开封市商业市场分析.docx

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1、开封市商业市场调研报告第一局部开封市经济环境概况一、开封经济开展状况二、郑汴一体化政策对开封商业地产影响第二局部开封主要商业街道和主要商业设施调研一、开封市商业格局二、商圈动态预计三、重点商圈、街道概况四、开封市现有商业设施五、大型综合商业体概况六、商业现状分析七、专业卖场概况、分析第三局部开封市写字楼调研分析一、写字楼概况二、分析第四局部开封市三星级以上酒店调研分析一、星级酒店概况二、分析第五局部总结结合本工程得到的启示第一局部开封市经济环境概况开封简介：开封古称东京（亦有汴梁、汴京之称），简称汴，位于河南省东部，在中国幅员上处于豫东大平原的中心位置。开封是我国七大古都之一，是中国优秀旅游城

2、市、全国双拥模范城、全国创立文明城市工作先进城市，也是河南省中原城市群和沿黄“三点一线黄金旅游线路三大中心城市之一。其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方公里，市区人口100万，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。开封是中原地区黄河沿线重要的旅游城市，2001年被国家旅游局命名为中国优秀旅游城市。悠久的历史，深厚的文化积淀，使开封享有七朝都会、文化名城、大宋故都、菊城之盛名。遍布市县的名胜古迹，依稀可寻的古城风貌，特色浓郁的民俗文化，绚丽多姿的秋菊，显示了古都的风韵和魅力。开封拥有众多旅游景点创造和打破了中国世界纪录协会多项世

3、界纪录、中国纪录，获得多项世界之最、中国之最。一、开封经济开展状况1、经济总量及产业结构全市生产总值完成930.2亿元，增长12.6%,其中第一产业增加值219.3亿元，增长4.6%；第二产业增加值400.7亿元，增长14.9%；第三产业增加值310.2亿元，增长14.5%。财政一般预算收入37亿元，增长25.3%；其中市本级16亿元，增长27.7%。全部工业增加值368.3亿元，增长15.9%。城镇以上固定资产投资394.7亿元，增长25.1猊社会消费品零售总额364.6亿元，增长20.2%。2、招商引资2023年全市新签亿元以上工程123个，总投资649.2亿元；新开工亿元以上工程108个

4、，总投资566.7亿元；实际利用外资12882万美元,增长71%；外贸出口18801万美元,增长16%；引进省外资金177.6亿元,增长26.2%。3、固定资产投资持续较快增长按照“四集一转开展思路，大力实施“产业集聚区建设工程，全市8个产业集聚区累计完成投资209亿元，其中根底设施投资28亿元；新开工工程54个，施工工程281个，产业支撑能力和集聚效应进一步显现。开封新区被评为河南省创新型产业集聚区，开封空分特色产业园被批准为国家级特色产业基地。努力增加固定资产投资。强力实施转型升级“3135工程，实施了300个重大建设工程，完成投资318.5亿元，带动工程总投资1078亿元。2023年，全

5、社会固定资产投资完成506.6亿元，增长24.7%。4、市民生活水平城镇居民人均可支配收入13695元，增长11.2%；农民人均纯收入5390元，增长14.8%。经济开展速度连续三年超过全省平均水平，主要经济指标增幅继续位居全省前列，其中城镇以上固定资产投资、社会消费品零售总额和第三产业增加值增幅均居全省第1位，财政一般预算收入、市本级一般预算收入增幅均居全省第4位，规模以上工业增加值增幅居全省第5位。5、商业经济开展2023年，开封市实现社会消费品零售总额341.7亿元。其中，城市零售额198.2亿元；县及县以下零售额151.3亿元。批发零售业零售额257.1亿元；住宿餐饮业零售额77.9亿

6、元；其他经济零售额9.1亿元。（以上数据由开封市2023年政府工作报告提供）开封处于河南省商业“洼地，受“郑州商业影响较大，开封商业经济虽然在经济总量中的比例较大，但与省内其他城市相比，还比拟薄弱，需要郑州的带动才能实现总量扩张和升级换代。根据上述数字说明，开封市商业经济开展迅速，这为商业地产的长期稳定开展提供了良好的环境。二、郑汴一体化政策对开封商业地产影响郑汴一体化工程已经进入快速推进阶段，将对开封商业地产产生深远影响：1、郑汴一体化首先是拉近了两个城市的空间距离，郑开大道畅通无阻，郑州城市中心至开封老城区中心的车行时间为60分钟左右（60分钟对郑州人而言，就是从北环到南环的时间），交通方

