武汉市场调研报告.docx

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1、武汉商业市场分析报告一、武汉市经济状况1. 从2000年至今gdp年均增幅达到14.6%;而近两年发展快速，平均增幅达到18%;2. 2007年武汉gdp超过3100亿达到3141.5亿元,武汉正式步入“富可敌省”的“3000亿俱乐部”。3. 2009年武汉gdp超过4000个亿，专家预料有望达到5000个亿。4. 在固定资产投资方面两年增幅达到28%,说明国家重视对武汉地区的投资建设，凸显武汉处于中部省会中心城市领先地位；2008年固定资产投资额180个亿，因为发生金融危机2009年武汉固定资产投资额为110亿。5. 2009年武汉整体经济发展水平良好，并显现出由投资增长型向消费增长型过渡特

2、征。二、武汉市一二三产业的结构1 .武汉产业结构是“三、二、一”型，产业结构结构比较稳定；2 .第三产业已超过了其次产业并远大于第一产业，城市商业化程度比较高；3 .其次产业的大幅提升是推动第三产业更大幅度提升的内因。三、武汉市居民年人均可支配收入与消费水平武汉市人均支配收入高速增长：1 .武汉市城镇居民人均可支配收入从2003年以来保持每年16%的两位数增长水平，08因金融危机的影响的增长幅度为16.4%,人均可支配收入达16712元，居民的消费实力同样持续高速增长;2009年随着金融危机的解除，武汉9月份人均可支配收入达14070.90元，比2008年同期增长10.7%。2. 2009年，

3、武汉市城市居民消费平稳增长，人均消费性支出13200元,同比增长14乐居民家庭八大类消费性支出方面，居住与食品方面的支出增长占了较大比例,这和08年全年食品价格与房价上涨较快有较大关系。四、武汉市商业发展历程1、武汉市商业概述?武汉历来商业都很发达，唐宋时期就发展成为商业旺盛、水运发达的中部大都会。清代时汉口兴起，更是“十里帆橘依市立，万家灯火彻夜明”，成为全国“四大名镇”之首。近代武汉被辟为对外开放的商埠，英、俄、法、德等西方列强先后在汉设立租界，洋务运动后武汉兴起近代工业和教化，航运直达海外，京汉铁路全线贯穿，武汉商业发展进入了一个新时期。?解放后，武汉商业发展进入黄金时期，武广、江汉路、

4、中南路等商圈形成并不断发展壮大。最新公布的福布斯2009中国大陆最佳商业城市榜中，武汉排名第20位，接着蝉联中部城市第一，并较上年上升了三位。2、武汉市的老商业的发展?汉正街和司门口商圈历史悠久。早在明朝万历年间，汉正街就已形成市镇。长江沿线的众多码头是促使汉正街与司门口旺盛的主要缘由。但随着城市的扩张,水运的衰落以与老城区自身的诸多硬件限制，这两个商圈逐步显现衰退迹象。汉正街的复兴正在谋划之中，司门口历史韵味犹在，仍是高校生的淘宝圣地。?武广和江汉路商圈是武汉市的老牌商圈，也是最为繁华的商业中心。近代，武汉被辟为对外开放口岸，西方列强纷纷在汉设立领事馆，并开办银行、工厂，江汉路兴起于此时，并

5、一度成为武汉与华中地区的商业金融中心。武广商圈更是云集武汉广场、世贸广场、新世界百货、SOgO等大型购物中心，中百、国美，苏宁等也先后扎推于此，喧闹非凡。因此，武广商圈得以旺盛40余年而经久不衰，并成为吸金实力最强劲，影响力最大的中心商圈2、武汉市的新商业的发展汉阳商圈?由于产业的缘由，汉阳的商业发展许久落后于汉口和武昌，2002以前,汉阳的商业集中在钟家村旁边。该区域已经有了汉商集团购物广场、绿宝石影院等商业休闲场所，但随着经济的发展，早期形成的规模和业态已经不能适应日益升级的市场，大量的汉阳人习惯到汉口购物消遣。?2003年初，汉阳区位迁址，原地上新建大型商业中心-闽东国际城。闽东国际城体

