梅江区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）（征求意见稿）.docx

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1、梅江区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）（征求意见稿）第一章总则第一条为全面推进乡村振兴战略，贯彻落实中共中央关于建立健全城乡统一的建设用地市场的目标要求，加强农村集体经营性建设用地利用管理，引导和规范农村集体经营性建设用地入市，根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例和中华人民共和国民法典等法律法规，结合梅江区实际，制定本办法。第二条本办法适用于梅江区行政区域内的农村集体经营性建设用地入市管理。第三条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指在国土空间规划中确定为工矿仓储、商服、公共管理与公共服务、公用设施、特殊用地等用途并作经营性使用且经依法登记的集体建设用地，不包

2、括农村宅基地及商品住宅用途的集体建设用地。第四条本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指集体土地所有权人将一定年限的集体经营性建设用地使用权通过出让、出租等方式交由单位或个人使用，在所有权不变的前提下，土地使用者依法有偿取得一定年限的集体经营性建设用地使用权的行为。土地使用权人享有依法转让、互换、出资、赠与或者抵押等权利。第五条农村集体经营性建设用地入市以符合国土空间规划、用途管制和依法取得为前提，以严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损为底线，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。第六条区人民政府对本地区农村集体经营性建设用地入市负总责，加强组织领导

3、和监督检查，统筹协调各部门切实抓好入市工作。市自然资源局梅江分局负责具体推进，各镇人民政府、街道办、区委宣传部门和区农业农村、发改、司法、财政、税务、金融、科工商务、住建、生态环境、市场监管、审计、政务数据等主管部门按照职能分工做好农村集体经营性建设用地入市管理工作。第二章入市范围、方式和条件第七条农村集体经营性建设用地应符合国土空间规划，权属清晰无争议，已办理集体土地所有权和集体土地使用权登记。优先对纳入集体经营性建设用地成果数据库的存量农村集体经营性建设用地开展入市。农村集体经营性建设用地入市应立足产业基础和现实需求，集约化配置集体经营性建设用地，优先保障农产品初加工、深加工、仓储和物流等

4、设施用地、住宿、餐饮、停车场等乡村休闲旅游项目用地和农村一、二、三产业融合项目用地。第八条市自然资源局梅江分局联合各镇（街）人民政府按照国土空间规划、产业规划及土地利用的实际情况，以及农民集体意愿共同编制农村集体经营性建设用地年度供应计划。第九条农村集体经营性建设用地入市形式包括使用权出让、出租等有偿使用方式：（一）农村集体经营性建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织以土地所有者的身份将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者根据合同约定向农村集体经营性建设用地所有权人支付出让土地价款的行为。（二）农村集体经营性建设用地使用权出租，是指农村集体经济组织以土地所有

5、者的身份将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内出租给土地使用者，由土地使用者根据合同向农村集体经营性建设用地所有权人约定支付租金的行为。第十条集体经营性建设用地使用权以出让方式入市的，最高年限为商服用地40年，工矿仓储、公共管理与公共服务用地、公用设施用地、特殊用地50年，鼓励通过长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等方式供地。集体经营性建设用地使用权使用期限届满后，由土地所用权人依法按照合同约定收回。以出租方式取得土地使用权人竣工投产达到合同约定并连续纳税5年，由科工商务局组织评审为适合农村地区发展的工业仓储类“规上企业”的，经村集体统一，并提供上规纳统证明，报区人民政府批准，可直接签

6、订出让合同，并办理不动产权证。集体经营性建设用地使用权以租赁方式入市的，最低租赁期限不少于5年，最高租赁期限不得超过20年。第十一条农村集体经营性建设用地入市地块应当符合以下条件：（一）符合国土空间规划，符合国家产业政策、土地供应政策和土壤污染防治要求等规定；（二）土地产权明晰，界址清楚，无权属争议，已依法完成集体土地所有权和使用权登记；（三）原地上建筑物、构筑物及其他附着物权属清晰无争议，经所有权人书面同意可随土地一同入市流转；（四）未被司法机关、行政机关限制土地权利；（五）具备必要的道路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外；（六）法律法规规

