【粤东区域】因城施策分析 - 2019.docx

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1、粤东区域因城施策分析一、粤东区域总体概况二、粤东区域各地级市分析1 .城市概况分析2 .政策环境分析3 .土地市场、商品房市场分析4 .城市公司经营能力分析5 .城市小结三、粤东区域整体运营能力分析附：2019年区域投资目标粤东六市简介42084313粤东六市2010年2017年GDP（亿元）粤东六市2010年-2017年常住人口（万人）环比增长GDP20102011201220132014201520162017一常住人口（万人）粤东区域2015-2018年商品房销售额（亿元）11.6%94517.2%17.3%20172018我司销售额一我司市占率15.0%10.05.0%0.0%20.0

2、%粤东六市地图20152016市场销售额d我司龙光全龄段园林龙光华润我司我司龙光华润汕旻而寇司布场定学力分析118疔三房精装洋房123M三房精装洋房品牌世界500强国内品牌开发商园林多重园林景观中式园林、亭台楼阁、山水花木广东碧桂园物业公司工7汕旻而而场度荒、灵手情况忌纭区县显性库存I显性+隐形库存I竞争力市场判断去化周期（月）库存是否合理去化周期（月）库存是否合理户型园林绿化装修物业服务其他积极/机会僧不进入龙湖区76.36否98.09否较弱较弱较弱较强/积极进入金平区50.24否80.46否较弱较弱较弱较强/积极进入濠江区33.06是107.88否-IS-s较弱较强/机会进入潮南区21.2

3、5是39.69是一般较强TS较强/机会进入潮阳区19.29是26.79是一般较强-IS较强/机会进入澄海区22.00是45.00是较强一般一般较强/机会进入南澳县47.00否121.00否较强较强一般较强/暂不进入汕工加的小纭分析维度描述政策环境汕头市政策环境较为宽松，无特殊限购、限贷、限价、限签、土拍政策限制，资金监管、融资政策较为宽松。19年缺货：金平区、龙湖区、濠江区；我司存销情况20-21年缺货：无；不缺货：潮南区、潮阳区、澄海区、南澳县；库存去化合理，竞争力强（积极进入）：无；去化不合理，竞争力弱（暂不进入）：濠江区（南滨片区）、龙湖区（东海岸片区）；市场供销及其余县区（机会进入）：

4、金平区、潮南区、澄海区、南澳县；竞争情况库存合理（显性库存去化周期12个月内，显性库存+隐性库存去化周期24个月内），竞争力强为积极进入;库存失衡（显性库存去化周期大于18个月,显性库存+隐性库存去化周期大于36个月），竞争力弱为暂不进入；其余为机会进入；一土八=U汕头城市公司、汕头北片区整体经营能力一般。城市公司纭营月匕力2018开盘项目开盘时间、现金流回正周期较区域平均周期长，项目效益低于区域平均水平。A积极迸入：金平区、潮阳镇区（和平、西胪）、潮南镇区（两英、珑田、司马浦）；总结A机会进入：龙湖区（除东海岸）、濠江（除南滨）、澄海区重点镇（东里、莲上、莲下）；暂不进入：南澳县；附：匍阳区

5、匍闻区、造哥区台壤叁宰常况（2C17-区县镇常住人口（万人）全镇GDP（亿元）潮阳 区海门镇12.935.5和平镇18.9770.6谷饶镇（已进）17.83603贵屿镇（已辐射）16.8133.81铜盂镇（已进）11.5615.1西胪镇19.358.77关埠镇13.843.2金灶镇15.194.2区县镇常住人口（万人）全镇GDP（亿元）潮南 区胪岗镇（已进）16.4737.39两英镇21.4866.95陈店镇12.9949.13司马浦镇13.8842.03仙城镇12.4513.22成田镇10.0615.31陇田镇14.9420.70井都镇10.0010.19区县镇常住人口 （万人）全镇GDP（

6、亿元）澄海 区莲上镇5.9252.45莲下镇11.73146.28东里镇11.0080.95溪南镇7.0088.16隆都镇7.9017.50盐鸿镇5.049.79莲华镇2.866.67上华镇3.7715.95上表中标红为重点镇区，其中西胪与关埠、莲上与莲下为连片发展镇区;二,潮州市18N匍州市枕巾也叵、如初四交道TBb潮州总体格局(2015-2035年)潮州市空间布局：一主U!副，四轴四区A一主：一个主中心。即主城区(湘桥区、枫溪区)，包括老城区及韩东新城，是潮州市域最具辐射力的发展主核。A四副：四个副中心。分别为潮安城区.饶平县城、高铁新城.凤泉湖、高新区，作为潮州市振兴发展的重要引擎。A十