6、量4万多方，包括2万多方的家乐福超市与1万余方的餐饮、消遣一条街。加之业已形成的汉阳新世界购物广场，翠微路商业步行街，钟家村商圈正在逐步发展壮大。十一五规划中，市政府已明确要将钟家村打造成为市级商业中心，辐射范围将面对整个武汉。?伴随着武汉新区的发展，在为工业企业服务和居住配套的基础上衍生出的沌口商圈横空出世。2008年，可谓是沌口的商业地产元年，湘隆时代中心和金凯购物中心商业氛围渐渐深厚，并吸引了数十家国际、国内知名连锁商家入驻。沌口商圈的发展和壮大变更了汉阳商业单核的局面，但对于拥有1700多家大中型企业的沌口而言，沌口目前的商业配套无疑仍相对滞后。?在不少市民眼中，王家湾好像远离中心城区

7、，在武广商圈、钟家村商圈的刺眼光线下，王家湾好像显得静默无闻。但，其实一个全新的商圈正在形成，王家湾商圈潜力巨大。调查显示，王家湾商圈旁边有300多个小区，50多万人口,消费潜力自不待言。2006年开业的苏宁电器王家湾店不到两年就重新装修、调整，汉商21世纪购物中心也是赚的盆钵体满。2009年，王家湾再添“新贵”，一座投资10亿元的商业摩尔城已经动工新建，沃尔玛金逸影城等知名商家将进驻。预料2010年年初开业，王家湾商圈正在释放惊人的消费实力，汉阳商业版图正在重写，三足鼎立之势业已形成。武昌商圈?武昌的商业重心多年来始终向东偏移。在司门口商圈衰落之际，中南路商圈扛起了武昌商业的大梁。该区域集合

8、了中商广场，家乐福，手机一条街等商业体，中南路还是江南总部经济区，区域内写字楼毗邻而居，消费实力强大。当前，制约中南路商圈发展的瓶颈在于交通。随着地铁2号线的兴建，十一五规划也提出将中南路商圈建设成为市级商业中心，中南路的将来特别乐观。?街道口，一个当时连正式名字都没有的小地方，现在已经成为武昌商业版图中一个重要据点。上世纪九十年头初，全国兴起电脑热，很多经营电脑、耗材和配件的小企业来到街道口扎推经营，慢慢形成了科技一条街。在其人气带动下,亚贸，群光，新世界百货等大型商业中心纷纷抢滩登陆。事实上，街道口商圈可以看做是中南路商圈的延长，与中南路相同，交通是其发展的大瓶颈。此外，餐饮与休闲消遣配套

9、的缺乏也是其发展中的“短板”。？徐东商圈的兴盛，源于二桥。1999年，中商平价在二桥武昌桥头落户，为徐东商圈的形成奠下了基石。此后，麦德龙、欧亚达、百安居、好美家、国美、工贸接踵而至，徐东商圈尽显青春勃勃朝气。2005年8月，一个建筑面积达20万平方米的超级航母“销品茂”，携手沃尔玛、中商百货现身徐东，一举奠定了徐东在武汉商业版图上重要的地位。武汉火车站、地铁4号线又为徐东商圈腾飞添加重要动力。?光谷商圈和沌口商圈一样，是一个新兴的商圈。最初，光谷仅有鲁巷购物广场，区域内居民购物多数要到街道口商圈。随着“一条街，变更一座城”的光谷世界城的出现，大洋百货，家乐福、天河环艺、帕菲克等大型主力品牌旗

10、舰店聚首光谷，美美时尚广场，流行旋风购物城等主题元素店也集合于此，大型主力品牌旗舰店与时尚流行主题元素店相得益彰，一个全新的商圈正式诞生。光谷商圈的诞生不仅让始终以“高科技”为基本定位的区域变身成为“宜居新城”，更完成了联合司门口、中南路、街道口、徐东商圈，与汉口商圈划江而立的“商圈再造工程”，对于武汉市商业发展意义重大。4、武汉市整体商业发呈现状描述?经过多年的发展，武汉市商业从原来的屈指可数到现在的遍地开花，变更可谓巨大。老的商业圈里除了司门口商圈略有没落，其余各商圈均通过调整中短暂的阵痛焕发了新一轮的光彩。而新的商圈在城市扩张中找到了机会，从而让城市商业圈从原来的重点区域点状排列，发展到

