禅城张槎地块（禅城区禅西大道西侧、规划三路北侧）拍地前市场报告-2021.07.docx

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1、禅城区禅西大道西侧、规划三路北侧地块拍地前报告二C）二一年七月目录一、项目概况及区域分析3132L己:1二、项目所在城市或区域整体分析11三、所在城市及区域房地产成交容量动态表：15四、周边竞品去货估算（5公里内）16五、张槎板块住宅市场16六、竞品分析18七、定位与建议371 .客户定位372 .产品定位383 .本地块户型配比建议384 .地块价格建议39根据项目售价得出，总货值估算：39八、土地市场分析39项目地理位置示意图一、项目概况及区域分析1 .项目概况地理位置：佛山市禅城区张槎街道禅西大道西侧、规划三路北侧。用地性质：二类居住用地，兼容商业商务娱乐康体用地。佻嵬净用地范困统生扇会

2、案卷编号：Y210Q7A冰上二禅城区禅西大道西侧、规划三路北侧抽块规划条件的图规划净用地面积注：本附图使用佛山市2000坐标系的调性遒将项目地理位置示意图规划条件：一、地块总占地面积81119.43m2o二、地块容积率不高于2.5；建筑密度：25%;绿地率：30%,建筑物最高点控高要求：104米，建筑控高：100米，地上新建建筑物退让协调性道路应3米。兼容性质设施用地面积不超过总用地的30%,同时计容建面不超过总建面的20%（独立占地的两个指标要同时满足，非独立占地的按计容建筑面积控制）。计算容积率建筑面积W202798.57m2,其中兼容性质设施用地可建建筑面积为40559.71m2（零售商

3、业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐、其他商服用地）；地下车库建筑面积W56280平方米（不含人防车位，不含公共停车场，使用年限参照所对应地上建筑物使用年限确定）。三、地块配建设施（一）教育设施：配建幼儿园（不纳入容积率指标计算），1所12班，用地面积25400m2,建筑面积（不含公摊）23240m2o（二）体育健身场地：按居住人均用地面积0.2nf标准配置，宜结合小区绿地、社区公园等设置。（三）物业管理用房（纳入容积率指标计算）：建筑面积（不含公摊）按规划总建筑面积的2%。计，每处建筑面积250行且W300m2O（四）社区公共服务用房：建筑面积不低于住宅总计容建筑面积的1%,不纳入容积率

4、指标计算，且必须满足下列各组成功能用房的面积要求：1.社区党组织和社区居委会：1处，建筑面积（不含公摊）600m2；2 .社区警务室：1处，建筑面积（不含公摊）250m2；3 .社区居家养老服务设施：每百户不低于20m2；4 .其他功能用房：主要用于社区服务、卫生、文化、养老等功能，具体根据实际需求配置，配置面积按上述原则配足。（五）市政公用设施：1.配电房（含公共电房、开关房等）、燃气调压站（柜）等市政设施（不纳入容积率指标计算）；5 .通讯基础设施（不纳入容积率指标计算）：具体设置要求（面积、位置、个数等）按区信息部门的意见设置；6 .公共自行车站点（不纳入容积率指标计算）：具体按交通运输

5、行政主管部门意见执行；7 .公共厕所（不纳入容积率指标计算）：1处，建筑面积100m2；8 .协调性道路：宽度312米，具体线位根据交通影响专项评价报告确定，须满足市政管线敷设要求及交通管理要求。协调性道路由项目建设单位单独报建，与本项目同步实施、同时投入使用，并无偿对外开放，不得取消或封闭。四、周边道路交通及车位配置专项要求本项目需进行交通影响评价，具体按照佛山市交通影响评价编制与管理办法等有关规定执行。（一）场地交通出入口方位：根据交通影响专项评价报告确定。（二）车位控制要求：1.停车泊位配建指标：（1）机动车位（标准小车位）：0.8个/10011f住宅计容建筑面积；0.5个/10011f