7、便，人流、物流的流动量，为开封注入强大的开展动力。本工程所处位置即为郑开大道进入开封市区的第一站，人流、物流不可小觑。2、规划中的郑汴轻轨与郑开大道平行，开行之后能够更近的缩短两个城市的距离，轻轨对城市开展的带动作用非常强大。本工程所处位置就是规划中的城际轻轨入开封市区的第一站，交通优势突出，升值潜力巨大。3、一体化的过程就是两个城市之间的联系不断增强的过程，郑州的重要变化会影响开封，反之亦然。商业对城市一体化的影响最为敏感，郑州商业发生明显变动，势必影响到开封房地产市场。4、开封商业尤其是餐饮业将吸引大量郑州顾客，目前已表现出这样的势头，这将极大地促进开封商业的升级换代,并扩大商业的总规模。

8、本工程具有优越的区位优势，在商业方面具备迎接郑州顾客消费的极大便利。5、郑汴产业带规划已经获批，产业带正在快速推进，开封向西开展的速度将会进一步加快。本工程地处西区，向西开展的大势将使本工程成为开封市的中心，物业增值潜力巨大。第二局部开封主要商业街道和主要商业设施调研一、开封市商业格局根据开封市商业网点规划(1995-2023),开封市着力打造一个市级商业中心：鼓楼商业中心；五个区级商业中心：东区区级商业中心；西区区级商业中心；边村区级商业中心，南关区级商业中心，杏花区级商业中心。如下列图:目前，商业主要呈“113”分布，即:一个市级商业中心：鼓楼商圈一条商业街：中山路商业街3个区级商业中心：

9、南关商业中心；东城商业中心；西城商业中心。如下列图开封商业层次较低，业态不够丰富，处于起步阶段，形成如此状况有以下几点原因：(1)开封整体经济地位低，城市竞争力弱；(2)开封人均GDP水平相对落后，但处于经济的高速开展期，对商业的开展有较大促进作用；(3)存款总量低，但保持稳步增长。二、商圈动态预计：大商新玛特的入驻将使整体商业圈向西移动，大商千盛店属于中低端的消费，原有的中山路商业街，航天铜锣湾、新都汇老的商业街区由于在经营和品牌更新率严重缺乏已处于开展的瓶颈。大商新玛特的到来对这些老的商圈带来较大的冲击，中高档的品牌阵容，完善的卖场管理，良好的经营理念，将拉动开封市中高档消费使其与原有的商

10、圈形成鲜明的比照。对开封市的中高档消费起到拉动的作用，使其以大商新玛特为中心方圆2公里内形成一个新的商圈；，做Jw西移WB-wrcf佚塔办，依MlMrm三R金、.布新门发眸E、UroMMMtg办事处/*三、重点商圈、街道概况根本概况特征规模铺位面积铺位数量空铺率转让费租金主要经营业种主要业态主要消费群主要品牌人流量大型购物广场中山路开封高档服装走廊商业局部街长约IooO米，（全长约2000米），人行道宽2米，经营面积约45000ID”（计算方法:1000长）X15（进深）X2边）1.5（楼层系数）=45000m,）；单铺面积在20一300ma320间商铺0,有四间商铺正在装修平均每间商铺在50

11、00-8000千/Itf200350元m,品牌女装专卖、品牌男装专卖、品牌男女鞋专卖、皮鞋商场、钟表眼镜、高档美容美发、婚纱摄影、当地服饰类专卖店、专业店中高收入人士（老板、公务员等）、游客较少；利郎、步森劲霸、九牧王、杉杉、金利来、柒牌、GXG、哥弟、玖姿、巧帛、敦奴江南布衣平日：60-80人/分钟；假日：100110人/分钟；三毛购物广场（超市）；铜锣湾商场1百货）；新光荣步行街；i开封低端的时尚步行街：长约430米、宽10米，经营面积约16000而（计算方法：430（长）X16（进深）2（边）XL2（楼层系数）16589m,）；单铺面积在20一300m2130间商铺0平均每间商铺在600