11、现在各个区域星状分布，商圈数量、规模扩张一倍有余。传统的汉口商圈在接着保持强劲商业人气与武汉商业领头羊角色的同时，地铁二号线的车站的建立与和记黄埔的项目启动为江汉路商圈带来的活力，不久的将才，江汉路商圈将会赶超武广商圈，品质和价格都会有大的飞跃，两大商圈的相互角逐，商家与消费者竞争会更加激烈，但这种良性竞争无疑会让武汉商业发展以更快的速度前进。五、武汉市商业规划（现阶段与远景规划）依据武汉商业发展“十一五”规划目标?到2010年，全市社会消费品零售总额达到1989亿元，年均增长12%以上，其中餐饮业营业收入达到300亿元，年均增长15.6%o商业增加值年均增长ll%o?以连锁经营为主的新业态销

12、售额占全市社会消费品零售总额的比重达到35%以上。？到2010年,使武汉中心城区人均拥有零售商业营业面积达到1-1.1平方米。?构造旺盛繁华的汉口中心商业区，提升中南路、钟家村两个市级商业中心的综合功能，完善、提升购物功能，增加贸易、消遣、休闲、商务等功能，支持从事生产资料批发、电子商务和规范直销经营的企业入驻。?培育建成30个市级商业副中心（市级商业副中心指在居民稠密区、历史商业集中路段、公共交通集散地、新兴大型住宅区周边设置的区域性商业服务中心）：徐东路、解放路、水果湖、鲁巷、街道口、南湖、沙湖、白沙洲、建二路、红钢城、后湖、永清、二七、新华下路、常青花园、西北湖、宝丰、古田、十升路、四新

13、、沌口、吴家山、前川、郑城、纸坊、蔡甸、纱帽、阳逻、金口、盘龙担当此功能。?在居民集中区，规划设置一批社区商业中心，大力发展城郊各区各城镇的多种类型网点，削减商居混杂的低水平商业网点，建社区商业中心。?将着力提升和发挥汉正街、白沙洲等市场的品牌效应，培育汉正街、白沙洲等约10个全国性市场，10个辐射范围500公里左右的现代商贸物流配送中心。培育一批约20条专业和各具特色的商业街。?将至少建成4座10万平方米以上现代大型购物中心;营业面积5000平方米以上的百货店从28家增至约35家;大、小超市扩充到120家和2000家以上。大型专业店、各种连锁经营店也将快速发展。培育2-3家年销售额过百亿元的

14、商业企业集团。六、武汉市老商业Pk新商业1、目前武汉市商圈分布状况目前武汉市商圈中，传统老商业圈原先只有三个，分为汉口，汉阳，武昌，现在发展至今已经变为十个，分为汉正街商圈、徐东商圈、江汉路商圈、永清商圈、武广商圈、香港路商圈、中南路商圈、钟家村商圈、光谷商圈、王家湾商圈，从以上商圈可以看出，武汉市的商业在近十年得到了长足的发展，无论数量和成熟度与原来都不行相提并论。2、武汉商业圈概况武广商圈武广商圈是武汉最繁华的商圈之一，距江汉路商圈与汉正街商圈极近。这一区域集中了汉口地区的中高档写字楼与商业街、商业广场，经过多年发展，规模日趋扩大。区域内主要的商业运营项目包括武汉广场、世贸广场、新世界百货

15、、SOgO与万松园商业街等，商业项目的集中产生了极强的聚合效应，且区域内还有武汉国际会展中心作为展览、贸易平台为本区域供应了强大的人气与商机。此商圈蕴涵的价值不行估量。今年位于武汉广场背后，投资额超过10亿，总面积27万平米武商摩尔城即将动工，建成后将与武汉国际广场、武汉广场、世贸广场连成一体，面积达50万平方米，成为国内一流摩尔商城。据调查武商摩尔城的主业是大型购物中心，总面积10万平方米，经营国际奢侈品牌和时尚一篇二：武汉家居市场调研报告武汉家居市场调研报告一、基本经济分析(1)城市概况武汉是位于长江、汉水交汇之处的一座古城，是湖北省省会和政治、经济、文化的中心，也是我国大陆7大中心城市之

