中山公用：中山公用水务投资有限公司用于资产收购涉及的中山市南头供水有限公司的资产负债组合市场价值评估项目资产评估报告.docx

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1、本报告依据中国资产评估准则编制中山公用水务投资有限公司用于资产收购涉及的中山市南头供水有限公司的资产负债组合市场价值评估项目中成评字(2023)第210002号资产评估报告第一册/共二册中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司2023年12月13日第一部分声明3第二部分摘要5第三部分资产评估报告正文6一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人6二、 评估目的10三、 评估对象和评估范围10四、价值类型13五、评估基准日14六、评估依据14七、评估方法16八、评估程序实施过程和情况22九、评估假设23十、评估结论24十一、特别事项说明26十二、资产评估报告使用限制说明

2、27十三、资产评估报告日28第四部分附件29第一部分声明对本报告我们特作如下郑重声明：1、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。2、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。3、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人4、资

3、产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。5、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。6、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。7、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人及相关当事人应对所提供资料的真实性、合法性、完整性负责。8、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益

4、关系：与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。9、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属费料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求.10、资产评估专业人员已对评估对象进行了实地查看并进行记录，但仅限于评估对象的外观与目前维护管理状况，评估值是在假设资产处于通常使用条件下，并结合委托人及相关当事人提供的大修、维护等资料的基础上做出的。资产评估专业人员不承担对评估对象内在质量、所提

5、供房地产测量数据准确性和相关权益状况进行调查的责任，也不承担对隐蔽工程及难以接触到的部分进行检视的责任。11、对于评估中可能存在的影响评估结果的瑕疵事项，委托人及相关当事人在委托评估时未作特别说明，在资产评估专业人员根据专业经验般不能获悉的情况下，评估机构及资产评估专业人员不承担相关责任。12、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用人应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。】3、资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权屈做任何形式的保证。本报告亦不能成为有关资产的权属证明文件，也不为有关资产的权属状况承担任何责任，

6、特提请报告使用人注意。14、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。本评估机构承诺：未经委托人许可不将评估报告提供给无关单位或个人。15、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响.16、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后

7、有关资产价值发生的变化不负责任。第二部分摘要重要提示以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。委托人：中山市南头镇人民政府、中山公用水务投资有限公司、中山市南头供水有限公司被评估单位：中山市南头供水有限公司相关经济行为：中山公用水务投资有限公司拟对被评估单位进行资产收购，本次评估为该经济行为提供被评估单位资产负债组合市场价值参考依据评估目的：资产收购评估对象：中山市南头供水有限公司的资产净额（资产-负债）评估范围：中山市南头供水有限公司拟转让的资产负债组合，包括流动资产（包括应收账款、其他应收款和存货）、非流动资产（为管道沟槽及设备类

8、固定资产、无形费产）及流动负债（包括应付账款、应付职.薪酬、其他应付款和合同负债）。该资产负债组合主要为供水经营相关资产负债评估基准日：2023年6月30日价值类型：市场价值评估方法：资产基础法评估结论：委托评估的费产总值为人民币81,406,059.79元，负债为人民币56,844,49031元，资产净额为人民币24,561,569.48元评估结论的有效使用期限：本评估结论有效使用期一年，自评估基准日起计算。本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力中山成诺资产评估与中山公用水务投资有限公司用于资产收购涉及的中山市南头供水有限公司的资产负债组合市场价值评估项目第三部分资产评估报告正文中成评

9、字（2023）第210002号中山市南头镇人民政府、中山公用水务投资有限公司、中山市南头供水有限公司：中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司（以下简称本公司）接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对中山公用水务投资有限公司（以F简称公用水务公司）因资产收购事宜对涉及的中山市南头供水有限公司（以下简称南头供水公司）的资产负债组合在2023年6月30H的市场价值进行了评估。现符资产评估情况报告如下。一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人本次委托人为中山市南头镇人民政府、中山公用水

10、务投资有限公司、中山市南头供水有限公司，被评估单位为中山市南头供水有限公司，评估报告使用人为委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。1、评估背景中山公用水务投资有限公司为推进中山市“供水一盘棋”，根据中山市人民政府关于印发中山市推进“供水一盘棋”工作方案的通知（中府函（2023）97号）要求，聘请第三方机构对整合范围内供水企业及部分镇街投资形成的供水设施资产进行资产评估工作，全面清查及评估资产情况，便于后续整合工作的开展。本公司受中山市南头镇人民政府、中山公用水务投资有限公司、中山市南头供水有限公司委托，对收购涉及的评估对象以2023年6

