-京汉新城营销策划报告最终.docx

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1、1市场分析-3-3-4-3竞争项目分析-5-5-12-4、项目分析-14-14-14-15-16-16-17-19-21-26-32-33-5项目swot分析-35-35-39-41一-43-44-6客群分析-45-45-46-46-47-7营销策略-47-47-55-55-58-58-59-60-63-65-65-66-8销售推广组织-69-69 - 72 -74 -74 -76 -76 -76 -77 -1市场分析宏观市场综述 通辽市房地产开发呈现持续稳定的发展态势，房地产开发投资迅 速上升，住宅投资快速增长。 施工面积与新开工面积较去年快速增长基础上，又有较大幅度的 提高，市场供应量进一

2、步加大。 新城区逐渐成为开发热点，住宅开工面积集中放量，预计总投资 规模75万平米，开发规模30万平米，区域竞争日趋激烈。 在政府政策的积极推动下，经济适用房投资大幅增长，客户分流严重。 二手房成交量大、单位集资建房等状况，致市场需求进一步缩减。 （当地很难查到最新的统计数据）2006年统计数据显示，当地住宅期房 月均销售万平米，销售额3500万元，销售均价1360元/平米。 在外来企业先进的产品理念的促动下，项目运作趋于成熟，产品 开发从低层次、低成本的形态向品质化、品牌化阶段迈进。 住宅消费能力持续成长，高端需求不断加大，对产品的综合素质要求 不断提高，高端居住需求亟待释放，高端住宅项目存

3、在运作空间。 园林环境的营造是难点，小区的园林景观仍处于低层次状态。 新城区热点尚未形成，老城区仍是销售热点地区，为客户置业首选。 老城区受城市发展局限，开发量逐渐减少，新城区具备良好前景。 物业管理普及率较低、管理水平低，买家愈来愈重视物业管理服务。 小套型住宅销售情况最好，大户型房屋滞销状况明显，2居室户型需求量大。 市场缺乏高端产品和领军项目。 媒介投放费用低，渠道单一，缺乏可依靠的主流媒体。分析结论 同区域竞争项目带来的竞争威胁给予密切关注。 项目先期销售价格宜适当控制。 宏观政策调控，项目档次提升不可过高、过快。 创新性的采取适当的媒体投放策略，形象建立和实效性相结合。 宜于适当时机

4、投资开发高端别墅项目。3竞争项目分析北岸华庭项目调查表价格均价1700元/平米主力总价18-22万元每层单价 （元/平米）首层二层三层四层五层六层11481720-19401880-16901730无位置哲里木大桥北规划设计占地面积：33. 73万平米。建筑面积：27. 2万平。以芬兰的拉普兰小镇为蓝本进行的整体规划设计，社区有30000平方米的商业街- 充满小镇风情的商业步行街内配有餐饮、娱乐、美容美体、小型便利店、酒吧等， 此外社区还设计了医疗中心及大规模的业主会所，配备健身馆、棋牌室、乒乓球、 台球、保铃球等丰富的项目。建筑密度底于25%楼间距30-60米，开间的客厅。建筑设计建筑形式6

5、层板楼别受花园洋房规模面积户型户型一居室二居室三居室四居室其他面积106-124118-146比例3070销售率10050园林绿化社区南为2000万平米园林景观，东为30米宽城市景观带，西为3万平米海棠森林 树阵，社区内有18万平米园林景观整个社区通过园林、流水与景观小品的搭配营造出一个视觉层次丰富、健康生态的 公园居住生活主题社区。装修标准北欧建筑风格，外墙怙高级面砖局部涂料加厚双色塑钢平开窗全封闭落地阳台 屋面沥青多彩玻纤瓦 首层设业主大堂 天然石材地面 墙面贴高级面砖 白纲楼梯 栏杆 楼道门为可视对讲纲质复合防盗门居住配套集中供暖地埋管管道燃气单户计量市内燃气报警系统大面积落地景观窗户商