12、0-10000/m2200-300元ms以潮流服装、鞋类为主，兼有电器、家具，但餐饮较少：专卖店、专业店工薪族、年轻族、学生、游客：圣迪奥、阿依莲、伊韵儿、月牙儿、达芙妮、真维斯、森马、依思Q、佐丹奴、以纯、波司登平日：5万/日；假日9-10万/日；振河商业广场（综合商场）。书店街书籍、文具的专业街；长约613米、宽18米，经营面积约14000户（计算方法：600长）X8（进深）X2（边）X1.51楼层系数）214400m,）；单铺面积在10一150m2220间商铺0平均每间商铺在6000-10000/150350元mj以书籍音像、财会用品、文体用品为主；兼有精品、饰品、餐饮等以专业店为主本地

13、人为主，兼有满足游客观光购物需求；新华书店平日：10-15人/分钟；假日：30-45人/分钟新华书店寺后街新商业物业不断涌现，商业格局和档次正在不断提升；长约400米、人行道宽27米，经营面积约7300户（临街局部）（计算方法：400（-K）X8（进深）2（边）X1.5（楼层系数）心7300m1）；3040nV；110间商铺0平均每间商铺在2000-5000/6090元/肝；餐饮、服饰、电脑、电讯；专业店、专业市场、专卖店；本地人为主；第一楼、肯德基、全家来、百富烤箱平日：1020人/分钟：假日：3050人/分钟；振河商业城专业市场）；万宝电脑数码广场（电脑城）；鼓楼新天地；恺撒财富广场长约4

14、00米、人行道宽67米；平日：3040人/分钟：假日：6070人/分钟；鼓楼街缺乏灵魂的商业旺地；经营面积约9792f（临街局部，计算方法：400（长）X8（进深）2（边）X1.5（楼层系数）5800m,）；30200m283家商铺0平均每间商铺在5000-8000/Hl2120180元m1;业种较杂乱，以餐饮（西餐）、服饰、音像、茶叶为主：本地人为主；全家来、麦当劳；三毛书城长约480米、人批发、行道宽约2米，经营面积约9792而（临街局20100m,140家商铺平均每间商铺在3000-6000/m,110以服饰、电器，小商品（批发、零售）为主，兼有小食、餐饮、旅业、照相冲印、副食品等；批发

15、市场、本地人为主（中低档），雅戈尔、上平日：6070人/分钟；假日：80100人/分钟；相国寺大市场零售旺地；部，计算方法：480（长）X6（进深）2（边）1.2（楼层系数）6200m,）；0160元m,;专业店、专卖店；开封周边市镇的个体经营者；岛咖啡、天力面包房（小商品批发市场；光荣商业街服装、饰品、餐饮建筑面积1万多平方米，8100m2190家商铺10-15%精品服饰、羽绒服大卖场、永乐电器、横店电影院购物中心本地人为主；以年轻时尚人群为主金伯利钻石、波斯登羽绒服平日：25人/分钟；假日：10-20人/分钟；永乐电器、横店电影院四、开封市现有商业设施商业业态名称经营情况面积合计(m2)客

16、流量面积及业态品牌百货商场航天铜锣湾百货IF:4000m2化装品、名表、女鞋化装品：羽西、玉兰油、自然堂、欧莱雅、美宝莲；名表：梅花、天梭；女鞋：富贵鸟、索菲娅、星期六、达芙妮、SCS；12000m2270人次/小时2F:4000mi少女女装贝拉维拉、迪士尼、维尼、史努比、艾格、梦祥银饰、佳佰丽、3F:4000m2女装家纺家纺：梦兰家纺、啄木鸟家纺、堂皇家纺；内衣：欧迪芬、安莉芳、伊维斯4F:4000m2男装男鞋男装：雅戈尔、花花公子、铁狮东尼、英迪龙、富贵鸟大商千盛购物广场1F：8000m2大商超市好当家、同仁堂、宾奴、威豹、九阳、苏泊尔、美的、过家家、七彩云南、漂亮宝贝、艾妮美甲24000

