商业广场物业承接查验方案.docx

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1、*商业广场承接查验方案开发商：*市*房地产开发有限公司物业公司：*市XXXXX物业管理有限公司二。一七年三月十三日刖百为有利于*商业广场项目承接查验工作的开展，明确物业项目开发建设与管理各方主体责任，减少因前期开发遗留问题引起的矛盾纠纷，维护广大业主的合法权益，根据建筑工程施工质量验收统一标准(GB50300-2013);建筑装饰装修工程质量验收规范(GB50201-2001)及中华人民共和国住房和城乡建设部2010年10月14日发布，2011年1月1日起施行物业承接查验办法中的有关规定,综合*商业广场实际情况及工程进度，我司编制此承接查验方案。第一、承接查验的条件及依据一、承接查验前提条件1

2、 .建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。2 .供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气已安装独立计量表具。3 .道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。4 .电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书。5 .项目范围内的安全警示、引导指示、服务标志等符合国家相关法律法规及标准的要求。6 .物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。7 .房屋幢、户编号经有关部门确认。8 .法律、法规规

3、定的其他条件。二、承接查验依据1 .前期物业服务合同；2 .物业规划设计方案；3 .建设单位移交的图纸资料；4 .建设工程质量法规、政策、标准和规范。第二、承接查验的内容一、物业公司将会对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：1 .共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；2 .共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等：3 .共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、宣传栏、路灯、排水沟、渠、

4、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施、无障碍设施以及物业服务用房等。二、建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。第三、承接查验程序签订物业承接查验协议I 承接查验前培训I 现场查验前根据各系统情况确定资料移交现场查验20日前I 现场查验I 60天查验问题整改及复查I 正式接管I 签订物业承接查验协议后10日内办理备案物业交接后30日内一、现场查验20日前移交有关图纸资料;1 .物业管理区域划分资料。2 .建设用地规划许可证和建

5、设工程规划许可证的附件、附图建设工程附属绿地开工告知受理通知书。3 .竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网、绿化工程竣工图、消防验收等竣工验收资料。4 .设施设备清单及出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录。包括：设备操作、使用说明书，设备维护保养说明书及维修工艺要求，随机图册，设备产品样本，出厂合格证明，出厂精度、性能检验记录，装箱单、附件明细表，开箱查验单，安装调试记录，安装调试查验记录，安装洽商记录，进口设备技术资料原件及翻译文本等。5 .物业质量保修文件和物业使用说明文件。6 .物业管理必需的其他资料。包括

6、：1）与相关主管部门或供电、供水、燃气等能源供应企业，签订的各种协议、合同、方案（图纸）等及固定、移动通信方案。2）有资质、资格的机构出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须的各种检验、检测记录或工作记录。3）其他。7 .建设单位除向业主移交上述资料外,其他资料的移交应符合建筑工程资料管理规程的规定。其中包括：1、基建文件（A类）： 决策立项文件 建设用地文件 勘察设计文件 招投标与合同文件 开工文件 商务文件 竣工验收及备案文件 其他文件2、监理资料（B类）：3、施工资料（C类）：施工管理资料 施工技术资料 施工测量记录 施工物资资料 施工记录 施工试验资料 过程验收资料 竣工质量

7、验收资料注：以上资料将作为物业公司接管移交并管理*商业广场之基本资料，将存档保存，以保障设施设备能得到切实维护及保养。系统的操作和维修保养手册说明：承包单位在物业移交前，须递交设备/系统的操作和维修保养手册以下（简称“手册”），以确保物业管理公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理，一般有以下要求：手册内所有内容应以中文编印，文字、插图和表格等效果清晰。每一系统应独立成册，以减少每册的厚度，不同内容或章节应以塑料索引标签分隔，并附有清楚的目录指示，以便操作人员翻查参考。为使手册便于使用，并经得起在日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破损，手册应采用优质的A4标准纸张编印，配上坚硬的封

8、面和书背，并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。手册须同时附有本项目的“竣工图”目录，按所属系统分列于有关系统的章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时，则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册时尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。系统操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）：A.系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。B.详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。C.系统内所有的管道和接线图，并说明主要设备和部件的规格和功能。D.提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数，并预留一定的空位以便加

9、插入最后调定的参数。E.系统中有关供电、配电屏和控制屏的详细说明。设备操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）：A.设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。B.详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。C.所有设备的原厂所发的随机文件、图纸资料，包括每块电路板的电路图，以及所有电子元件的布置图。如有需要，还需提供部件分解图，以显示各部件的位置。D.列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。E.所有设备的产品说明书、合格签证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。系统/设备维修保养需提供的技术资料（至少包括以下内容）：A.所有系统/设备检查手册。B.设备