16、一。武汉市全市国土面积8467.11平方公里，常住人口858万人，登记在册的外来人口为112万(2007年8月)。世界第三大河长江与其最大的支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局。武汉市辖江岸、江汉、研口、汉阳、武昌、青山、洪山、东西湖、汉南、蔡甸、江夏、新洲、黄陂13个市辖区，武汉属亚热带大陆性潮湿季风气候,四季分明，夏热冬寒。每年7月气温最高，日均温28.8；1月气温最低，日均温3.7。每年36月和911月，是旅游的最佳时期。人均住房建筑面积为22.31平方米。其中，户主为探讨生的家庭户人均住房最大，建筑面积达27.38平方米；其次是高校本科，26.Ol

17、平方米。武汉市人口分布表（2）2007年武汉市综合经济分析1、生产总值方面：依据武汉市统计局2008年2月公布的统计信息，初步核算，全年武汉地区生产总值3141.50亿元，比上年增长15.6%,增幅同比提高0.8个百分点。其中，第一产业增加值129.15亿元,增长3.1%；其次产业增加值1440.00亿元,增长18.3%；第三产业增加值1572.35亿元,增长14.2%。一、二、三产业比重由上年的4.5：46.1：49.4调整为4.1：45.8：50.k表1：2007年武汉地区生产总值单位：亿元武汉全年全口径财政收入634.06亿元，比上年增长26.2%。地方财政收入296.38亿元，增长27

18、.8%。地方一般预算收入221.68亿元，增长24.1%。2、居民消费价格方面：全年居民消费价格比上年上涨4.1%,涨幅同比上升2.7个百分点。商品零售价格上涨3.0%,上升2.3个百分点。工业品出厂价格上涨2.5乐上升2.2个百分点。原材料、燃料、动力购进价格上涨4.2%,回落1.0个百分点。表2：2007年武汉市居民消费价格指数（上年二IoO）年末全市从业人员442.2万人，比上年末增加12.60万人。在岗职工人数148.5万人，增加2.8万人。当年新增城镇就业人数13.8万人，下岗职工实现再就业6.4万人，转移农村富余劳动力6.46万人。城镇登记失业率4.2%o3、工业和建筑业：武汉全年

19、全部工业增加值1197.49亿元，比上年增长19.5%,增幅同比提高0.6个百分点。其中，规模以上工业增加值1055.18亿元，增长22.l%o规模以上工业总产值3525.63亿元，增长25.5%。其中，轻工业总产值785.91亿元，增长29.3%；重工业总产值2739.72亿元，增长24.4%。在规模以上工业中，钢铁、汽车与机械、光电子信息、烟草与食品等十大行业工业总产值2794.09亿元，增长24.1%。武汉经济技术开发区规模以上工业总产值755.24亿元，增长32.0%。东湖新技术开发区规模以上工业总产值511.16亿元，增长24.6%。篇三：武汉市房地产市场调研报告武汉市房地产市场调研

20、报告一、武汉市概况武汉市是湖北省省会，中国长江流域重要的中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江与其最大支流汉水在市区内交汇,将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市武昌为教化文化、高新技术区，汉口为商业区，汉阳为工业区。武汉市现辖13个行政区，面积8467平方公里，人口740万人，流淌人口400余万。2002年国民生产总值1493亿元2002年武汉市gdp达1493.1亿元，人均近2000美元，人均可支配收人7815元。2004年一季度武汉市经济增幅创近三年最高水平。一季度全市完成国内生产总值350.84亿元，增长12.1%,同比提高0.1个百分点，增幅为近三年

21、最高水平，完成全年安排的21队同比提高0.4个百分点。一季度全市财政收入增长17%,为年安排的24%；固定资产投资增长12.8%；社会消费品零售总额增长12.6%；城镇居民收入和农夫现金收入分别增长8.9%和7.2%；全市新增就业岗位近2万个。二、武汉市房地产市场综述中国指数探讨院华中分院对武汉房地产市场监测数据显示：本周（4月13日一4月190）楼市连续两周无新增供应量，市场推盘量也较少，开发商以销售存量为主。成交方面，本周成交商品房2635套，环比增加37.45%；成交面积为24.35万平方米，环比增加30.22%。本周仍旧无新增供应量，最近两周开盘项目均为年前拿到预售许可证，开发商多数以

