土地估价报告.docx

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1、土地估价报告项目名称：四川省成都市中级人民法院受理的攀枝花市商业银行股份有限公司成都锦江支行与王伟、陈俊华、中晨达西部建筑工程有限公司、中城投集团第六工程局四川实业有限公司、资阳市中弘达投资有限公司、中城投集团第六工程局有限公司、中城建第十九工程局集团有限公司一案中所涉及的位于资阳市雁江区宝台镇黄泥村1、2、3、6、7社的壹宗出让批发零售用地、城镇住宅用地（国有建设用地）使用权的市场价格评估（四川省资阳市）受托估价单位：四川大成房地产土地评估有限公司土地估价报告编号：四川大成（2019）（估）字第162号提交估价报告日期：2019年8月2日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称四川省成都市中

2、级人民法院受理的攀枝花市商业银行股份有限公司成都锦江支行与王伟、陈俊华、中晨达西部建筑工程有限公司、中城投集团第六工程局四川实业有限公司、资阳市中弘达投资有限公司、中城投集团第六工程局有限公司、中城建第十九工程局集团有限公司一案中所涉及的位于资阳市雁江区宝台镇黄泥村1、2、3、6、7社的壹宗出让批发零售用地、城镇住宅用地（国有建设用地）使用权的市场价格评估（四川省资阳市）二、委托估价方本次委托估价方为四川省成都市中级人民法院，委托估价方基本情况如下：名称：四川省成都市中级人民法院联系人：胡桂荣联系电话：三、估价目的四川省成都市中级人民法院受理的（2019）川01执字第364号攀枝花市商业银行股

3、份有限公司成都锦江支行与王伟、陈俊华、中晨达西部建筑工程有限公司、中城投集团第六工程局四川实业有限公司、资阳市中弘达投资有限公司、中城投集团第六工程局有限公司、中城建第十九工程局集团有限公司一案的需要，特委托我公司对估价对象的土地使用权价格进行评估，为委托估价方在执行案件过程中核定土地使用权市场价值提供客观、公正、合理的价格参考。四、估价期日2019年4月12日（实地查勘之日）五、估价日期2019年4月1日至2019年8月2日六、地价定义本报告中的估价对象是指四川省成都市中级人民法院受理案件涉及位于资阳市雁江区宝台镇黄泥村1、2、3、6、7社的壹宗出让批发零售用地、城镇住宅用地使用权（不含其他

4、资产）。估价对象涉及范围为不动产权证书证号：川（2017）资阳市本级不动产权第号,登记用途为批发零售用地、城镇住宅用地，登记面积为14852.25平方米，本次估价范围为产权证载全部土地使用权。根据评估目的、评估依据，按照城镇土地估价规程，遵循在合法原则下，考虑估价对象的现状、规划及最优利用，确定价格定义如下：1、关于土地权利状况设定估价对象作为国有建设用地使用权，其所有权属于国家，资阳市中弘达投资有限公司通过出让方式取得土地使用权，根据宗地抵押信息查询情况说明宗地查封信息查询情况说明等资料，估价对象于估价期日已设置抵押权、涉及司法纠纷及拖欠工程款，除此之外无其他他项权利限制。因抵押、查封及工程

5、款拖欠将随估价对象的拍卖处置而消灭或解除，一基于本次评估目的,本次估价未考虑估价对象原有的查封、抵押权及工程款拖欠影响，此次评估我们按出让国有建设用地、无他项权利（抵押权、租赁权、地役权、通行权等）限制设定。2、关于土地用途设定估价对象的不动产权证书和宗地登记信息查询情况说明登记用途为批发零售用地、城镇住宅用地，估价宗地所在整个项目宗地的资阳市规划局规划设计条件通知书规划用途为商住用地（其中商业W20%）。根据合法性原则结合本次评估目的，此次评估我们按登记用途设定为批发零售用地、城镇住宅用地。3、关于土地使用年期设定据估价对象不动产权证书和宗地登记信息查询情况说明，土地使用权登记终止日期为批发