10、更换部件的程序和要求。C.从整个系统到设备的维修保养说明，调校的操作程序和寻找故障的方法。D.执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。E.常见故障处理和解决方法。F.提出系统/设备保养制度，列明主要设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录和维护保养内容和方法。安全保险需提供技术资料（至少包括以下内容）：A.各类设备的保护操作程序。B.对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明。 电气事故保护 机械事故保护 火灾和爆炸事故保护 化学事故保护 在处理燃料和化学物品出现的事故保护 急救和事故报告在任何设备或控制系统所采用的电脑专用软件，需提供的技术资料（至少包括以下内容）：

11、A.软件内容目录表打印本。B.流程图、数据表和程序说明。C.特殊的软件和工具的使用说明。D.程序设计和系统使用手册。E.应用的基本软件、专用工具和通用软件资料，便于业主进一步修改和发展软件。列出每一种型号设备、材料和附件的供应厂商和代理商名单，并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码。列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。8.未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。二、承接查验前培训培训人:各系统承建商、开发商、设备供应商等公司技术、设计专业人员;受训人:承接查验小组（物业服务中心）培训内容：各系统原理、构成，管路的走向、设

12、计更改、答疑等；培训目的：以便于承接查验小组提高验收的效率和验收的质量：三、承接查验工具序号工具及测量仪器仪表名称数量备注1钳型电流表1块强电专业使用2万用表1块强电专业使用3摇表1块强电专业使用4插座验电器2个强电专业使用5电笔2个强电专业使用6电工常用工具2套强电专业使用7手电简2把强电专业使用8风速仪1台暖通专业使用9远红外测温仪1个暧通专业使用10万用表1块暧通专业使用11电笔2个暖通专业使用12常用工具2套暧通专业使用13手电筒2把弱电专业使用14万用表1块弱电专业使用15弱电工常用工具2套弱电专业使用序号工具及测量仪器仪表名称数量备注16手柄电话1把弱电专业使用17手电筒2把弱电专

13、业使用18检查用小锤2把土建装饰专业使用19水平尺1把土建装饰专业使用20合尺2把土建装饰专业使用21塞尺1把土建装饰专业使用22手电简2把土建装饰专业使用四、现场查验1、承接查验小组组成：查验主体：物业管理有限公司建设单位：*市*房地产开发有限公司参与配合：承建商：各系统施工单位*商业广场物业服务中心结合人员情况，分为三个查验小组。组号负责内容组长组员1资料接收、登记归档、资料熟悉经理设备管理员、维护主管、运行主管、技工2土建、幕墙、精装修、弱电、电梯、擦窗机等；维护主管现场查验：技工查验表整理录入：客服人员3变配电、强电、暖通、给排水、发电机、通风等运行主管现场查验：技工查验表整理录入：客

14、服人员2、承接查验标准实施物业承接查验，主要依据下列文件：(1)物业管理条例；(2)物业承接查验办法；(3)物业规划设计方案；(4)建设单位移交的图纸资料；(5)建设工.程质量法规、政策、标准和规范。强电系统现场查验的依据（I）建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303-2011）；（2）电力电容器低压功率因数补偿装置（GB/T22582-2008）；（3）电气装置安装工程旋转电机施工及验收规范（GB50170-2006）；（4）建筑电气照明装置施工与验收规范（GB50617-2010）：（5）建筑电气工程竣工图纸和文字资料等；（6）强电系统设备设施清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（

15、7）地方供电部门的检测报告和预防性试验报告、验收报告；电梯升降系统现场查验的依据（1）电梯工程质量施工验收规范（GB50310-2002）;（2）建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303-2011）；（3）国家质量监督检验检疫总局电梯监督检验规程附件2“：电梯监督检验内容要求与方法”；（4）国家质量监督检验检疫总局自动扶梯和自动人行道监督检验规程附件2：自动扶梯和自动人行道监督检验内容要求与方法”；（5）设施设备生产厂家的安装要求及技术说明书；空调系统现场查验的依据（1）建筑、设备和安装施工工程的国家或地方标准、规范。国家规范主要是：1）建筑工程质量验收统一标准（GB50300-2013）

