浅谈经济适用房的面积预算——以永安市含笑大道为例.docx

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1、题目：浅谈经济适用房的面积预算一一以永安市含笑大道为例专业：测绘工程【摘要】我国房地产产业的发展蒸蒸日上。房产测绘的发展在人们心中的地位越发立要。虽然目前有比校完4的房产测量规篦，但是仍有不少问题日丈突出。因为随着房地产市场的发展，房屋珑筑设计样式层出不穷，房产测量规范作为国家标准已不能涵*许多新的建筑形式，从而使得有关房地产面积方面的纠纷愈来愈频繁。为了更好地规范各种房屋建筑面积测算，迨应市场需旻，各地根据自己的实际情况推出了房屋面积测绘细则，为房屋面积演算市场提供更好的技术和规范。本文将根据房产测量的现有规定，年合房屋项目的外业测量和内业蔓理过径中遇到的实际问题，对经济连用房的房产测量及面

2、积预算中遇到的若干问题进行探讨。【关词】房产面积预算;共有建筑面积；CAD软件；面积分摊；预算测绘报告目录1 .绪论11. 县级市经济适用房的背景12. 2县级市经济适用房的发展前景13. 3县级市经济适用房的面积预算的定义和意义12 .县级市经济适用房的面积预算11 .1经济适用房的面积预算的重要名词解释12 .2经济适用房的共有面积的分摊22. 2.1经济适用房面积预算的内容23. 2.2经济适用房共有面积的可分摊部分22. 3经济适用房的面积预算精度23.经济适用房的面积预算流程33.1 收集资料与资料整理33. 2经济适用房预售面积预算与利用预算对实测面积进行初步检验33. 3经济适用

3、房的预算测绘成果验收44.应用实例44.1 永安市长途汽车客运站及经济适用房的面积预算44. 1.1永安市测区基本概况45. 1.2在CAD上圈出预算面积画出房产预算平面图45.1. 3制作Excel表格生成面积预算成果报告书74. 2房产面积预算中存在若干问题的分析124. 2.1资料整理中应注意的问题124. 2.2突出墙面部分的面积计算124. 2.3关于伸缩缝124. 2.4楼梯问题124. 2.5共有面积计价差异问题125.结论与展望125.1结论125.2展望13致谢语13参考文献131 .绪论1.1 县级市经济适用房的背景经济适用房是由城市政府组织房地产开发商廉价地将住房卖给城乡

4、经济条件比较拮据的家庭。因此，经济适用房主要是降低了大部分收入较低的家庭的买房压力，满足了他们的买房欲望，进一步说是促进了城乡一体化。经济适用房加强房地产资金链的连续性，加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，支持后续的房产建设，又能为下一个项目建设的预收款创造了条件，加快了城镇化的进程，加速城市的建设。经济适用房所具有的特征就是具有社会保障，而且最大的优点是既实用又经济。之所以说，经济适用房具有经济性是因为它的售楼价格和其他性质的楼房的市场价相比，更符合收入普通家庭的购房承受能力，更容易被大众接受。适用性是指房屋的建筑设计，住房结构，房间面积分配，建筑指标所注重的住房实用性等都比较符合普

5、通收入家庭的观点和要求。1.2 县级市经济适用房的发展前景由于经济适用房的售房对象是经济条件不富裕的家庭，房屋的市场价值对他们而言是相对合适的，在他们可以承受的经济压力之内。所以说，当中国的房地产产业不断壮大，经济迅猛发展的期间也促使了经济适用房的售房规模越来越大。正因如此，房地产投资的价值不断提高，促使房地产开发所占资金量相当可观，而经济适用房所占比例不可小觑。经济适用房的周转期长，资金回收速度慢，资金成为进一步发展的关键。随着经济适用房预售许可制度的确立，使得房地产的资金链的连续性得到强化，提高了资金运转效率，加大了资金使用率，为房产发展的后续工作做了很大的铺垫，并且为下一个项目建设的预收

