物业管理知识备忘录.docx

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1、物业管理法律法规部分一、物权法第六章业主的建筑物区分所有权及最高法院司法解释（法释20097号）1 .建筑区划内物业服务用房的权属建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。2 .建筑区划内车位、车库的归属建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。3 .业主共同决定选聘和

2、解聘物业服务企业的条件下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。4 .业主将住宅改变为经营性用房的条件业主将住宅改变为经营性

3、用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。5 .业主管理建筑物及附属设施的形式业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。二、物业管理条例6 .业主大会有哪些权利下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。7 .业主委员会有哪些职责业主委员会执行业主大会

4、的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;（四）监督管理规约的实施;（五）业主大会赋予的其他职责。8 .物业承接验收时，应当移交的资料在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。9 .物业

5、服务合同的基本内容物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。10 .供水、供电、供气、供热等相关管线及设施设备的维修养护责任供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。IL水、电、气、热等专业单位应当如何收费物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。12 .物业服务企业对物业管理区域内违法装修、违法建设等行为承担的义务告知、制止、报告义务13 .物业企业利用共用部位、共用设施设备经营的条

6、件利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。14 .对擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途行为的处罚措施个人有前款规定行为之一的，处一千元以上一万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处五万元以上二十万元以下的罚款；15 .对擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地行为的处罚措施个人有前款规定行为之一的，处100O元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。16 .对擅自利用物业共用部位、共

7、用设施设备进行经营行为的处罚措施个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。三、物业服务企业资质管理办法（建设部令第164号）17.物业服务企业资质等级条件各资质等级物业管理企业的条件如下：一级资质：1 .注册资本人民币500万元以上；2 .物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3 .物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4 .管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面

8、积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5 .建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。二级资质：1 .注册资本人民币300万元以上；2 .物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4 .管理两种类型以上

9、物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5 .建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩三级资质:1 .注册资本人民币50万元以上；2 .物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3 .物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证

10、书4 .有委托的物业管理项目；5 .建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：1 .营业执照；2 .企业章程；3 .验资证明；4 .企业法定代表人的身份证明；18 .不同资质等级物业企业可承接的物业管理业务范围物业管理企业资质等级分为一、二、三级。一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下

11、住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。19 .对物业企业无资质经营行为的处罚措施(1)未取得资府证书从量物也*理的.没收违法所得,并处以五万元以上二十万元以下罚款.20 .对以欺骗手段取得物业企业资质证书行为的处罚措施（2）以欺羯手段取得费西证书的没收违法所簿,处以五万元以上二十万元以下罚款.给业主造成损失的，依法承函售责任并由荣发登廊E书的郭另销费后证书.21 .对超越资质等级承接物业管理业务的处罚措施6）未按以资IMF援从物MMIR务活动的.贵今耀期改正.谕期不改正的.处以一万元以上五万元以下罚款.三fift*iK.22 .对出租、出借、转让资质证书的处罚措施由县级以上地方人

12、民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款四、住宅专项维修资金管理办法（建设部、财政部令第165号）及北京市住宅专项维修资金管理办法（京建物2009836号）、北京市住宅专项维修资金使用审核标准（京建物2010272号）23 .住宅专项维修资金的用途维修资金专项用于物业共用部位，共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，应专户储存、专人管理、不得挪作他用。共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括内外屋面等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、楼内存车库等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住,宅内，建设费用分摊进入住房销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、

13、电梯、公用天线、供电线路、公用照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等24 .住宅专项维修资金的申请主体业主委员会25 .住宅专项维修资金的受理部门当地房地产管理部门26 .申请住宅专项维修资金需提交的文件资料答：开发建设单位需向市房产管理局房屋维修资金管理中心提交下列材料：(1)小区建设工程规划总平面图(验原件留存复印件)；(2)商品房预售许可证(验原件留存复印件)；(3)工程竣工验收合格证明(验原件留存复印件)；(4)住宅专项维修资金开户申请表；(5)住宅分幢情况一览表；(6)住宅专项维修资金分户缴