22、销售存量为主。成交方面，从各区域成交套数来看，青山区和黄陂区成交量较多，分别为350套和300套，但成交面积以东西湖区成交最多，共计3.62万平方米，环比增加77%,主要是因为东西湖区成交较多商业和写字楼，面积偏大。成交面积仅4个区域出现小幅下滑，且有3个区域为远城区。本周开盘或加推项目累计新推房源790套，成交323套，去化率为41%。本周开盘项目除保利拉菲外，其他三个项目实惠力度均较大，其中大华伯金华府本次推出33-46Itf（70年产权）小户型公寓，不限楼层不限户型不限朝向，一口价，3-11层7700元/nf,12-25层8200元11较之前的80-130平米两房和三房的户型均价下降近1

23、000元/平米。同时此次户型面积小,总价低，二七长江大桥通车后，交通便利进一步得到提升，具有肯定的投资价值，开盘当日朝向和楼层较好的户型去化率基本上在90%以上。福星惠誉水岸国际推出沙湖公馆1号楼，打出5万抵10万实惠，折后均价约9300元/平米，较前期下降约700元/平米，加上前期认购一部分房源，1号楼截止到开盘当天去化率在60%以上，较为志向。南湖板块开盘项目保利心语和保利拉菲，保利心语折后均价约7100元/平米，较上次开盘下降约700元/平米，项目主打结婚季婚房，加上赠送面积后均可由两房改三房，户型紧凑好用，同时实惠力度较大，受到年轻夫妇的青睐，开盘当天去化率逾6成，表现不俗。保利拉菲，

24、因前期蓄客较少，折后均价并未出现下调，虽然每种户型均有10平米左右面积赠送，可以一房改两房、两房改三房，但开盘当天去化状况不够志向，主要是在目前的市场环境下，购房者关注项目户型、地理位置和配套等方面的同时，价格为首要考虑因素。从其他三个项目开盘表现也可以看出,实惠力度较大，降价明显的项目去化率较高。表1武汉房地产市场一周数据表2武汉各区一周房地产数据三、市场交易状况图2武汉商品房市场销售走势四、武汉各区域住宅市场发展概况中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，依据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：（一）中心区2013年上半年中心区成交均价为6875.4

25、2元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年削减4630套，降幅为58.87%。从上半年中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严峻萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。出现这样的状况，主要由两方面因素造成，首先XX中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新居供应量削减3成之多，制约了购房者消费；当然，更重要的缘由在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超

26、过中高收入购房者的支付实力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。武汉的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、消遣、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕桐泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于武汉内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以与武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。预料不久的

27、将来，武汉内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点与面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个中心区的加快建设。（二）古田片区2013年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年削减2609套，降幅为68.59%。从成交价格状况来看，尽管古田片区今年1至6月始终都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼

28、盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线,该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温柔解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量削减，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为寂静。政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着研口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，将来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展供应有力支撑。（三）后湖片区2013年上半年二

29、七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06虬从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依旧是航天双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅削减，二七、后湖片区的楼市整体呈现温柔向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。令人激昂的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工,黄浦路段则已建

30、设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，将来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。（四）东西湖片区2013年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,较去年增长了14.07%。从成交价格与成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特殊是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售状况，该片区的表现还是令人刮目相看的。虽然整个市场气氛的始终处于观望心情，但从该片区个别项目的调查显示，客户

31、平均接待量并没削减多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前状况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。多层作为郊区最易消化的一般住宅产品类型，始终是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商起先注意产品结构的调整，产品重心渐渐由多层向高层和小高层转换。和其他区域市场多层一一小高层一一高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，快速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需肯定时间的市场磨合，才能逐步为

32、区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是将来市场的主流产品。东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，将来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的旺盛奠定基础。五政府最新资讯篇四：武汉市房地产市场调研报告武汉市房地产市场调研报告一、武汉市概况武汉市是湖北省省会，中国长江流域重要的中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江与其最大支流汉水在市区内交汇,将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市武昌为教化文化、高新技术区，汉口为商业区，汉阳为工业区。武汉市现辖13个行政区，面积8