7、三五期间基础设施建设：新增高铁项目2个，续建3个；新增高速项目3个，续建3个；新增沿海港口项目7个，航道及防波提项目3个。A十三五期间交通枢纽规划：客运站项目5个，货运站及物流园中心项目5个A潮州市综合交通运输体系发展十三五重点项目建设预计投资601.75亿元12浏州市彷市经济U人口潮州市2010-2017年户籍人口与常住人口280户籍人口（万人）常住人口（万人）潮州市2010年-2017年在读小学生人数（万人）小学生人口环比增长潮州市2010-2017年户均存款（万元）户均存款环比增长率人口规模保持平稳，近年来部分外来人口流失；经济、基础教育健康发展2浏朔而改策环境政策类型政策描述备注市场判

8、断(积极/机会/暂不进入)购房政策(1)已开楼盘备案价按上一年均价上浮7%;(2)新开楼盘视项目所处区位同类型楼盘均价及该项目成本构成而定，需向住建局提交申请，住建局给予备案价均价上限。限价带来房价的稳健上涨，潮州市场的供需较为平衡，房价房地产健康发展。限价机会监管政策主体结构形象进度2/3才能预售，在完成竣工验收及初始登记前，预售款采取100%监控，但潮州碧桂园已有成功案例，监控款解冻率超90%,可借鉴潮州项目资金解冻经验，寻求突破预售、提前售制度机会融资政策开发贷引进条件、按揭成本及利率对比其他城市无差异，为普遍性问题开发贷、购房按揭、利率机会工程政策按国家要求执行扬尘治理积极士拍政策无限

9、制性要求/积极潮州市政策环境虽在限价、预售款监控方面较为严格，但可通过开发公关，建议机会进入。3诩州而老区皂士地立场饶平县近五年土地供求情况潮安区近五年土地供求情况20.0015.0010.005.000.00250.00200.00150.00100.0050.000.002013 2014 2015 2016 2017 2018一供应面积 一成交面积 楼面地价20132014 2015 2016 2017 2018一供应面积成交面积一楼面价潮安区枫溪区近五年土地供求情况湘桥区近五年土地供求情况5.004.003.002.001.000.00一 供应面积成交面积一楼面价250.00200.0

10、0150.00100.0050.000.0021982500 20001500 10005000湘桥+枫;2014年1雌应集中地201S年i&供应集中地20132014 2015 2016 2017 20182016年土供应集中地一供应面积成交面积一楼面价I 2017年土供应集中地潮州近五年土地供应稀缺，集中供应于湘桥区的城北、韩东、意溪板块，2018年受市场下行的影响且政府地价预期较高等因素影响，流拍率达到70%32浏州而当区基百云君市场150.00100.000.000.800.600.400.200.00潮安区近三年商品房供求情况8,00015.006,3666,00010.00饶平县近

11、三年商品房供求情况720050.00201620172018一供应面积成交面积一成交价格4,000 2,000O5.000.00It5, Il Ill750070006500600055005000201620172018一供应面积成交面积一成交价格枫溪区近三年商品房供求情况6500660064006200600058005600150.00100.0050.000.00201620172018湘桥区近三年商品房供求情况z61502016201764006311620060002018一 供应面积一成交面积一成交价格供应面积成交面积成交价格饶平区.湘桥区近年商品房供略大于求f枫溪区商品房供应较

12、少，潮安区因14年之前政府大量供地，竞品在近几年相继入市，供大于求。2018年受市场下行影响，整体均价有微幅下降。i Lr-I =I湘桥区显性库存去化周期小于12个月，显性及隐性库存去化周期小于24个月，属库存合理地区；饶平县、枫溪区显性库存去化周期大于18个月，显性及隐性库存去化周期大于36个月，属库存失衡地区。饶平县近三年我司销售情况湘桥区近三年我司销售情况一我司销售建面一我司销售额一成交价格页目，在潮州有较好的品牌知名度和口碑弓上匍州而水区奉司筠骂是枫溪区我司近三年销售情况枫溪区近三年我司无销售我司2016年入驻潮州，至今在潮州已有6个】潮州市各区/县存地存货（建面：万平）160.00潮