11、月30日为评估基准日进行评估，为“供水一盘棋”的收购工作提供价值参考依据。2、委托人1统一社会信用代码：114420000073574594名称：中山市南头镇人民政府（以下简称南头政府）住所：广东省中山市南头镇南头大道168号负责人：陈飞国3、委托人2(1)工商注册登记情况统一社会信用代码：91442000198075234C名称：中山公用水务投资有限公司类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)住所：中山市东区竹苑路银竹街23号法定代表人：姚新益注册资本：人民币58,871.73万元成立日期：1987年03月01日营业期限：1987年03月01日至2038年03月31日经营范围：一般

12、项目：以自有资金从事投资活动；网络技术服务；普通机械设备安装服务；仪器仪表修理：市政设施管理；环境保护监测；水资源管理.(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)许可项目：自来水生产与供应：建设工程勘察；建设工程施工；建设工程设计；天然水收集与分配。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准)(2)公司概况中山公用水务投资有限公司前身是创建于1959年的石岐水厂，2008年随母公司吸收合并成为中山公用事业集团股份有限公司卜属全资子公司，公司名称于2017年6月由中山市供水有限公司变更为中山公用水务有限公司，2022年6月

13、更名为中山公用水务投资有限公司。公司以城市供水为主，涵盖水质监测、工程设计、施工安装、信息技术、水处理技术研发等相关业务，公司现有员工1,277余人。城市供水：拥有中山公用水务投资有限公司等10家全资公司、7家参控股公司，建有广东省供水行业首家获得国家实验室认可的水质检测中心，目前日供水能力达206万ri?,供水总盘约占中山市的80%,供水管道长度达6,500公里，服务群众约300万人.4、委托人3及被评估单位(1)工商注册登记情况统社会信用代码：91442000770957925T名称：中山市南头供水有限公司类型：其他有限责任公司住所：中山市南头镇南和西路181号法定代表人：张田娟注册资本：

14、人民币6,000万元成立日期：2005年01月12日营业期限：长期经营范围：自来水供应：承接给排水工程；销售：水暖器材。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（2）公司概况中山市南头供水有限公司是由中山市公用水务有限公司和中山市南头镇集体经营有限公司于2005年1月联合出资组建的，为国有控股企业原南头水厂始建于1982年10月，集生产、销售、施工、设计、服务为一体，现有合同工80名。水厂于鸡鸦水道取水，属于二类水，PH值在7.4-Z9之间；平时水源水浊度50NTU左右，汛期是300NTU左右，枯水期是15NTU左右。南头供水公司设有供水一厂和二厂，原生产能力只有5万m，/d,

15、为满足南头镇的用水需求，进一步提高供水水质，2007年扩建了3万mid水厂，2017年完成一厂的技改,现生产能力已达到8万mVd,供水普及率达100%,供水人口13.5万人。为了进一步满足镇经济发展和人民群众生活品质的要求，配合精品小镇的建设，公司在2019年建设了深度（膜）处理，强化生产工艺，成为了中山第一个达到直饮水标准的水厂。南头镇现状管网总长度约400公里，其中DN200至DNlOOO的给水管约80公里；DNlOO至DN150给水管约126公里；DNIoO以下给水管约194公里.另外，公司拥有一支技术水平过硬的施工和设计队伍，负责供水设施的维修管理，并可对外承接给排水管道及消防给水管道

16、等的设计和安装工程，是一个集制水、供水、管道安装于一体的企业。一直以来，公司秉承“以人为本，真诚服务”的服务宗旨，引进现代企业的管理经验和先进的水处理技术，通过技术改造和创新，不断提高企业的运营管理水平。目前，公司已具备24小时不间断监测和调整生产状况的硬件及软件条件：通过引进水厂自控系统、SCAD系统、GlS系统以及即将投入使用的水力建模系统等新型技术，对生产进行动态监控管理，大大提高我们的工作效率和服务质量。为更好地监控、监测水源水、出厂水和管网水等的水质情况，达到国家对生活饮用水水质监控的要求，2007年12月公司对化验室进行全面的装修改造，购置了一系列先进的化验设备，实施严格的水质检测

17、管理，不断提高化验员的水质化验水平其中水质日分析22项，月分析42项，出厂水符合国家GB57492006生活饮用水E生标准。同时，加强对管网水的监测，分别在民安村、永兴路、华光村、将军管理区、低沙村、丹沙村等地设有6个管网末梢水质监测点，定时监测管网水情况.截止评估基准日，股东及持股比例：股东（投资人）名称出资额（万元）持股比例（%）备注中山公用水务有限公司5,40090%以货币出资中山市南头慎集体资产邑营有限公司60010%以货币出资合计6,000100%（3）近三年及评估基准H资产、财务、经营状况1）资产、负债和所有者权益简表单位：人民币万元指标名称2020-12-312021-12-31