6、零售用地2052年11月19日、城镇住宅用地2082年11月19日，至估价期日剩余使用年限为批发零售用地33.60年、城镇住宅用地63.60年。根据合法性原则结合本次评估目的，我们按实际剩余使用年期设定土地使用年期为批发零售用地33.60年、城镇住宅用地63.60年。4、关于土地开发程度设定估价对象在估价期日实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯及通路），宗地内“在建”（基坑工程正在进行）。根据此次评估目的结合委托方的需求，本次评估仅需反映土地使用权价值，在建工程（基坑工程）评估工作由估价委托方另行委托其他单位完成，故此次评估设定土地的开发程度为宗地外“六通”（通上水、

7、通下水、通电、通气、通讯及通路），宗地内“场平”（场地平整）。5、关于容积率的设定本报告中所指的容积率为地面建筑容积率（下同）o根据资阳市规划局规划设计条件通知书，估价对象所在项目规划容积率3.2,另据资阳市城乡规划局关于中城建新城市广场弘城商业街（原21号楼）调整设计方案的规划审核意见和总平面图，估价对象计容建筑面积为26509.30平方米，换算容积率为1.78,根据合法性原则结合本次评估目的，此次评估我们按资阳市城乡规划局关于中城建新城市广场弘城商业街（原21号楼）调整设计方案的规划审核意见和总平面图计容建筑面积设定估价对象容积率为1.78。根据总平面图主要经济技术指标，在上述容积率条件下

8、，估价对象需配套地下层建筑以供停车，有地下空间使用权。综合上述，本报告估价对象的价格定义为：在2019年4月120,估价对象作为出让批发零售用地、城镇住宅用地、无他项权利限制状态下，宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯及通路）、宗地内“场平”（场地平整），容积率为1.78,使用年期为批发零售用地33.60年、城镇住宅用地63.60年、有地下空间使用权条件下的国有建设用地使用权市场价格。九、估价结果根据城镇土地估价规程，估价专业人员依据土地估价的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法，确定估价

9、对象在满足上述价格定义条件下的土地使用权市场价格为（详见表1）：土地使用权价格：评估面积：14852.25平方米（折合22.28亩）评估单价：3689元/平方米（折合245.93万元/亩）楼面地价：2072元/平方米评估总价：5479.00万元大写：伍仟肆佰柒拾玖万圆整币种：人民币备注：如前所述，宗地内在建工程（基坑工程）价值由估价委托方另行委托其他单位进行评估,依据四川智友资产评估有限公司出具的资产评估报告（川智友评字【2019】第0505号），该部分在建工程价值为985.15万元（大写：玖佰捌拾伍万壹仟伍佰圆整）。因此土地使用权和在建工程（基坑工程）总价为6464.15万元，大写:陆仟肆佰

10、陆拾肆万壹仟伍佰圆整。土地估价结果一览表估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司报告编号：四川大成（2019）（技）字第162号估价期日：2019年4月12日托价方委估价日地用音估期土使者宗地编号不动产权证书证号宗地位置估价期日的用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度剩余土地使用权年限评估面积（m,）单位面积地价（元/Ilf）总地价（万元）备注证载规划设定规划实际设定川成市级民院四省都中人法阳中达资限司资市弘投有公/川（2017）资阳市本级不动产权第号雁江区宝台镇黄泥村1、2、3、6、7社批发零售用地、城镇住宅用地/批发零售用地、城镇住宅用地1.78O1.78宗地外“六通”

11、、宗地内“在建”宗地外“六通”、宗地内“场平”批发零售用地33.60年、城镇住宅用地63.60年14852.2536895479.OO/估价目的：司法鉴定估价期日土地使用权性质：国有出让建设用地依据四川智友资产评估有限公司出具的资产评估报告（川智友评字【2019】第0505号），宗地内在建工程（基坑工程）价值为985.15万元土地使用权和在建工程（基坑工程）总价=5479.00+985.15=6464.15万元1、上述土地估价结果的限定条件（1）土地权利限制：出让国有建设用地，无他项权利限制，剩余使用年期为批发零售用地33.60年、城镇住宅用地63.60年。2）基础设施条件：本次评估设定估价对