17、m2超市：822人次/小时；百货：366人次/小时。IF:4000m2时尚精品珠宝：周大福、戴梦得、老银匠、老凤祥、周大生、金大福、金伯利、上吉银饰、汉宫玉珑；香水：CK香水、范思哲、浪凡；化装品：玉兰油、自然堂、佰草集、欧莱雅、美宝莲、梦妆；女鞋：白丽、星期六、金利来、达芙妮、康莉、Tata、天美意、森达、百思图；名表：梅花、天梭、西铁城、劳力士、江诗丹顿、欧米茄、浪琴、斯沃琪2F:4000ma名媛绅士大淑：玖姿、敦奴、歌蒂诗、声雨竹、红人、纤、妃萱；男装男鞋：金利来男鞋、花花公子皮具、利郎、波司登、雅戈尔、木林森、培蒙、铁狮东尼、英迪龙、乔顿、鄂尔多斯3F:4000m2青春生活少淑女装：V

18、EROMODA.ONLY、欧时力、艾格、江南布衣、米珂芭娜、歌莉娅、AO2、播、古木夕阳、必然、欧尚尼、木果果木、尤西子；儿童服饰：耐克童装、巴布豆、丽婴房、海威尔、迪士尼、好孩子、可可鸭；家纺：水星家纺、多喜爱、露斐家饰、罗莱家纺、馨亭4F:4000ma运动生活运动：安踏、李宁、马克华菲、卡帕、耐克生活、左岸、骆驼、艾迪耐斯、新百伦、阿迪达斯、佐丹奴、七匹狼运动、天坡伦；大商电器超市三毛美美特惠店IF:4500m2外围：乐途、李宁、石头记、德克士、阿利、协亨、鸿星尔克、公牛巨人、BQ、麦多馅饼、菲尔莫尔、安踏儿童、梅娘、尤西子、秋水伊人、骆驼、雨贝尔、佐伊18000m2超市：1272人次/小

19、时2F:4500m2三毛超市3F:4500IDa4F:4500m2三毛时代IF:4000m2金伯利、亨利名表、保健品、鞋业、服饰10000m2超市：564人次/小时2F:3000m2三毛超市3F:3000mi三毛未来IF:6000ma秋水伊人、德克士、富尔佳、三彩；丸美、蓝秀、天翼、王朝家纺、流行美、梦特娇、金盾、迪士尼、小猪班纳、老北京布鞋、韩国城、雅鹿、朵以、恒源祥、艾莱依24000m2超市：1380人次/小时2F:6000m2贝蒂、饰品、好男人、皮具、新疆干果、手表钟表、三毛美食坊、美甲；三毛超市3F:6000ma三毛超市4F:6000ma五、大型综合商业体概况工程名称在建/已建总体量(

20、m2)主力店主力店体量(m2)次主力店已入驻知名品牌新都汇商业广场已建60000大商千盛购物广场24000无肯德基、屈臣氏、豪享来、苏氏牛肉面振河商业城已建迪臣世纪广场在建80000大商新玛特购物广场50000无浦发银行开元商业广场在建80000大商千盛购物广场20000浙江时代院线暂无案名龙亭新都汇物业公司招商参谋公司：北京天瑜旺地商业参谋运营商开封市新都汇商业经营管理开发商开封瑞信房地产开发（二级资质）地理位置新街口东北角总建筑面积105000m2营业面积94000Itf（其中商业局部为70000m2）开业时间2007年收款方式独立收银是否销售，各楼层均价一期：30%出售,70%自营、出租

21、；对出二期：100%出售，出租；对出售局部实售局部实行5年包租，8%返租；统一招商、统一经营、统一管理：行3年包租，8%返租；统一招商、统一经营、统一管理；业态规划及面积配比IF少淑、大淑、运动休闲、餐饮面积及主要品牌玖姿、宝姿、拉夏贝尔、江南布衣、匹克2F童装、儿童玩具；休闲女装；休闲男装；成年女装；饰品；美容院面积及主要品牌传统、拼搏、恋尚绣坊3F酒吧、证券公司面积及主要品牌爱派酒吧、e动力网吧、国都证券售价及租金IF售价：12000元/平米左右租金：60-90元/平米/月出租率95%租金收取方式：租金，每1季度交租一次2F售价：40006000元/平米租金：30-50元/平米出租率50%

22、租金收取方式：租金，每1季度交租一次，其它优惠政策：承诺在芒果时代开业之前不向租户收取任何费用3F、4F售价：租金：10元/平米/月出租率100%付款方式及优惠政策购物广场这一商业!每年向业主返租8?物业采用的是70%自营、出租，30%出售的销售策略，并承诺对出售局制6B实行5年包租，物业管理费及税费物业管理费10元/Itf/月；合同保证金2个月租金；客源经营者本地经营情况良好的品牌经销者消费者本地市民配套设施龙亭新都汇购物广场设有6部露天自动扶梯通往二层，二层东西两侧的商业空间有连廊、过街天桥相连。购物广场内有景观小品、自动电梯、中央空调、休息座椅、亭、花坛等根底设施和景观元素，6000平米