18、2022-12-31评估基准日一、总资产15,311.1215.992.8316,903.9615,175.94其中：流动资产8,395.778,m.449.239.166,042.02二、总负债5.691.685,617.336.182.537,307.35其中：流动负债5.512.985.493.056,058.266,995.96三、所有者权益9,619.4410.375.5010,721.437,868.592）利润简表隼位:人民币万元指标名称2020年2021年2022年2023年1-6月一、主营业务收入3,319.483,563.163.371.721,619.83二、主营业务利润

19、1,256.511,151.55773.58345.10三、营业利润1,292.141,333.33478.42245.06四、利润总段1,297.651.335.65481.11248.60五、净利润890.001,024.48345.93186.45审计意见无保留意见无保留意见无保团意见无保留意见3）企业历史经营业绩分析序号项目前三年前二年前一年I主营收入增长率2.68%7.34%5.37%2营业利涧率37.85%32.32%22.94%3净利润率26.81%28.75%10.26%序号项目前三年前二年前一年4资产负债率37.17%35.12%36.57%5流动比率152.29%161.8

20、1%152.51%6净资产利润率9.70%10.25%3.28%7总资产利润率9.76%8.53%2.92%以上年度财务数据摘自审计报告，评估基准日财务数据摘自清产核资报告。(4)委托人与被评估单位之间的关系公用水务公司与南头政府、南头供水公司之间是收购与被收购关系，公用水务公司为收购方，南头政府投资形成的供水设施资产和南头供水公司供水运营涉及的资产负债组合为拟收购对象。5、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人根据资产评估委托合同，不存在除委托人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人以外的其他资产评估报告使用人。二、评估目的中山公用水务投资有限公司拟收购中山市南头供水有限公司供水运营

21、涉及的资产负债组合及南头政府投资形成的供水设施资产，需对所涉及的中山市南头供水有限公司供水运营涉及的资产负债组合市场价值及南头政府投资形成的供水设施资产价值进行评估，其中本报告目的为确定中山市南头供水有限公司供水运营涉及的资产负债组合于评估基准日的市场价值提供参考依据。三、评估对象和评估范围本次资产评估对象为南头供水公司供水运营涉及的资产负债组合市场价值，涉及的范围为南头供水公司申报的于评估基准日经广东致合会计师事务所有限公司专项审计后的部分资产和负债，具体资产类型和审计后账面价值见下表：金额单位：人民币元科目名称账面净值简要说明一、流动资产合计7,181,96131应收账款476,680.6

22、6为租赁费、水费等其他应收款2.838,149.25为代收水费、加班粉等存货3.867.131.40为原材料二、非流动资产合计63,003,075.74固定资产62,932,616.41包括：管道沟槽、机器设备、车辆、电子设驾无形资产70,459.33为外购软件三、资产总计70,185,037.05科目名称账面净值简要说明四、流动负债合计5644,490.31应付屐款13,289,876.49为应付工程款、水资源费及押金等应付职工薪酬6,433.141.92工资、奖金、工会经费及职工教育经费其他应付款3.537.077.07为污水费、垃圾费及党建工作经费等合同负债33,584,394.83为水

23、费、二次供水维修基金五、负债总计56,844,490.31六、资产净额（资产负债）13,340,546.74南头供水公司供水运营涉及的资产及负债状况如下:1、应收账款于评估基准日，涉及的应收账款共3项，为租赁费、水费、垃圾费，大部分账龄在5年以内，小部分超过12年，账面价值为476,680.66元，具体内容详见“应收账款评估明细表”。2、其他应收款于评估基准口，涉及的其他应收款共4项，分别为代收水费等、代发农污项H加班费、刷卡POS机押金、暂估水资源费等，账面价值为2,838,149.25元，具体内容详见“其他应收款评估明细表”3、存货于评估基准日，涉及的存货主要为自来水管网工程及维修的原材料

24、，原材料主要放置于南头供水公司厂区的仓库内，账面价值为3,867,131.40元，具体内容详见“存货一原材料评估明细表”。4、固定资产（管道和沟槽）于评估基准日，管道和沟槽为南头镇内的供水管网，管网总长度约400公里，最大管径为DNloO0。账面价值为59,172,629.62元，具体内容详见“固定资产一管道和沟槽评估明细表”。5、固定资产（设备类）（1）机器设备本次评估的机器设备共77项，为配电增容设备、二厂扩建机械设备、水厂自控系统改造项目等。该批设备购置于2005年到2023年，现安装、存放于南头供水公司厂区内。经现场勘察，其中序号29虱化物快速测定盒为耗材，于现场查勘日已无实物；序号3