13、州市我司各区/县预计销售计划（建面：万平）16140.00120.001412100.001080.0060.000.0040.0020.00潮安区饶平县20192020枫溪区湘桥区2021城市各区/县我司总存地存货2019年预计销售货值2020年预计销售货值i2021年预计销售货值市场判断建面（万平）货值（亿元）（亿元）（亿元）（亿元）（积极/机会/暂不进入）潮州市潮安区12.818.484.194.290积极饶平县10.817.015.091.920积极枫溪区17.4412.074.257.820机会湘桥区29.9119.8712.127.750机会潮安区饶平县枫溪区湘桥区已推未售I，在建

14、未推存地二&匍州市我司市场竟景力分折各县区我司市场占有率潮安区市场份额情况饶平县市场份额情况枫溪区市场份额情况湘桥区市场份额情况饶平县、潮安区我司市场占有率高，竞争力强；枫溪区我司是市场占有率低；湘桥区竞争力一般。工6浏州行超司布场定手力分析PK项碧桂园韩东府恒大城腾瑞四季园PK结果，12产IyI门Ce岚臼三0WHSfe仁下!一上维一/P-H-!lhifW户型我司恒大腾瑞,-吼LIW一九”-小伙“丸LJI118M三房精装洋房123M三房精装洋房114m三房毛坯洋房品牌世界500强世界500强本地知名开发商我司=恒大腾瑞园林碧桂园园林五重立体园林中式园林恒大我司腾瑞物业广东碧桂园物业公司金碧物业

15、有限公司腾瑞物业管理有限公司我司恒大腾瑞浏州而狗场快澈一区县一显性库存显性+隐形库存去化周期（月）库存是否合理去化周期（月）库存是否合理潮安区13.1是79是饶平县22.8是79.1是枫溪区434.46否858.46否湘桥区9.65是24.87是忠纭竞争力I市场判断户型园林绿化装修物业服务积极/机会/W不进入一般强强强积极强强强强积极强一般一般强机会强强强强积极涟明吩加抗M嗡分析维度描述政策环境潮州市政策环境虽在限价、预售款监控方面较为严格，但可通过开发公关，建议机会进入。19年缺货：无；我司存销情况20-21年缺货：湘桥区、枫溪区、饶平县、潮安区；不缺货：无；库存去化合理，竞争力强（积极进入

16、）：无；去化不合理，竞争力弱（暂不进入）：枫溪区；市场供销及其余县区（机会进入）：湘桥区、饶平县、潮安区；竞争情况库存合理（显性库存去化周期12个月内，显性库存+隐性库存去化周期24个月内），竞争力强为积极进入;库存失衡（显性库存去化周期大于18个月,显性库存+隐性库存去化周期大于36个月），竞争力弱为暂不进入；其余为机会进入；K-4N潮州城市公司整体经营能力较好，2018年项目开盘周期、现金流回正周期较短，项目效益较好；城市ZX司经营日匕力潮安片区经营能力一般,2018年项目开盘时间较区域短，现金流回正周期较区域长，项目效益低于区域平均水平。A积极迸入：潮安城区；总结A机会进入：湘桥区、饶平

17、县城；暂不进入：枫溪区；三,揭阳市31揭阳市形成一主.四副.三区.五轴的网络状城镇空间结构。褐阳市城镇空间结构规划图1.i周阳了出物节三但、规划之交送A”一主指揭阳中心城市，是褐阳市的政治、经济.文化综合服务中心。A四副指市域的四个副中心城市，即普宁城区.惠来城区.揭西城区和大南海石化工业区（包含溪西镇）。A三区指揭普城市经济区、西部生态经济区.南部临海经济区。A五轴指汕揭梅发展轴、潮褐惠发展轴、揭普惠发展轴.中部发展轴和沿海发展轴，是市域主要城镇的集聚带和重点发展带。12周阳市场市经济&人口褐阳市2010年-2017年在读小学生人数（万小学生人口 环比增长揭阳市2010-2017年户均存款（

18、万元）20.00% o769367）58 7.958.16.当。户均存款环比增长率揭阳市十年来人口稳步增长、人口吸引力稳步提升、小学在校生人数基本保持稳定；居民户均存款稳步提升,居民购买力逐年增强。ZI褐放石改采环境政策类型政策描述备注市场判断（积极/机会/暂不进入）购房政策限贷：首套房，首付30%;二套房，房贷已结清的首付30%,房贷未结清的40%;三套房，停止贷款”限购、限贷、限价、限签、限签监管政策预售阶段销售金额全监管预售、提前售制度融资政策开发贷需四证齐全、目前基准利率上浮30%-35%开发贷、购房按揭、利率机会工程政策暂无预售进度、扬尘治理、冬歇期限制积极士拍政策暂无成品房、限价房

