【地产研报素材】2022贵阳吉源星河境别墅项目广告策略方案.docx

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1、星河境，不是一个传统意义上的地产项目头一回，在介绍项目前，你需要先倾听一个关于赛车手，二十年征程的故事头一回，在介绍品牌时，你所了解到的丕是美好恢弘的巨制而是关于挑战与坚持的精神不赚钱赚口碑作为一期8O亩的整体开发指导思想打造最低得房率2OO%的高赠送产品甘做商业产权只为与渔梁河更近一公里零距离享受4A级景区风景极致稀缺产品主城别墅及渔梁河稀缺生态资源下整个贵阳唯一的河谷住区城市别墅在口碑塑造上的绝对让利在生活打造上的绝不妥协在产品打造上的绝美姿色成就了吉源星河境最为极致的独特光芒“星河境现象”不具备复刻可能，有且仅有这一次星河境，可能是全贵阳最不需要广告包装的项目一个动作,搞定客户现场实地走

2、一圈硬伤，否了40年商业产权生活配套的不足区域城市面貌形象较差面朝河谷的优质货源稀缺爱上，签了峡谷河流生态生活形态回顾过往本案广告推广塑形象、建圈层、算总账、造梦未来都没错，在项目前期的正常推广模式但是，在历时2年后的今天依赖魏红杰带货成交 个人资源总将遇到瓶颈楼市下行的时代购房者更加的警惕观望诸多竞品的厮杀价格优势没有过去凸显顶层思考星河境2022年推广策略顶层思考五种矛盾力量的五个解题之法矛盾一极客精神和峡谷精神的矛盾极客精神是领军人物魏红杰先生毕生的追求体现也是吉源所倡导的企业文化的品牌背书峡谷精神放下、淡薄、随性、陪伴归隐山野极客精神拼搏、冒险、极致、拿起追求梦想属于完全相背的，矛盾的

3、两种追求境界但实际上，它们之间并非没有交集相比追求成功的极客精神更加自由淡泊的峡谷精神是历经奋斗、追逐梦想、站上顶峰后成功之外的，另一种生活境界的归隐成功后的另一种成功让原本相背的两种精神相互叠加IIir谷+成功化解极客与峡谷精神的矛盾塑造了项目客群精神的崭新定位三1四LPR谷+客三峡客，天生的IP名字自然有必要创作专属的IP形象创作IP的3个必要性代言项目生活IP故事化统一视觉符号强化识别度结合杰仔动漫强化个人IP何为【峡客】？出世拿得起入世放得下成功后的另一种成功何为【峡客】?谷外谈成功谷内求淡泊成功后的另一种成功何为【峡客】？可以很极致可以很随意成功后的另一种成功STAfrIANO2何为

4、【块窖】？入世拿得起出&放得下.功后的另一钟.J三RULND8iHUTauiI。妗口11y三i!8-1KXn1O07ie变得华价4X)9元，ET.0851-85222000黄5市事阚大丁)InK博&贵仔公司TSEttiIItra!，!68-1KkTV幽。100万Id实爆隼价4出冷元，mT.0851-85222000械械切区IFK为黄。”“恒TaftiI。砥IS?三Jf8-1？0m女爆品崎，疾冷元加T.0851-85222000借帜伯场K林IMKlw。O中家处&T0851-85222000T4VMMivn；KaimrrMtWItBWT4WWmT.0851-852220004阳，t1”“ip，。”

5、“ZW出世争传起入世K僻下*MS，HnT,OMXSTD81-8222UDfi三a*wMK5t*JRULND吉海国皿峡谷里的趣客精神!68-120r2总价100万K实得单价4999元/m?T.085l -8522 2000贵阳市南明区康工路贵归吉源良业有限费任公司*3F6。咏舞仃*融承IT.G851-65222000矛盾个人带货能力与项目出圈能力助矛盾魏红杰先生的众多身份全国汽车拉力锦标赛车王贵州省政协委员贵州省汽车摩托车自行车运动协会会长中国汽车摩托车运动联合会理事贵州希望工程“爱心大使改革开放40年贵商风云人物首届博鳌儒商标杆人物贵州吉源实业发展有限公司董事长但是之于星河境，他有一个更特殊的

6、身份贵州地产带货第一人RULND 昌 UU七及大败据运营项目前期,魏红杰先生依靠强大的个人IP亲自为星河境项目站台发动身边资源共同发声扛闸力有限公司成立于1的9年，目,是国内，先的，清洁伊,技术专利.三户生产地为清洁供运投资能力200亿元O自主F的国内个清洁供理:一个人的力量毕竟有限一期乃至二期尚有数百套别Ii的货值前期带客/魏红杰个人IP占据主导后期推广/塑造强大的项目IP形象项目出圈能力双IP共同赋能，塑造极致特色4个动作，强化IP动作一，塑造个人IP形象动作二，产品价值的生动演绎我们要打造怎样的极致生活？如何让产品真正出圈？卖点的大小、高低、多少是相对的真正的价值，取决于你在哪里？你能额