7、定的其他条件。第三章入市主体第十二条农村集体经营性建设用地入市主体是代表集体行使集体经营性建设用地所有权的并经依法取得法人资格的农村集体经济组织。尚未依法取得法人资格的农村集体经济组织可以通过授权或者委托村民委员会等其他具有法人资格的组织代理实施入市，并就授权或者委托事项明确各方权利义务关系。第十三条农村集体经营性建设用地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织依法代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上集体经济组织的农民集体所有的，由该村内各农村集体经济组织依法代表集体行使所有权；属于镇（街）农民集体所有的，由镇（街）集体经济组织代表集体行使所有权。第十四条中华人民共和国境内外的公司、企业、其

8、他组织和自然人，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权进行开发、利用、经营。第四章入市程序第十五条集体经营性建设用地入市应当采用招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者。第十六条集体经营性建设用地入市的，经农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意入市意愿后，农村集体经济组织向所在镇人民政府提出入市申请，所在镇人民政府协助农村集体经济组织初步确定入市地块选址、面积、权属状况、土地使用情况、地上附着物状况、拟入市用途等基本情况，核查是否具备入市条件，出具初审意见。符合入市条件的，所在镇人民政府将相关资料呈报市自然资源局梅江分局核查

9、。拟入市地块应由实施主体委托有资质的评估机构开展价格评估，第十七条经核查符合条件的，梅州市自然资源局梅江分局在5个工作日内批复入市集体建设用地的土地使用条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等，并会同区发展改革、生态环境部门对拟入市地块提出产业准入和生态环境保护要求。涉及工业用地的，鼓励提高容积率、建筑高度等。第十八条农村集体经济组织应编制入市方案，并经本农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意形成书面意见报镇（街）人民政府，由镇（街）人民政府组织报全域土地整治工作指挥部有关工作组成成员单位到现场联审联批，允许容缺受理。村集体经济组织可在市自然资源局梅

10、江分局指导下编制简版出租方案，经村集体民主表决后，自行确定相对合理的出租价格、出租期限等相关条件。第十九条入市方案应包含以下内容：（一）载明集体经营性建设用地所有权人、地块位置、四至、面积、开发用途、用地规划条件、使用年限等；（二）集体经营性建设用地产业准入和生态环境保护要求；（三）集体经营性建设用地入市交易方式；（四）集体经营性建设用地入市交易底价，采用招标、拍卖、挂牌形式的应明确是否设置保留底价；（五）集体经营性建设用地入市地价款支付方式；（六）集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处理办法等；（七）集体经营性建设用地入市收益分配；

11、（八）其他需要集体决策的内容。第二十条经区人民政府审核后，由农村集体经济组织或委托入市的实施主体根据入市方案确定的交易方式，在梅州市产权交易平台或梅州市公共资源交易中心进行公开交易。交易结果应在集体经济组织事务公示栏和区人民政府网站等进行公布，接受社会和群众监督。第二十一条农村集体经济组织和土地使用者应按照成交确认书或中标确认书约定的时间签订集体经营性建设用地使用权出让（租赁）合同。区人民政府、农村集体经济组织与土地使用者应当按照有关规定签署三方监管协议。第二十二条书面合同应载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前

12、收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报市自然资源局梅江分局备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。第二十三条集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，受让人（承租人）可办理不动产登记。办理不动产登记时，受让人（承租人）应向市不动产登记部门提交不动产登记申请书、申请人身份证明材料、合同、地价款、土地增值收益调节金缴纳证明和税收完税证明等资料。第二十四条集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，受让人（承租人）应依法取得报建手续并进行开发建设,避免土地闲置。用地位于

13、城镇开发边界内的，受让人（承租人）应向市自然资源局梅江分局申请办理建设工程规划许可证；用地位于城镇开发边界外的，受让人（承租人）应向受委托的所在镇人民政府申请办理乡村建设规划许可证。第五章入市地价和收益管理第二十五条农村集体经营性建设用地使用权入市土地价格应参照集体建设用地基准地价等政府公示地价和参考土地估价专业评估机构的评估结果确定，并经农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。第二十六条农村集体经营性建设用地使用权入市土地价格原则上不得低于土地取得成本；不得低于所在集体建设用地级别基准地价的70%。第二十七条农村集体经营性建设用地使用权入市土地价格低于所在集