19、、自持放映、精装修积极总结：揭阳市政策环境较为宽松，有限贷、监管政策限制，无工程、土拍政策限制，建议积极进入。3J福阳而老区叁土地土场榕城区近五年土地供求情况揭东区近五年土地供求情况普宁市近五年土地供求情况供应面积（万平）一成交面积（万平）楼面地价（）3002001000199220132014 20152016 20172018供应面积（万平）成交面积（万平）楼面地价（元/平）3000200010000揭西县近五年土地供求情况惠来县近五年土地供求情况3002001000200015001000500 0供应面积（万平）成交面积（万平）楼面地价（元/平）20132014 20152016 20

20、172018800600400200 0供应面积（万平）成交解U万平）楼面地价（元/平）揭西县揭东区普宁市近年来各区县土地供应地区差异较大，主要集中于榕城区 空港板块、普宁市寒妈水库片区；士拍市场需求旺盛，少有流拍；近年楼面地价增幅明显；2014年土地供应集中地2015年土地供应集中地2016年土地供应集中地2017年土地供应集中地2018年土供应集中地意来县榕城区近三年商品房供求情况褐东区近三年商品房供求情况普宁市近三年商品房供求情况褐西县近三年商品房供求情况惠来县近三年商品房供求情况近三年商品房供应.成交规模、成交均价均基本连年上升，其中：榕城区空港板块.普宁城区市场供求均明显增加，且供大

21、于求；揭西、惠来两县商品房市场仍处于初步阶段，供求规模较低；3i3强阳市司启君市场存量揭西县显性库存去化周期小于12个月，显性及隐性库存去化周期小于24个月，属库存合理地区；榕城区、普宁市、惠来县显性库存去化周期大于18个月，显性及隐性库存去化周期大于36个月，属库存失衡地区。其中，榕城区货量主要堆积在空港板块；3金揭阳而寇司历与亮雪情况揭阳市各区县2016-2018年我司销售情况榕城区房产近三年销售情况揭东区房产近三年销售情况bi5IM11Ui我刁叫自JiQIlrb场相当盅颔*我向旬丛孟跖!川坛出邑建皿G我司隙当JlQIidj比利与显颂我与旧士是三普宁市近三年我司无销售褐西县近三年我司无销售

22、惠来县房产近三年销售情况揭阳市各区/县存地存货（建面：万平）25揭阳市各区/县预计销售计划（建面：万平）8Ill榕U5O5O揭西、惠来暂无存地存货7654321O城市各四县|我司总寻地存货建面（万平）货值（亿元）2019年预计销售货值（亿元）2020年预计销售货值（亿元）2021年预计销售货值（亿元）市场判断（积极/机会/S不进入）揭阳市榕城区48.0244.865.035.035.03暂不进入揭东区10.886.233.013.220机会进入普宁市15.0113.696.176.171.35机会进入褐西县00000积极进入惠来县4.211.61000积极进入褐东区普宁市揭西县惠来县已推未售L

23、在建未堆存地榕城区揭东区普宁市揭西县惠来县2021年预计销售建面（万2019年预计销售建面（万平）2020年预计销售建面（万平）平）福阳市我司市场元争万分折各县区我司市场占有率榕城区市场份额情况褐东区市场份额情况普宁市市场份额情况揭西县市场份额情况惠来县市场份额情况揭东区、惠来县我司市场占有率高，竞争力强；榕城区我司是市场占有率较低，竞争力一般；普宁市、揭西县18年无在售项目。揭阳行寇司布场定学力分析PK项碧桂园江山帝景恒大翡翠华庭普宁保利和府PK结果户型m,r碑Fd/1I氐J我司保利恒大-r143四房精装洋房127m，四房精装洋房125m四房精装洋房品牌世界500强世界500强世界500强我

24、司二恒大二保利园林碧桂园园林五重立体园林中式园林恒大我司保利物业广东碧桂园物业公司金碧物业有限公司我司恒大保利工7谒阳而而场度殡k灵学情况忌纭区县显性库存I显性+隐形库存1竞争力市场判断去化周期（月）库存是否合理去化周期（月）库存是否合理户型园林绿化装修物业服务其他积极/机会福不进入榕城区55否124否一般一般一般较好较好机会揭东区18是43是较好较好一般较好较好机会普宁市37否118否较好较好较好较好较好机会揭西县11是25是/积极惠来县20是62是优优优优优积极2018年褐阳西片区无开盘项揭阳市防M分析维度描述政策环境揭阳市政策环境较为宽松，有限贷、监管政策限制，无工程、土拍政策限制，建议

