销售；建筑用金属配件销售；地板销售；砖瓦

16、销售；石棉制品销售；石棉水泥制品销售；石灰和石膏销售；耐火材料销售；生态环境材料销售；电气设备销售；家居用品销售；日用家电零售；日用品批发；日用品销售；国内贸易代理；移动终端设备销售；家具零配件销售；五金产品零售；林业产品销售；机动车充电销售；充电桩销售；新能源汽车电附件销售；液压动力机械及元件销售；园艺产品销售；有色金属合金销售；铸造机械销售。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）；工程管理服务；工程技术服务（规划管理、勘察、设计、监理除外）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）O（二）委托人与产权持有人之间的关系委托人与产权持有人为同一单位。（三）

17、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人资产评估委托合同中无约定委托人以外的其他资产评估报告使用人。除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人共同书面确认的机构或个人不能成为本评估报告使用人。二、评估目的深圳市建艺装饰集团股份有限公司拟转让资产，需要对深圳市建艺装饰集团股份有限公司指定应收账款进行评估，以确定其在评估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值参考依据。2021年珠海正方集团有限公司（以下简称“正方集团”）与刘海云（原“建艺集团”董事长、实控人）和深圳市建艺装饰集团股份有限公司签署战略合作协议，根据协议内容，刘海云就建艺集团的应收款项回收做出相关承诺：“建艺集团截至20

18、20年12月31日的所有客户应收款项净额合计数（即所有客户应收账款、应收票据及其他应收款扣除坏账计提金额的合计数）应在其2025年度审计报告出具日前收回100%,若逾期未能收回，则刘海云应在上述年度审计报告出具日起30个工作日内，按照实际已收回的金额与上述应收款项净额合计数100%的差额承担坏账损失并以现金方式支付给建艺集团。若在建艺集团2029年度审计报告出具日前，上述逾期的应收款项被收回，则按照收回情况，建艺集团将上述补偿款返还给刘海云；若截至建艺集团2029年度审计报告出具日，上述逾期的应收款项仍未被收回，则上述补偿款不再返还。为确保其对上述应收款项回收承诺的履约能力，刘海云承诺正方集团

19、获得建艺集团控制权后将其持有的建艺集团300万股股份质押给正方集团，并提供个人连带责任担保。刘海云上述股份质押将根据建艺集团上述应收款项实际回收情况分期解除直接上述应收款项承诺兑现或履行完成。”三、评估对象和评估范围（一）评估对象本次评估对象为深圳市建艺装饰集团股份有限公司指定应收账款的市场价值。（二）评估范围本次评估范围为深圳市建艺装饰集团股份有限公司指定应收账款。深圳市建艺装饰集团股份有限公司于评估基准日的指定应收账款账面余额384,054,964.47元,坏账准备236,193,803.15元，账面价值147,861,161.32元。具体明细如下：序号债务单位账龄账面余额（元）账面价值（

20、元）1柳州山水韵和置业有限公司1-2年，2-3年，5年以上32,531,123.0512,524,482.372四川崇州中锦投资有限公司1年以内，1-2年，5年以上31.693.972.4112,202,179.383梅州大百汇品牌产业园有限公司1-2年，2-3年，45年，5年以上23,001,737.528,855,668.954西安远声实业有限公司12年，23年，5年以上20,147,531.257,756,799.535陕西航华投资管理有限公司.2年，23年，5年以上15,725,056.856,054,146.896钦州金棕桐商贸城投资开发有限货任公司1年以内，1-2年，2-3年，5年

21、以上14,833,872.625,711,040.967济南西开置业有限公司2一3年，5年以上14,302,667.115,506,526.848株洲湘誉房地产开发有限公司1-2年，2-3年，45年，5年以上12,779,375.044,920,059.399武汉新世界康居发展有限公司年，5年以上12,738,399.594,904,283.841()齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司1年以内，L2年，2-3年，34年，45年，5年以上11,994,174.194,617,757.0611郑州合广置业有限公司1年以内，12年，5年以上11,278,315.784,342,151.5812柳州

22、耀世恒大房地产开发有限公司L2年，23年，5年以上11,142,396.674,289,822.7213成都恒大新北城置业有限公司1年以内，23年，5年以上10,341,260.033,981,385.1114陕西耀泽四海房地产开发有限公司4-5年8,574,405.313,301,146.0415海南金萃房地产开发有限公司34年7.801.866.673,003,718.6716南阳恒大置业有限公司1年以内，L2年，23年，5年以上7,667,668.442,952,052.35序号债务单位账龄账面余额（元）账面价值（元）17玉林市恒大金碧置业有限公司2-3年，4-5年6,738,559.1