14、存清单(含电子表)；(7)其他需要的材料。27 .住宅专项维修资金的分摊原则答：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%o出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。28 .常规情况下申请使用住宅专项维修资金的程序答：维修资金

15、的使用共8个程序：制定维修更新改造方案、业主集体决策、申请使用、批准使用、开户划款、工程验收、账目分摊、资料归档29 .应急情况下申请使用住宅专项维修资金的程序应急维修需要使用商品住宅专项维修资金，维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业I艮务企业向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门(具体地址见附件D提出申请；维修资金已经划转至业主大会专用账户的，由业主委员会向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出申请；业主委员会不愿意提出申请，业主委员会任期届满且换届未完成、名存实亡或业主委员会怠于履行职责的，由物业服务企业向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理

16、部门提出申请；物业服务企业、业主委员会未按规定申请应急维修的，由相关业主向区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出代修申请。30 .应急使用住宅专项维修资金的适用范围屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；高层住宅水泵损坏导致供水中断的；楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的31.没有建立维修资金的小区，发生维修费用怎么办一一业主分摊32 .对挪用专项维修资金行为的处罚措施开发建设单位挪用住宅专项维修资金的，应如何处理？答：违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追

17、回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接责任的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用住宅专项维修资金的，应如何处理？答：物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款外，还应由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。五、物业服务收费管理办法（发改价格20031864号）、物业服务定价成本监审办法（试行）（发改价格20072285号）、北京市物业服务收费管理办法（试行）（京发改（2005）2662号）33 .什么是包干制物业服务收费包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余

18、或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式34 .什么是酬金制物业服务收费“酬金制”是指在收取的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足部分由业主享有或者承担的物业服务计费方式35 .预收物业服务费的有关规定根据相关规定，物业管理费原则上可按月计收，可以预收，但预收期限不得超过12个月。虽然预收1年物管费在合法范围内，但是它不能超过服务合同期间。36 .物业服务收费实行政府指导价的情形：本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。实行市场调节价的物业服务收费标准由物业服务合同、房屋买卖合同的当事人协商确定；实行

19、政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房屋主管部门制定基准价标准及浮动幅度，并定期公布37 .物业服务定价成本监审的适用范围本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本六、住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第IlO号）38 .住宅室内装饰装修的禁止行为（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设

20、计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为39 .装修前如何办理申报登记进行申报登记时要提交下列材料：房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；申请人身份证件；装饰装修方案；变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；委托装饰装修企业

21、施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明40 .如何签订装饰装修协议应当在装饰装修房屋前与物业管理企二三订住宅内装共修管亘版务协议。住宅茎内装饰装修管逑服务协议亚当包括以下K客：装饰装修工程的实施K容,装饰装工程的实叁期限，允许施工的时间菠弃物的清运与处三住宅外立面设液及防盗专的安装要求器止行为和注号事项,管理服务要用,连为责任等。41 .物业企业对装饰装修的现场检查和监督首先，应当审查业主的装修方案，将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过住宅装修须知的形式告知业主和业主委托的装修公司，并与业主签订住宅装修管理服务协议。值得注意的是：在签

22、订协议时，告知业主在装修时的禁止行为。例如：不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，改变房屋外部颜色；应考虑楼层楼板承载力；不影响毗邻房屋的安全使用；不影响其他业主的正常使用等等。其次，小区管理部应当按照协议，加强对日常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为，小区管理部应当及时制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。最后，装修完毕，小区管理部应当进行现场验收，凡有违反装修协议的行为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿。42 .物业企业对违规装修行为的处理措施物业管理公司作为受托实施管理的公司，应当按照物业管理服务

23、合同约定，履行相应的管理义务。但是，物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关，因此，物业管理公司是不能采取强制措施的，它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小区管理部向业主提出了整改意见，应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务，对于业主的违约行为物业管理公司不承担责任。七、物业管理师制度暂行规定（人部发200595号）已取消八、北京市物业管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件45 .前期物业管理期限前期物业服务合同在业主大会成立、业委会选聘物业公司签订物业服务合同生效之日起前期物业服务合同失效46 .前期物业管理阶段如何收费纳入