6、商业娱乐康体类建筑面积；1.0个/100nf商务类建筑面积；22.0个/幼儿园百师生，另设至少8个学生接送临时停车位；（2）自行车位（标准自行车位）：1.0个/100住宅计容建筑面积；1.0个/10011f商业商务娱乐康体类建筑面积；25.0个/幼儿园百师生；社区公共服务用房停车位应按商务类建筑标准配置。2 .住宅和公建的配套停车泊位应进行合理分区设置，并分别核算停车指标；3 .新建住宅停车场、汽车库应按车位10220%建设安装充电设施或预留用电至停车场内的末端配电箱（包括出线保护开关）；变压器容量满足按车位不少于30%先期同步建设安装充电设施的用电要求，并在低压柜预留容量出线回路。4 .新建

7、办公楼、商场、酒店等公共建筑类项目配建的停车场、停车库，应按不低于总停车位的20%比例配建充电桩或预留充换电设施接口。宗地界址图宗地界址图不敌尸“元q*ate=!怦还中名入代三oG人暮名京嬉代药.4404002D160B00040宗线取*110*人AA*ttdjaHKBWa三BM.ItWZMMMttGMOiMOBlTJWMI触电200C宏峰不i9ess*WM士”U&状分QBTZ10162007本累09上慕示的房秋况CLll平TaB为息.瑞瀛薪锹扁n图专用本I1站依山矶垢EAtW 1重点二：“大祖庙”西进规划+张槎旧改在粤港澳大湾区的大背景下，佛山被赋予了“全球制造业创新中心”的发展定位，作为佛

8、山的中心重点区域的禅城，将重点打造“两大城市轴带、两大滨水核心、四大功能节点、多条门户走廊”的城市格局。同时，还明确将20年以上、存在住房质量安全隐患的老旧住宅区项目优先纳入旧城镇改造范围。随着禅城区多地的城市更新项目同时发力，位于祖庙西板块的张槎，将围绕城市更新，不断“提颜值”“夯实力”，推动经济社会高质量发展。祖庙核心生活圈的配套将会不断完善。在轨道交通上，位于祖庙西片区的张槎是禅城区内唯一的三轨道换乘枢纽站，相当于一个禅城中心城区通达广佛的核心始发点，成功撬动了禅城腹地联通广佛的价值核芯。因此，在4月的2021年村级工业园升级改造招商推介会上，张槎重点推出40个改造项目，涉及15个村委会

9、，总面积达4005.1亩，其中，涉宅地27宗，涉商业用地9宗，以及村头、青柯、大沙3条整村改造项目。张槎街道将围绕重点轴线（季华路、佛山大道沿线）、重点区域（聚锦科创园区）、重点门户（沙口大桥、季华大桥、高速公路出入口），着重展开村级工业园+旧村居连片改造，全力以赴推动产业发展保护区内村级工业园改造。依据政府部门的规划，在张槎目前10平方公里产保区内，必须坚定不移地实施工改工，产保区外的村级工业园改造，结合旧村改造连片改造来实施，根据旧村居改造政策，是允许宅基地搭配50%的物业用地。这样通过两条腿走路，才能有效促进禅城区城市面貌和工业发展的有机结合。重点三：国家火炬创新产业园佛山国家火炬创新创

10、业园（以下简称“火炬园”）是由国家科技部火炬中心、广东省科技厅与佛山市政府三方共建，以孵化科技项目、孵化科技型企业家、孵化创新型企业为目标，是佛山市推动科技创新，实现科技成果产业化，促进战略性新兴产业和科技型项目孵化培育的重要公共服务平台。火炬园占地约133亩，建设面积约20万平方米，包括科技企业蜉化器、科技创新研发中心、总部经济大楼和综合服务大楼四大部分。火炬园的软硬件环境建设逐步完善，营造了良好的创新创业环境，初步形成了高层次人才集聚创业，高新科技项目集聚孵化的格局，引领佛山市产业升级和科技创新发展。三、所在城市及区域房地产成交容量动态表:房地产成交容量动态表佛山总供应面积（万Itf）总成