23、72,594,345.2818西安金图置业有限公司1.2年，23年6,532,735.022,515J02.9819抚顺嘉森置业有限公司23年，34年，5年以上6,357,362.342,447,584.5020清远市俊鑫房地产开发有限公司二3年，5年以上5,423,558.562,088,070.0521恒大地产集团阳江有限公司2-3年，4-5年5,388,870.782,074,715.2522广西立驰企业管理有限公司23年，5年以上5,388,061.112,074,403.5323乌鲁木齐恒峰旅游开发有限公司1-2年，2-3年，5年以上5,306,062.752,042,834.162

24、4海南博鳌恒大国际医院有限公司1-2年，2-3年，5年以上4,899,045.701.886,132.5925台山市恒瑞源房地产开发有限公司34年，45年4,843,198.871,864,631.5626广州市增城区富沁房地产开发有限公司1.2年，2-3年4,805,169.241,849,990.1627扬州盛基房地产开发有限公司”年，45年，5年以上4,340,864.691,671,232.9128西安盈裕置业有限公司1-2年，2-3年，5年以上3,981.918.091,533,038.4629郑州御邦置业有限公司1-2年，2-3年，5年以上3,495,137.111,345,627

25、.7930广州市恒大装修设计院有限公司23年，34年3,456,460.751,330,737.3931南阳义和信房地产开发有限公司23年，5年以上3,237,460.891,246,422.4432新余市兴旺房地产开发有限公司23年，5年以上3,027,006.991,165,397.6933河南恒龙置业有限公司1年以内，1-2年2.820,908.131.086,049.6334乌鲁木齐恒宁旅游开发有限公司1-2年，23年，5年以上2,740,581.711,055,123.9635广西弘昊辉煌房地产开发有限公司2一3年，5年以上2.681,326.811,032,310.8236海南陵水

26、棕稠泉置业有限公司1-2年，2-3年，45年2,491,576.34959.256.8937恒大地产集团河源有限公司2-3年，34年，5年以上2,426,194.97934,085.0638山西兰花康宇房地产开发有限公司1-2年，23年，34年，5年以上2,342,596.29901,899.5739江西济民可信房地产开发有限公司L2年，2.3年，34年，5年以上2,244,979.18864316.9840新余中辰置业发展有限公司3-4年2.166,451.87834.083.9741南京恒昇房地产开发有限公司4-5年1.959,251.22754,311.7242恒大地产鹰潭有限公司23年

27、，5年以上1,942,824.39747,987.3943沈阳恒达房地产开发有限公司2-3年1,865,607.11718,258.7444荆州红星广场投资有限公司1-2年，2-3年1,862,419.92717,031.6745金海湖新区扶贫有限公司2-3年1,852,780.83713,320.6246西安童世界旅游发展有限公司2-3年1,845,492.31710,514.5447桂林桂加房地产有限公司1-2年，2-3年，34年1,783,501.96686.648.2548西安腾K旅游开发有限公司2-3年1,728,834.56665.601.3149潍坊金碧置业有限公司2-3年，5年

28、以上1,628,364.20626,920.2250湖南浩博生活服务有限公司二3年，5年以上1,566543.41603,119.2151柳州恒大房地产开发有限公司二3年，5年以上1,557,494.46599,635.3752宜昌梅子城市场建设开发有限公司1-2年，2-3年，5年以上1,195,833.95460,396.0753吕梁市俊汇房地产开发有限公司1-2年，2-3年，5年以上1,018,152.29391.988.6354恒大地产集团太原有限公司4-5年946,948.86364,575.3155大连恒诚房地产开发有限公司二3年，5年以上930,960.03358,419.6156

29、阳西县美居房地产置业有限公司4-5年858,463.51330,508.4557联邦制药（成都）有限公司3-4年819,790.18315,619.2258济南御峰置业有限公司2-3年693,533.04267,010.22序号债务单位账龄账面余额（元）账面价值（元）59海南东方明珠房地产有限公司冬5年，5年以上677,232.22260,734.4060成都青凌亘心房地产开发有限责任公司4-5年674,476.21259,6733461宿迁恒大华府置业有限公司5年以上647,567.56249,313.5162北海南国天堂房地产开发有限公司二3年，5年以上645,825.26248f642.

