中级会计实务《第三章 固定资产、第六章 投资性房地产》.docx

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1、固定资产和投资性房地产第三章固定资产一、固定资产初始计量（）固定资产应按成本进行初始计量。（一）外购固定资产1 .企业外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。增值税一般纳税人取得固定资产，无论是作为固定资产的核算厂房、办公楼等不动产，还是作为机器设备的动产，以及取得的不动产在建工程，其进项税额均可一次性抵扣。2 .以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产应当按照各项固定资产的公允价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。3 .固定资产的各组成部分具有不同使用寿命，或者以不同方式为企

2、业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。（二）自行建造固定资产注意问题：（1）企业为建造固定资产准备的各种物资应当按照实际支付的买价、运输费、保险费等相关税费作为实际成本。（2）建设期间：发生的工程物资盘亏、报废及毁损，减去残料价值以及保险公司、过失人等赔款后的净损失，计入所建工程项目的成本；盘盈的工程物资或处置净收益，冲减所建工程项目的成本。工程完工后发生的工程物资盘盈、盘亏、报废、毁损，计入当期营业外收支。（3）建造固定资产领用工程物资、原材料或库存商品，应按其实际成本转入所建工程成本。（4）为建造工程发生的管理费、可行性研究费、临时设施费、公证

3、费、监理费、应负担的税金、符合资本化条件的借款费用、建设期间发生的工程物资盘亏、报废及毁损净损失，以及负荷联合试车费等，计入在建工程项目成本。4 .出包方式建造固定资产（基础精讲课详细讲解）二、固定资产折旧（）（一）计提折旧的固定资产范围固定资产准则规定，企业应对所有的固定资产计提折旧。但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。在确定计提折旧的范围时应注意以下几点：1 .固定资产应当按月计提折旧。当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。2 .固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧，提前报废的

4、固定资产也不再补提折旧。所谓提足折旧是指已经提足该项固定资产的应计折旧额。3 .已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。4 .处于更新改造过程停止使用的固定资产，不计提折旧。5 .因大修理而停用的固定资产，照提折旧。6 .未使用、不需用的固定资产，照提折旧。（二）固定资产折旧方法企业选择固定资产折旧方法时，应当根据与固定资产有关的经济利益的预期消耗方式做出决定。企业不应以包括使用固定资产在内的经济活动所产生的收入为基础进行折旧。可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法

5、、双倍余额递减法和年数总和法等。（用原值减去净残值后匀速折1口除，加速折1口乘。双倍余额最特殊）1 .双倍余额递减法（三个二）年折旧额=期初固定资产净值x2预计使用年限最后两年改为直线法【例计算分析题】2019年12月1日，甲公司购进一台需要安装的A设备,取得的增值税专用发票注明的设备价款为950万元，可抵扣增值税进项税额为123.5万元，款项已通过银行存款支付。安装A设备时，甲公司领用原材料36万元（不含增值税额），支付安装人员工资14万元、新设备使用培训费1万元。12月31日，A设备达到预定可使用状态。A设备预计使用年限为5年，预计净残值率为5%,甲公司采用双倍余额递减法计提折旧。甲公司A

6、设备的入账价值=950+36+14=1OOO（万元）2020年的折旧额=100025=400（万元）2021年的折旧额=（1000-400）25=240（万元）2022年的折旧额=（10-400-240）25=144（万元）2023年的折旧额=（1000-400-240-144-50）2=83（万元）2024年的折旧额=（1000-400-240-144-50）2=83（万元）验算方法：无论采用什么方法，固定资产到期报废的时候，也就是提满折旧的时候，固定资产的应计折旧额一定等于累计折旧额。应计提折旧额=IoOo50=950（万元）累计折旧额=400+240+144+83+83=950（万元）（

7、三）会计处理借：制造费用（生产车间计提折旧）管理费用（企业管理部门、未使用的固定资产计提折旧）销售费用（企业专设销售部门计提折旧）其他业务成本（企业出租固定资产计提折旧）研发支出（企业研发无形资产时使用固定资产计提折旧）贷：累计折旧（四）固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的复核至少每年年度终了对固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应作为会计估计变更,按照企业会计准则第28号会计政策、会计估计变更和差错更正处理。三、资本化后续支出（）（一）资本化的后续支出固定资产发生可资本化的后续支出时，企业一般应将该固定资产的原价、已计提的累计折旧和

8、减值准备转销，将固定资产的账面价值转入在建工程，并停止计提折旧。发生的可资本化后续支出，通过“在建工程”科目核算。在固定资产发生的后续支出完工并达到预定可使用状态时，再从在建工程转为固定资产，并按重新确定的使用寿命、预计净残值和折旧方法计提折旧。企业发生的一些固定资产后续支出可能涉及到替换原固定资产的某组成部分，当发生的后续支出符合固定资产确认条件时，应将其计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除。（二）费用化的后续支出除与存货的生产和加工相关的固定资产的修理费用按照存货成本确定原则进行处理外（如计入合同履约成本），行政管理部门、企业专设的销售机构等发生的固定资产修理费用等后续支出计入