11、交面积（万皿）成交均价（元/而）19年1385.81193.41436720年1217.61254.81607121年（1-6月）59562918667禅城总供应面积（万Itf）总成交面积（万皿）成交均价（元/Itf）19年147.56166.551661920年168.3183.51946821年（1-6月）78.2399.1121880张槎总供应面积（万Irf）总成交面积（万Itf）成交均价（元/皿）19年8.24.91404020年15.812.81791321年（1-5月）7.567.7919449南庄总供应面积（万mt）总成交面积（万Itf）成交均价（元mt）19年50.745.51

12、772820年73.577.31785321年（1-6月）13.7931.8417548四、周边竞品去货估算（5公里内）项目总货（套）巳售（套）（按网签）未售（套）碧桂园世纪滨江3040304季华正荣府000东基童梦天下97391855恒大滨江华府1202548654海伦堡弘阳阅江一号44134407合计1420五、张槎板块住宅市场本案位于禅城区张槎街道，属于祖庙西或禅西新城板块，是目前祖庙向西发展的热度板块之一，作为最紧贴祖庙区域的板块，凭借区位承接祖庙未来城市发展的未来扩展，且有目前季华大道一脉连通，本年末佛山地铁二号线，以及广佛环线拓展，增加区位交通及人流优势，土地价值日益飞涨。此片区客

13、户主要以禅城区本地客户为主，桂城及南海其他区域客户为辅，同时伴有广州客户和外投资客户。该区域集合了近期城市规划的兑现、可见性明显。且目前区域发展配套较为完善，享受智慧新城配套，周边项目也有一贯的客户认可度。但周边在售项目较多，销量速度不快，地块近禅西大道石湾大桥段。项目属于张槎智慧新城板块，是禅城置业热度最高的板块之一；毗邻季华路，通过季华路可快速通道禅桂，而且轨道优势突出，拥有地铁2号线+4号线+广佛环线交汇站的张槎站，交通通达性强。周边有智慧新城、国际火炬创新创业园，有一定的产业支撑，是未来禅城乃至佛山高薪产业的新门户。片区客户主要以禅城本地客为主，其中张槎客户占比较高，有部分祖庙和城南中

14、心区的外溢客户；目前区域内住宅竞品主要有碧桂园世纪滨江、海伦堡弘阳悦江壹号、季华正荣府、恒大滨江华府等一手住宅均价约1.5-2.1万元/方，以及中海凤凰熙岸、融创望江府和龙光玖龙湾等二手住宅均价1.67.9万元/方。相对祖庙主城区价格，片区价格洼地优势凸显，叠加近一年张槎土拍市场火热态势，预计未来片区价值仍有较大跃升。出让地块绿岛湖站M中心（透溶洲小学0*1心4.Q溶洲洪Lik区山地铁4号线（献y）.王词森林公园,恒大滨江华府佛山市第ES中学Ii创鳖江府保利噩翠公馆加光玖砧广场.永利达广场佛山国家火蛆依云M湾绿岛潮产:缘岛广场季华大桥慈新城】旭辉东平家园磬桂园世纪滨江SSXlkE港洲市场.Ss

15、江州东村学校C三汇银W新港湾海伦图汇银玖悦河灌土地市场分析1-3月土地市场走势平稳，4月陈村地王面世后迅速点燃后续市场；受一线城市集中推地影响，上半年尾端佛山迎来一波推地高潮，6月单月成交16宗地块，出让面积达77.4万面，上半年卖地总额达557亿元，6月单月占比52%o一批临广优质地块的释出，激发起一众头部房企拿地意愿，地王频频诞生。4月华润陈村地块以及建发大沥地块推高地价，6月中海、龙光、保利等品牌房企将一宗宗高价地归入囊中，地价亦随之走到高位。六、竞品分析【恒大滨江华府，距离地块2.9KM1 .项目基本情况区位：恒大集团总资产2.2万亿，世界500强企业138位。恒大府系，传承恒大集团精