25、积极进入。19年缺货：褐西县、惠来县；我司存销情况20-21年缺货：褐东区、普宁市；不缺货：榕城区；库存去化合理，竞争力强（积极进入）：褐西县；去化不合理，竞争力弱（暂不进入）：无；市场供销及其余县区（机会进入）：惠来县、榕城区、揭东区、普宁市；竞争情况库存合理（显性库存去化周期12个月内，显性库存+隐性库存去化周期24个月内）,竞争力强为积极进入;库存失衡（显性库存去化周期大于18个月,显性库存+隐性库存去化周期大于36个月），竞争力弱为暂不进入；其余为机会进入；一士八=I褐阳城市公司整体经营能力一般，城市ZX司经营日匕力2018年项目开盘时间、现金流回正周期较区域平均周期长,项目效益低于区

26、域平均水平，渔湖项目预计亏损较大。A积极迸入：揭西县、惠来县；总结A机会进入：揭东区、普宁市、榕城区（除空港板块）；暂不进入：无；汕尾市45Ll池尾而域石丝巨、规划及交道广东汕尾新区发展总体规划（2013-2030年）汕尾市委市政府2013年决定规划建设汕尾新区，以3+1格局稳步发展，城区作为核心区的地位日愈明显。“3+1为三大起步区（红草产业园区、金町湾滨海度假区、中央商务区）+深汕合作区,L2汕尾而经济及人口汕尾市2010年-2017年户籍人口与常住人口户籍人口（万人）常住人口（万人）汕尾市2010年2017年在读小学生人数（万人）一小学生人口环比增长汕尾市2010-2017年户均存款（万

27、元）户均存款环比增长率汕尾市十年来人口稳步增长、人口吸引力稳步提升、小学在校生人数基本保持稳定；居民户均存款稳步提升,居民购买力逐年增强；2汕尾石改采环境政策类型政策描述备注市场判断（积极/机会/暂不进入）购房政策无特殊政策限购、限贷、限价、限签、限签积极监管政策城区、陆丰市、海丰县预售资金监管20%,陆河县50%预售、提前售制度积极融资政策无特殊政策开发贷、购房按揭、利率机会工程政策七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程；预售进度、扬尘治理、冬歇期限制积极拍政策无特殊政策成品房、限价房、自持放映、精装修积极总结：汕尾

28、市政策环境较为宽松，建议积极进入。弓川汕尾而老区叁土电市场汕尾城区近五年土地供求情况海丰县近五年土地供求情况陆丰市近五年土地供求情况陆河县近五年土地供求情况20142015201620172018供应面积（万平）成交郦U万平）楼面地价（元/平）1500100050002014年土地供应集中地2015年土地供应集中地2016年土地供应集中地IM 2017年土地供应集中地2018年土地供应集中地海丰市陆丰市汕尾城区近年来各区县土地供应地区差异较大，主要集中于汕尾城区品清湖板块,海丰教育园区、陆丰市区；士拍市场需求旺盛，少有流拍；近年楼面地价增幅明显；32汕尾而当区基商云君石场汕尾城区近三年商品房供

29、求情况陆河县近三年商品房供求情况海丰县近三年商品房供求情况陆丰市近三年商品房供求情况近年商品房供应、成交规模、成交均价均基本连年上升，但由于去年市场下行，有所下降，其中汕尾城区（品清湖板块）、海丰县城交易量大；400.00350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.000.00366.28366.2131,山尾城区海丰县陆丰市陆河县一取证未售（短期）在建未取证（中期）一存地（长期）_显性库存去化周期_隐性库存去化周期汕尾市商品房市场存量情况（万11f）140120100806040200汕尾各区县显性库存去化周期均大于18个月，显性及隐性库存去化周期大于36个

30、月，属库存失衡地区；其中，汕尾城区货量主要集中于品清湖东板块.城西板块；3/汕尾而寇司历年每汕尾市各区县20162018年我司销售情况城区房产近三年销售情况807060504030201002016 年 2017 年 2018 年市场销售建面我司销售建面市场销售金额我司销售金额陆河县房产近三年销售情况海丰县房产近三年销售情况2016 年 2017 年 2018 年市场销售建面我司跳建面 市场销售金额我司销售金额80706050403020100陆丰市房产近三年销售情况汕尾五寇司务区县存量正蔻詈1汕尾市各区/县存地存货（建面：万平）城市各区/县我司总存地存货建面（万平）货值（亿元）2019年预计销售货值（亿元）2020年预计销售货值（亿元）2021年预计销售货值（亿元）市场判断（积极/机会/S不进入）汕尾市汕尾城区51.683