30、7363东营御景置业有限公司4-5年，5年以上625,627.04240,866.4164三亚哈达农副产品交易有限公司5年以上611,217.85235,318.8765乌兰浩特恒大盛业房地产开发有限公司3-4年603,487.11232,342.5466天津亿联创展置业有限公司1-2年，弘年，45年570.612.08219,685.6567郑州中楷置业有限公司5年以上547,558.65210,810.0868成都津金江房地产开发有限公司5年以上525,255.45202,2233569武汉三江航天盘龙城房地产开发有限公司5年以上493,924.77190,161.0470新乡御景置业有限

31、公司34年，5年以上474,437.75182,658.5371沈阳嘉祺置业有限公司1年以内468,706.59180,452.0472柳江县恒大房地产开发有限公司2-3年438,164.95168,693.5173郑州玖智房地产开发有限公司23年，5年以上414,301.75159,506.1774温州恒腾房地产开发有限公司L2年，2-3年364,203.25140,218.2575郑州恒林置业有限公司5年以上339,459.82130,692.0376恒大地产集团吉安有限公司二3年，5年以上336,766.66129,655.1677句容开润旅游开发有限公司工程部5年以上322,809.0

32、2124,281.4778辽阳恒盛置业有限公司4-5年285,717.50110.001.2479揭阳市恒山投资管理有限公司45年，5年以上275,714.50106,150.0880南京旭泰房地产开发有限公司3-4年266,524.71102,612.0181句容美高房地产开发有限公司5年以上254,295.8297,903.8982成阳恒远置业有限公司1-2年，34年248,740.1695.764.9683营口嘉隆置业有限公司4-5年233,359.3589,843.3584都江堰恒玺房地产开发有限责任公司5年以上218,410.1884,087.9285徐州润阳伟业置业有限公司4-5年

33、195,668.5575,332.3986龙岩恒大置业有限公司4-5年，5年以上194.527.9074,893.2487张家港盛建置业有限公司1-2年194,251.5474.786.8488汉中恒滨置业有限公司1.2年，5年以上174.525.8167,192.4489梧州恒丽健康产业有限公司3-4年141,750.0054,573.7590太原名都房地产开发有限公司2-3年139,542.1253,723.7291四川新宝地房地产开发有限公司5年以上124,658.7547,993.6292南京临江御景房地产开发有限公司5年以上120,000.0046,2.0093广州市奇诚置业有限公司

34、4-5年117,619.6545,283.5794脩州中润旅游开发有限公司5年以上115,040.6344,290.6495莆田市恒大地产开发有限公司5年以上97,832.7837.665.6296惠州恒大童世界旅游开发有限公司34年96,568.3637,178.8297陕西金泓投资有限公司2-3年90,833.1234,970.7598运城市金恒房地产开发有限公司3-4年85,164.2232,788.2299大连恒科房地产有限公司5年以上81,004.9531,186.91100柳州市兆福地产置业有限公司2-3年80,146.5030,856.40序号债务单位账龄账面余额（元）账面价值（

35、元）101南宁御景天恒房地产开发有限公司1-2年78,405.6030,186.16102潮州市.恒新房地产开发有限公司23年73,877.9228,443.00103武汉市金碧翡翠房地产开发有限公司2-3年68,889.3326,522.39104运城市碧万瑞房地产开发有限公司5年以上58,259.7722,430.01105太仓恒泰旅游开发有限公司L2年，2-3年57,368.6722,086.94106南京恒大富丰置业有限公司2-3年54,753.3821,080.05107梧州恒和健康产业有限公司3-4年45,502.2917,518.38108太原恒容房地产开发有限公司2-3年43.