23、的地下停车位优势：新都汇购物广场从规划之初就采用先进的定制化商业，通过对开封商业开展状况的详细调研及与各大商业巨头的积极接洽，在新都汇购物广场三号馆设置了体量为24000平方米的综合性商业体。1、购物配套设施完善，；2、地理位置优越，距离核心商圈较近。劣势：新都汇购物广场所处于开封新商业中心位置，但目前现在整个商圈的商业气氛不很浓厚。同时由于鼓楼一一马道街商圈已经有近20年的历史，开封很大一局部消费者去中山路和鼓楼购物已经形成了消费习惯，在短时间内转变开封消费者的购物习惯，还需要很多的工作去做。1、由于步行街的先天缺乏，受到天气的影响较大，太冷太热客流都会少2、大量品牌商户的撤出，导致目前步行

24、街的经营越来越困难。3、局部建筑尚未完工，导致步行街的人流动线不成循环。综合商业体分析1 .空间分布不合理，主要集中老城区；在建和已经开业的商业地产工程大多集中在旧城商业区内，而郑汴新区、东部城区没有在建和已开业大型商业地产工程。（西区2个、老城区5个）2 .综合性和专业性商业地产工程开始出现；随着经济开展，综合性的如迪臣世纪广场、龙亭新都汇、开元名都商业广场等商业地产工程开始出现，专业性的主题商业亿龙儿童生活广场、中大义乌商贸城、嘉斯茂数码城也已经投放市场。3 .商业地产工程依然以销售为主，主要推广策略为销售返租；受到开发商经济实力以及经营销售策略影响，目前的开封商业地产工程依然以销售为主，

25、而其促销策略主要依然是售后返祖，返祖期限一般为3-8年,返祖比例7-8%o4 .社区商业尤其底商商铺供应强劲；在西区荣勋花园，老城区锦绣皇城等工程都有大规模的社区临街底商体量，已投放市场，预计总体量超过50000ID2o六、商业现状分析振河商业城，50000中山路，45000开元商业广场马道街，16000光彩商业街，IOOOo航天铜锣湾百货，16000辿臣世纪广场，80000大商千盛购物广场，24000三毛美美特惠店，18000三毛时代，IoOOO新都汇商业广场，60000书店街，14000寺后街，7300鼓楼街，9792,自由路西段，9792三毛未来，24000 中山路 马道第 寺后街航天铜

26、锣湾百货 主商千野购物广场 三毛时代“都汇商业广场 振河商业城 迪臣世纪广场 开元商业广场1、商圈分析开封在2023年之前只有一个“鼓楼商圈，以鼓楼广场为中心，广场以东的鼓楼街、以西的寺后街、以南的马道街、以北的书店街，是开封老城区最繁华的地段，商圈涵盖振河商业城、三毛美美特惠店、万宝电器连锁、苏宁电器连锁、行宫科技城等综合性和专业性卖场。但是随着2023年龙亭新都汇步行街开业，特别是当年12月大商千盛购物广场的开业，使开封商业在档次和品牌上得到了极大的提升。龙亭新都汇以西迪臣世纪广场，大商集团新玛特购物广场即将于2023年年底开业，这就逐渐形成了以新街口为中心的“新街口商圈，以西为西门大街，

27、以东为西大街，以南为中上路北段，以北为宋都御街，形成了一个以中高档次为主的集休闲、购物、餐饮、娱乐的新商圈。2、商业街道分析目前，开封市已经形成了书店街、寺后街、马道街、中山路、宋都御街、大梁路、晋安路、宋城路为主的36条商业街道，遍布城市各个区位。从商业街道的空间分布来看，鼓楼区有14条，顺河区有8条，南关区有6条，龙亭区有8条，鼓楼区的商业街道分布最为密集，商业门店数目最多。从各条商业街的辐射范围来看，根本上都是在城区内部，西区以东西四条街道为主，而对周边各县以及城市的影响较弱。每条街道根本上都涉及关系居民必需品的销售，例如：超市、餐饮等。说明这些商业街道都承当着本辖区内提供根底商品消费的