24、物业管理范围的己竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳.47 .什么是业主一卡通“一卡通”同时具备银行端的金融功能和在北京市业主决定共同事项公共决策平台的使用功能，将成为北京市业主用于行使共同管理权利并存放房屋相关资金的专属联名卡。该卡今后可以用于缴纳物业费、公共维修金等所有缘于房屋产生的费用，便于合理使用48 .业主一卡通如何发放一卡通由市住房城乡建设委统一制作，免费发放。房屋上市交易时，售房人应当在房屋过户时将该套房屋的一卡通交给购房人。购房人在办理房屋转移登记后，应当及时登录决策平台变更一卡通对应的业主信息。4

25、9 .什么是业主决定共同事项公共决策平台为了解决当前由业主决定共同事项引发的诸多问题，北京市住建委推出“公共决策平台”、“一卡通”,希望在政策无法规范业主决策的情况下，通过技术手段为业主提供一种便捷的决策方式50 .物业企业如何开展第一季度公示工作无51 .物业企业如何办理合同备案物业服务合同备案需要材料：1、物业服务合同备案申请表2、物业服务合同；3、企业资质证书正、副本；4、企业法人营业执照副本、分支机构营业执照副本；5、组织机构代码证；6、项目负责人身份证明、项目负责人与物业服务企业之间的劳动合同、社会保险缴纳情况证明原件、聘任证明材料及项目负责人考试合格证书；7、物业项目的合法来源证明

26、文件；8、事实服务的项目需提供原物业服务合同、服务现状的情况说明、仲裁或司法文书等相关材料。52 .担任物业项目负责人的资格物业项目负责人岗位任职要求基本要求：教育大专以上务工作经验:五年以上健康状况：良好特殊要求:具有物业管理企业部门经理上岗证其他要求L担任同等职务两年以上，35周岁以下2 .熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程3 .具有较强的管理能力和领导水平4 .通过行政部统一组织的、有总经理参加的面试、考核5 .熟悉掌握计算机应用知识6 .心理素质好，能在压力下带领团队工作7 .具备现代企业管理理论知识8 .掌握良好的沟通技巧，能进行有效沟通，能有效协调部门之间运作和处理员工关系

27、9 .善于分析判断内外部信息对部门工作影响，善于处理员工关系，维护劳资双方利益53 .对物业企业及项目负责人的信用记分本市实行物业服务企业及项目负责人信用记分制度。企业负责人和项目负责人应当及时查询信用记分情况，并予以改进。记分标准中企业记分满分为20分，项目负责人记分满分为15分。记分周期从每年1月1日至12月31日止。记分周期期满，重新记分。原分值记录作为历史数据保存在信用信息档案中54 .物业服务第三方评估监理的业务范围物业服务评估监理业务范围包括：物业项目交接查验；物业服务费用评估；物业服务质量评估；其他需要评估监理的事项。55 .如何聘用第三方评估监理机构物业服务评估监理机构接受委托

28、从事物业服务评估监理活动，应当与委托人签订书面评估监理委托合同，约定评估监理服务内容及费用。56 .物业企业合同届满后不再提供服务时如何办理交接手续如果原物业服务合同期满不续约，要按照以下程序进行移交：（1）物业服务合同终止时，原物业管理公司应在收到业主委员会通知之日起15日内，将物业管理用房和有关资料移交给业主委员会。业主委员会再向选聘的物业管理公司移交物业管理用房和有关资料。(2)在业主委员会与原物业管理公司未办结物业管理用房和有关资料移交前，新选聘的物业管理公司不得进入，否则，造成的损失由新选聘的物业管理公司承担;影响社会稳定的，由市、区国土房管局对新选聘的物业管理公司作出处理，公安部门

29、对违反治安管理规定的有关人员依法处置。(3)物业服务合同终止后，原物业管理公司逾期不移交物业管理用房和有关资料的，业主委员会可以报告区国土房管局，由区国土房管局责令其限期整改，逾期不改正的，作出行政处罚，处以1万元以上10万元以下的罚款;同时，业主委员会应当直接向人民法院起诉，经人民法院判决，申请人民法院强制执行。物业服务企业决定不再提供事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续签物业服务合同的，应当与全体业主按照下列程序进行交接：物业服务企业提前3个月书面告知全体业主；双方协商签订交接协议；物业服务企业及时将决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政