6、款创造了条件，同时促进了城镇一体化的进程。1.3 县级市经济适用房的面积预算的定义和意义经济适用房的面积预算是指在项目竣工前，房产测绘单位依据部门审批资料和规范，严格按照国家相关法律法规及其房产测绘技术标准叱以开发商提供的电子图和房产设计图纸为主，利用AUtOCAD平台，采用坐标解析法进行量算房屋面积的一种行为。在计算房屋的套内面积和套外面积情况下，根据提供的平面图形的特征点进行捕捉，从而计算出坐标，由此预算出经济适用房的套内建筑面积、共有建筑面积、总建筑面积。从福建省的房产管理体制来看,实行的是由政府有关部门发布准入标准,审核并确认测绘单位资质，最后房产开发商通过招标委托符合条件的测绘单位承

7、担房产测量任务。房产测绘数据不仅是开发预售房屋的前提，能够筹集资金，加快建设步伐；而且它具有法律效力的数据资料，是解决房产纠纷问题上有力证据。2 .县级市经济适用房的面积预算2.1 经济适用房的面积预算的重要名词解释表2-1房产面积预算的名词解释名词定义房屋占地面积房屋底层外墙（柱）外围水平面积，房屋必须是有顶盖、层高大于等于2.2m的建筑房屋产权面积产权主在法律上合法占有的房屋建筑面积房屋共有建筑面积多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积总建筑面积总建筑面积等于计算容积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积之和成套房屋的建筑面积套内房屋的使用面积、墙体面积、阳台面积之和房屋使用面积套内的净空面

8、积，根据套内墙线的水平投影计算得到的面积数值套内墙体面积建筑物套内空间的围墙和承载物所占面积，建筑物套内自带的墙体面积全部属于套内墙体面积,共同使用的建筑墙体按照二分之一记入到套内墙体面积套内阳台建筑面积按照阳台的外侧和该建筑物墙体的水平投影方式计算面积。如果阳台是封闭式的，则根据水平投影的方法测算得到它的面积；如果是未封闭式的，则根据同样方法算出所求面积的二分之一2.2经济适用房的共有面积的分摊2.2.1经济适用房面积预算的内容房产面积测算包括建筑物的占地面积和地面以上所建成房屋的建筑面积。经济适用房的面积预算主要是算出房屋套内面积，外半墙面积的计算，整幢房屋共有面积的分摊计算及其他细节整合

9、计算得到房屋面积，最后应该将预算得到的房屋面积总和与开发商所提供的数据相比较，看下是否在规范允许的范围之内。如果不满足规范，则要仔细检查预算过程，查找出错误之处并进行改正。2.2.2经济适用房共有面积的可分摊部分（1）可分摊的共有建筑面积：a）共有的管道井、电梯井、垃圾道、观光井；b）共有的楼梯间、电梯间；c）共有的室外楼梯；d）为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室：e）为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房；f）共有的电梯机房、水箱间、避险间；g）共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；h）共有的地下室、半地下室；i）公共建筑之间的分隔墙，以及外墙水平

10、投影面积一半的建筑面积。（2）不可分摊的建筑面积和公共建筑空间：a）独立使用的地下室，车库，仓库等，车辆停放部位；b）为多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等；c）作为人防工程的地下室，地下室人防工程部位，避难室；d）一幢楼房中取得部分竣工手续后，服务于本幢房屋的共有建筑面积仍未竣工；e）房屋建筑楼层的层高大于2.20米架空层等或者用作公共娱乐场所的面积，例如可供休息的绿化地。2. 3经济适用房的面积预算精度在进行房产测量的面积预算时，规范中对具体的面积对象的要求如下表2-2所示：表2-2面积计算对象面积计算方法2.20m以上（含2.20m）的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房及斜面结构屋

11、顶高度全算外围水平投影面积永久性的室外楼梯、与房屋相连属永久性的且有非独立柱或围护结构的门廊、门斗全算外围水平投影面积墙体是以玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的全算外围水平投影面积与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊半算外围水平投影面积未封闭且上盖面积等于阳台、挑廊面积半算外围水平投影面积房屋的天面、挑台、公共晒台、露台不算面积按房产测量的面积预算规定，若采用坐标解析法进行量算，此时应规范图纸上的面积精度，例如某一单元面积几何累加如下表2-3所示：表2-3房产面积的精度等级N房产面积的精度等级房屋面积误差的限差房屋面积中误差一级(O.027+0.0006XS)(0.017+0.00