16、品筑造理念，遵从“非价值上升地不择址、非中心不立府、非塔尖资源不占有”的严苛标准，燧启禅城。佛山恒大滨江华府，23万方低密度城芯公园大境，东临祖庙商圈，西接禅西新城，坐拥黄金区位。雄踞佛山发展中轴季华路，三横三纵三地铁二高速一轨道，畅行湾区；紧邻省一级学府佛山第四中学，自带省一级幼儿园；依山傍水，佛山母亲河一东平河及王借岗森林公园在侧；百米楼距，奢享约1300面人工翠湖，建面约1000Itf双泳池的金会所，醇熟风情商业街，打造佛山经典封面之作。项目总规图：项目名称恒大滨江华府标准地名恒大滨江华府楼盘地址佛山市禅城区季华北路（佛山四中旁）开发商佛山市禅城区恒盈展房地产开发有限公司物业公司恒大金碧

17、物业（佛山）物业服务有限公司总占地面积69377Itf总建筑面积（及预估可售面积）237862m,容积率2.5管理费2.7元m7月物业类别普通住宅土地年限住宅：70年开盘日期2020年9月收楼时间预计2023年底首批交楼户数1698绿化率35%车位比1:1.15楼高A地块15-18层，B地块21-25层周边商业王府井百货、贺华百货商场、乐卖特广场、金德丽广场、源海国金商业广场（智慧新城）、绿岛广场、升宝广场、西华里饮食文化城交通三横：指季华路、张槎路、煨奇路三纵：禅西大道、佛山大道、岭南大道高速：沈海高速、佛山一环；沈海高速跨境而过，辐射全国各地；佛山一环可一小时内快捷抵达佛山五区。大桥：王借

18、岗大桥、季华二桥、张槎西路过江隧道；王借岗大桥预计2020年年底通行，直接通达罗村；季华二桥以及张槎过江隧道也在规划建设当中。轨道交通：2号线：一期禅城南庄一广州南，二期西樵高明，一期预计2021年实现载客运营；4号线：一期三水一南海，二期有望延至广州，与广州地铁4条线路实现换乘，规划中；7号线：禅城南庄一三山新城，规划中；广佛环线：佛山西站广州南站，预计2021建成通车。教育配套佛山市第四中学（新校区）、大富小学、东方村头小学、张槎中心小学、莲塘小学、佛山市外国语学校、佛山市实验中学；省一级资质幼儿园（项目内部配套）医疗配张槎医院莲大分院、汉方中医院、张槎医院、罗村医院、佛山市工人康复医院、

19、禅城区中心医院、佛山正骨骨科医院、佛山市妇幼保健院；内部配套自带省一级幼儿园、1300mt人工翠湖，建面约IOoOItf双泳池的金会所，醇熟风情商业街景观王借岗森林公园、绿岛湖湿地公园、富竹公园、情侣公园、村头中区健身公园、莲塘公园项目进度建设中剩余货785单价2021年在售：常规价1.5-1.95万m5月底一次性付款价L2-1.4万m*2 .户型情况在售主要户型户型面积总货量（套）货量占比去化（套）去化占比余货（套）余货占比三房两厅一卫80-88Itf24214.25%17819%648%三房两厅两卫91-100Itf94655.71%58264%36446%三房两厅两卫101-111m,3

20、7521.62%12213%25332%四房两厅三卫110-122nf1357.95%313%10413%总计1698100%913100%785100%户型产品3.成交情况成交分析:2021.1-2021.6恒大滨江华府成交情况恒大滨江华府时间月均成交面积总成交面积均价(7Gm1)2021.1-2021.64402.6226415.74167644.客户情况恒大滨江华府客户区域I南庄II10%张槎祖庙石湾南庄恒大滨江华府客户背景其他个体户20%恒大滨江华府客户背景企业员工S企业经理：个体户政府人员事业人员i其他【弘阳海伦堡悦江一号，距离地块2公里】1 .项目基本情况区位：海伦堡弘阳悦江一虢，

21、位于佛山市禅城区季华北路西侧，属于佛山禅城张槎板块，临近绿岛湖商圈，是由海伦堡、弘阳百亿房企品牌联袂打造的人居作品。项目拥一线东平江景，毗邻三大公园，双地铁环绕，建筑类型为塔楼、联排、高层和多层，住宅物业类型为普通住宅和别墅，旨在打造禅芯低密高端别壁社区。以一虢作品，打造佛山人居品质典范。海伦堡弘阳悦江一虢项目占地面积约33219.87m3,容积率为2.5,绿化率为30%,规划户数为747户。项目将推11、12座高层住宅产品，建面约94Itf三房、109四房的平层产品，其中，94Itf三房为东南向，望小区园林，109m为西向望东平河。项目总规图：项目名称海伦堡弘阳悦江一号标准地名观澜苑楼盘地址