9、管理费用或销售费用；企业固定资产更新改造支出不满足资本化条件的，在发生时应直接计入当期损益。【例题多选题】（2019年考题）下列各项中，应计入企业固定资产入账价值的有（）。A.固定资产的预计弃置费用的现值B.固定资产的日常维修费C.固定资产建造期间因安全事故停工4个月的借款费用D.满足资本化条件的固定资产改建支出【答案】AD【解析】选项B,计入管理费用、销售费用等；选项C,固定资产建造期间发生的安全事故停工属于非正常中断，而且停工连续超过3个月，此时应暂停借款费用资本化，应将相关借款费用计入财务费用。四、固定资产处置（）（一）固定资产终止确认的条件固定资产准则规定，固定资产满足下列条件之一的，

10、应当予以终止确认：1 .固定资产处于处置状态。固定资产处置包括固定资产的出售、转让、报废或毁损、对外投资等。处于处置状态的固定资产不再用于生产商品、提供劳务、出租或经营管理，因此不再符合固定资产的定义，应予终止确认。2 .该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。固定资产的确认条件之一是“与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业“，如果一项固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益，就不再符合固定资产的定义和确认条件，应予终止确认。（二）固定资产处置的账务处理企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。固定资产处置一般通过“固定

11、资产清理”科目进行核算。企业因出售、报废或毁损、对外投资等处置固定资产，其会计处理一般经过以下几个步骤：1 .固定资产转入清理借：固定资产清理累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产2 .发生的清理费用借：固定资产清理贷：银行存款3 .出售收入借：银行存款贷：固定资产清理应交税费应交增值税（销项税额）4 .保险赔偿和残料借：其他应收款、原材料贷：固定资产清理5 .清理净损益（1）固定资产清理完成后的净损失借：营业外支出（非流动资产毁损报废损失）资产处置损益（出售损失）贷：固定资产清理其中：资产处置损益，反映企业出售划分为持有待售的非流动资产（金融工具、长期股权投资和投资性房地产除外）或处置组时确认

12、的处置利得或损失，以及处置未划分为持有待售的固定资产、在建工程、无形资产而产生的处置利得或损失。（2）固定资产清理完成后的净收益借：固定资产清理贷：资产处置损益（出售收益）第六章投资性房地产一、投资性房地产的范围（）（一）属于投资性房1 .已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权地产的范围2 .持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。3 .已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。二、投资性房地产的初始计量和后续计量（）（一）投资性房地产的初始计量1.外购的投资性房地产对

13、于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。对自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。4 .自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将其确认为投资性房地产。对自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对

14、外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或存货转换为投资性房地产。（二）投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。L会计处理（成本模式）（1）计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销1.会计处理（公允价值模式）（1）不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。投资性房地产的公允价值高于其账面余额的

15、差额，会计处理为：借：投资性房地产一一公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费应交增值税（销项税额）（3）期末做减值测试（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费一一应交增值税（销项税额）（3）期末公允价值计量没有减值（）投资性房地产后续计量模式的变更1.模式变更的原则（1）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。（2）只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。（3）已采用公允价值模式计量的投

16、资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。5 .成本模式转为公允价值模式的会计处理（1）应当作为会计政策变更处理。（2）将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。三、投资性房地产的转换（）（一）投资性房地产转换形式及转换日因房地产用途确实发生改变，企业可以对房地产核算重新分类。但必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面:一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。（1）自用房地产转换为投资性房地产

17、（成本模式）借：投资性房地产【原值】累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）贷：固定资产（无形资产）【原值】投资性房地产累计折旧（投房地产累计摊销）投资性房地产减值准备（1）自用房地产转换为投资性房地产（公允）借：投资性房地产一一成本【公允价值】累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）公允价值变动损益【借差】贷：固定资产（无形资产）【原值】其他综合收益【贷差】（2）投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产）【原值】投资性房地产累计折旧（投房地产累计摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【原值】累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）

18、（2）投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产）【公允价值】公允价值变动损益【借差】贷：投资性房地产一一成本公允价值变动公允价值变动损益【贷差】【例多选题】（2019年考题）企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额，可能影响的财务报表项目有（）。A.资本公积B.投资收益C.公允价值变动收益D.其他综合收益【答案】CD【解析】企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额，如果是借方差额，则计入公允价值变动损益，如果是贷方差额，则计入其他综合收益。（二）房地产企业（I）作为存货的房地产转换为投

19、资性房地产借：投资性房地产【账面价值】存货跌价准备【已计提存货跌价准备】贷：开发产品【账面余额】（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产一一成本【公允价值】存货跌价准备【己计提存货跌价准备】公允价值变动损益【借差】贷：开发产品【账面余额】其他综合收益【贷差】（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品【账面价值】投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【账面原值】（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品【公允价值】公允价值变动损益【借差】贷：投资性房地产一成本公允价值变动公允价值变动损益【贷差】四、投资性房地产后续支出及处置（）（一）投资性房地产后续支出采用成本模式

20、进行后续计量（资本化支出）采用公允价值模式进行后续计量（资本化支出）企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不考虑公允价值变动。（1）投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产一一在建投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（1）投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产一一在建贷：投资性房地产一一成本公允价值变动（2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产一一在建贷：银行

21、存款等（2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产一一在建贷：银行存款等（3）改扩建工程或装修完工借：投资性房地产贷：投资性房地产一一在建（3）改扩建工程或装修完工借：投资性房地产一一成本贷：投资性房地产一一在建（二）投资性房地产的处置企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，因非货币性资产交换等而减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。成本模式进行后续计量公允价值模式后续计量借：银行存款等贷：其他业务收入应交税费一一应交增值税（销项税额）同左借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：其他业务成本公允价值变动损益（或贷记）其他综合收益贷：投资性房地产一一成本公允价值变动（或借记）