12、03S)二级(0.04TJ+0.002XS)(0.02J+0.OOlXS)三级(0.08+0.006XS)(0.0477+0.003S)注：S为房产面积，单位（mb,我省多数采用二级精度3.经济适用房的面积预算流程3.1 收集资料与资料整理根据规定，经济适用房要预售需达到的条件：在证件方面上要取得预售土地使用权证书、建设工程规划许可证、已经同金融机构签订预售款监管协议并且取得经济适用房预售许可证明。所以在跟房产公司签订合同后，收集该预算项目的市府批文、立项批文、方案批复、工程规划许可证、用地规划许可证等有关材料。特别要对方案批复、工程规划许可证要特别认真研究，因为我们预算面积的相关指标都在里面

13、，如地上建筑面积多少、地下建筑面积多少、计入容积率面积多少、底层架空面积多少、住宅面积多少、商业面积多少、社区配套建筑面积等这些指标都是指导我们预算时要注意事项，材料要从房地产测绘委托单位收取。3. 2经济适用房预售面积预算与利用预算对实测面积进行初步检验预算面积一般对应预售面积，实测面积和预算面积相差较大时，会给房产开发商和业主带来很大的麻烦，实测面积和预算面积的比较可以提前发现工作中的粗差，对成果进行初步的检查。在房产测量时，我们应详细了解预算资料，对照预测报告是自我检查的最好方法。假设房屋和预测的图纸均无变更，计算得出的最后结果和房屋预算数据对比，必定会在一个允许误差范围。除对比设计蓝图

14、外，房产测量最终数据出来后要做一份实测数据与预算数据对照表，逐套比较，对面积差异较大的单元要分析其原因。这个工作不仅可以更好的检查实测数据是否可靠，对预算成果有无出错也可很快检查出来。表37实测与预算不一致对照表建设单位永安市*项目名称永安经济适用房*成果编号032008052010100房屋坐落永安市燕江中路*号（双）规划许可证编号JC2009-057批准日期2009年11月16日规划指标（闽建房2004117号）预测实测建筑面积地上13204.8313196.82地下4711.934711.93合计17916.7617908.75（少8.01平方米）3. 3经济适用房的预算测绘成果验收房产

15、预算测绘成果报告打印出来后，作业人员要对预算成果跟设计图认真比对检查，确认无误后由另外作业人员再检查是否有误，经过反复的自查互查后，预算测绘成果报告要由专职质量检查人员进行全面检查，专职质量检查人员要查看各户的权属线是否表示到位，阳台是否归入户室内，全面积计算与半面积计算是否正确，公共部位是否了解清楚，功能区是否设立正确，分摊是否合理3,文本格式表示是否正确，在检查确认无误后，预算成果报告要经过业主验收，验收合格后成果报告及电子版要由业主送房产管理部门检查备案，房产管理部门检查后，开发单位所建的楼盘具备预售的条件时，房产管理部门按法律应有的程序对房产面积进行审查，审核通过后做好备案工作，便可进

16、行预售。4.应用实例3.1 永安市长途汽车客运站及经济适用房的面积预算3.1.1 永安市测区基本概况永安市位于闽中偏西，闽中大谷地南端，沙溪河中上游地段，处武夷山脉与戴云山脉的过渡地带。东靠大田县，西邻连城、清流，南毗漳平、龙岩，北接三元、明溪。大约界于东经116。56-117。47,北纬2533-2612,东西宽82公里，南北长约71公里，总面积约2942平方公里，地貌特征为“九山半水半分田”，常住总人口34.8万。4. 1.2在CAD上圈出预算面积画出房产预算平面图（1）结合设计蓝图平面图、立面图、剖面图、总平图等，进行房产面积的预算。如果遇到不清楚个图层并命名用来做预算，然后对图层的颜色

17、及线型尺寸进行设置，图层设计与原有图层要分开，关掉干扰图层，如图4-2所示。团区命名图层定:泥器Q)显示所有团后. 反向过流S Q)-口应用到图层工具栏Q)别iCg)_JL删除II当前()_JL显示细节CB)(保存状态Q 状态营理 Q&)当前图层 O名称 _TCH_MASK O 定义点 DHM_SYMB PUB-TEXT S-COLV 尺寸标注 面枳 面枳-分尸线 国层1 文字 修改 修改1色色色色色 色纽 色红色色色E 白白白绿tn白品或晶绿绦红E 口口口19口口 口口 必患勿溜溜籍菊侬生 Oooooooooooooo饯型C OXlt 1 GUOU; Continuous C OCti i