6、业配套通辽民族大学，通辽电视广播大学，东北希望国际学校。4000平米高档豪华会所，设置棋盘室，健身运动馆，多功能厅。小超市和商务中心。销售情况总体销售率70% （含开发区国家税务团购），从3月份到5月份销售速度明显加快滞销户型：基本没有畅销户型：120平米左右的开发进程三期开发，一期售完，二期在售有少量大平米三居，花园洋房和双拼别墅。三期高 层，正在施工建设中，08年下半年竣工。宣传推广路灯广告 户外广告 电视报纸等。目前广告投入减少。开发团队开发商津通房地产开发有限责任公司物业管理华信物业管理公司广告策划天津博堂广告公司吉地华府 项目调查表价格均价2180元/平米主力总价21-26万元每层单

7、价 （元/平米）首层二层三层四层五层六层210020502230220018801690位置和平路与滨河大街交汇处规划设计用地面积：3. 87万平方米 建筑间距28.4-29米建筑高度17.4-35.4米竣工日期2008年8月建筑设计建筑形式6层板楼规模面积5万平米户型户型一居室二居室三居室四居室其他面积099. 63114-120. 55126-136比例060%25%15%销售率090%园林绿化绿化率：37% 容积率：1.29装修标准外墙彩色涂料楼顶有保温苯板夹层赠送南露台单元对讲24小时保安监控居住配套物业0. 50元/平方米/月地热采暖，3. 6元/平米/月天然气入户：一次性收取260

8、0元水电有线电视：1200元商业配套外部：通辽五中，民族大学，希望国际学校，技校，广播电视大学，西拉木伦公园。 内部：大型超市，精品专卖店，特色餐饮，健身中心，名品家具，美容美发，社区 会所，游泳馆，医疗中心等。销售情况总体销售率：大约70%-80%左右滞销户型：120136平米的三居畅销户型：85120平米的二.三居开发进程分三期开发，一期9栋售完，。二期6栋已经快售完。三期还有少量130平米大居。宣传推广通辽电视报纸及DM宣传楼盘附近有灯箱广告开发团队开发商吉地地产开发（通辽）有限公司规划设计NBD设计事务所建筑设计大连新华兴建筑设计有限公司园林设计大连理工大学环境设计研究所物业管理吉地地

9、产开发（通辽）物业有限公司代理公司无广告策划吉地地产顾问（大连）有限公司价格均价1900宏岬看秤米米主力总价26-23万元价格每层单价 （元/平米）首层二层三层四层五层六层216822082258225821581918位置霍林河大街与交通路交汇处，科区政府对面规划设计一楼带同等面积半地下室单价：750元/平方米七楼阁楼 单价：600元/平方米 有独立进户门，与6楼一起销售。建筑间距建筑密度33. 4%建筑高度建筑设计建筑形式7层板楼规模面积户型户型一居室二居室三居室四居室其他面积65-9590-130比例5050销售率才开盘才开盘园林绿化绿地率35. 2%装修标准地暖 每户预留 、有线出线端

10、口、单元门到楼内每户对讲系统。 楼道瓷砖到顶，大理石踏步，白钢扶手。居住配套每户预留 、有线出线端口、单元门到楼内每户对讲系统商业配套紧邻民族大学、科区职业中专、附属小学、三中、蒙古族中学 金通市场、刚刚超市、三中市场、交通路商业街中医院、卫校附属医院销售情况总体销售率：才开盘无滞销户型：无畅销户型：无开发进程一期9栋多层建筑及沿街商业网点组成。目前有三栋接近封顶，竣工日期：2007年 8月31日，现在只销售这3栋。宣传推广通辽电视报 楼盘周围大型户外广告开发团队开发商通辽龙腾房地产开发规划设计建筑设计园林设计物业管理代理公司广告策划通元天赐良缘项目调查每层单价 （元/平米）首层二层三层四层五

11、层六层196019002180215019801880位置哂蹄西冲.木伦幻的与水娈以各交:匚处如想价23-28万元价格蕤婵蝌*3二层三层四层五层六层规划设计21万平社区千平大型健康休闲会馆3万平米沿街对外商铺建筑设计建筑彩式6层板楼规模面积21万平米户型户型一居室二居室三居室四居室其他面积115-136比例6040销售率50%左右10%左右园林绿化本案不太注重园林绿化，很多宣传单，楼 化基本没有。楼宇间有一点不同主题的景又目都没有绿化说明。看规划设计，园林绿 见设计，比例不大。装修标准外墙彩色涂料局部帖砖，单元对讲门入户防盗门居住配套地热，每户预留 、有线出线端口、单元门到楼内每户对讲系统商业