12、象基础设施条件为宗地外“六通”、宗地内“场平”。（3）规划限制条件：设定估价对象用途为批发零售用地、城镇住宅用地，容积率设定为1.78,其他条件符合相关规划要求。（4）其它限定条件：按估价报告限定的条件使用。2、其它需要说明的事项（1）此次评估结果仅供四川省成都市中级人民法院受理攀枝花市商业银行股份有限公司成都锦江支行与王伟、陈俊华、中展达西部建筑工程有限公司、中城投集团第六工程局四川实业有限公司、资阳市中弘达投资有限公司、中城投集团第六工程局有限公司、中城建第十九工程局集团有限公司一案时确定估价对象市场价格提供参考依据，不能用于本目的之外的其他用途。（2）本评估结果是估价对象在公开市场条件下

13、满足地价定义的土地使用权价格，估价期日后可能出现国家宏观经济政策重大变化、地产市场剧烈波动、城市规划改变、城市基础设施开发及估价对象宗地用途调整、规划变更等可能引起地价巨大变化的不可控因素，评估中未作考虑。如发生上述变动，建议重新估价。（3）估价对象的坐落、用途、面积等权属状况及容积率、建筑密度等规划利用条件以不动产权证书国有建设用地使用权出让合同资阳市规划局规划设计条件通知书建设工程规划许可证资阳市城乡规划局关于中城建新城市广场弘城商业街（原21号楼）调整设计方案的规划审核意见总平面图宗地登记、抵押查封信息查询情况说明及其他相关背景资料为依据。若影响估价结果的土地用途、土地取得方式、土地开发

14、程度、规划利用等条件发生变化，估价结果应作相应调整。（4）宗地内在建工程价值由估价委托方另行委托其他单位进行评估，依据四川智友资产评估有限公司出具的资产评估报告（川智友评字【2019】第0505号），该部分在建工程（基坑工程）价值为985.15万元（大写：玖佰捌拾伍万壹仟伍佰圆整）。因此土地使用权和在建工程（基坑工程）总价为6464.15万元，大写：陆仟肆佰陆拾肆万壹仟伍佰圆整。提请报告使用人注意。（5）本次评估单价取整到元位，评估总价取整到百元位，币种为人民币。（6）本估价报告有效期限自本报告提交日起为一年，即2019年8月2日至2020年8月1日。估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司（

15、盖章）2019年8月2日八、土地估价师签名姓名土地估价师注册号签名彭利张华吴春霞九、土地估价机构估价机构法定代表人：四川大成房地产土地评估有限公司2019年8月2日第二部分估价对象界定一、委托估价方本次委托估价方为四川省成都市中级人民法院，委托估价方基本情况如下：名称：四川省成都市中级人民法院联系人：胡桂荣联系电话：二、估价对象估价对象为四川省成都市中级人民法院受理案件涉及的位于资阳市雁江区宝台镇黄泥村1、2、3、6、7社的壹宗国有出让建设用地使用权(不含其他资产)，即川(2017)资阳市本级不动产权第号不动产权证书证载土地使用权，登记用途为批发零售用地、城镇住宅用地，土地使用权人为资阳市中弘

16、达投资有限公司，土地面积为14852.25平方米。(一)土地来源资阳市中弘达投资有限公司于2012年通过出让方式取得估价对象所在项目土地使用权，2013年资阳市国土资源局为其核发了资阳国用(2013)第BAlI2991号国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为经济适用住房用地、公共租赁住房用地、其他商服用地，土地终止日期为经济适用住房用地、公共租赁住房用地2082年11月19日；其他商服用地2052年11月19日。截止估价期日，估价宗地所在项目住宅项目已完工；根据地籍调查表，该宗地分户后剩余土地面积14852.25平方米，随后资阳市国土资源局为资阳市中弘达投资有限公司核发了新的不动产权证书