36、098.0116,592.73109恒大地产集团景德镇置业有限公司2-3年37,129.5514,294.8811()汉中华联置业有限公司2-3年28,310.0010,899.35Ill江西星宇置业发展有限公司5年以上25,188.469,697.56112临桂万褶地产有限公司3-4年25,087.649,658.74113阳江市壹丰实业有限公司4-5年21,291.028,197.04114句容恒远旅游开发有限公司12年18,326.467,055.69115大连西成房地产开发有限公司3-4年15,149.925,832.72116西安君诚科技投资有限公司4-5年14,992.325,77

37、2.04117开封盛邦旅游开发有限公司2-3年12.570.664.839.70118恒大盛宇（清新）置业有限公司5年以上8.064.683,104.90119长春泰基房地产开发有限公司2-3年6,292.942,422.78120沈阳嘉俊置业有限公司5年以上1.650.00635.25121宜昌楚天恒大房地产开发有限公司5年以上518.64199.68合计384,054,964.47147,861,161.32注：上述评估基准日财务数据由委托人提供并确认。本次纳入评估范围的全部资产与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。四、价值类型（一）价值类型的定义价值类型是指资产评估结果的价值属性及表现

38、形式，即价值内涵。价值类型需要与资产行为的发生相匹配。（二）本次评估的价值类型根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估结果的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。五、评估基准日本次评估基准日为2023年09月30日。资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出价值结论，为使评估基准日与评估目的实现日尽量接近，委托方根据实际情况选择2023年09月30日作为评估基准Bo六、评估依据（一）法律、法规依据1、中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表

39、大会常务委员会第二十一次会议通过）；2、中华人民共和国证券法（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）；3、中华人民共和国公司法（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修正）；4、中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，主席令第四十五号公布）；5、资产评估行业财政监督管理办法（财政部令第86号2019年修改）；6、其他有关的法律、法规和规章制度。（二）准则依据1、资产评估基本准则（财资201743号）；2、资产评估职业道德准则（中评协201730号）；3、资产评估执业准则资产评估程序（

40、中评协201836号）；4、资产评估执业准则资产评估报告（中评协201835号）；5、资产评估执业准则资产评估委托合同（中评协,201733号）；6、资产评估执业准则一利用专家工作及相关报告（中评协、201735号）；7、资产评估执业准则资产评估方法（中评协201935号）；8、资产评估执业准则一资产评估档案（中评201837号）；9、资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746号）；10、资产评估价值类型指导意见（中评协201747号）；11、资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748号）。（三）权属依据1、委托人即产权持有人营业执照；2、委托人即产权持有人提供的应收账款相关合同、

41、协议、票据单证等；3、其他权属证明资料等。（四）取价依据1、委托人即产权持有人提供的应收账款明细账、会计凭证；2、委托人即产权持有人提供的其他与评估有关的资料；3、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。（五）其他参考依据1、委托人即产权持有人提供的评估申报明细表；2、现场勘查、核实资料；3、2021年珠海正方集团有限公司（以下简称“正方集团”）与刘海云（原“建艺集团”董事长、实控人）和深圳市建艺装饰集团股份有限公司签署战略合作协议。七、评估方法（一）资产评估的基本方法根据资产评估基本准则、资产评估执业准则-资产评估方法和有关资产评估准则规定，单项资产的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基

42、本方法及其衍生方法。1、市场法市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其使用的基本前提有：（1）存在一个充分发展且活跃的资本市场；（2）资本市场上存在相同或类似的参照物，或存在着足够的交易案例；（3）参照物与评估对象的价值影响因素明确，可以量化，相关资料可以搜集且具合理性、有效。2、收益法收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。应用收益法必须具备的基本前提有：（1）资产购买者的购买价格不会超过资产未来预期收益折算成的现值；（2）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（3）资产拥有者获得预期收益所承担的

43、风险可以预测并可用货币衡量；（4）被评估资产预期获利年限可以预测。3、成本法成本法是指先估算被评估资产的重置成本，然后估算被评估资产业己存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法总称。资产评估专业人员选择和使用成本法时应当考虑成本法应用的前提条件：（1）评估对象能正常使用或者在用；（2）评估对象能够通过重置途径获得；（3）评估对象的重置成本以及相关贬值因素能够合理估算。执行资产评估业务，资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，选择评估方法。（二）评估方法的选择评估人员在对本次评估目的、评估对象、价值类

44、型、所收集到的资料等情况分析的基础上，针对本次评估所服务的经济行为，确定采用成本法对委估指定应收账款进行评估。应收账款成本法评估公式如下：应收账款评估值=应收账款账面余额-已经确定的坏账损失-预计可能发生的坏账损失已经确定的坏账损失及预计可能发生的坏账损失，采用个别分析法，根据可获得的债务人资料，综合分析得出。八、评估程序实施过程和情况（一）前期准备、接受委托我们首先了解项目的委托人即产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式以及委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作