12、配套罕山饭店，日升日末美超市，妇幼保健医院，西拉木伦公园，七中，东顺小学，英 国英语语言学校五中，通辽广播电视大学，通辽实脸小学。IOoo米大型健康休闲会馆一风范汇。沿西拉木伦大街一侧，永安路和平安路一部分 3万平米沿街商铺，Ic）OO米的综合商业步行街销售情况总体销售率：50%左右，销售人员说。实际估计约30%滞销户型：130平米左右的3居开发进程暂时没调出来。宣传推广通辽也视报。很少进行宣传推广，还停留在建筑产品阶段。开发团队开发商通元房地产开发是拥有雄厚实力的综合性企业，以造船、航运、投资和地产为主要经营 项目。2003年打造大连伊顿山庄-樱花园别受项目，并取得了骄人的 成绩。规划设计建

13、筑设计哈尔滨工业大学建筑设计研究园林设计物业管理大连万达物业公司代理公司广告策划慧博文化传媒（大连）（元/平米）2580248025802580-26802380-25802180-23801800-1928住置通辽市建国路体育广场对面价格:建筑南弟俭3520C平米2200元/平米主力总价30万元二宅：每演前年米首层二层三层四层五层六层规划设 计白领公寓：10800平米 商业网点：5700平米 车库：700平米7层为阁楼1380元/平米建筑设 计建筑彩式7层板楼规模面积35200平米户型户型一居室二居室三居室四居室其他面积85-100108-133比例2080%销售率才开盘才开盘园林绿 化无。

14、装修标 准地暖每户预留 、有线出线端口、单元门到楼内每户对讲系统。 楼道瓷砖到顶，大理石踏步，白钢扶手。居住配 套健身商业配 套健身中心、大型超市、停车场、餐饮娱乐。销售情 况总体销售率：无07年6月11日开盘滞销户型：无畅销户型：无开发进 程就一期 建设三栋住宅132户。高层公寓。宣传推 广开发团 队开发商乌兰浩特飞达房地产开发有限责任公司规划设计建筑设计浙江省建工建筑设计院 通辽市建筑规划设计研究院园林设计浙江中亚景观发展物业管理飞达物业代理公司广告策划时代佳欣有限责任公司（元/平米）22802280242024202380无位置交通路与通辽大街交汇处东，和平路与哲里木大街交汇以西。规划设

15、计21万平方米总用地面积，20万平方米建筑面积，1070总居住户数，1090平方米社 区幼儿园，15632平方米配套商业街，776个停车库/住（仅多层住宅） 由别墅多层住宅 退层住宅（情景洋房）组成建筑设计建筑形式5-6层板楼，别壁，情景洋房，小高层规模面积20万平方米户型户型一居室二居室三居室四居室别墅面积82-96106-135230-360比例20%55%左右30%-35%销售率8080未开盘园林绿化青之谷、红之谷、蓝之谷三条以水系为主的景观带贯穿小区，并加以反 现小品装饰。由别具特色的杨树阵、银杏树阵、榆树荫、杨柳岸组成？ 插精选20余种乔灌树木和10余种花卉地被，使景观既保持整体感，

16、5 化性。项目北部、南部、西部城市绿地和居住区外围绿地形成小区的主 到很好的防尘防噪效果。小区的水系及周边绿地形成公共绿地，为居F 展、景观多变的空间。庭院绿地则为居民提供舒适的生态环境和活动J门富多变的景 5样林块，穿 注重季节变 ”家绿地，起 1提供活泼舒 力所。装修标准每户拥有南向的私家花园或露台，独创8米横厅。整体造型层层退进，形成独特的 台阶式立面和灵动的空间格局。砖混结构，为墙外保温体系，外墙外面帖外墙砖、局部涂料。室外楼梯踏步贴花岗岩，室内楼梯贴踏步砖、内墙贴面碣，铁制栏杆扶手单元门为可视电子对讲门 楼道内设声光控照明灯 入户门为刚制防盗门 窗户为塑 钢平开窗车库带门是电动提升车