14、体建设用地级别基准地价的80%,原则上政府有优先购买权。第二十八条受让人（承租人）按合同约定，通过区财政监管账户，向出让人（出租人）支付集体经营性建设用地使用权出让（出租）价款。出让人（出租人）完成土地交付后，财政监管账户于5个工作日内将定金抵作的集体经营性建设用地使用权出让（出租）价款转出至出让人（出租人）账户，并在受让人（承租人）按合同约定支付出让（出租）价款后的5个工作日内将后续出让、出租价款转出至出让人（出租人）账户。出让人（出租人）应当及时查收确认。第二十九条农村集体经营性建设用地使用权入市（含转让）的，应当按照规定缴纳土地增值收益调节金（以下简称“调节金第三十条调节金主要统筹用于城

15、镇和农村基础设施完善、农村环境整治、土地前期开发生态补偿、土地复垦、失地农民保障以及对农村经济困难群众的社保补助和特困救助等。第三十一条农村集体经营性建设用地入市收益归农村集体经济组织全体成员所有，按规定比例留归村集体，在农村集体经济组织内部成员之间合理分配、使用和监管。主要用于社会保障、完善基础设施和提升农村公共服务等公益事项。第六章确权登记第三十二条对2023年3月1日前已经形成且现状为建设用地（现状地类以2021年度国土变更调查同口径数据库为准）（注：如正式发文时2022年度变更调查成果已启用，则改为2022年度）、但尚未取得合法手续的存量集体建设用地，按照下列情形处置后，符合国土空间规

16、划的，可进行入市：（一）2009年12月31日前已经形成的历史遗留建设用地，权属无争议的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，并公告至少30天无异议，经所在镇（街）人民政府审核同意后，以土地利用现状的实际用途按照国家标准的土地利用现状分类划分的二级地类或国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）划分的三级地类认定登记用途予以确权登记；（二）2010年1月I日至2023年3月1日之间形成的建设用地，无建设用地合法来源的，应先办理转用手续。无权属来源材料的，应当查明土地历史使用情况和使用现状，权属无争议的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，并公告至少30天无异议，经镇（街）人民政府

17、审核，报区人民政府批准后，以土地利用现状的实际用途按照国家标准的土地利用现状分类划分的二级地类或国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）划分的三级地类认定登记用途予以确权登记；（三）按第（一）（二）款办法登记的使用权，登记在农村集体经济组织名下的，可在该农村集体经济组织依法完成一级市场出让（出租）交易后，注销原使用权登记。根据交易结果，按照梅州市自然资源局梅江分局出具的规划条件用途，对受让人（承租人）依法取得的使用权进行首次登记。第三十三条对2009年12月31日前已经形成的工矿、商业、仓储或集体公益事业和公共设施性质的地上建筑物、构筑物，其涉及的土地按照第三十二条相关规定完成了入

18、市交易的，受让人（承租人）出具安全承诺书可进行房地一体登记。第三十四条农村集体经营性建设用地使用权人应当按照约定及时缴纳用地价款及相关税费，依规定申请办理不动产登记，允许用于乡村振兴产业项目的集体建设用地建筑竣工验收后，可按幢、按层分割登记，分割登记的最小面积不得低于300平米。第三十五条农村集体经营性建设用地已出租方式使用的，农村集体经营性建设用地使用权人按照出租合同约定依法缴纳土地租金、建筑物竣工验收后，可申请办理不动产首次登记，产权人为建筑物投资人和村集体共有产权，村集体所占份额不少于35%。出租合同应为约定村集体所占具体份额可参与重大决策事项，但不参与企业具体经营和利润分配，产权人分别

19、持证，权属证书附栏中登记列明双方权利。第七章转让、抵押、续期和收回第三十六条农村集体经营性建设用地使用权的转让、转租、互换、出资、赠与或抵押的，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。保障性租赁住房项目只能作为保障性租赁使用，不得上市销售或变相销售、分割、转让。第三十七条农村集体经营性建设用地使用权转让的，双方当事人应凭书面合同等材料办理不动产转移登记，同时依法缴纳调节金和相关税费。第三十八条集体经营性建设用地使用权转让的，应当符合下列条件：（一）不存在法律法规规定禁止入市的情形；（二）按照出让（租赁）合同的约定，履行完毕支付地价款、租金的义务，并取得不动产权证书；（三）