28、功能。其中行业集中的街道主要有以下几条:晋安路东段-一中高档餐饮集中区域中山路一-中高档服装品牌专卖店集中区宋都御街-一中低档旅游商品集中区大梁路-电动自行车专卖店集中区西门大街-一建材家具集中区由此可看出开封市老城区以“鼓楼商圈和“新街口商圈为中心区域内商业较为集中；汴西新区那么集中了开封近年来的许多新建小区，逐渐形成了大规模的生活区、行政办公区，交通方便，但商业设施较为缺乏，高端消费人群多流失至郑州。目前开封市商业街仍处于初级状态，其硬件不能满足高档休闲购物需求；并且临近城市主干道，车流量大、穿越危险，存在废气灰尘；人行道仅2米，宽度缺乏；商业延伸较长，购物不集中；缺乏停车场，停车较困难。

29、3、品牌分析随着大商千盛购物广场的入驻，一些国际一线品牌首次进入开封，如ONLY、VEROMODA欧时力、马克华菲等，较之以前如利郎、七匹狼、金利来等2,3线品牌有了极大的提高，同时，大商中高档百货卖场新玛特将于2023年底开业，一些国际奢侈品品牌将会入驻开封，对开封商业档次是一个极大的提升。4、租金分析(1) .开封商业租金受位置影响较大，核心商圈租金水平较高；(2) .商业租金受业态影响不显著；(3) .商业租金受面积因素影响较大；(4) .调研中发现，开封商业租金除市场原因外，受人际关系影响较大。5、经营分析,核心商圈换手率最低，经营状况最好；(2) .距离核心商圈越远，其经营状况随之递

30、减的情况越明显；.晋安路作为餐饮集中街，中档和中高档餐饮存在非常严重的竞争，造成该街换手率较高；(4) .开封市场存在一种能够维持营生即可的特殊经营心态，对拓展和再开展有着很消极的心态。6、目前商业存在的问题(1),商业街道以及商业设施，空间分布不合理首先表现在商业街道分布的不合理，鼓楼区在全市占有50%以上的商业街道和80%以上主要商业设施，南关区只有商业街道6条，并缺乏大型商业设施；(2),整体消费水平低，商业业态的提升乏力2023年开封生产总值仅为郑州的23.54%(开封777亿元、郑州3300亿元),洛阳的37.44%(洛阳2075亿元),经济总量偏低，在河南省18个省辖市中排名13位

31、。目前开封商业业态的提升乏力，缺乏标准的高端百货以及大型综合购物中心，与全省其他地市，特别是郑州周边的“中原城市群城市相比存在较大差距。(3) .商业设施的根底设施建设严重滞后开封市主要商业设施主要集中老城区内，和西区东西四条主干道，受城市规划限制，目前开封主要商业设施均缺乏便捷的交通动线、停车场、休闲广场等相关配套设施。七、专业卖场概况、分析概况：开封家具市场整个家具市场空间、市场容量都非常大。开封市有近100万人口，群众市场比重极大。开封现有专业家具场场馆总数近11万平米，其中5万平米以上的有1家，1万平米以上的有3家，1万平米以下的1家。进入开封家具市场的家具品牌商家约有500个，其中国

32、外和港台地区的品牌有近50个，占开封市市场品牌的5%左右。美誉度和知名度较高的中外名牌家具在市场中比例为6%左右。本地家具市场开展商一般是采取出租场地仅一种经营模式。经销商手法主要有经销、代理销售、连锁专卖、特许经营。针对消费者那么是提供家装方案。并协助消费者就地选择家装材料和家具。家具家居市场概况楼层位置面积租金标准商家数量入驻品牌入驻率日客流量评效总面积凯勤宫温泉酒店耻庄 演武庄西蔡屯村耳野开元名畲；都大酒店敬工 明 大 退Jl树万岁山游览区土城开封教育学 院南校区御中国翰园碑林 柱清明上河园n北道门社 口区卫生站舞金明池遗址大梁路三开封大学O市街小学宝珠寺科典千种国河南夫:i榭里社 :卫