17、库门居住配套除1: 1的户数配比设计固定停车库，小区周边设置临时停车位。紧邻五中七中民族大学蒙古族幼儿园和蒙古族小学3000多平米的多功能水岸会所，内设健身中心，桌球室乒乓球室茶吧自习室多 功能活动中心。车辆进出智能管理系统，24小时闭路监控系统周界红外线报警系统 可视安全对讲 系统小区背景音乐系统。室内防盗报警系统紧急求助系统防盗对讲系统燃气泄露报警系统。商业配套购物中心 美发店 咖啡店 银行 邮局 便利店 社区医疗中心 大型生活超市 及目规划的和平路商业街和哲里木商业街销售情况总体销售率：80%畅销户型：100730平开发进程分三期开发，一期多层二期别蟹和多层，目前开发一期11栋多层住宅，

18、9宣传推广品牌推广：希望的品牌实力推广：希望集团业绩推广：希望本土成功的案例立体广告宣传策略：报纸、电视、户外广告牌、灯箱等开发团队开发商通辽希望（集团）房地产开发具有二级开发资质，通过IS09001： 2000国际质量管理体系认证。九年来，先后开发建设了施介小区、和平小区、希望小区、通辽金街、价格均价金桂花园、1百腐烧解保、4主办总耐I）累积开发冰加0平方米。规裨爆单彳卜首层二层三层四层五层六层建娴如H泠尔滨4O肽学建筑曲叶研I究兔080196018981798成立于1958年，是国家建设部批准的具有建筑工程设计、市政工程设 计和设计咨询等多项甲级自制的综合勘察设计研究院。主要荣誉：建筑创作

19、奖1个建设部优秀设计二等奖6个国家优质工程银质奖2个黑龙江省优秀设计一等奖18个黑龙江当代优秀建筑奖5个哈尔滨市优秀设计奖7个园林设计北京土人景观规划设计研究院是由北京大学景观设计学研究院院长、美国哈佛大学设计学博士孔坚教 授领衔创立，倡导“天地一人一神”合一的和谐设计理念主要奖项：美国景观设计师协会荣誉设计奖美国景观设计师协会规划荣誉奖中国首届人居环境范例奖中国建筑艺术奖中国现代优秀民族建筑综合金奖物业管理通辽希望物业管理代理公司广告策划通辽印象传媒/北京威臣国际广告位置建国路东，永安路西，滨河大街南规划设计三大规划主题贯穿整个建筑景观30米楼间距3万平米路绿化面积总体30栋建筑一次性建设7

20、楼为阁楼（赠送）14万平方米水景园林中央人工湖建筑设计建筑形式7层板楼规模面积户型户型一居室二居室三居室四居室其他面积00比例10%40%50%00销售率100%90%70%00园林绿化绿化率：38%装修标准外屋顶部分为坡屋顶，部分平屋顶结构，外墙皮彩色涂料，砖混结构 楼梯为大理 石踏面 楼道内瓷砖到顶 山墙房有保温隔层 窗户为中空玻瑞朔钢 单元对讲门 入 户防盗门居住配套天然气入户：一次性收取3000元 水电有线电视宽带入户商业配套外部：通辽五中、七中，通辽宾馆，蒙古族学校，文化体育广场，西拉木伦公园。 内部：幼儿园、超市、医院、业主会所。销售情况总体销售率：据售楼人员说：已经销售出85%以

21、上。仅有少量大平米房。滞销户型：130平米以上三居畅销户型：50开发进程一期建设29栋，2006年12月31日入住。二期5栋，2007年10底入住。分三期 开发。总共34栋，目前有20#10#22#21#9#5栋期房2层和5.6层及少量大平米3.4 层。1层全部销售一空。宣传推广以通辽电视报为主，DM单配套，进行长期低投入的广告宣传策略。在楼盘附近有灯 箱广告，彩旗广告与大型户外广告，目前未发现有电视广告投入。一期有电视广告 投入和公共汽车的车体广告投入。目前已经停止广告投入。尾盘。开发团队开发商通辽天宝房地产开发有限责任公司规划设计沈阳金都设计院建筑设计沈阳第二设计院园林设计北京大地环境设计