7、外给到客户什么？卖点不是痛点卖点之上的生活，才是客户的痛点才能让产品具备足够的出圈能力200%得房率，2000%得景率仅0.67容积率，228亩河谷山林环绕4999实得单价，580亩实得生活每个人都有机会享受，主城580亩河谷景观资源6米别墅层高，1500米风景层次外部1500米河谷，内部三线十二景观习题h堡河展ISTX学DJ=Rulandssbul*200%得房率2000%得景率仅0.67容积率OR亩卦山林秣缗PLOTRATIOSlAKLAND主城里I埃谷间IE9E168-1T.085185222000,雄，$0A三+-eJRULAHDB9H16米别墅层高1500米风景层次外部1500米河谷

8、内斯=i一HDSl5S三R8斜$%0007*三%00z动作三，用极致河谷生态，为项目代言鱼梁河谷主城住宅区的四个唯一唯一的峡谷风貌唯一一家主河道穿小区而过的项目唯一的生态瀑布景观唯一修建在项目内的生态自然景观公园不用包装的河谷生活1500米峡谷风景就是我们最现成漂亮的广告物料不用包装的河谷生活每一株花花草草都是我们最王牌的置业顾问现成的销售说辞不用包装的河谷生活数十个风景路线就是我们最打动人的看房动线现成的视频成片不用包装的河谷生活zW乜666W市做36eq00UgMOZ k89i I S9 I回母峋I番独手e三tt*三sI“wr,0003j3g3-15801mBgr三NViu三r4不冷nvi

9、vi91JRULAND 舌调iiSADSTAkLAND每一株花花草草T.0851 -8522 2000 9昭花EMa工B M58*oi至任公司门P”AOM主城里I峨谷间I星空微！68-120r112总价IOo万E实得单价4999元/m?JRULANDiSH!U!石圻STAIaaNUT.0851 -8522 2000 M*a工 公主城里I娱谷间I尾空卫I!68-120m2总价100万.实得单价4999元ZmZH叶,PN4笥XF动作四，打造本案网红旅游线路/网红打卡打造本案两天一夜网红旅游线路邀请旅游网红打卡造势，免费入住体验互动传播价值2888元,星空峡谷民俗二日游去地产化，旅游网红打卡，将本案

10、示范区点位充分融入入住体验中全部套餐+民宿入住,抽奖免费体验互动活动打造项目唯一的超级网红打卡点位去地产化，旅游网红打卡，将本案示范区点位充分融入入住体验中全部套餐+民宿入住，分享转发，抽奖免费体验互动活动矛盾三度假和养老的矛盾未来：养老而如今我们收到的命题H-Hz11是未来要去探索的方向前期：度假在项目前期的推广中度假”是过去沉淀的形象资产客群属性的定位，发生本质的改变客群不再是原来那群人，原来那个标签矛盾四客户年纪和养老年纪的矛盾客户年龄特点张卫平无贵州省公安厅书记厅级，新疆政法委体系调贵州，到访3次，用于自己养老，无资金问题，度假式的旅居短住，关注交房时间，因多处房产，目前不确定养老城市

11、。谢先生50+民俗酒店老板，到访3次，用于夫妻养老自住，对商业比较敏感，现居龙洞堡某小区高层，因交通不便，因此看甫交通、环境，觉得产品总价、水电偏高。谢氏兄妹61退休，分别是社会主义学院教师和汽车工程师，已成交，用于自己养老，对环境十分认可，配套符合需求，看重环境、配套。廖女士40-50江苏某工程设计院工作人员，老家贵阳周边地区，考虑给儿了置业、自己养老、节庆回乡度假有个落脚点。到访2次后成交，喜欢产品花园、河谷景观。方先生50市政_L程，多套房产，现老两口独居，用于养老自住，对环境有校里考虑，希望有花园，认可项目河谷景观，内部环境、建筑立面。杨总50+T3肮站做工程，到方2次，目前十要需求为

12、离工作地点近和工程接待，后期小老厂算，对河谷景观与商业街小是很在意。张先生49河南开封入住安顺，县政府上班，和朋友在做工程，考虑父母养老，看重公司背景、程进度、环境、河谷、交通。徐珊30+老公做生意各种投资，已成交，主要考虑友资未来的生活，同时父母养老，关心交房是否准时。Il用本案成交客户统计袁先生50+桥梁工程管理层，多套房产，已成交，用于养老自住，看重配套、交通，离上班的地方近，喜欢何谷，一楼小花园，顶楼；变、空间多。一个非常关键的成交特点星河境的真实客户购买年纪远远到不了需要养老的年纪度假和养老的矛盾/客户年纪和养老年纪的矛盾是本案推广转向养老必然面对的矛盾解决之前，必须厘清两个问题问题