17、川(2017)资阳市本级不动产权第号。(二)土地登记状况不动产权证书号：川(2017)资阳市本级不动产权第号权利人：资阳市中弘达投资有限公司共有情况：单独所有坐落：雁江区宝台镇黄泥村1、2、3、6、7社不动产单元号：512002006003GB00031W权利类型：出让用途：批发零售用地、城镇住宅用地面积：14852.25m2使用期限：批发零售用地-一起2052年11月19日止城镇住宅用地-起2082年11月19日止权利其他状况：详见不动产权证书附记：详见不动产权证书登记机构：详见不动产权证书登记日期：详见不动产权证书宗地四至：东至弘城水韵；南至支六路；西至通资北路；北至迎宾大道。(三)土地权

18、利状况1、土地所有权状况在估价期日，估价对象为国有建设用地，其土地所有权属于国家。2、土地使用权状况根据(2017)资阳市本级不动产权第号，土地终止日期为批发零售用地-一起2052年11月19日止、城镇住宅用地-一起2082年11月19日止，根据本次评估目的，截止估价期日估价对象剩余使用年限为批发零售用地33.60年、城镇住宅用地63.60年，本次评估设定以出让方式取得，至估价期日，土地使用权年期按剩余使用年限设定为批发零售用地33.60年、城镇住宅用地63.60年。3、土地他项权利状况估价对象作为国有建设用地使用权，其所有权属于国家，资阳市中弘达投资有限公司通过出让方式取得土地使用权，根据宗

19、地抵押信息查询情况说明宗地查封信息查询情况说明等资料，估价对象于估价期日已设置抵押权、涉及司法纠纷及拖欠工程款，除此之外无他项权利限制。因抵押、查封及工程款拖欠将随估价对象的拍卖处置而消灭或解除，基于本次评估目的，本次估价未考虑估价对象原有的查封、抵押权及工程款拖欠影响，此次评估我们按出让国有建设用地、无他项权利（抵押权、租赁权、地役权、通行权等）限制设定。4、相邻关系状况不动产的相邻权利人应当正确处理相邻关系，为相邻权利人用水、排水、通行、修缮、铺设管线等提供必要的便利，不得违反相关标准妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，不得危及相邻不动产的安全，避免对相邻的不动产权利人造成损害Q从估价对象利

20、用现状及相邻建筑物、道路分布来看，无明显影响估价对象地价的相邻关系限制。（三）土地利用状况1、土地利用现状至估价期日，根据委托估价方提供资料及估价师现场查勘，估价对象宗地内基坑工程正在进行，土地利用现状见下图:宗地内利用现状（一）宗地内利用现状（二）2、土地利用条件根据不动产权证书建设工程规划许可证和总平面图），估价对象净用地面积为14852.25平方米，规划用途为批发零售用地、城镇住宅用地，规划计容建筑面积为26509.30平方米，换算容积率为1.78。估价对象主要经济指标为：净用地面积合计：14852.25平方米（折合22.28亩）总建筑面积：45876.68m2地上建筑总面积：32651

21、.69m2地上计容建筑面积：26509.3011f（换算容积率为1.78）地下不计容总建筑面积：13224.99m2基地面积：5251.721112机动车数量：315辆本次评估以上述规划条件为依据，合理确定估价对象的最有效利用条件。3、土地开发状况估价对象在估价期日实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯及通路），宗地内“在建”（基坑工程正在进行）。根据此次评估目的结合委托方的需求，本次评估仅需反映土地使用权价值，在建工程（基坑工程）评估工作由估价委托方另行委托其他单位完成，故此次评估设定土地的开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯及通路），宗地内“场

22、平”（场地平整）。三、地价影响因素说明（一）一般因素说明影响商服、住宅类用地地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的城市资源状况、城市社会经济发展状况、城市规划和发展目标、房地产制度与房地产市场状况、税收及金融政策等，本报告通过对土地供给、需求两方面的不同作用，来分析对城市总体地价水平的变化。1、城市资源状况（1）地理位置资阳市位于四川盆地腹心偏西南，介于东经104o11,23-1054516、北纬29。4050-3038,48之间，西与成都市、眉山地区相连，北与遂宁市、德阳市毗邻、南与内江市接壤，东与重庆市为界，距省会成都95公里。（2）人口与土地面积据统计，资阳市户籍总人口348.9万人

