被征收房屋分类及其说明一住宅房屋分类.docx

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1、被征收房屋分类及其说明（一）住宅房屋分类普通住宅房屋成套住宅指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。独幢房屋指独门独院，具有独立产权、独家使用，有合法手续的独幢房屋，房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等，且其土地使用权面积为外用而和C非成套住宅除以上两类的房屋以外的房屋。（二）营M4用房分类营业性用房商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。商铺类建筑以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的

2、为连家店，多数为单开间。商务类建筑以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。娱乐类建筑各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。旅馆类建筑分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间

3、，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。餐饮类建筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。其他类建筑除上述类型之外的其他营业性质用房。（三）非翟f业用房分类非营业性用房工业性建筑以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为

4、破混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。办公性建筑以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。公共性建筑以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。区位因素修正系数表序号素目数正围沿因项系修范作考察项目内容一等二等三等四等五等1自然环境5自然景观、风向公认的自然环境优越地区。自然环境良好,附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠

5、缺。附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱，环境较差。附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。空气污染、噪音、水文空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。空气局部受污染，水体污染较为严重，白天和晚间均有噪音影响。水体污染严重，靠近污染源或重噪音源。长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。2交通条件5离市区主干道的距离离主干道的距离在100米以内。离主干道的距离在100250米之间。离主干道的距离在250400米之间。离主干道的距离在400500米之间。离主干道的距离在500米以上。公交线路情况距离公交站点50米内,有4条以

6、上重要公交线路。距离公交站点50100米内，至少有2条重要公交线路。距离重要的公交线路的距离在100200米之间，至少有2条公交线路。距离公交线路的距离在200400米之间，至少有1条公交线路。距离公交线路的距离在400米以上。3教育医疗设施5所在学区1公里内学校情况属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。一般中小学学区。无中学或小学。医院及医疗机构分布情况距市级及以上医院500米以内。距市级及以上医院500IoOO米。距市级及以上医院10001500米。距市级及以上医院15002500米以上。距

7、市级及以上医院2500米以上。4商业配套设施5重要商业配套设施在400米范围内有大型的市级商业配套设施。在400800米范围内市级商业设施较集中。在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。在800米范围内基本上无商业网点。在1000米范围内无商业网点。序号素目数正围沿因项系修范作考察项目内容一等二等三等四等五等5规划设计5建筑小区布局与外形等布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。布局一般，排列不整齐，外型较整齐。任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。建筑密度建筑密

8、度40%以下。建筑密度40%50%o建筑密度50%60%o建筑密度60%65%o建筑密度65%以上。绿化率、室外公共活动空间与绿化景观绿地率在30%以上,立体绿化，室外公共活动空间丰富。绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。少量绿化，少量的公共活动空间。无绿化，基本无公共活动空间。无公共活动空间，出行通道狭窄。6物业管理5物业管理情况全封闭物业管理。半封闭物业管理。有物业管理。无物业管理。无物业管理，无环卫管理。7住宅区配套设施5配套住宅区内设施完善程度在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备小区智

9、能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。个别因素修正表序号项目内容系数修正范围1成新新旧程度调整见附件五2层次不同层次差价调整见附件六3朝向房屋的不同主方向调整见附件七4其它外观等见附件四其他因素修正表（%）序号项目内容系数修正范围1实物规划现状容积率等42实物状况外观等23建造年份20年逐年修正+0.54房屋类型成套住宅、非成套住宅、

10、独幢房屋等6注：本表第四项被征收区块发布征收决定之年，前20年为0,逐年修正+0.5房屋成新率（）完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房全新全部符合大部符合部合全符大部符合稍好于部合全符全部符合全部符合10090-10080-9070-8060-7050-6040-5040以下20以下地基基础有足够承载能力，无不均匀沉降。有承载能力，有少量不均匀沉降。承载能力不足，有较大不均匀下降，对上部结构已产生一定影响。有明显不均匀下降且有继怨响上P结构展全和正常使承载能力严重不足，有严重不均匀沉降已引起结构倾斜、位移、开裂、扭曲房屋随时有倒塌可能。承重构件完好坚固、屋架、墙体完好承重构件，木屋架各部