22、事物所物业管理天宝物业公司发展商沈阳万宝房地产开发有限责任公司广告策划沈阳勇信房销项目竞争关系分析京汉新城优势：户型设计、园林、规模、实力劣势：期房、价格成本北岸华亭优势：现房、成本价格劣势：产品、园林景观、开发商品牌4、项目分析整体定位分析脱颖而出的、沙漠绿洲般的精品物业前瞻的、领导的、回归自然的、业主至上的精品代表实力、经验、先进、创新、信赖公司形象全方位差异化市场形象建立卖点营造和竞争优势的实现文脉传承及地域特色适应当地气候特点和居住习惯恰当的、适度的超前产品理念持续改善居住条件和生活质量引入先进运作理念促进行业发展引进先进生活方式和理念现代城市目标现代建筑标准城市发展原点 引领城市发展

23、新城区规划要求和总体规划一致奠定持续发展基础推动城市建设一期定位分析精致小资生活 北欧简约风尚引进品质和品位的小资生活方式生活方式借鉴“IKEA”的经营理念心仪于现代的、时尚事物的需求特征重视生活质量，较强的消费能力和意识引领时尚生活方式的发展目标低置业成本造福于民的产品策略稳妥形成稳定的项目发展态势广泛的客群基础快速去化项目遵循从低级到高级的发展规律建立低调平和、专业敬业的公司形象4. 2规划设计分析主要经济技术指标 一、总体规划指标项目数量备注综 合 经 济 技 术 指 标总用地面积（f）总建筑面积（nf）1地上建筑面积（f）2地下建筑面积（no住宅面积总建筑面积（in?）公建配套总建筑面

24、积（f）商业（m2）酒店（m3）停车位地上（辆）2534地下停车结合 人防布置地下（辆）3801总数（辆）6335容积率建筑密度25. 33%绿化率48. 3%居住户（套）数户（套）10540居住人数人29515二、一期规划指标项目数量备注综 合 经 济 技 术 指 标总用地面积（nf）总建筑面积（肝）地上建筑面积（f）（含半地下）住宅面积总建筑面积（f）公建配套总建筑面积（f）小高层（肝）建筑构成住七多层（肝）街铺(m2)、建会所（肝）停车位个数G俩）493（暖库248个）综合容积率1.32总建筑密度29.5%绿化率35%居住户（套）数户（套）986居住人数人2761总体规划整体架构横向的商

25、业街轴线和纵向景观商业街轴线，构成了小区的骨骼架 构；多姿多彩的街区生活，支撑起小区活力动感的新天地。交通组织住区内采用人车分流方式，保证车行、人行两方的舒适度，结合住区 的景观系统规划合理舒适的独立步行系统，真正实现可步行社区理想。小区道路开口和步行道路开口，结合公共交通站点和商业网点分 布，尽可能为居民出入生活提供便利。 建筑规划成为世界建筑艺术的博览园北欧简约风格多层住宅、电梯小高层住宅、新中式风格多层合院 住宅、叠拼花园洋房、高层电梯住宅、纯正北美风格独栋别壁、星级 酒店、沿街商业、集中商业等特色鲜明的、国际化风格的建筑集成， 形成独具异国请调的社区风貌。 社区中心(towncentr

26、e)意识中心库伦路景观大道和二道河的交汇处，是整个社区的核心，结合现状洼 地布局下沉式的商业广场，社区邻里中心、配套中心，以及小区的标志 性建筑，使之成为针对社区居民的公共空间，成为居民集会的场所。 园林景观绿地系统形成内外双环、多中心的规划格局，内外双环是居住区 的公共绿地，使整个社区的大空间、大景观。多中心为分布于各个组 团中的组团绿地和公共绿地相连接，为居民户外休闲活动提供好去 处。内环公共绿地由环状景观峡谷形成，连接各组团绿地的步行系统 形成景观走廊，共同组成社区的绿色空间。 功能布局整个住区规划由居住、配套公共建筑、商业服务设施、运动休闲 会所、幼儿园、五星级酒店几个部分组成。五星级

27、酒店位于地块西南 角位置，和未来的商务中心区形成呼应。商业服务、公共建筑则沿社 区十字路两侧分布。托幼则位于内部较为安静的位置。 居住空间布局整体空间采用大开放小围合布局方式，住区内规划大量的公共开 放空间，成为人们散步、停留、体育休闲等活动的好去处。多层住宅均布于用地中心位置，高层、小高层顺序于地块四周分布，形成北高南低的城市天际轮廓。园林设计 浑然天成的现代艺术园林通过现代艺术流派的景观小品节点景观体现出强烈的现代艺术 美感；对天然的地形、地貌、绿植等模仿营建体现自然原生特点，表 现出浑然天成的个性特征。 人的活动是园林设计考量的第一要素，场所精神被有效传达，赏 心悦目成为最终目的景观结合