23、，其中城镇人口56.3万人,乡村人口292.6万人，总面积5757平方公里。资阳市现辖雁江区、安岳县和乐至县。(4)自然条件资阳市位于华夏系四川沉降带之川中褶带内，龙女寺半球状构造和威远辐射构造之间，西高东低。按大的地貌形态资阳市可分为丘陵、河流冲积坝两种地貌类型，以丘陵为主。资阳属亚热带季风气候，年平均气温179,年平均降雨IloO毫米，年日照时数1300小时，年平均无霜期长达300天。全年云雾多而日照少，空气湿度大而昼夜温差小；平均风速小，大风日数少。沱江河在市内经临江、保和、宝台、雁江、松涛、南津、忠义、伍隍8个乡镇，总长175.4公里，水域面积为30多平方公里，平均流量为225275立

24、方米/秒，流域面积达2000多平方公里，基本上能满足生活和生产建设用水的需要。资阳境内主要矿产资源有页岩，分布于全境；建筑用砂，分布于境内沱江流域；建筑石料用灰岩及砂岩，分布境内的部分乡镇。2、城市社会经济发展状况据统计，2018年资阳市实现地区生产总值1066.5亿元，比上年增长7.8%。按产业分，第一产业增加值166.8亿元，增长3.7%；第二产业增加值507.6亿元，增长8.8%；第三产业增加值392.L亿元,增长8.1%。三次产业结构为15.6：47.6：36.8,其中第三产业占GDP比重较上年上升1.8个百分点；第一、二产业占GDP比重分别较上年下降0.1、L7个百分点。三次产业对G

25、DP增长贡献率分别为7.3%、56.6%、36.1%,拉动GDP分别增长0.6、4.4、2.8个百分点。人均地区生产总值42117元，增长8.4%。总体来看，资阳经济运行总体符合预期，主要经济指标达到或超过预期目标，快于全国增速，经济呈现稳中向好态势，为资阳市房地产市场的发展创造了良好的基础。3、城市规划和发展目标资阳市市域城镇体系规划和资阳市城市总体规划(2017-2035)确立了城市发展目标：成渝门户枢纽、临空新兴城市，成都平原城市群副中心城市和先进制造业基地，宜居宜业的生态文化江城。至2035年常住人口325万人，市域面积为5747平方公里，市域城市建设用地为109.6平方公里；市域城镇

26、体系规划以“一主、两副、多点、一区”市域空间结构，以全面融入成都、积极对接重庆为重点，共筑成渝城市群，带动资阳发展。重点推进成资同城化，构建成资大道、成渝高速公路、沱江三大发展轴线，吸收成都辐射，全面对接成都。同时，加强在重点领域和重点空间方面与重庆的合作对接。随着这些新规划的批准实施，资阳市基础设施建设将进一步加快,投资环境将显著改善，经济社会将快速发展，城市土地价值将进一步提升。4、房地产制度与房地产市场状况（1） 土地制度近年来，国家不断加强和完善对土地市场的管理和规范，深入推进土地有偿使用制度改革，严格执行土地招标拍卖挂牌出让制度，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用

27、权。2014年10月四川省人民政府出台关于进一步加强土地出让管理的规定，对于加强资阳市土地出让管理、规范土地出让行为、健全土地出让管理长效机制有较强针对性和操作性。（2）住房制度与房地产管理政策我国房地产市场发展较曲折，在过去十余年里国家对房地产市场采取了“发展一调控一再发展一再调控”的盘整政策。进入2018年,中央坚持“房子是用来住的，不是用来炒的“基调，继续实行分类调控、因城施策的房地产政策，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施出台，遏制投资投机性需求，防范市场风险；三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时为贯彻加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房