13、1:养老的定位是否真的能触动客户？问题2:养老赛道的竞争，我们是否有足够资本?我们的建议养老标签可以输出但不能直接说养老不适合在这个单点上发力过猛四个理由客户本身关注的点，比如生态，峡谷，产品，已经通过前期传播得到实现并认可客户不关注的点比如大后期医疗也不能提不能说听客户背后真实的声音无论成交客户或是极客的年纪，都与养老有较远年龄距离做出养老盘调性，对后期推广不利，还有公寓等产品养老命题，不是项目的大转向只是原先形象树干上，新长出来的一根小枝叶枝叶如何修剪？准备两把剪刀三J一把剪刀:说地段变生活习惯的同时，只改变生580%,南明区地缘客户地缘客户看重本案的价值，重点是生态，更在于地段河谷、生态

14、是我们首要的亮点但主城级的地段才是吉源星河境，区隔竞品最大的筹码整盘Slogan留在主城，养在河谷JRULAND吉爆皿STARIAZD TihS68-120r2总价IOo万实得单价49999m?T051-ffi222000瞄准地缘、生活习惯的购房痛点输出本案的核心定位价值改变生活质量，不改生活习惯留在主城，养在河谷改变生活方式，不改生活半径留在主城，养在河谷改变生活态度，不改生活圈子留在主城，养在河谷STAklANO改变生活方工不改生活半径J三RULND三9HU列Nb卅WJMIf杵如公单T.0851-85222000S改生活习惯DRtAM&LAND主加里H在间星空W12Orr：I金饰100万星

15、I城均华V4999.三JDOOKWDnwkiiiJJl土城里娱谷间星空爻总党100万起I买得。份4999:三T)00叫S0J*I食卅;ar:C,功成名就的中年客群或许会向往山林河谷中片刻的休憩但他们仍旧处于人生事业的制高点极客会的一个个精英人物谁是开始养老的年纪心态他们会提前为养老买单但他们不属于养老二字养老的另一种描述下半辈子更多的精彩、选择、自信上半辈子，做出名堂下半辈子，活出名堂一生一次星河境上半辈子，如火如荼下半辈子，如火如荼一生一次星河境上半辈子，重视身家下半辈子，重拾身体一生一次星河境s-i2011sncoj二相年*g弘；VfTr、T.O95l-852220CO.LyJ三!KJLN

16、Dira三Ui伊军刊争YC上半辈子如火如荼es-i20.n;三r1c0nv二花耳Wdg为云gTo951-852220CO、ii矛盾五8O亩和18OO亩的矛盾80亩与1800亩现在和未来看得见和看不见一个洞察广告面对的3类客群星河境的2类客群不认可的说服不了（商业产权/配套缺少产品朝向/区域形象）认可的不需要说服（极致生态/唯一产品）近的看得见，远的不相信&无所谓与其这样不如把这部分认可的客户第一时间筛选出来客户谓的靠什么筛选？M39l.-JHrtfWMI：102*MCW-nmi;trJKltA工mn)!”a-；兹.xrx4.RB三UWWm4.aw4HKlMlTtMW，；BMlWUM*9MW*M

17、*ttffBK *fnm4BMBBRWWr04MT：; ar*ujDJiiaMNMvwm.三mmhmi.ahownm)： fTWB11lAWMTWOMi. IA少R9smj11a11inje?!adUMI;fml422CUB*a3三it.IMLtOMI432fL三nrammat(9M.mwh仆mmmttCtMI9kxm*SH”u.a”meaWlMfiW4Mnizvmt儿A*M.K.M.SM8M*XmnmTMafw-*Rr.MM*j*wmh*esa BMt.TMMeEMmNrHVMHW*04 .mmtaavMB.mobmmewmnmmbmhmrm*MMaatenzasueiksviiOatfIm

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19、Jy,八 主城里I嫉谷间I星空型 工寮 tS-12OV e&18万JB 实寄给499jMV ? rh ,J针对80亩可见的实景结合主题策略做一道填空题（主城里I映谷间I星空空IAIEUW H1IT4 XWiJ.LTAhtAMD 0力331.TlAMLIT.0851-85222000省阳访日区麻工路浅林部任上有眼去总公目三?.-1第一眼，就爱上的二越LTIAKJUUFilf第一眼，就爱上的主城里I映谷间I型空空izsj-iuratiiiwWrCJ妁T.0851-85222000击阳布而口区窿工洛克州吉源业有眼志总公ElE3RBU1!v*l: LTfAML)三三J三三三IT.0851-85222000熨B南声区庄工路I玄州吉渔立有限度也可fm萃/，枣浜芾谷M*杂分U.邮.0.T.085185222000 *mE*x第一冥艘JrIr第一眼，就爱上STAalAZD就爱上的2&5 I T.0851-8522 2000 呻 WwE用吉瑞第一眼凸显首要的，弱化次要的针对1800亩规划，可以说但需要跟80亩进行媒体输出的切割1800田针对整盘形象的进一步补充完善公众号/微信视频号/部分案场物料/置业顾80亩聚焦触动客户的价值点发力户外/朋友圈广告/抖音/圈层/异页合作/活动输出/KOL2022年星河境广告策略顶层思考复盘矛盾一极客与峡谷矛盾二个人与项目THEEND