33、467平方公里，人口740万人，流淌人口400余万。2002年国民生产总值1493亿元2002年武汉市gdp达1493.1亿元，人均近2000美元，人均可支配收人7815元。2004年一季度武汉市经济增幅创近三年最高水平。一季度全市完成国内生产总值350.84亿元，增长12.1%,同比提高0.1个百分点，增幅为近三年最高水平，完成全年安排的21%同比提高0.4个百分点。一季度全市财政收入增长17%,为年安排的24%；固定资产投资增长12.8%；社会消费品零售总额增长12.6%；城镇居民收入和农夫现金收入分别增长8.9%和7.2%；全市新增就业岗位近2万个。二、武汉市房地产市场综述中国指数探讨院

34、华中分院对武汉房地产市场监测数据显示：本周（2月13日一2月190）楼市连续两周无新增供应量，市场推盘量也较少，开发商以销售存量为主。成交方面，本周成交商品房2635套，环比增加37.45%；成交面积为24.35万平方米，环比增加30.22%。本周仍旧无新增供应量，最近两周开盘项目均为年前拿到预售许可证，开发商多数以销售存量为主。成交方面，从各区域成交套数来看，青山区和黄陂区成交量较多，分别为350套和300套，但成交面积以东西湖区成交最多，共计3.62万平方米，环比增加77%,主要是因为东西湖区成交较多商业和写字楼，面积偏大。成交面积仅4个区域出现小幅下滑，且有3个区域为远城区。本周开盘或加

35、推项目累计新推房源790套，成交323套，去化率为41%。本周开盘项目除保利拉菲外，其他三个项目实惠力度均较大，其中大华柏金华府本次推出33-4611f（70年产权）小户型公寓，不限楼层不限户型不限朝向，一口价，371层7700元tf,12-25层8200元itf,较之前的80-130平米两房和三房的户型均价下降近1000元/平米。同时此次户型面积小,总价低，二七长江大桥通车后，交通便利进一步得到提升，具有肯定的投资价值，开盘当日朝向和楼层较好的户型去化率基本上在90%以上。福星惠誉水岸国际推出沙湖公馆1号楼，打出5万抵10万实惠，折后均价约9300元/平米，较前期下降约700元/平米，加上前

36、期认购一部分房源，1号楼截止到开盘当天去化率在60%以上，较为志向。南湖板块开盘项目保利心语和保利拉菲，保利心语折后均价约7100元/平米，较上次开盘下降约700元/平米，项目主打结婚季婚房，加上赠送面积后均可由两房改三房，户型紧凑好用，同时实惠力度较大，受到年轻夫妇的青睐，开盘当天去化率逾6成，表现不俗。保利拉菲，因前期蓄客较少，折后均价并未出现下调，虽然每种户型均有10平米左右面积赠送，可以一房改两房、两房改三房，但开盘当天去化状况不够志向，主要是在目前的市场环境下，购房者关注项目户型、地理位置和配套等方面的同时，价格为首要考虑因素。从其他三个项目开盘表现也可以看出,实惠力度较大，降价明显

37、的项目去化率较高。表1武汉房地产市场一周数据表2武汉各区一周房地产数据三、市场交易状况图2武汉商品房市场销售走势四、武汉各区域住宅市场发展概况中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，依据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：（一）中心区2008年上半年中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年削减4630套，降幅为58.87%。从上半年中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍

38、稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严峻萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。出现这样的状况，主要由两方面因素造成，首先XX中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新居供应量削减3成之多，制约了购房者消费；当然，更重要的缘由在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付实力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。武汉的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、消遣、精品酒店等多种功能的140万

39、平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕桐泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于武汉内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以与武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。预料不久的将来，武汉内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点与面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个中心区的加快建设。（二）古田片区2008年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平

40、方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年削减2609套,降幅为68.59%。从成交价格状况来看，尽管古田片区今年1至6月始终都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温柔解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量削减，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为

41、寂静。政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着研口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，将来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展供应有力支撑。（三）后湖片区2008年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06虬从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降

42、，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依旧是航天双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅削减，二七、后湖片区的楼市整体呈现温柔向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。令人激昂的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工,黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，将来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。（四）东西湖片区2008年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431