28、人居户外活动的行为特点和需要；与人在户外的行为特 征及人在景观中的行为方式相吻合，在景观中提供满足人居户外行为 需求的场所功能，景观为提高人们的生活品质发挥最大限度的作用。 场所针对不同年龄阶层被赋予不同的功能，分为儿童活动区、年轻人动 区、老年人运动区；年轻人静休区、老年人静休区等不同场所。 立体绿化营造，人被绿色包围住区结合景观设计进行地形处理，通过抬高建筑基础标高、局部 景观人工堆坡微地形营造等手段制造地势起伏变化，实现立体化的景 观效果，营造一种人被景观所包围的感觉。人工堆积的缓坡绿地及路边隆起的绿化富有层次感，同时实现自 然的围合，阻隔了视线和噪音的干扰。倡导健康快乐的户外运动生活满

29、足日益增长的运动及健康的需要，结合景观设计提供充足的、免 费的或费用低廉的运动功能的场所；小区规划有篮球场、网球场、门球 场、运动器械、慢跑道等。 动静相宜互不干扰运动和静止、私密和开放的区域划分，运动功能的场所和静坐休息 的场所功能上分离，运动场所不会对住宅区和静坐休息区产生干扰。 小型水景灵动活泼有别于瀑布、叠泉、大型喷泉等耗水量较大的水景设计，结合园 林设计小型水景小品，既可丰富景观层次又达到节水目的。住区沿市政道路等开放区域的景观规划不可忽略，与各道路汇集 处人为营造小型水景、景墙雕塑等节点景观。 景观峡谷新城欢乐谷峡谷景观设计模仿自然山水溪流峡谷意境，以秋天黄叶满天的景 致作为景观主

30、题来突出景观特点。以卵石、溪流、坡地草坪、树木栽 植等共同营造出宜人氛围，可结合峡谷地势和道路修造景观廊桥，使 之成为重要景观节点，增加园林景观意趣。 领地标识带来强烈的归家礼仪结合商业街的起点和终点标志性建筑，利用Vi包装手段体现小 区形象特征，建立整个社区入口处标志性建筑。每个居住组团和周边 市政道路的出入口都成为景观设计重点，项目品质被进一步提升。商业街景观成为吸引人群的重要因素本项目利用商业建筑独有的风格设计和良好的商业街道的景观 设计，创造出商业区的景点，增添趣味性，于商业区内设置宣传及展 览场地，定期举办一些活动如产品宣传活动及时装表演等。利用景观对商业广场、商业街和交通道路之间进

31、行联络与区隔，精心 设计的绿化带将道路和商铺区隔构筑出宜人的商业氛围。市政道路景观作为住区景观设计的重点来对待区内市政道路作为景观设计的重点，在社区范围内的市政道路两旁采 用同一个树种，采用规整的双排行道树设计，人与车之间设置绿化带， 利用植物的分割为行人提供舒适安全的步行空间。统一协调的风格带有明显的京汉新城的烙印。商业配套 The Kinghand mall（欢乐城市 开心圣地）时尚生活的活力与动感之源京汉新城商业复合型空间形态，14万平米的商业综合体，由线性 沿街商业、核型集中商业、大型广场、街角广场、绿化带等共同组成。 商业街空间采用开始、过渡、高潮、结束的空间序列的组织方法，在 主要

32、入口处，以广场、立柱、门楼等标志物形势，将商业街区和城市 其他空间区分开，作为空间序列的开始强烈吸引人们的进入，沿街道 设置各类景观小品、小广场空间进行引导，作为空间过渡，在二道河 大街和库伦路交汇的核心位置，设置最具吸引力的休闲活动广场，成 为整个空间序列的高潮，在高潮和出口之间设置各类景观小品、小广 场空间作为过渡，在商业街的出口设明显的标志作为结束。京汉新城创造对消费者最具吸引力的体验设施、速筑、空间，使未 来的客户在美好的体验过程中消磨时间和金钱。京汉新城遵从创造国际前沿生活方式的开发理念，通过配套载体引 进大都市先进的生活方式，业态规划体现一定的先进性和超前意识。 品牌化经营的城市商