30、主管部门；双方按照本办法第九条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。物业服务企业告知之日至合同期限届满之日不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得擅自停止物业服务。57 .业主选聘新物业企业时，物业企业如何配合交接全体业主向物业企业发起交接】业主共同决定不再接受事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续聘原物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接：全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业；签订物业服务合同的，应当在合同期限届满前3个月书面告知物业服务企业；双方协商签订交接协议;全体业主及时将业主共同

31、决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；双方按照本办法第九条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。业主共同决定选聘新的物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照前款（二）、（三）、（四）项的规定交接。58 .住宅物业服务标准共分几级标准共分为5个等级：一级、二级对应廉租房、经济适用房及老、旧小区；三级以上对应商品房；其中五级的定位原则是水平较高的物业公司可以达到，即业主有意愿选择五级服务时，有物业公司可以提供59 .申请成立业主大会的要求物业管理区域内，交付业主的专有部分建筑面积达到建筑总面积百分

32、之五十以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府书面申请成立业主大会。60 .业主大会成立的条件一、成立业主委员会的条件：业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；3、住宅出售已满两年。61 .物业管理示范（四星）项目申报条件物业管理示范（四星）项目：住宅小区、工业区建筑面积在5万平方米以上，别墅建筑面积在2

33、万平方米以上，大厦建筑面积在2万平方米以上且非住宅建筑面积占m以上，入住率或使用率达85%以上62 .物业管理示范（五星）项目申报条件物业管理示范（五星）项目：住宅小区、工业区建筑面积在8万平方米以上，别墅建筑面积在2万平方米以上，大厦建筑面积在3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达85%以上63 .物业管理示范项目考评程序第九条物业管理示范项目考评工作程序如下：（一）申报：申报物业管理示范项目的物业服务企业将本办法第七条规定的材料报送至考评管理办公室。（二）审核条件：考评管理办公室依照申报条件对参评项目进行审核。（三）现场考评：考评管理办公室组织物业管理行业专家到项目现

34、场对资料及档案管理、客服管理、设施设备维护管理、消防及公共秩序维护管理、环境及绿化管理等模块进行评分。（四）公示：现场考评合格的项目在市住房城乡建设委及北京物协网站进行公示，接受社会监督，公示期为10天。公示期内，经查证属实，不符合申报条件的，取消参评资格。（五）公开答辩：经现场考评合格的住宅（五星）项目应进行公开答辩。（六）表彰通报：市住房城乡建设委对通过考评的物业管理示范项目颁发证书并表彰通报。64 .参评全国物业管理示范项目的条件全国物业管理示范项目申报基本条件如下：(1)参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方

35、米以上且非住宅建筑面积占60%以上，如住率或使用率达85%以上。(2)取得“省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目”称号一年以上。(3)物业管理企业已建立各项管理规章制度。(4)物业管理企业无重大责任事故(5)未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。65 .对物业企业不按时将合同报送备案行为的处罚措施责令限期改正，并可处1万元罚款66 .对物业企业擅自停止物业服务行为的处罚措施根据违法情节和后果，确定了1万元、5万元、10万元三档不同的处罚标准67 .对物业企业不按规定交接的处罚措施原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元

36、罚款68 .对物业企业拒不撤出物业管理区域行为的处罚措施原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。69 .对物业企业强行接管行为的处罚措施新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任九、保安服务管理条例（国务院令第564号）70 .如何保存保安服务中形成的监控影像资料、报警记录保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存30日备

37、查，保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散7L保安员在保安服务过程中的禁止行为限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人；扣押、没收他人证件、财物；阻碍依法执行公务；参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录；侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商也秘密以及客户单位明确要求保密的信息；违反法律、行政法规的其他行为。十、北京市消防条例72 .住宅区的物业企业有哪些消防安全义务第八条每个生活小区都应当建立由社区志愿者和社区安全保卫人员等组成的义务消防队，并开展定期演练第十条物业管理单位、社区居委会应当履行下列消防安全职