43、.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,较去年增长了14.07%o从成交价格与成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特殊是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售状况，该片区的表现还是令人刮目相看的。虽然整个市场气氛的始终处于观望心情，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没削减多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前状况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。多层作为郊区最易消化的一般住宅产品类型，始终是本区域开

44、发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商起先注意产品结构的调整，产品重心渐渐由多层向高层和小高层转换。和其他区域市场多层一一小高层一一高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，快速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需肯定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是将来市场的主流产品。东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，将来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的旺盛奠定基础。五、市场将来走向篇五：武汉保

45、藏品市场调研报告武汉保藏品市场调研报告一一崇仁路古玩市场一、当前中国古玩（文物）市场政策、法规、发展分析1、中国文化市场大背景改革开放30年来，中国文化市场以“一手抓旺盛，一手抓管理”的方针为指引，基本形成了由消遣市场、演出市场、音像市场、电影市场、网络文化市场、艺术品市场等组成的统一、开放、竞争、有序的文化市场体系，初步建立起以综合行政执法、社会监督、行业自律、技术监控为主要内容的文化市场监管体系。文化产业是投资回报最好的行业之一。当代社会各种产业利润主要靠领先的自主创新和技术进步来实现，而文化产业正是自主创建和技术含量高的一个门类。加上政策因素和市场因素的作用，文化产业的资本盈利率比较高,

46、文化产业领域投资热将会长期存在。最终从消费角度看，文化产品是与日俱增的消费热点。2、中国古玩（文物）市场法规、政策很长时间以来，中国流通领域有几个特别敏感的行业，例如黄金市场、外汇市场、音像市场、文物市场等。它们总是面临时常被整顿、甚至被查封的命运。造成这种尴尬局面的客观缘由有两个，一是它们有与国际市场接轨进行地下交易的条件，背景简单被人描绘得很困难；二是的确发生过很多重大犯罪案件，其中大多是与走私、贩私、盗版、盗墓相关，曾给国家造成经济上和政治上的损失。随着改革开放的深化发展，如今黄金市场、外汇市场已经政策放开，不再成为社会关注的热点，而对古玩市场的争议浮出水面。不论叫文物市场还是古玩市场，

47、因为其经营对象一一古玩中的文物是国家明令禁止交易的。文物有市场却不准经营，就形成了行业性质的错位，并由此引发出各种各样的社会冲突。关于上市文物年限的规定，从1960年起先，国家对文物商店销售出境文物的年限按不同价值和种类规定为：乾隆六十年（1795）、1911年和1949年三个时间界限。80年头，随着国营文物商店内销业务的开展，这种原本针对文物出口所作的规定，被逐步照搬成了文物上市内销的政策。1992年，为了加强对渐渐自发兴起的文物旧货市场的限制与管理，国家有关部门又明确规定，1911年以前的物品以与1911-1949年之间具有肯定历史、科学、艺术价值的物品只能由国家文物商店经营。191119

48、49年的一般物品在实行文物监管的前提下才能在旧货市场销售。这等于对国营文物商店和民间文物旧货市场的经营范围分别作了划定。依据关于文物品类的定义和三个时限的界限，儿乎把建国以前的绝大多数藏品（如名人字画、古籍、古玩、古陶瓷、古青铜器、古币等）都划到了文物之中，都要由国家指定的特地单位收购，从而把古玩市场的经营限制在一个很小的范围内。事实上，国家特地单位，既无如此巨大的资金和足够的库舍去收购保藏全部的文物，也无法监督遍布各地的古玩市场的每一项交易活动。原国家文物局局长孙铁青曾发表艺术品市场散论，主见改革国家管理艺术品市场的现行政策，撤消传世文物古玩只能由国家文物商店统一购销和不准入市的三条年限禁令。孙老认为：正是这种不合理的政策规定，斩断了艺术品市场极其丰富的货源，迫使大量民间艺术品只得自找出路。于是，所谓的“文物黑市”屡禁不止。孙老主见彻底实行自由贸易，实行“藏宝于民”，以充分发挥文物、古玩的社会效益。文物爱护法（以下简称文物法）中对古玩市场所实行的仍旧是不承认的看法，与对古玩市场与个人经销商的回避政策。文物法虽然确认了