16、;2）通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）；3）制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范（GB50274-2010）：4）压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范（GB50275-2010）；5）工业锅炉安装工程施工及验收规范（GB50273-2009）;6）工业金属管道工程施工及验收规范（GB50235-2010）。（2）设备设施的生产厂家安装、调试及使用、维护说明书。（3）建设单位提交的设备和图纸资料清单。主要包括：1）空调系统、设施设备清单；2）图纸会审记录，设计变更通知书和竣工图；3）主要材料、设备、成品、半成品和仪表的出厂合格证明及进场检（试）验报告；4）隐蔽

17、工程检查验收记录；5）工程设备、风管系统、管道系统安装与检验记录；6）管道试验记录；7）设备单机试运转记录；8）系统无生产负荷联合试运转与调试记录；9）分部（子系统）工程质量验收记录；10）观感质量综合检查记录；11）安全、能耗、环保和功能检查资料的检查记录；12）系统负荷综合能效的测定和调整报告的检查记录；14）设备供应商、安装单位、维保单位的联络方式：15）在执行的设备质量保证或维修保养合同条款。给排水系统现场查验的依据（1）相关专业的规范与标准。1）建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（GB50242-2002）：2）国家生活用水水质卫生标准（GB5749-2006）；3）小区集中生活热

18、水供应设计规范（CECS-2007）；4）无负压给水设备（CJ/T265-2007）；5）城市污水处理厂工程质量验收规范（GB50334-2002）；6）给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-2008）；7）给水排水构筑物工程施工及验收规范（GB50141-2008）。（2）给水设备设施的安装、维护、使用说明书；（3）给排水系统竣工图、竣工资料，竣工验收合格报告；（4）给排水系统设施设备清单，设备调试报告和试运行记录，隐蔽工程验收报告,给水系统压力试验报告，排水通水试验报告，相关能源表底读数和供用水合同等：（5）二次供水设备使用证和水质化验报告书；消防系统现场查验的依据（1）自动喷水

19、灭火系统施工及验收规范（GB50261-2005）；（2）泡沫灭火系统施及验收规范（GB50281-2006）：（3）火灾自动报警系统施工及验收规范（GB50166-2007）；（4）气体灭火系统施工及验收规范（GB50263-2007）；(5)建筑灭火器配置验收及检查规范(GB50444-2008)；(6)固定消防炮灭火系统施工与验收规范(GB50498-2009)；(7)建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范(GB50242-2002)；(8)工业管道的基本识别色、识别符号和安全标识(GB7231-2003)；(9)安全色(GB2893-2008)；(10)消防系统竣工图及设备的技术资料；

20、（三）公安消防机构出具的有关法律文书；(12)消防系统的设备安装技术文件、安装验收单；(13)设备的使用说明书(包括电路图以及备用电源的充放电说明)；(14)消防设备联动逻辑说明或设计要求；(15)其他有关设备安装技术文件、验收报告、变更设计证明文件以及安装验收单等。弱点系统现场查验的依据(1)相关专业的规范与标准。1)智能建筑工程质量验收规范(GB50339-2013)；2)建筑电气工程施工质量验收规范(GB50303-2011)；3)智能建筑工程检测规程(CECSI82-2005)。(2)弱电系统的安装、维护、使用说明书。(3)弱电系统的竣工图、竣工资料、竣工验收报告。(4)弱电系统设施设

21、备清单，设备调试报告和试运行记录，隐蔽工程验收报告等。房屋共用部位与共用设施现场查验的依据(1)建筑工程施工质量验收统一标准(GB50300-2013);(2)建筑装饰装修工程质量验收规范(GB50201-2001)；(3)屋面工程质量验收规范(GB50207-2002)；(4)建筑内部装修防火施工及验收规范(GB50354-2005)；3、各系统现场查验表4、物业查验报告5、物业承接查验协议五、查验问题整改及复查1、开发商确认整改时间及复查时间;2、物业负责组织复查；六、签订物业承接查验协议1、物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事

22、项作出明确约定；2、物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物.业服务合同具有同等法律效力：七、正式接管（签订物业承接查验协议后10日内）1、以签订物业承接查验协议时间为节点的查验表为基础，办理接管。2、接管内容包括按设施设备清单清点设施设备，钥匙移交。3、接管后项目将由物业服务中心全面进场管理，并开始成品保护；4、承建单位对物业技工进行各系统运行操作培训，物业开始各系统运行。八、办理备案（物业交接后30日内）物业服务中心应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：1、前期物业服务合同；2、临时管理规约；3、物业承接查验协议；4、建设单位移交资料清单；5、查验记录；交接记录；7、其它承接查验有关的文件；