20、按照出让（租赁）合同约定的期限和条件投资开发、利用土地；（四）国家法律、法规规定和出让（租赁）合同约定的其他条件。第三十九条以出让方式取得的集体经营性建设用地使用权，原则上不得分割转让。第四十条通过转让、转租、互换、出资、赠与等方式取得的土地使用权，其使用年限为原出让（租赁）合同确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。第四十一条通过农村集体经营性建设用地入市取得的建设用地使用权可以设定抵押权。抵押双方应签订抵押合同，依法办理抵押登记。实现抵押权时，土地所有权人在同等条件下享有优先购买权。抵押权实现后，不得改变土地所有权性质和出让合同约定的使用条件。抵押权因债务清偿或其他原因而消

21、灭的，应当办理注销抵押登记。第四十二条因公共利益需要，国家征收集体土地，涉及出让（出租）宗地的，土地补偿费归出让人（出租人）所有。出让人（出租人）同意与受让人（承租人）协商，并给予其公平补偿。征收时，宗地范围内由受让人（承租人）建设的附着物的补偿费归受让人（承租人）所有。第四十三条对受让人（承租人）依法使用的集体经营性建设用地使用权，在合同约定的使用年限届满前，除非有下列情况，出让人（出租人）不得收回集体经营性建设用地使用权：（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）受让人（承租人）不按照约定用途使用土地的，且未依法办理改变土地用途手续的；（三）受让人（承租人）因撤销、迁

22、移等原因而停止使用土地的；（四）受让人（承租人）违反产业准入要求、生态环境保护要求等使用土地且拒不改正的；（五）出让、租赁合同双方约定的其他情形。为镇（街）村公共设施和公益事业建设等公共利益收回集体经营性建设用地使用权的，出让人（出租人）根据收回时由受让人（承租人）建设的建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期集体经营性建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予受让人（承租人）补偿。第四十四条农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁）合同约定使用期限届满，受让人（承租人）需要继续使用土地的，应当不迟于届满前一年向出让人（出租人）提出申请续期。经出让人（出租人）同意继续使用土地的，应

23、重新签订出让（租赁）合同，支付土地出让（出租）价款，并办理合同备案、集体建设用地使用权变更登记等手续。第四十五条土地出让（出租）期限届满，受让人（承租人）申请续期未获同意或没有申请续期的，由受让人（承租人）交回不动产权证，并依照规定办理不动产注销登记，集体经营性建设用地使用权由出让人（出租人）无偿收回。其地上建筑物、构筑物和其他附着物按照出让（租赁）合同的约定处理。第八章农村集体建设用地整备第四十六条农村集体建设用地整备是指为提升土地利用效益、促进产业转型升级，依据国土空间规划，对用地零散、效率低下或不利于空间和功能优化的存量农村集体建设用地进行整合、土地清理及前期开发，以备统筹安排、规划、使

24、用、管理、入市等的行为。第四十七条农村集体建设用地整备坚持政府主导、村民自愿、保障权益、用途管制、规划引领、节约集约、多方参与的原则，积极探索和建立集体经营性建设用地整理和储备的机制。第四十八条下列情形的农村集体建设用地可以纳入土地整备范围：（一）现有土地用途、建筑物使用功能明显不符合国土空间规划、用途管制的；（二）为保证规划实施，用地零散、效率低下或不利于空间和功能优化的农村集体建设用地，需要进行土地整理的；（三）村集体经济组织自愿申请进行土地整备的。第四十九条通过对零散集体建设用地、废弃的集体公益性建设用地、退出的宅基地等用地可调整进行用地整备，重新划分宗地并确定产权归属后，可按新的规划条

25、件入市。第五十条农村集体建设用地整备方案由村集体经济组织提出申请，由所在镇人民政府初步审查，经市自然资源局梅江分局审核后报区人民政府批准。第五十一条农村集体建设用地整备方案批准后，区土地征拆中心、村集体经济组织及其他市场主体均可作为实施主体，参与农村集体建设用地整备。第五十二条经批准整备后的用地纳入集体储备建设用地进行管理，对原权利人的土地使用权和房屋所有权进行注销登记。第五十三条经批准进行用地整备后作为集体储备的建设用地，不得进行商品住宅建设。第九章农村集体建设用地综合整治第五十四条农村集体建设用地综合整治是指依据旧村庄升级改造、村级产业区提质改造等建设需要，在符合梅江区全域土地综合整治的区