33、业综合体由集中商业中心和千米步行商业街共同组成的商业综合体，就是 一个汇集多种零售商业业态和若干零售店铺的大型购物中心。一个业 态高度复合的商业综合街区，具有吃、喝、玩、乐、购等综合功能。人们在这里以最舒适的方式消耗掉金钱和财富。京汉新城商业除具备购物、休闲、娱乐功能外，还将成为区域商 业中心。通辽新城在建设超大居住社区的同时，作为城市发展的基本使 命，商业和商务气息的逐渐聚集是城市活力和发展的根本体现。本项 目作为城市发展的原点，也是新城市商务凝聚力的中心点、聚集点 一站式购物京汉新城为购物者提供全部购物便利和选择比较，成为可以休息 和享受餐饮美食的目的地。消费者将被特定的娱乐设施和舒适的环

34、境所吸引，商业街将成为 居民寻求放松和消磨闲暇时间的地方。大量的零售商店、餐饮和娱乐设施的聚集成功地吸引了大量的人流 长时间逗留，高水准的消费和购物、餐饮、娱乐交叉消费的机会，创造 出一种一站式购物的体验，是京汉新城商业区成功运营的有力保证。 品牌零售商京汉新城将吸引新的品牌的零售商的进入，新的品牌的零售商店 能够吸引比较远的人群来到商业区，起到提高商业区人流的目的。对品牌零售商的引进将作为项目运营的最根本策略，并成为本商 业项目和其他竞争者相区别的根本。 创意性业态本商业规划将向市场提供当地独一无二的经营理念，如大型电子 游艺公园、IMAX电影院、EVD影院、水族馆、运动场、主题餐厅、美 食

35、广场、博物馆等。 大型专业店京汉新城将引进大型专业商店；销售规模面积愈来愈大的专业零 售商店，能够在同一类别商品的不同价格区间内为顾客提供更多的商 品选择，已经成为世界范围内零售业发展的趋势，比如宜家、玩具反 斗城、BOrderS图书和音乐等。 旗舰店通辽当地受到欢迎的本地品牌将是本项目商品组合的重要部分。本项目鼓励本地品牌零售商与本项目中开设其品牌的旗舰店，这 样通过与一般商店不同的店铺面积、室内装潢、附设于店内的休闲设 施、全线的商品摆放等构成的本地品牌旗舰店，为项目提供与众不同， 又为本地消费者所熟悉的商品及服务。 购物环境商业的购物环境对成功吸引人流将其作为休闲的目的地，以及对 延长顾

36、客的逗留时间起着关键的作用。对于本项目而言，商业街的环 境设计将成为吸引客户到访的重要因素。实际上对于本项目而言，由于是新城区开发的全新商业产品，有 很大的空间和机会实现有别于目前通辽市其它竞争对手的购物环境。 本项目利用商业建筑独有的风格设计和良好的商业街道的景观设计， 创造出商业区的景点，增添趣味性，于商业区内设置宣传及展览场地, 定期举力、一些活动如产品宣传活动及时装表演等。 一流的、赏心悦目的硬件设施市政设施完善、环境品质高档、商业空间流光溢彩、休闲场地和 设施的魅力，都可以产生很强的吸引力，使人心情愉悦、留连忘返。 独特的建筑艺术融合了传统和现代感的商业建筑，将传统和现代的建筑文化融

37、为 一体，表现出高水准的建筑艺术，人在其中能够体验到现代建筑的文 化气息。丰富的商品供应，以著名商业品牌引领著名的商业服务品牌的加入，将吸引大量的消费者，同时对招商 工作起到促进作用，能够保证精品、名品、时尚，品种齐全的商品在 商业街的聚集，能够保证长期吸引大量顾客。 一流管理水平商业街的经营统一的招商管理至关重要，京汉新城成立统一的商业 街管理机构，完善商业经营组织，统一组织物业管理、整体营销宣传、 统一组织公共服务和商业服务，对创建一流的商业街起到决定作用。 三级商业结构一级商业为一个规模为2-3万平米的大型集中商业，以及以社区 组团公共汽车站为中心的中型集中商业核，将面向整个通辽城区，为