25、3南头水厂液氯吸收装置已损坏；其余设备维护保养尚好，外观成新一般，目前在正常使用中，具体内容详见“固定资产一机器设备评估明细表”。根据被评估单位提供的发票等资料显示，该批设备均由中山市南头供水有限公司购置。（2）车辆车辆共11台，其中：1台轻型客车、7台轻型普通货车、1台轻型封闭货车、1台多用途货车、1台全电动叉车等，具体如下序号钠牌号车辆名秣规格改号计量单位数A出厂日期发证日期己行驶里程（公里）Ill-830r2665TFI8SQ轻型普通货车五菱牌LZWIO28SPY辆12018-10-252018-12-2424,7376WTV8i3N轻R封闭货车金杯牌SY5020XXY-K7SBW辆12

26、019-9-152019-12-2029,2897T780QR轻型多用途货车东风牌ZNI038U5M6A台12024429202bi22313,6118T87J98江管牌轻鞭普通货车江斡牌JXI(MlTGB24辆i2OI5-i2-42015-12-1I66939号T85JOO江骨牌轻型普通货车江拘牌JXl(MITGB24辆I201Sl2463469共24项均为镀锌材质，根据委托人提供的中山市推进“供水一盘枳”资产评估参考标准(中供水一盘棋专班(2023)1号)显示，评估及转让范围不包括已明确停止使用的普通镀锌管，故本次不对镀锌材质的原材料进行评估；其余原材料采用移动加权平均法进行核算，账面数量

27、与实盘数量相符，账面值反映了市场价值及合理费用，且均处于正常状态，以核实后的账面值确定评估值。2、非流动资产的评估(1)管道和沟槽评估被评估单位及委托人均未能提供全部管网分布图，且管网为隐蔽工程，受客观条件限制，我们无法对管网工程实物进行一一核实，本次管网工程具体评估范围以被评估单位申报的经清产核资后的管网资产清单为准。根据本次评估的特定目的及被评管道沟槽的特点，本次评估对管道沟槽采用重置成本法评估。基于资产的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出资产在全新状态下的垂置成本，再扣减由于各种损耗因素(实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值)造成的贬值,最后得出资产的评估值。确定重置完全价值评估对象

28、有完整的工程结算资料，以评估基准日建造同类或类似供水管网工程所需的建设安装工程费、税费、工程建设其他费用、分摊的固定资产投资必要的前期费用与管理费用等各项必要费用之和为基础，再加上占用资金的利息及合理利润，得出该等供水管网工程的重置成本。确定成新率成新率根据管网工程结构类型的使用年限，结合管网的实际使用情况确定。依据公式：评估价值=重置完全价值X综合成新率计算求得管网沟槽的评估价值。固定资产一管道和沟槽评估明细表序号343359工程已完工并投入使用，截止评估基准日尚未结算。根据委托人提供的中山市推进“供水一盘棋”资产评估参考标准（中供水一盘棋专班（2023）1号）显示，评估及转让范围不包括老旧

29、（管龄25年）管网，故本次不对管龄225年的供水管网进行评估。（2）机器设备（车辆）评估根据本次评估的特定目的及被评估设备（车辆）的特点，确定主要以重置成本为本次资产评估的价值类型，采用重置成本法计算确定（车辆）的评估价值。机器设备（车辆）评估的重置成本法是通过估算全新机器设备（车辆）的更新重置成本，然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上,确定机器设备（车辆）评估价值的方法。本次评估采用的基本计算公式为：评估价值二重置价值X成新率重置价值的确定1）国产设备对于仍在现行市场流通的设备，直接按现行市场价确定设备的购置价格；对于已经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的

30、设备，则采用类似设备与委估设备比较，综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定购置价格。确定设备的购置价格后，根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、安装调试费、设备基础费、其他必要合理的费用和资金成本，以确定设备的重置价值。其计算公式如下：聿置价值;设备购置价+运杂费+设备基础费+安装费+其他费用+资金成本2）非标设备对大型、现场制作的非标设备，根据被评估企业提供的设备竣工验收结算资料，按照现行的设备制造标准，考虑设计费、人工费、主材费用、主要外购件费用、安装调试费、其他相关费用、税金、资金成本等确定重置价值。3）运输车辆通过市场询价取得车辆的现行购置价格，再加上车辆购置附加税及其他费用确定车辆的重置价值，其中购置附加税依据相关主管部门的规定，为车辆购置价格（不含税）的10%；其他费用包括办照费、车检费等。其