33、生站工河南大学 圣艺术附中开冕府文 庙根星门态园开封市金明 汽车客运站八U五 TfJl开封市政府医科所附院口Q眼病医院料包公，司vrggf 种开封府 开封博物馆fi宋城路 二二二二老县坦小三_金元大厦耻船汇金大厦五林四0西苑社区R生站按汴京开封市家居市场 分布示意图 L红星圆梦家居广场 2 .华美之星家私广场 3华美家具广场 4 ,恒昌家具城 5,华博家具城Sl颜尉苑K 工开封市敬业中事公 国 未门翻路品汴京路/十一化建医院CJ皋用花园村锹都路小学基需屯村-华一三间房村小王屯郑汴路击些疝圣府）关小学、耻家缘快捷宾通一 _1*禹王台区政府文丘村口拄疗医院开封市跳海 快路医展开封市中西（ 俵结合医

34、部蔡屯金君封站一, 国繁堪圆梦家居广场IF30753m1家具类：50元nf月，建材类36元tf月；公摊18%126家（家具类占16.3%；建材卫浴类占16.1%；灯饰橱柜木门窗帘类占19.1%）家具类：CBD奢爱、左右、CCKs帝梵尼、顾家工艺、爱依瑞斯、爱丽奴、蓝邦、斯帝罗兰、色彩人生；建材卫浴类：箭牌、法恩莎、益高、中宇、意利宝、马可波罗、蒙娜丽莎、新中源、诺贝尔；橱柜灯饰门窗类:TATA、源氏家居、美心、月兔、诗瑞、蓝谷、欧普、铜豪；100.0%周一至周五56人/小时：周末：500m/月59704m,2F28951mi家具类：40元/肝/月，公摊18%91家（家具类占47.2%；家饰类占

35、0.3%；办公类占1.0%）家具类：曲美、皇朝、华日、雅宝、联邦、金虎、年年红、迪美斯；办公类：富琦莱、伟特；99.3%286m/月华美之星IF4000m,50元/m/月，公摊10%261家具占32.5%；家饰占0.9%）家具类：芝华士、红苹果、皇朝、北京百强、大自然、耐特利尔、科美、北京美亚、七彩人生100.0%周一至周五36人/小时;周末：417m7月12000m,2F4000m840元11r月，公摊10%18（家具占33.3%）家具类：双叶家具、大连华丰、风格传送、蓝鸟、东方百盛、浪度、迪诺雅、香港大班100.0%250tf月3F4000ma30元11r月，公摊10%11（家具占33.3

36、%）家具类：喜梦宝、九品工作室、欧瑞93.4%125ltf月华美家具城IF开封市中山路和五福路交叉口（李靖0378-3396666）4733m240元/m/月，公摊10%42（家具占33.3%）家具类：兰香阁、富利华、仕典、美雅居、杏出、凯博、松海、童一首歌；100.0%周一至周五36人/小时；周末：357m/月14200m,2F473311f30元加7月,公摊10%27（家具占33.3%）家具类：天韵、博客、帝罗邦、蓝狐、大风车、世纪明珠、俪人岛、香丽榭、德意豪；100.0%214tf月31；4733ma20元11f/月，公摊10%6（办公占33.3%）办公类：东方、三江、森傲、中泰、广泰、

37、华盛93.7%6711f月恒昌家具城IF4876m122元11月（无物业）36家(占37.2%)家具类：名仕居、帝纳东方、名扬世家、家得宝、舒美、蒙友100.0%周一至周五36人/小时；周末：263元m7月13092m,2F521615元/m/月（无物业）21家（办公6家占4.6%、家具15家占35.3%）家具类：水晶之恋、家百利、优景、新居点、阳光飞越、葵园世家、朗晴；办公类：富豪办公、恒盛办公、万事达办公、恒泰办公100.0%175元/杆/月3F3000m100(22.9%)未出租0.0%0元华博家具城IF8813m2前厅13元/nf/月（无物业）；后厅10元/nf/月（无物业）22家家具

38、20家占90.9%办公2家占9.1%）家具类：金邦、澳泰、红星家具、青叶；办公类：威想、长兴100.0%周一至周五24人/小时：周末：183元m7月8813m,分析：开封市目前专业家居卖场共有5家，主要分布在东郊、西郊和南关，其中中档2家，低档3家，主要分布在东建材、南关火车站和西区大梁路，中端市场也根本被圆梦和华美所占领，低端市场有华博、恒昌家具广场和华美家具南关店，老的家居卖场根底设施陈旧，管理水平和效劳意识均比拟淡薄，缺乏强大的企业做支撑。本地区尚未有一家为综合型一站式卖场，缺乏高端品牌的进驻，使高端购置力都被放弃到周边市场消费，近年来，由于开封西开发区的有力开展，郑汴一体化的推进，使得