38、 通辽城市居民提供高规格消费服务。二级商业为沿街分布的线性商 业，主要面向项目所在区域和住区居民的一般商业消费需求，三级商 业为分布在社区内部的日常配套商业，主要为住区居民提供基本日常 消费品和提供一般生活服务。 五星级酒店项目西南角紧邻未来的市政府城市办公中心，占据了城市核心区 位，京汉大酒店将于此建设，3万平米的现代化风格的超高层建筑综 合体，按照五星级酒店标准建造，成为整个新城区的核心地标性建筑。 运动康体会所、图书馆充分考虑当地冬季寒冷漫长的气候特点，规划建设室内运动会 所，提供健身房、羽球馆、乒乓球馆、室内攀岩等户内康体娱乐设施， 引导一种充满活力的健康居住方式。社区图书馆传达项目与

39、众不同的文化底蕴。产品概念分析 大型城市居住区个自由发展有机生长的城市以城市设计的角度进行居住区的筹划。在创造高质量居住环境的 同时，丰富和完善城市空间与功能，使项目成为城市的有机组成部分, 带动周边相关产业及周边经济的发展，这也是大型项目与周边小型项 目的本质区别。除居住功能之外，商业、居住、办公、娱乐、政府管理等功能有 机混搭，单一功能的住宅区成为具备吸引力和活力的综合性社区。社 区可以创造就业，增加活力，促进旅游，树立品牌形象，提升知名度 等效应，从而提高整个社区土地、房产的价值。 步行社区自由自在地行走的城市京汉新城着眼于未来的交通方式的多元化，以公交出行方式为 主，为此在住宅和公交站

40、点之间，提供了舒适尺度的步行系统，强调 行人主导的新型交通模式，内部公共交通系统和外部公共交通系统相 接，减少对私家车的依赖，同时大幅度减少噪音、污染、交通阻塞、 过量停车的空间浪费等等，保证住区内有更多的绿地和公共空间。 和你在一起个团结和睦的大家庭京汉新城是一个多元混居的大社区，在我们的项目中，不光有奔 波上班的中青年人，还有老人和孩子，不光有汉族、蒙族还有其他民 族。老人和孩子更能够形成社区各个人群的沟通和对话，彼此之间的交往，创造出更多元化的活动，社区变得更加稳定和充满活力。 文化之城多元文化共荣共生社区针对居住阶层的多元化以及通辽多民族聚居的特点，提供适 宜不同人群的娱乐文化设施，满

41、足不同居住人群在消费习惯、休闲方 式、生活习惯、居住习性、宗教信仰、待人接物等方面的多样性特征。 动感之城活力动感、个性独特的城市生活京汉新城提供全面完善的配套设施，满足社区居民生活休闲娱乐 全面性、多层次、多样性需求的前提下，基于社区的开放性特征，通 过面向整个城市甚至世界的特色的商业街区的建设，增强社区的吸引 力，并为社区的就业安置和本地的就业安置提供帮助，维系整个社区 的安定性。 建筑艺术博览园丰富多彩建筑 让人心动的城市风貌京汉新城通过不同风格的建筑组团形成独特的社区风格特点。千 篇一律的格局和大同小异的建筑远远无法满足人们对居住形式的个 性化需求，尤其一个居住阶层多元化的大型社区，更

42、应该适应不同阶 层客户的需求偏好。京汉新城改变住宅集群单一化的特点，让更多的 购房者实现沉积在心中的多年梦想，摒弃千楼一面的错误模式，分组 团采取不同的建筑风格和建筑形式，以北美风格别墅、城市花园洋房、 现代高层公寓、现代中式建筑创造出一个丰富多彩富有变化充满多样 化建筑风情的社区形态。 景观峡谷京汉新城欢乐谷贯穿于社区各个组团之间，为环形的下沉式景观峡谷，景观峡谷平 均宽度45米，最宽处60米，总长度为3公里。景观峡谷模仿自然山水 溪流峡谷意境，以秋天黄叶满天的景致作为景观主题来突出景观特点。 以卵石、溪流、坡地草坪、树木栽植等共同营造出宜人氛围，多座景观 廊桥架设于峡谷之上，成为重要景观节点，平添了许多园林景观意趣。 商业街the strote二道河大街成为规划餐饮、休闲、文化、娱乐、精品购物为一体 的特色商业街。标志性的商业建筑成为商业街的标志及引导，增强商 业街的识别功能。 节能住宅阳光为地球上免费清洁能源；