22、佛山禅城区张槎东平路小布赛公园旁开发商佛山市润元房地产开发有限公司物业公司广州海伦堡物业管理有限公司总占地面积33219Itf总建筑面积（及预估可售面积）113572m*容积率2.5管理费住宅：2.7元/m2/月,别壁：4元/W月物业类别普通住宅、复式住宅、别皇土地年限住宅：70年开盘日期2020年6月收楼时间预计2022年12月30日交付户数747绿化率30%车位比1:1.002楼商洋房31层、别室6层生活配王府井百货、绿岛广场、新DNA广场，童梦天下（即将运营）交通临近佛山地铁2号线莲塘站四横五纵双地铁畅享广佛同城1、毗邻地铁2/4号线，莲塘站，便捷迅达广佛城芯；2、临近广佛环线城轨禅城唯

23、一站点一张槎站，1站即达佛山西站，4站即达广州南站3、四横交通无缝连接广佛主动脉“桂丹路，张槎路，季华路，魁奇路”4、畅游同城五纵交通“禅港路、东平路、季华北路、禅西大道、佛山大道”;o教育配石湾笫三小学，佛山实验中学（省一级）、笫四中学（省一级）等重点中小学医疗配李佛山市第二人民医院新院（在建，2023年运营）内部配套无景观小布涌公园、王借岗公园，富竹公园三园环绕项目进度在建712剩余货94m三房、109m四房的平层L7-2.0万m别盘2.8-3.3万/单价ma2 .户型情况在售主要户型户型面积总货量（套）货It占比去化（套）去化占比余货（套）余货占比三房两厅两卫95Jtf16838%138

24、%15592%四房两厅两卫110Itf16638%148%15292%四房两厅三卫（发式）120Itf8118%56%7694%别皇223Hf266%28%2492%总计441100%348%40792%3.成交情况成交分析:2021.1-2021.6悦江一号成交情况2015I(XX)500海伦堡弘阳阅江一号海伦堡弘阳阅江一号1809.872502001501000050000海伦堡悦江一号时间月均成交面积（仅6月）总成交面积均价(Gm1)2020.12-2021.61809.871809.87180914.客户情况【碧桂园世纪滨江，距离地块600米】1 .项目基本情况区位：世纪滨江是碧桂园集

25、团2016年提出产城融合战略以来，在禅城片区布局的首个产城融合项目。项目占地约122.78亩，建筑面积约35.43万皿，容积率约3.23,位于佛山中心城区东平河畔，东面紧邻智慧公园及佛山四中附属学校（规划小+初），西面靠近佛开高速和佛山一环，北面与智慧新城一路之隔，地铁2号线莲塘站（在建）、广佛环线张槎TOD站（在建）、14号线（规划）旁，涵盖创变SOHO江景公寓、绿色企业独栋总部基地、高层研发中心、星级酒店、高端望江住宅社区等多元产品业态，以留住高端人才为导向，打造助力企业智赢未来的宜业宜居产城综合体。目前高端望江住宅组团【学府江湾】即将面市，规划3栋低密两梯四户25-27层高层住宅，户户朝

26、南望江布局，准现房交付即买即入住，产品建面约98-155Itf进阶人居项目总规图：项目名称碧桂园世纪滨江学府江湾标准地名世纪滨江碧桂园楼盘地址季华二路智慧路4号开发商佛山世纪互联产业园投资开发有限公司物业公司碧桂园物业公司总占地面积81853Itf总建筑面积（及预估可售面积）347000Itf容积率3.23管理费2.7元m7月物业类别普通住宅土地年限住宅：70年开盘日期2021年6月售楼时间预计2022年9月底1座开始交付户数304嫌化率25%车位比待定楼高27生活配套源海国际商业广场、创意产业园、祖庙、永利达广场、绿岛广场、顺联广场、印象城、交通地铁配套：佛山地铁2号线莲塘站距离项目约600