38、责：（一）按照街道办事处的统一部署和安排，做好辖区的消防安全工作，维护辖区消防安全。（二）对居民住宅楼院的消防安全进行检查、巡逻，发现和纠正消防违章行为。（三）负责住宅楼院消防设施、器材的配备、维护和保养,确保完整好用。（四）组织建立义务消防队。（五）健全消防安全制度，完善消防安全档案。（六）制订居民防火公约，开展消防安全教育，定期向居民家庭发放消防宣传材料，为辖区老、弱、病、残和孤寡老人提供消防安全服务。初期火灾。火灾扑灭（七）辖区发生火灾，及时疏散周围群众，组织人员扑救后，应协助公安消防机构保护火灾现场，调查火灾原因，核查火灾损失。73 .高层建筑的管理使用人有哪些消防安全义务常十九条需航

39、姓是需敦消购安金的责任人,同行下膈防 始义条（-）好公都殿全管酬换（二）WflR火嫡MHHML飒薪健改腌资金；（三委托需鹘人并触翘瓯内的颂消防安全次麟T理;（R）稗连液1经鲁的屣耕房散公魁防安全；注氟潮!豌隙他消防安全贵生值流入使用的需强，算专棉轴曲安全由蛀负费，共联分的消酸全由楠蛀瓶负生Iz+*需触期用人施用, 管理割机锹!防安全义第3题91蛀铺用人稀殿隹义务另期定睡米重二十一条高层国策业主委托绐物业累务企业城一管胄消防安全乘 由电业AK务贪业依照法律法现的规定和物业漾务合同的的定果投鲁业管,回 It内的消防安全责任.物史及务企则!行下列消防安全责任I（-）制定消防安全管理制配组奴防火置T及

40、时谪除火灾：（二）定期级统共用消防设It的望护保养，1保完好有效：（）组织雁消防安全宣导救商；（B）制订预防火丸灭肉隙和应“做的方案，井开展灭火扑救利应息 UMISi（I） MWMit,安全出口、消防车通谢通依J劝慰、制止业主或者使用人必叫消防安全的行为，并及时布告精区公 安机关消防机构或者公安又出肺（七）妥保管高层*就消防档案资四：（A）沫.法独定的其他消防安全贵任.74 .人防工程和普通地下室的管理使用人有哪些消防安全义务人防工程和普通地下室的管理使用人应当遵守下列消防安全规定:（一）维修消防设施时采取有效的替代措施；（一）不得生产、经营、储存易燃易爆危险品;（三）不得占用安全出口外的人员

41、疏散场地；（四）不得使用液化石油气；（五）不得变更规划使用功能。十一、北京市安全生产条例、北京市楼宇内生产经营单位安全生产规范（试行）（京安监发200934号）75 .物业企业承担何种安全生产管理职责一）确认现场作业条件符合安全作业要求；（二）确认作业人员的上岗资质、身体状况及配备的劳动防护用品符合安全作业要求；（三）就危险因素、作业安全要求和应急措施向作业人员详细说明；（四）发现直接危及人身安全的紧急情况时，采取应急措施，停止作业或者撤出作业人员。76 .物业企业如何开展楼宇内的安全检查物业单位应当定期开展安全检查，发现使用单位存在事故隐患的，应当书面告知使用单位，拒不整改的，物业单位可报告

42、产权单位和相关行政管理部门。77 .物业企业如何应对事故隐患物业单位应当定期开展安全检查，发现使用单位存在事故隐患的，应当书面告知使用单位，拒不整改的，物业单位可报告产权单位和相关行政管理部门。十二、北京市有限空间安全作业生产规范（京安监发20098号）、关于进一步加强本市有限空间作业安全监管的意见（京政办发201019号）78 .物业管理区域内有限空间的种类密闭设备：如船舱、贮罐、车载槽罐、反应塔（釜）、冷藏箱、压力容器、管道、烟道、锅炉等地下有限空间：如地下管道、地下室、地下仓库、地下工程、暗沟、隧道、涵洞、地坑、废井、地窖、污水池（井）、沼气池、化粪池、下水道等地上有限空间：如储藏室、酒