28、制度的要求，2018年4月，中国证监会和住房城乡建设部联合发布关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知（证监发201830号），加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品；2018年9月，住建部和财政部联合发布住房城乡建设部财政部关于印发推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知（建保（2018）92号），为进一步完善公租房运营管理机制，更好地吸引企业和其他机构参与公租房运营管理，住房城乡建设部、财政部根据地方自愿原则以及公租房发展情况，确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省（区）开展政府购买公租房运营管

29、理服务试点工作，可进一步完善公租房运营管理机制，更好地吸引企业和其他机构参与公租房运营管理。上述政策从引导自住需求，抵制投机炒作、增加有效供给等方面着手，对遏制房价过快上涨、稳定市场起到了一定的积极作用。（3）房地产市场状况近年国内房地产市场状况2016年，房地产市场回暖趋势明显，成交量上年上涨19.72%,其中一线城市总体成交量较上年下降4%,二线城市成交量同比增长25%,三线城市成交量同比上升29%。2017年，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，截止2017年底，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋

30、稳。2018年，全国新房、二手房交易量与2017年相比基本持平。新房增势终止，全国商品住宅销售面积14.6亿平方米，同比基本持平，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%,增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显；二手房方面，2018年全国二手房低温运行，成交量约420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。在经历了一年多的调控后，全国房地产

31、市场前期升温的势头有所减缓，2018年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此预计2019年全国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。资阳市房地产市场状况在土地市场方面，资阳市2018年共出让8宗土地使用权，两宗公共设施用地，5宗住宅用地，3宗商服用地，土地面积共计605.45亩，成交总价197471.42万元。其中商服用地61.77亩，成交均价IlL49万元/亩，楼面地价；

32、住宅用地488.46亩，成交均价385.43万元/亩。房地产方面，2018年全年，资阳市房地产开发投资减少。据统计部门数据反映，房地产开发投资实际完成132.4亿元，新增商品房上市面积402.30万平方米，其中商品住房面积347.94万平方米，同比分别增长121.80%、147.87%o商品房网签备案321.76万平方米，同比增长5.92%。其中商品住宅网签备案282.46万平方米，同比增长7.20沆商品房均价为5594元/平方米，其中商品住宅均价为5483元/平方米，同比分别增长27.36%、34.62%。商品房待售面积为442.49万平方米，商品住房待售面积为202.40万平方米，同比分别

33、增加29.34%、52.16%o二手住房销售面积为126.74万平方米，同比增长5、税收及金融政策（1）房地产税收政策2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合出台关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知。对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，减按遥的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按L5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按遥的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，3月31日，国家税务总局关于发布纳税人

34、提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告；6月30,个人出租住房税率从5%减至L5虬国务院办公厅发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，通过上述税收政策调整，利于活跃住宅房地产市场。（2）金融政策2018年中国人民银行先后于1月、4月、7月、10月进行了四次定向降准，进一步支持实体经济发展，优化商业银行和金融市场的流动性结构，降低融资成本，引导金融机构继续加大对小微企业、民营企业及创新型企业支持力度，货币政策稳健中性取向保持不变。主要表现在降准使国内银行信贷能力增强，有利于房地产再融资，同时降准将增加货币供给，

35、会压低市场利率。具体到房地产市场方面，从楼市供给端看，降准后房地产开发企业的财务费用降低；从房地产销售端看，银行信贷资金充裕有助于降低居民贷款利率，可在一定程度上提振购房需求。但由于降准具有明显定向特点，对楼市影响是有限的。国家近年通过出台一系列房地产金融政策进行宏观调控，“房住不炒”定位逐步深入人心，楼市投机炒作总体得到遏制，市场逐步回归理性。房价在不同区域出现分化，一二线热点城市楼市价格保持平稳，三四线房价涨幅放缓；2018年的四次降准定向明显，主要目的保持市场流动合理充裕，扶持中小微企业融资，因此，降准对房地产行业融资改善有限；2018年12月，中央再次强调坚持“房住不炒”的定位，指出要