11、件节点连接基本完好承重墙体产生下垂变动，有轻微裂缝，木屋架有局部腐朽。承重砖墙严重损坏有明显下垂变形，木屋架端节点腐朽有明显的下垂或倾斜。构件严重腐朽，开裂变形，已超过极限，丧失稳定性。承墙非重墙体完好牢固，无破损。砖墙体轻微裂缝，面层破损。部分墙体裂缝，间隔墙、面层局部损坏，失修严重。墙体裂健、倾斜。墙体严重开裂、倾斜，部分倒塌。壁面不渗漏，排水设施畅通。局部渗漏,排水设施基本畅通。局部渗雨，局部高低不平。严重漏雨，木屋架严重腐朽，排水设施严重锈烂、断裂不全。普遍漏雨，严重受损。楼地面整体面层完好，平整。整体面层基本完好整体面层局部空鼓、裂缝。整体层面严重空鼓、裂缝。破烂不堪。门窗完好无损，

12、开关灵活，油漆完好。少量开关不灵，油漆尚完好。部分开关不灵，油漆老化剥落。大部分开关不灵，翘曲变形，部件残缺腐朽，油漆见酥。内外墙抹灰完整牢固，无空鼓、裂缝。梢有空鼓、裂缝、风化。局部裂空鼓、剥落，勒脚严重侵蚀风化。普遍空鼓、裂缝，风化脱落，勾缝残缺，严重稣松、脱落，墙面渗水。顶棚完整牢固，无破损和下垂脱落。少量面层翘裂、缺损局部破旧，顶棚下垂变形，面层破烂脱落面层破烂不堪，严重下垂变形，吊筋松动、弯曲、断裂、腐朽、蛀朽、蛀蚀。细水装修完整牢固，油漆完好。梢有松动、残缺，油漆尚完好。木材部分腐朽、蛀蚀残缺，油漆老化。木材部分严重腐朽、蛀蚀、残缺、油漆脱落。水卫上下水管畅通无阻，各种卫生器具完好

13、，零件整齐上下水道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损。上下水道不够畅通，卫生器具部分损坏。上下水道严重堵塞，腐蚀，残缺，卫生器具零件较大部分损失、残缺。电线路及各种照明装置完好，绝缘良好。线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏。设备陈旧，电线部分老化，少量照明装置有损坏、残缺。设备陈旧残缺，电线普遍老化、零乱照明装置残缺不齐，绝缘不合要求。备注：评定时要以主体结构为主，房屋已使用年份和修缮情况应结合考虑。楼层修正系数（）1 .多层楼层修正系数（%）层次二三四五六七车库m有无有无有无有无有无有无有无一OO二OOOO三O-133-1-1四O-13366-1-1五O-1336655-1-

14、1六O-1336655OO-2-2七O-1336655OO-2-2-4-4注：独幢房屋不考虑楼层修正系数。2 .高层住宅差价系数（%）二三四五六七八九十十一十二十三A-4-2024567九-5-3-1024567十-6-4-2-1024567十一-6-4-2-10245678十二-7-5-3-202456789十三-8-6-4-2-102456789十三层以上-10-8-6-4-201234567备注13层以上的楼层，以六楼为零，7T8层每层增1,18层以上每层增0.5。住宅房屋朝向修正系数（）结构主朝向差价率东-1南O西-1北-2备注：L主朝向是指本幢房屋正方向左右各45范围内的方向。2.钢

15、混、砖混结构条式住房，按主朝向和住房所处部位，以套为单位修正朝向系数。3 .建造年代久远的砖木结构住房的朝向系数均为零。房屋重置价标准单位：元f结构钢混混合结构砖木结构简易结构等级一二三一二三四一二二四一二单价100O890820800700600500600500420340300220钢球基钢砧石砧墙砧墙砧墙砧墙础框架基础结构,钢舲至9里，至949S.墙（含砌柱墙方或一般Z9，苜块）围结构，结构，（含砌圆木木屋结护，现捣墙虫墙块）部或预制（含（含分钢筋钢睑屋砌块）砌块）粱柱承EJ饮、屋面围护，围护，至9Hj油毡平现捣现捣硅平屋瓦屋面风、构或预或预小青制钢制瓦屋公屋屋面房部分或一般一般碎楼地