18、X1X1OL C OXkt i GUoU Cont i nuous C OCtl 1 GUoU= C Ot i XltlOllS Coixtixiuous C exit, i Guou二 C ont i ruous C oxt i Xtuoxis C oxt. i GUOU; Continuous C OXtt 1 GUoUM认认认认决U认认二认认认一 趺默默默默默默默.r.耿趺默3打ErJ样式 CoXo-T Color-T CoX or_7 Co1oj3 CO工 Or-T Col o _43 Color-T CoXor-t .：Coor_6C oX oy_315图层总数15显示图层数确定取消

19、g助QD图4-2图层特性管理器(3)圈定外墙线。在新建的“预算”图层上，选择多线段PL,捕捉的建筑物的外围轮廓点，并且闭合多线段。在对象捕捉中有选择的勾选，这样有利于更加迅速准确地捕捉到特征点。所提供的电子蓝图若是有不明白的地方，查看纸质的设计蓝图。选择多线段，右击“特性”，可以查看所选区域的面积大小。(4)圈定外半墙线。外半墙线指的是外墙体的中线，即墙厚为240mm,选择命令“偏移”距离最外墙120m的位置就是外半墙的位置，由于各个建筑物的外半墙的厚度是不统一的，这决定了我们要用多线段分别圈定并且使其闭合。或者将外墙线偏移平均墙厚的二分之一，再根据具体的墙体厚度调整外半墙的数值大小。最后在指

20、定特征点用多线段使其闭合连接，右击“特性”，查看指定区域的外半墙面积值。如图4-3所示。人漏事幸匿线(DKW切CD0复制g帘基点复制但)枯站CE)钻贝占为块(K)李占贝占到原空标删哙(E)移动CM)复制造择(Y)决查找(E)图4-3特性与面积显示（5）用多段线在新的图层进行套内面积的圈定，并将测算得到的面积数值标注在房产预算平面图上。例如在项目“永安市长途汽车站及经济适用房”的部分五层平面图为例，如图4-4所示。图4-4尺寸标注（6）共用面积的圈定。选择新的图层进行操作或者在圈定套内面积的那个图层进行操作。在“永安市长途汽车站及经济适用房”这个项目中，不同建筑部分的共有面积的分摊比例是不同的。

21、（7）房产预算图。尺寸和面积罗列后，加上房屋权属线，就是该项目的一层楼房的面积预算房产平面图。如图4-5所示。其中，为了方便记录，建筑面积的简称都是以其拼音首字母表示。例如:DM表钢混一层1:200面积计算：店面OI=I4.00店面02=35.78店面03=40.01店面04=4L32店面05=41.32店面06=60.45店面07=81.1301=1750.8102=22.6203=16.38大堂1=70.02电梯1=19.94Tl=29.70弱电间I=L50强电间I=L68管道井I=LI2大堂2=76.26电梯2=19.94T2=29.70弱电间2=1.50强电间2=1.68管道井2=1.

22、12T3=42.94T4=37.71T5=31.49T6=25.94T7=22.23T8=26.91弱电间3=2.70强电间3=3.15弱电间4=2.40强电间4二2.64大堂3二80.64电梯3二IL52配电房二169.17弱电机房=30.69过道二378.13W=59.42S=3285.66图4-6一层面积预算房产平面图4.1.3制作Excel表格生成面积预算成果报告书主要是填表及制作EXCel表格。依据预算房产上的具体情况来灵活制作表格，使得表格看起来很有条理，一目了然，在填表时应该注意认真细心地录入数据。（1）房产面积预算项目的总的一个概括说明，房屋的坐落、结构、层数总的建筑面积、测算

23、依据及说明，具体见下表4-1所示：表4-1房产面积预算报告房产面积预算报告（预售）项目名称：永安市长途汽车客运站及经济适用房委托人（单位）：福建省开辉房地产开发有限公司房屋座落：永安市含笑大道结构：钢筋混凝土店面套（户）数7层数：地上二H一层住宅套（户）数136总建筑面积：2673O.53m2其中：计容面积：24671.56m2（住宅面积:24671.56m2）测算员：审核员：测算依据：1.中华人民共和国标准GB/T17986.1-2000房产测量规范；2.建设部【建住房200274号】文件；3.福建省建设厅【闽建房2004117号】文件：4.委托人提供的经规划部门审批的施工图及其电子设计图；