36、夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。这表明，抑制房地产投资投机的政策不会退出。（二）区域因素说明据调查分析，影响该类用地的区域因素主要有区域位置、商服繁华度（距商服中心距离、商业聚集规模）、交通便捷度（道路通达度、公交便捷度、距汽车客运站距离、距火车站（客运）距离）、基础设施完备度、区域人口密度、区域用地规划等。1、区域位置估价对象所在区域属于资阳市沱东新区，区域范围由沱江和迎宾大道、希望大道围合而成。2、商服繁华度(1)距商服中心距离估价对象所在区域距离资阳市商服中心距离大于2500米。(2)商业聚集规模估价对象所在区域内目前多为普通商品楼盘底商，商业类型多为一般性零售商服

37、设施分布。3、交通便捷度(1)道路通达度估价对象所在区域主要道路有蜀乡大道、迎宾大道、希望大道、汇兴路和正兴街等道路，多为临混合型主次道路，路幅宽度4-6车道不等，为双向通行，路网密度较高。(2)公交便捷度据估价人员调查，估价对象所在区域有4路、6路、10路、14路、18路等公交线路开通。(3)距汽车客运站距离估价对象所在区域距离资阳市客运站距离约2500米Q(4)距火车站(客运)距离估价对象所在区域距离资阳火车站距离约3000米。4、基础设施完备度据调查，估价对象所在区域属资阳市沱东新区，区域内道路、供水、供电、通气、通讯、排水等基础设施完善，中国电信、中国移动、中国联通等通讯网全域覆盖，各

38、项公用设施齐备，区域基础设施完善度较优，保障度高。5、区域人口密度据调查，估价对象所在区域位于资阳市沱东新区，人口较稠密，人流量一般。6、区域用地规划估价对象所在区域内主要土地以住宅、商业用地为主，配套部分办公及公共配套项目。（三）个别因素说明据调查分析，影响该类用地土地个别因素主要有宗地条件（距公交车站距离、临街状况、宗地形状、宗地面积、地形状况、工程地质条件）、土地有效利用分析、个别开发条件、使用年期、容积率、土地权利状况等。1、宗地条件（1）距公交车站距离据现场查勘了解，估价对象距离最近的公交站点字库山公园站约200米、(2)临街状况据宗地图及现场查勘，估价对象三面临街，所临道路分别为汇

39、兴路、迎宾大道和小巷。(3)宗地形状据估价对象宗地图，地块形状规则，有利于对土地开发建设项目的布局。(4)宗地面积估价对象土地面积为14852.25平方米(折合22.28亩)，作为商服用地，宗地面积适中，利于项目开发布局。(5)地形状况据估价人员现场调查，估价对象宗地内正在开发建设，宗地内已进行基础挖掘，有较小起伏，地形条件利于开发建设时项目布局和节省工程投资。(6)工程地质条件估价对象地块平整，地表层为粘土层，地下为卵石层，宗地内及邻近区域无不良地质体存在，地质环境条件良好，项目建设时无需进行地质灾害处理。2、土地有效利用分析(1)项目用地与周边用地规划适应性分析估价对象所在区域内用地规划以

40、住宅、商业用地为主，兼容办公及公共配套用地。估价对象作为批发零售用地、城镇住宅用地，与区域用地规划格局相协调。（2）项目土地利用状况根据不动产权证书建设工程规划许可证和总平面图），估价对象净用地面积为14852.25平方米，规划用途为批发零售用地、城镇住宅用地，规划计容建筑面积为26509.30平方米，换算容积率为1.78。估价对象主要经济指标为：净用地面积合计：14852.25平方米（折合22.28亩）总建筑面积：45876.68m2地上建筑总面积：32651.69m2地上计容建筑面积：26509.3011f（换算容积率为1.78）地下不计容总建筑面积：13224.99m2基地面积：5251