26、域内对土地利用效率低下的连片农村集体建设用地实施区域全面综合整治。第五十五条按照政府主导、尊重民意、多方参与的原则，依据国土空间规划，对符合综合整治区域内各类土地资源进行重新划分，通过生态保护修复、占补平衡、土地复垦、城乡建设用地增减挂钩等，探索低效建设用地退出利益平衡机制，重新划分宗地和确定产权归属，提高土地效用。第五十六条农村集体建设用地综合整治，在优先保障农村住房安置和基础设施配套等用地后，在国土空间规划中属于经营性用途的农村集体建设用地，可入市或由村集体经济组织自行开发。第五十七条农村集体建设用地综合整治片区由镇（街）人民政府负责划定，整治方案经市自然资源局梅江分局审核后报区人民政府批

27、准。第五十八条农村集体建设用地综合整治片区划定后，区土地征拆中心、村集体经济组织及其他市场主体均可作为实施主体，参与片区综合整治。第五十九条农村集体建设用地综合整治方案由实施主体负责编制，须包括宗地划分、规划调整、土地权属调整、拆迁安置补偿、土地复垦实施、基础设施配套建设、土地开发建设等具体实施计划及措施。第六十条农村集体建设用地综合整治方案经镇（街）人民政府初审后，报市自然资源局梅江分局审核。市自然资源局梅江分局在征求住建、发改、生态环境等部门意见后,报区人民政府批准实施。第十章监管责任第六十一条依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应当严格按照法律法规有关规定和入市合同约定的开发期限、

28、土地用途及其他土地使用条件，科学合理开发和利用土地，不得损害国家、集体和其他人的利益。农村集体经营性建设用地土地使用权人未按照入市合同约定的开发期限开发土地，造成土地闲置的，按照合同约定，参照国有闲置土地处置的有关规定进行认定和处置。第六十二条出让人（出租人）未能按期交付土地或交付的土地未能达到合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人（承租人）有权要求出让人（出租人）按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人（承租人）造成的直接损失。第六十三条土地使用者应严格按照经政府部门批准产业准入要求、生态环境保护要求等使用土地。土地使用者违反上述要求的，依法接受相关部门处罚。第六十四条

29、入市后的农村集体经营性建设用地采用“合同+协议双监管模式进行监管。区人民政府根据集体经营性建设用地使用权出让监管协议约定条件，对项目履约情况进行监管。第六十五条各镇人民政府应当依法对集体建设用地使用行为进行监督检查，建立健全动态巡查制度，及时发现和制止违法建设行为。第六十六条政府和村集体共同加强对入市土地闲置或低效使用的监管和处置。闲置土地、低效用地的认定条件和处置办法要列入招标条件，明确写入合同，便于依法处置。闲置土地、低效用地的认定由区相关管理部门决定。被认定为闲置土地的，有两年过渡期，过渡期内，向土地所有权人缴纳土地闲置费，闲置费金额在合同中约定，过渡期满仍为闲置的，由土地所有权人依法无

30、偿收回土地使用权。被认定为低效用地的，有两年整改期，整改期满仍为低效用地的，由土地所有权人按物业评估价以挂账方式有偿收回土地使用权。第六十七条相关工作人员在农村集体经营性建设用地管理过程中存在违法违纪行为的，应及时查处；构成犯罪的,移交司法机关处理。第十一章附则第六十八条本办法具体由市自然资源局梅江分局负责解释。第六十九条本办法自公布之日起施行，试行2年。如试行期间出台新的相关规定，则按新规执行。附件：梅江区农村集体经营性建设用地入市流程梅江区农村集体经营性建设用地入市流程一、入市准备阶段（一）入市主体提出入市意愿经农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，土地

31、所有权人向所在镇人民政府提出入市意愿，并对拟入市地块进行勘测定界。申请材料包括：L入市意向书；2 .土地所有权证；3 .勘测定界成果（宗地图）。（二）镇人民政府出具初审意见L镇人民政府协助土地所有权人初步确定入市地块选址、面积、权属状况、土地使用情况、地上附着物状况、拟入市用途等基本情况，核查是否具备入市条件，出具初审意见。4 .符合入市条件的，镇人民政府将相关资料呈报市自然资源局梅江分局核查。呈报材料包括：1 .土地具体情况、宗地图（矢量红线图）；2 .镇人民政府初审意见。（三）市自然资源局梅江分局核查经核查符合条件的，市自然资源局梅江分局依据国土空间规划提出拟出让/出租的集体经营性建设用地