16、一般砂企口普通较差或屋全部水的楼楼面，普木楼木楼木楼砧地楼磨石、块地面，地面，通面层回，3回，料贴面水泥通部分块通层面木搁或主地或硬木、地砂层面料面层IHJ4O砧地施面拼木楼面层，地木地面地面部分IHJ，面或要油漆普通校地面层抹面外墙贴马外墙外墙混外墙、普通较差简易刷白部赛克或面混合合泥浆外墙八堵内、Pu、抹灰抹贴，部分沙浆体IHJ，普通zX.，普通外抹外墙水泥沙浆抹面，抹灰内堵抹灰分抹灰，内内墙中等境中级抹IBy,w*普通际、K斜天灰，部分林面，棚中级回，/V棚抹条贴面砖或09r刷墙抹灰，白浆或IBJ灰油漆，墙粉涂涂料刷石灰水内墙布装饰，刷面普通件部分装饰zC.9j*抹面板天棚门标准金标准一

17、般标准金标准金一般标准非标较差较差属、塑钢金属、钢木、s.钢木木门准木木门门窗门窗、部塑钢门窗、S、门窗分木门门窗、全部J、尘囱、门窗部分窗带纱。全全部油漆部油漆部油漆全部带纱部油漆油漆油漆油漆水、电、本、水、电、水、电、J、有电有水有电有电卫齐全电、卫电、卫卫齐全卫齐全电齐有水电无电、电、电、齐全齐全9无卫共用共用共用无卫、小、无卫无卫无卫汪：房屋里道价是指房屋建筑、安装工程造价费用，不含房屋开发建设的前期费用、配套费用、管理费、利润、利息税金等费用。房屋层高修正系数（）用途层高（m）每增高（减）0.1m,房屋重置价相应增（减）说明住宅2.80-3.0011 .顶层和无车库的底层高标准各增加

18、0.2mO2 .室内斜顶的从梁底或包沿墙内椽底算起。3 .同房屋内高度有差别时，可按该高度占大部分面积高度计算或分开计算。非住宅砖木2.8-3.3混合3.2-3.8钢混3.5-4.0附件10：商业路线层次修正系数表（%）1 .商业路线修正系数表（）路线主要次要普通系数100-13080-10060-80西山路海昌路至勤俭路海昌路至磷西路勤俭路至文苑路文苑路至文宗路磷西路以东路段建设路工人路至干河街干河街至仓基街玦西路以北工人路海昌路至建设路建设路至芙蓉直街海昌路至永福里一弄芙蓉直街至河西路永福里一弄至文苑路长城路人民路至海昌路海昌路至勤俭路人民路至西南河街勤俭路至文苑南路文苑南路至文宗路水月亭

19、西路人民路至海昌路海昌路至文苑南路西南河街至人民路文苑南路至梅园路梅园路以西联合路联塘路至梅园路联塘路以海昌路梅园路至文宗路海昌路以东文宗路以西塘南路盛堰路至海昌路海昌路至黑木板桥盛堰路至文苑南路曹家河桥至群益路黑木板桥至曹家河桥群益路至碧云南路南苑路九虎路至文苑南路九虎路至农丰路海州东路海昌路至九虎路九虎路至农丰路钱江东路海昌路至九虎路九虎路至农丰路农丰路以东人民路工人路至长康路长壕路至水月亭路水月亭路以南海昌南路江南大道至海州路海州路至南苑路江南大道至长丰路海昌路水月亭路至工人路工人路至火车站塘桥至联合路文苑路文苑桥至联合路联合路至西山路文苑南路学林街至江南大道南苑路至海州路2 .商业用房

20、层次差价（）路线地下一层一层二层三层西山路（海昌路至勤俭路）-700-60-70西山路（海昌路至玦西路、勤俭路至文苑路）-700-50-60西山路（磷西路以西、文苑路至文宗路）-600-50-60建设路（工人路至干河街）-700-60-70建设路（干河街至仓基街）-700-60-70建设路（磷西路以北）-600-50-60工人路（海昌路至建设路段）-800-60-80工人路（建设路至芙蓉直街、海昌路至永福里一弄段）-700-60-70工人路（芙蓉直街至河西路、永福里一弄至文苑路段）-700-50-60长城路（人民路至海昌路、海昌路至勤俭路）-700-50-60长城路（人民路至西南河街、勤俭路至文宗路）-600-50-60水月亭西路-600-50-60人民路（工人路至长城路）-700-60-70人民路（长康路以南）-600-50-60联合路-600-50-60海昌南路-600-50-60海昌路-600-50-60文苑南路-600-50-60文苑路-600-50-60塘南路-600-50-60南苑路（文苑南路至农丰路）-600-50-60其他路段-600-50-60