27、米，广佛环线张槎TOD站距离项目约L5公里。2号线预计于2021年底全线试运行；4号线预计2025年投入运营广佛环线首段预计2021年底投入使用教育配套项目旁步行50米即达佛山四中附属学校（规划九年一贯制学校，共48个班，其中小学24班、初中24班，规划学位2400个。规划占地46722Hf,总建面约65995立）。周边有省一级的石湾一小、佛山市十四中、佛山市四中、禅城实验高中、市一级学校张槎中心小学、石湾二小。医疗配套禅城区中心医院（三甲医院）、张槎医院、佛山市第一人民医院内部配套项目小区内规划有四星级泳池酒店、活力商业街区景观文翰湖公园、高铁湿地公园、三山森林公园、林岳岗公园项目进度在建剩

28、余货304单价98-155m三四房（带装），吹风价L8-2.2万m2 .户型情况在售主要户型户型面积总货量（套）货量占比去化（套）去化占比余货（套）余货占比三房两厅两卫98m,7612%00%76100%四房两厅两卫126Itf7649%00%76100%四房两厅三卫139Itf767%00%76100%四房两厅三卫155Itf765%00%76100%总计304100%00%304100%户型产品3 .成交情况成交分析：碧桂园世纪滨江时间月均成交面积（仅6月）总成交面积均价（元/而）2020.10-2021.6仅登记仅登记仅登记【童梦天下，距离地块Ll公里】1 .项目基本情况区位：东基童梦天

29、下位于季华路禅西新城板块，季华路是佛山市最重要的交通主动脉，佛山市政府和重要的金融机构均设立在季华路沿线，项目的核心地理位置优势毋庸置疑，项目同时也是一个广佛区域罕有百万方三地铁上盖枢纽中心的综合城市体（在建中佛山二号线，规划中的四号线、十四号线），作为百万方生活大城，是给家人一个更安心的栖息地。也是给投资者一个更放心的产品。东基童梦天下为实现每一寸土地的价值。项目特邀三大“国际大咖”设计天团：GLC建筑设计单位、ACLA园林景观设计单位和LWK室内设计单位，分别为建筑、园林、室内进行精雕细琢，致力为广佛人民呈现最优质的生活体验。项目同时也是广佛区域三条地铁线路上盖枢纽中心项目，无缝对接莲塘站

30、（在建中），并且与广佛环线张槎站（在建中）一站之隔，能迅速到达佛山各区、广州市城区和广州南站等城市核心位置，实现真正的多维交通环绕。东基童梦天下二期推出产品丰富，涵盖有花廷洋房，Ioft壹号作品和精工平层。其中公寓面积约43-66方，配置双钥匙和首创三钥匙公寓产品，多功能灵动空间，投资自住两相宜；项目洋房产品则为约97-137nV三至四房城央美宅，大阳台、大开间设计，顶尖国际团队打造室内设计，致力打造禅城地区至臻住宅社区项目总规图：项目名称童梦天下标准地名童梦广场,童梦家园楼盘地址季华一路21号开发商佛山市东基悦房地产开发有限公司物业公司东业世邦总占地面积50074m,总建筑面积（及预估可售面

31、积）30000011r容积率4.12管理费2.8元J肝月物业类别普通住宅，公寓土地年限住宅：70年开盘日2019年11月售楼时间预计2021年二期可交楼户数2413绿化率25%车位比1:0.73楼高住宅：T5、T6栋-2梯5户27层，T7栋-两梯六户生活配套智慧新城、海湾城都规划有集中式商业mall,绿岛广场、创意产业园、沃尔玛购物广场交通道路：季华路，通向禅桂中心区，为佛山东西交通大动脉，通过6大路口（禅西大道、江湾路、佛山大道、岭南大道、南海大道、桂澜路），贯通佛山全城。禅西大道，贯通禅城、南海、顺德三个区，为佛山南北交通大动脉，北起于罗村佛山机场，无缝对接桂丹路、季华路。佛开高速，通往广