32、的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。会同区发改、生态环境部门对拟入市地块提出产业准入和生态环境保护要求，并反馈给镇人民政府和村集体经济组织。二、入市方案编制上报阶段（一）地价评估入市主体请有资质的评估机构对拟入市地块进行地价评估，地价评估报告需在全国土地估价监管系统进行备案。入市土地价格需经农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。（二）入市方案编制入市方案应包含以下内容：L载明集体经营性建设用地所有权人、地块位置、四至、面积、开发用途、用地规划条件、使用年限等；2 .集体经营性建设用地产业准入和生态环境保护要求；3 .集体经营性建设用地入市交

33、易方式；4 .集体经营性建设用地入市交易底价，采用招标、拍卖、挂牌形式的应明确是否设置保留底价；5 .集体经营性建设用地入市地价款支付方式；6 .集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处理办法等；7 .集体经营性建设用地入市收益分配；8 .其他需要集体决策的内容。（三）入市方案表决上报经农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意，形成书面意见呈报区人民政府。呈报材料包括：L会议表决书；2 .入市方案；3 .地价评估报告；4 .呈报区人民政府的请示（含入市书面意见）。（四）入市方案审核区人民政府组织自然资

34、源、发改、生态环境保护等主管部门对入市方案进行审核；相关部门认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，在收到方案后五个工作日内提出修改意见，并提交至区人民政府统一对农村集体经济组织进行反馈。农村集体经济组织应按照相关主管部门的意见进行修改。三、交易阶段（一）发布公告入市主体向梅州市产权交易平台或梅州市公共资源交易中心申请发布出让（出租）公告。交易平台对入市方案、公告材料等进行审核，并在平台发布出让公告，公告期为20天。（二）公开交易意向受让方根据出让（出租）公告要求进行报名，并获得保证金账号，缴纳保证金（定金）。土地成交后，由村集体经济组织或其委托代理人与受让人（承租人）签订

35、土地成交确认书，保证金（定金）结算转为出让（出租）价款。交易结果在集体经济组织村级事务公示栏和梅江区人民政府网站公布。（三）签订合同、协议按照成交确认书约定的时间，入市主体与受让人签订集体经营性建设用地使用权出让（租赁）合同，涉及出让的按照规定签署监管协议。书面合同和监管协议报市自然资源局梅江分局局备案。书面合同应载明：L土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限；5 .产业准入和生态环境保护要求；6 .约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式；7 .违约责任和解决争议的方法等。监管协议应载明：L规划条件、开发投资

36、强度要求、宗地建设配套要求、交地及开、竣工要求、延建要求、投、达产及税收等要求；8 .产业准入要求和生态环境保护要求；9 .土地增值收益调节金缴纳；10 集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押、收回、续期等规定；11 土地闲置认定、乡（镇）村公共设施和公益事业建设认定；12 .原出让合同内容变更等。四、缴纳地价款、调节金和相关税费1 .出让（出租）双方签订合同和监管协议后，受让人（承租人）凭合同将保证金（定金）转出至区财政主管部门监管账户，财政监管账户于5个工作日内将定金抵作的出让（出租）价款转出至出让人（出租人）账户。2 .受让人（承租人）按照合同约定时间通过区财政主管部门监管账户向出让人

37、（出租人）支付保证金（定金）以外的剩余出让（出租）价款。3 .财政主管部门自收到地价款后5个工作日内由财政监管账户向调节金专款账户缴入入市调节金，并开具征收调节金专用票据（一式两份，出让人一份，受让人一份），同时将剩余价款转出至出让人（出租人）账户。出让人（出租人）应当及时查收确认。4 .出让人（出租人）自收到相关凭证后，持出让（租赁）合同到税务机关缴纳印花税等应缴税费。受让人（承租人）持出让（租赁）合同及地价款缴款凭证，到税务机关缴纳契税、印花税等应缴税费。五、权属登记缴纳完地价款、调节金及相关税费后，受让人向市不动产登记中心提交不动产登记。办理不动产登记需提供以下材料：L不动产登记申请书；2.申请人身份证明材料；3,出让（出租）合同、监管协议；4.地价款、土地增值收益调节金缴纳证明和税收完税证明等资料。