43、糟池、发酵池、垃圾站、温室、冷库、粮仓、料仓等79.物业管理区域内如何开展有限空间作业各行政机关和企事业单位内部开展污水井、化粪池维修疏通等临时性有限空间作业时,不具备相应安全生产条件的，应委托环卫、排水等相关专业部门进行作业，并与承包单位签署安全协议，明确各自安全管理责任。不得将有限空间作业发包给不具备安全生产条件的单位或个人，一旦发生生产安全事故并给他人造成损害的，委托单位须承担连带赔偿责任。80 .物业企业将有限空间作业发包时应注意的事项实施有限空间作业前，生产经营单位应严格执行“先检测、后作业”的原则，根据作业现场和周边环境情况，检测有限空间可能存在的危害因素。检测指标包括氧浓度值、易

44、燃易爆物质（可燃性气体、爆炸性粉尘）浓度值、有毒气体浓度值等。未经检测，严禁作业人员进入有限空间。81 .物业企业在有限空间作业中的责任-）建立、健全有限空间作业安全生产责任制，明确有限空间作业负责人、作业者、监护者职责二）组织制定专项作业方案、安全作业操作规程、事故应急救援预案、安全技术措施等有限空间作业管理制度三）保证有限空间作业的安全投入，提供符合要求的通风、检测、防护、照明等安全防护设施和个人防护用品四）督促、检查本单位有限空间作业的安全生产工作，落实有限空间作业的各项安全要求五）提供应急救援保障，做好应急救援工作六）及时、如实报告生产安全事故十三、北京市禁止违法建设若干规定（市人民政

45、府令第228号）、关于制止、报告物业管理区域内违法建设和违法经营行为的通知（京建发（2011）186号）82 .在违法建设处理中，物业企业有哪些义务任何单位或者个人都有遵守城市规划的义务，并有权对违法建设行为进行检举和控告83 .物业企业如何履行制止、报告违法建设的义务各物业服务企业要在物业管理区域内进行全面排查，发现物业管理区域内违法建设和违法经营行为，特别是违法建筑内存在生产经营、出租、住人行为的，要及时予以劝阻和制止，并按照相关行政主管部门职责分工及时向规划、城管、工商等部门报告十四、北京市电梯安全监督管理办法84 .在用电梯如何进行定期检验电梯定期检验包括申请、受理、定期检验，出具定期

46、检验报告和检验合格标志等程序现场检验时，电梯受检单位及维修保养等相关单位应当安排相关的专业人员到现场配合检验，并向检验机构提供有关的技术资料：1 .设备档案（内容包括制造和安装单位验收时提供的资料）；2 .维修、保养记录、故障记录等；3 .电梯运行管理规章制度（如故障状态救援操作规程，电梯钥匙使用保管制度等）。4 .符合规定的维护保养合同书。检验检测机构应当安排符合规定要求的检验检测人员进行定期检验。电梯定期检验按照电梯监督检验规程等安全技术规范进行。85 .电梯使用单位的安全管理人员的职责电梯安全管理人员职责1、熟悉并执行电梯有关的国家政策、法规，结合本单位的实际情况，制定相应的管理方法，不

47、断完善电梯的管理工作，检查和纠正电梯使用中的违章行为。2、熟悉电梯的基本原理、性能、使用方法。3、监督电梯作业人员认真执行电梯安全管理制度和安全操作规程。4、编制电梯定期检查和维护保养计划，并监督执行。5、负责按国家规定要求向政府部门申请定期监督检验。6、根据单位职工培训制度，组织电梯作业人员参加政府部门举办的培训班和组织内部学习。7、组织、督促、联系有关部门人员进行电梯事故隐患的整改。8、负责组织电梯一般事故的调查分析，及时向政府部门报告电梯事故的情况。9、负责建立、管理电梯技术档案和原始记录档案。10、组织紧急救援演习86 .物业企业应当承担的电梯安全使用管理责任包括常规管理、安全管理人员职责、故