使用专项维修资金作业指导书.docx
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1、使用专项维修资金作业指导书1.0目的为了加强住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,规范住宅专项维修资金使用,根据中华人民共和国民法典和住宅专项维修资金管理办法等法律、行政法规,制定本作业指导书。2.0范围适用于物业服务中心使用住宅专项维修资金进行住宅共用部位、共用设施设备维修更新管理。3.0职责3. 1项目负责人按照本作业指导书规定的流程向业委会、所在地政府房办主管部门进行使用专项维修资金申报。3.2工程主管(设备管理负责人)负责按照本作业指导书提出共用部位、共用设施设备维修方案。4. 0工作流程4.1 专项维修资金适用范围:1 .1.1住宅专项维修资金:是指
2、专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。4 .L2住宅共用部位:是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。5 .L3共用设施设备:是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。4.2住宅专项维修资金管理4.2.1住宅专项维修资金管理实行专户
3、存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。县级以上地方人民政府房办主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。4.2.2业主大会成立前,己售公有住房住宅专项维修资金,由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设(房地产)主管部门负责管理。4.2.3业主大会成立后,应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。4.2.3.1 开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。4.2.3.2 业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府房办主管部门;涉及已
4、售公有住房的,应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。4.2.3.3 2.3.3所在地政府房办主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。4.2.4住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。4. 3专项维修资金分摊原则根据各住宅项目业主大会议事规则、专项维修资金管理规约和业主管理公约约定使用维修资金并按照下列规定分摊列支:4.1.1 住宅共用部位、共用设备的维
5、修、更新费用,由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担;其中,一幢住宅有两个或者两个以上门号的,每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用,由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。4.1.2 物业管理区域公共设施的维修、更新费用,由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担;其中,属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用,由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。4.3.3业主委员会活动经费在维修资金中列支的,由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。4.3.4涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房
6、单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。4.4专项维修资金使用要求4.4.1物业管理服务合同应当约定物业的日常维修与使用住宅专项维修资金进行住宅共用部位、共用设施设备维修更新范围。4.4.2使用住宅专项维修资金进行住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新应当事先征得业主委员会书面同意。4.4.3发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况,物业服务中心应当立即组织维修、更新,并及时通知业主委员会。4.4.4住宅需要大修或者专项维修、更新的,物业服务中心应当在物业管理服务年度计划中列明,提交业主委员会审核;业主委员会审核同意的,应当书面委托物业服务中心通过招标或
7、者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算,应当由业主委员会或者委托物业服务中心审核。住宅大修和专项维修、更新完成后,物业服务中心应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面报告。住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属于房地产开发企业保修责任范围内,应当由房地产开发企业或者其委托物业服务中心负责实施。4.5业主大会成立前维修资金具体使用操作细则:(根据不同地区政府规定调整)开发建设单位未按规定提出成立业主大会书面报告前,专项维修资金、公共收益不得动用,住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的,应当由建设单位承担物业维修费用。建设单位提出书面报告之后(包括业
8、主大会尚未成立期间),则可依法根据具体的操作流程在专项资金中列支。4.5.1开发建设单位向当地房管局书面提交成立小区业主大会申请。4.5.2 房管局出具书面受理回执并加盖印章、注明受理日期。(按各区房管局规定是否出具)4.5.3 住房保障房屋管理部门审核同意,开立维修资金代管专户,指定帐户管理方(一般为建设银行)代理记帐、收集业主资料、维修资金系统录入业主基础数据(应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账)物业公司做数据核对。4.5.4 提出使用方案:物业公司需使用维修资金时,需先书面做出预案报所属居委会或村民委员会(包括工程项目名称、具体部位设施设备、工程预算资金金额、费用分摊范围
9、、施工单位选择方式、施工管理方式、工程验收方式、资金决算方式、计划实施时间等)。4.5.5 5.5征询公示:向业主发出征询表(表1),物业部分共用部分的维修、更新和改造,应当由部分共用的业主决定,由部分共用部分专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,其中,涉及筹集专项维修资金或者改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意;其他决定事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,并将表决结果在物业管理区域内公告。4.5.6申报审定:工程经市房屋行政管理部门指定的中介机
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