24、5.备注：此测绘报告面积仅作预售使用。说明：1.套内建筑面积包括：套内使用面积、套内墙体面积、阳台面积；2.本报告书面积单位均为平方米；3.本报告书盖本公司业务专用章方可生效；(2)接着就是对该项目的具体公摊说明：1、地下室集水坑，平时风机房，车道，前室，T2,强电间1,弱电间1,管道井1,一层车道为地下室车库及储藏间服务，作第一级分摊，分摊系数为：Kl=280.45/1017.09=0.275737642、五层过道2为本层住宅01、02、03、04服务，作第一级分摊，分摊系数为：K2=30.92/300.52=0.10288833。六至二H一层过道2分摊同五层。3、五层过道1为本层住宅05、

25、06、07、08服务，作第一级分摊，分摊系数为：K3=42.38/267.23二0.15858998。六至二H一层过道1分摊同五层。4、二层过道1为二层附属楼02服务，作第一级分摊，二层分摊系数为：K4=34.40/211.77=0.16244038,三层过道1为三层服务，作第一级分摊，三层分摊系数为：K5=44.48/2703.44=0.01645311,四层过道1为四层服务,作第一级分摊，分摊系数为：K6=162.40/2132.48=0.076155465、一层过道2为一层候车厅、联运办公室、邮政办公室、快客服务，作第一级分摊，分摊系数为:K5=383.18/1655.75=0.2314

26、23836、一至五层楼梯Tl、T4、T7、T8、T9、Tl0、TI1、一层前室1、一层前室4、一层大堂3,一层过道2为二至四层办公及储藏间服务，作第二级分摊，分摊系数为：K6=917.28/7697.07=0.119172627、一至二H一层T2、T5、前室2、前室5及屋面T2、T5、前室2、前室5、一层大堂1、大堂2、一至二十一层电梯T3、T6及屋面电梯机房、消防电梯机房、过道1、过道2为二至二十一层服务，作第二级分摊，分摊系数为：K7=2380.32/18594.92=0.128009168、一至五层强电间3,弱电间3,强电间4,弱电间4为一至四层服务，作第三级分摊，分摊系数为：K9=48

27、.60/11954.68=0.004065359、一至二十一层及屋面强电间1,弱电间1,强电间2,弱电间2为五层至二十一层住宅服务，作第三级分摊，分摊系数为：K9=129.36/12292.87=0.0105231710、一至二十一层管道井1,管道井2及屋面管道井1,管道井2为一至二十一层服务，作第三级分摊，分摊系数为：K10=44.88/24247.55=0.0018509111、一至二十一层的外半墙及地下室外半墙，水泵房，配电房，弱电机房，外半墙，气压灌室为整幢服务，作第四级分摊,分摊系数为：Kl1=912.02/25767.93=0.03539361(3)根据不同建筑房屋所对应的不同等级

28、的分摊系数，计算出房屋共有建筑面积，并对其作出汇总，如表4-2,表4-3所示。表4-2房屋共有建筑面积的分类罗列风机房，车道，Tl,强电间1,弱电间1,管道井1182.20五至二十一层过道722.67525.64一至四层过道645.81一至五层楼梯T3,T4,T5,T6,T7,T8,电梯4,大堂3,五层电梯机房953.37一至:二十一层11,T2及屋ffiii,T2,屋面过道1,过道2,一层大堂1,大堂2,电梯1,电梯2,电梯机房，消防电梯机房2346.77一至五层强电间3,弱电间3,强电间4,弱电间448.60一至二十一层及屋面强电间1,弱电间1，强电间2,弱电间2r131.28一至二十一层

29、管道井及屋面管道并45.687k泵房，配电胤弱电机房,外半墙，气压灌室930.64总面积6532.66表4-3房屋共有建筑面积房屋共有建筑面积表（永安市长途客运站及经济适用房）层次地下室一层二层三层四层五层六至二十一层屋面合计坡道134.66134.66房13.4113.41水泵房97.0597.05强电间11.521.681.681.681.681.571.571.5736.50弱电间11.721.501.501.501.501.371.371.3732.38管道井11.141.121.121.121.121.021.021.0223.98强电间21.681.681.681.681.571.