41、.72m2机动车数量：315辆本次评估以上述规划条件为依据，合理确定估价对象的最有效利用条件（3） 土地最有效利用分析估价对象所在区域位于四川省资阳市沱东新区，目前区域内土地利用强度较高，建筑容积率一般在L5-4.O之间。从估价对象规划条件来看，土地用途作为批发零售用地、城镇住宅用地，与区域用地规划相符，项目将建成作为商业综合项目，开发强度（容积率）处于区域同类项目平均水平。3、个别开发条件据前述，此次评估设定土地的开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯及通路），宗地内“场平”（场地平整），达到项目平均开发水平。4、使用年期据估价对象不动产权证书和宗地登记信息查询情况说明，

42、土地使用权登记终止日期为批发零售用地2052年11月19日、城镇住宅用地2082年口月19日，至估价期日剩余使用年限为批发零售用地33.60年、城镇住宅用地63.60年。根据合法性原则结合本次评估目的，我们按实际剩余使用年期设定土地使用年期为批发零售用地33.60年、城镇住宅用地63.60年。低于与该类用途法定最高出让年期（商业40年、住宅70年）。5、土地权利状况据前述，此次评估我们按出让国有建设用地、无他项权利（抵押权、租赁权、地役权、通行权等）限制设定土地权利状况。第三部分土地估价结果及其使用一、估价依据（一）国家现行相关法律、法规及部门规章1、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令

43、第62号）；2、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；3、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号）；4、中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第74号）；5、中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第46号）6、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号）；7、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号）；8、不动产登记暂行条例（国务院令第656号）；9、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发（2006）31号）；10、国务院关于节约集约用地的通知（国发（2008）3号）；11、关于土地增值税清算有

44、关问题的通知（国税函2010220号）；12、国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发（2010）53号）；13、国土资源部办公厅关于实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程有关问题的通知（国土资厅发（2015）12号）；14、财政部、国家发展改革委关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知（财税201720号）；15、关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知（财税201623号）；16、财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税（2016）36号）；17、关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知（财税201720号）；18、最高人民法院关于人民法

45、院确定财产处置参考价若干问题的规定（法释（2018）15号）；19、四川省住房和城乡建设厅关于印发房地产司法鉴定评估指导意见（试行）的通知（川建房发201189号）。（二）估价对象所在省市的有关法律法规和政策1、四川省中华人民共和国土地管理法实施办法（2012年修正本）；2、四川省发展和改革委员会四川省住房和城乡建设厅关于房地产交易收费事项的通知）（川发改价格20131315号）；3、四川省国土资源厅关于贯彻四川省人民政府进一步加强土地出让管理规定的实施意见（川国土资发（2015）12号）；4、国家税务总局资阳市税务局资阳市财政局关于土地增值税征管的公告（2018年第8号）；5、资阳市人民政府

46、办公室关于公布执行资阳城区土地定级与基准地价的通知（资府办发（2016）57号）。（三）土地估价相关技术标准1、城镇土地估价规程（GB/T185082014）；2、土地利用现状分类（GB/T210102017）；3、城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）o（四）估价机构掌握的相关地价评估资料1、资阳市总体规划;2、资阳市近年统计资料;3、资阳市近期土地取得、开发费用及相关税费等标准；4、资阳市近期房地产市场交易资料；5、估价对象所在区域的区位条件资料。（五）委托估价方提供的评估资料1、四川省成都市中级人民法院委托书；2、不动产权证书及宗地图复印件；3、国有建设用地使用权出让

47、合同复印件；4、建设工程规划许可证复印件；5、资产评估报告（川智友评字【2019】第0505号）。（六）估价人员实地勘察、调查所获取的资料1、估价对象区域位置图；2、估价对象现状照片；3、资阳市规划局规划设计条件通知书复印件；4、建设工程规划许可证复印件；5、总平面图复印件；6、资阳市城乡规划局关于中城建新城市广场弘城商业街（原21号楼）调整设计方案的规划审核意见复印件；7、估价对象宗地登记、抵押查封信息查询情况说明复印件;8、估价对象所处区域土地利用现状、规划条件、基础设施、公共服务设施、交通状况、环境状况等评估基础资料；9、估价对象自身条件资料，包括四至、形状、地形、宽度、深度、临街状况等。二、土地估价（一）估价原则根据地价评估的技术规程及估价对象的具体状况，本次估价