39、多个房地产工程在西区拔地而起，升值潜力巨大，是大型综合型专业一站式卖场进驻的好时机。第三局部开封市写字楼调研分析一、写字楼概况1、位置分布由于交通的原因，开封市写字楼、公寓主要分布在核心商圈与西区商圈交界处，以大梁路、中山路周边为主。2、租金价格租金价格的上下，主要取决于写字楼公寓建成的年份，最低以汇金大厦为例16元/月11最高以三毛未来为例40元/月/Hl,3、租户分析租户主要以本地商家为主，外来商家比重日益增加，到达20%。4、租户行业分析租赁商户主要以地产公司、保险公司、投资担保公司、金融公司、网络公司、培训机构、出国代理机构、快消品住开封分公司等第三产业行业构成。5、配套设施开封市原有

40、及新增的写字楼公寓均缺乏停车场，停车位较少，设施上只提供水、电，配套相对陈旧，网络、安防等设施相对落后。开封市主要写字楼分布示意图：河南大隼铁塔清明上河因宋都御街大广日南N中州国标区队航: ， t天波杨J 翰园碑林 +举金面务立道育殳候 汇金大厘 海乏大厘 蟋爆星 三毛未夹参考上层公离工程名称工程位置工程体量楼层单间数量(套)单间面积(m2)租金物业费配套设施水电费售价入住率停车位入住公司银地商务大梁路西环路交叉口9600ma2F-6F8636-92m,20元/m/月1.3元/肝/月水、电3.35元/吨，0.85元/度2000-2800元/11H开盘价）98%30投资担保、证券、家电、网络、保

41、险等公司亚通商务楼大梁路西环路交叉口5000m,2F-5F7480-120Rl118元/m，/月无水、电3.35元/吨，0.85元/度1500元/11N开盘价）97%15保险、饮料、快消品、化装品、投资担保等公司汇金大厦朱雀园建行对面4000m22F-5F5830-80m216元/mV月1元tf月水、电3.35元/吨，0.85元/度不售90%10全家来、投资担保、股票配资、保险、婚纱摄影等公司润达大厦大梁路西环路交叉3200m22F-6F6680-120mi18元/1117月1711mV月水、电3.35元/吨，0.85元/度不售96%10饮料、方面便、投资担保、保险、炒黄金、网络、化装品、保健

42、品等中州银座金明广场向北200M5000Hl73F-12F16020-100m130元/mV月1.5元/mV月水、电3.35元/吨，0.85元/度4500元/行（开盘价）92%50地产公司、化装品、保健品、广告等公司毛来寓三未公汉兴路中段3500m26F-12F7050m240元/11f月1.5元/11f月水、电3.35元/吨，0.85元/度不售28%60保险公司铜锣湾中山路行宫商厦向北200M12000m15F-16F10690-150m115元/m，/月0.8元/mV月水、电3.35元/吨，0.85元/度1500元/行（开盘价）95%20网络、快消品、电子商务等公司二、分析由于一线城市资源

43、饱和，二三线城市开展潜力突显，写字楼市场也是如此。随着开封市经济的迅猛开展，以及作为郑汴一体化地位确实定，各地商家纷纷落户开封，写字楼需求量迅速增加。但由于开封目前写字楼市场刚刚形成，写字楼需求与供应之间的矛盾日益激化，越来越多的问题迎面而来。目前开封写字楼根本上满足了办公需求，但是缺少人性化关心。最突出表现为停车场或是物业的不完备。通过对本市近10家写字楼进行考察，我们发现目前只有银地商务和三毛未来相对来说配套设施较完善，其他写字楼周边配套设施均不成熟，很少配齐餐饮，商场等，不能满足入住者们根本生活需求。物业管理方面，根本是采用专人固定时间负责开锁门模式，缺乏灵活性。第四局部三星级以上酒店概括分析一、三星级以上酒店概况开封市中高端酒店均具有餐饮、住宿、接待、商务洽谈、会议、会展、休闲效劳等功能。酒店市场近几年在开封的开展速度很快，老式的酒店如开封宾馆等目前只是作为市政府对外接待的一个标志性窗口存在，其商业价值在逐步下降。新兴的大型