30、571.5734.98弱电间21.501.501.501.501.371.371.3730.66管道井21.121.121.121.121.021.021.0222.84强电间33.153.153.153.1512.60弱电间32.702.702.702.7010.80强电间42.642.642.642.642.6413.20弱电间42.402.402.402.402.4012.00Tl29.7529.7029.7029.7029.7029.3229.3229.32676.31T229.7029.7029.7029.7029.3229.3229.32646.56T342.9422.4322.4

31、322.43110.23T437.7122.7722.7722.77106.02T531.4931.4931.4931.4931.49157.45T625.9434.5634.5634.5634.56164.18T729.2529.2529.2529.25117.00T840.9140.9031.5431.54144.89电梯119.9419.9419.9419.9419.3019.30407.86电梯219.9419.9419.9419.9419.3019.30407.86电梯311.5211.5211.5211.5246.08大堂169.6369.63大堂276.2676.26大堂380.

32、6480.64变，配电机房169.17169.17弱电机房30.6930.69过道1378.1328.0842.2142.2130.9230.9215.61031.87过道228.08120.3842.5142.5115.6886.73过道36.726.72电梯机房26.8830.4257.30消防电梯机房30.4230.42气压滞室28.0828.08外半墙27.0359.4260.9759.8358.7828.1818.7810.96605.65合计306.281230.55400.74404.37523.70311.46197.37197.646532.66（4）依据房产预算图，计算出套

33、内面积、共有面积，填入表格中，如下表4-4所示:表4-4房屋建筑面积计算结果房屋建筑面积计算结果永安市长途客运站及经济适用房总建筑面积为：26788.89M2其中：地下室建筑面积：1247.05 Af人防建筑面积:88. 88 M2物业管理用房建筑面积:40. 81 商业建筑面积：305. 34M2 办公建筑面积：12217. 12M?住宅建筑面积：12889.69/含应分摊共有建筑面积：6532.66M含不应分摊的共有建筑面积：40.81M2）,其中分摊共有建筑面积：225.52M2,其中分摊共有建筑面积：3.09M2其中分摊共有建筑面积：L42M?,其中分摊共有建筑面积：12.34M?,其

34、中分摊共有建筑面积：3078.53M2,其中分摊共有建筑面积:3211.76M2（盖章：）计算人:审核人:（5）最后房屋建筑面积分户面积汇总表。输入套内面积和阳台面积，完成套内面积合计，接着是分户共有面积分摊。运用公式填完表格后，完成每户共有面积分摊，计算出建筑面积，分户汇总表就完成,检查整幢建筑面积一行中与（分摊说明）汇总表各自相对应的面积是否有一样，除了共有建筑面积会有点位数差，其他对应面积是一样的，共有面积差别的原因是在于共有面积测算分摊说明表里取得是九位小数而分户表中取得是两位小数，分摊是取得小数位数不一样，结果就会有差别，这个不是人为原因，也不是技术原因，没办法克服。表格完成后，要进

35、行自检互检查看面积是否与设计一致，如果不一致，就查找原因；若是一样的话就进行打印装订。见下表4-5所示：表4-5房屋面积分户计算表房屋面积分户计算表（永安市长途客运站及经济适用房）层房号套内使用面积及墙阳台面积（m2）第一级第二级第二级第三级第三级第四级总面积数体面积之和（m2）分摊分摊分摊分摊分摊分摊地下室Rl（人防）30.7800.000.000.000.000.001.1131.89地下室R2（人防）55.0100.000.000.000.000.001.9856.99地下室地下车库987.750176.180.000.000.000.0041.891205.811物业用房123.010

36、0.000.000.000.000.000.8323.841物业用房216.3800.000.000.000.000.000.5916.971店面Ol35.7800.000.000.000.140.071.3037.291店面0240.0100.000.000.000.160.081.4541.701办公011750.810123.73182.650.008.323.8774.482143.852办公012560.950180.98267.17341.6113.556.30121.313491.873办公012664.730188.31277.99355.4614.106.55126.2236