32、佛地区的主要通道。教育配小学地段学校：张槎中心小学（市一级）。初中地段学校：张槎中学，佛山市笫四中学新校区（省一级），新增学位3000多个，位于东平路东北侧、沙口水厂西北侧医疗配套禅城区中心医院（石湾人民医院）（10分钟）、张槎医院（20分钟）内部配*大型商业购物广场，里面有超市，电影院，儿童主题乐园，百货零售，休闲时尚特色餐饮，无边界泳池，天空跑道等景观绿岛湖项目进度在建剩余货量55单价在售均价1.9-2.2万tf2 .户型情况在售主要户型户型面积总货量（套）货量占比去化（套）去化占比余货（套）余货占比两房两厅一卫80Itf11612%10086%1614%三房两厅一卫88Bf47449%4

33、72100%20%三房两厅两卫9811f677%6496%34%三房两厅两卫107Itf485%3573%1327%四房两厅两卫111Hf687%6799%11%四房两厅两卫119Jtf445%4295%25%四房两厅两卫12411f11212%Ill99%11%四房两厅两卫138m,445%2761%1739%总计973100%91894%556%户型产品3.成交情况成交分析：2021.1-2021.6东基童梦天下成交情况东基童梦天下一东基童梦天下23400232230002280022600224002222202182160021400东基童梦天下时间月均成交面积总成交面积均价（元/而）

34、2020.10-2021.61343.688062.11197894.客户情况七、定位与建议地块属于禅西新城板块，西侧为海湾城，南侧为中海凤凰熙岸，生活氛围浓厚。毗邻吉华路、禅西大道等主干道，临近地铁2号线、4号线、广佛环线交汇站的张槎站，交通通达性高。地块周边有智慧新城、国际火炬创新创业园等，有一定的产业支撑。附近有源海国金商业广场、佛山四中附属学校（在建中）、海小学、智慧公园等配套。项目自身土地方正平整。1 .客户定位禅西板块的客户大多是张槎、石湾和祖庙区域上班的客户为主，由于季华路、禅西大道连通该区域，通达时间短。同时祖庙区域供应量少，且价格逐步提升，市中心区域客户外溢情况明显，特别是首

35、套房置业类型客户。本案所在禅西板块紧邻祖庙和季华路中心，自身拥有便利的交通优势，未来轨道交通开通后可再进一步吸纳二号线及广佛沿线客户。地块目标客群构成预判结构特征预判占比总占比张槎、石湾区域首置本地居民、婚房一族20%45%改善本土改善型客户5%刚需型改善本土私营主、陶瓷行业中高管15%祖庙区域首置企业职工、私企老板20%45%改善企业中高管、小型私企主5%刚需型改善公职人员15%其余区域首置或投资投资客户10%10%2 .产品定位禅西板块产品主要以90-128nV的首置首改三四房产品为主，标准三房刚需户型及舒适四房首改户型是目前客户的置业首选，选择改善大四房的客户数量相对较少。周边在售项目东

36、基童梦天下产品跨度大，面积由80后两房至138而四房,但产品主要集中于88-124nf三四房。因此该项目的产品定位为：刚需舒适户型大社区。3,本地块户型配比建议户型配比建议：项目户型配比产品类型（m，）产品特点层高梯腿数套数套数占比面积面积占比户型配比90标准三房两卫3142130265%11718059%105紧凑四房两卫311031016%3255016%120标准四房两卫32825613%3072015%143舒适四房两卫3241286%183049%可销售住宅小计641996100%198754100%商业会所2438商业小计I2438100%商住体计容面积合计201192物业管理用房406整盘计容面积合计202798体育健身场地1200洋房交楼建议：带装修交楼，装修标准参考广佛保利城（简约现代）；售楼部建议：以商业会所作为售楼部样板房建议：90、105m120,143行均做实景样板房展示（含硬装、软装）项目计容规模约202798平方米，其中商业会所2438平方米，物业管理用房及体育健身场地共1606平方米洋房交楼建议：带装修交楼，装修标准参考广佛保