37、33.374办公012100.800148.46219.16280.2311.125.1799.512864.455办公0161.3104.336.408.180.320.152.9083.6050184.2415.6010.240.0013.711.320.234.51129.86210759.316.8510.500.009.550.920.163.1490.44210858.957.3410.520.009.570.920.163.1590.61合计19150.891105.342076.32953.372346.77179.8845.68930.6426788.89Il（6）测绘成果报

38、告书主要包括：测绘预算封面、房产面积预算报告包含的内容、房产面积测绘技术说明、房屋建筑面积测算（分摊说明）代码汇总表、房屋建筑面积测算（分摊说明）汇总表、房屋共有面积测算分摊说明表、房屋建筑面积分户汇总表附上房产预算平面图，装订起来就是一份房产预算报告。4. 2房产面积预算中存在若干问题的分析5. 2.1资料整理中应注意的问题a）进场前，必须要求甲方提供测量工作所必须的图纸和文件，方便以后工作的开展，若资料残缺，将会为之后的工作带来很大的麻烦。比如在永安市含笑大道经济适用房A区的项目中，甲方提供的图纸有一套是没有规划部门盖章的，发现时不得不推迟安排好的工作计划。b）量算房产的建筑面积，要注重早

39、期相关资料的收集工作。c）现场测量前测绘员应仔细阅读相关房屋的规划许可证，对规划指标面积要严格控制，规划中规定的建筑形式和层高也要严格控制。6. 2.2突出墙面部分的面积计算高层建筑的墙体不仅只有结构墙，还有剪力墙，剪力墙承受的力会比较大，所以一般而言墙体比较厚，但是在我们实际预算中都是按墙体面积的一半计入套内面积中，这就意味着在没有剪力墙相同套内面积，他的使用面积会变少。剪力墙根据承受整栋建筑的结构需要而设计的，并不是为某一户专用的。所以承重结构柱的设计应该由整栋房屋共同分摊，这样对房屋产权者相对公平。7. 2.3关于伸缩缝伸缩缝是相邻墙壁之间的部分。房屋之间的伸缩缝不参与面积的计算；套房内

40、的伸缩缝若有被利用必须计算其面积，否则缩缝在房产面积预算中不要计算在内。由于伸缩缝是为整栋房屋服务的，但把它计算到套内，是不合理的，所以在工程造价中要计算伸缩缝部分。8. 2.4楼梯问题房屋建筑面积以及产权纠纷很多与楼梯有关。走空楼梯若全由上层房屋分摊会导致分摊系数过大，这时候可以增加参与分摊的面积，即走空楼梯涉及的功能区和服务区共同分摊；另外楼梯在整栋楼的总体造价中不再分摊，但若有用到楼梯间，还是要根据分摊原则分摊的。9. 2.5共有面积计价差异问题地面房屋与地下室的共有面积价格计算是存在差异的，而且店铺与住宅的价钱也不一样，分摊给它们就会形成差价。因此应该把地下室与地面房屋分别进行分摊计算

41、。10. 论与展望10.1 论随着城乡一体化的发展，经济适用房为中等收入家庭缓解了购房难的沉重压力，由于受到资金链的局限，房产面积预算已经成为开发经济适用房的一项至关重要环节。与此同时，将房地产测绘预算的工作顺利并熟练地完成，并且本着以数据为依据的严谨态度是每一个房地产测绘人员的职责。房产面积预算为房产预售提供科学准确并有说服力的数据,其房产预算所得到的面积数值必须和开发商所提供的房产面积在一定的规范允许范围内保持一致性。房产面积预算所得到的成果将直接关系到各方的切身利益，是一项不可忽视的工作。因此，我们测量人员必须本着认真负责的态度，保证房产测绘所测算得到成果的质量，真正做到细心尽责，同时作

42、为第三方的加入一定要公正、公平地按照规范进行房产面积预算。通过AUlOCAD软件来进行各单元权属界线的绘制及单元面积的计算，可以充分利用AUtoCAD软件所具备的各个属性功能进行灵活作图从而完成房屋建筑面积的预算图的绘制。完成此前的任务后,利用EXCel解决建筑面积分类统计及多级分摊计算等工作。10.2 望结合AUtoCAD软件和EXCeI软件来完成房产面积预算的相关任务,这是一件重复性高又具有精细性的工作，通过手工录入数据完成后续工作，因此该方法也存在普遍的弊端即工作量相对而言比较大，直接影响到工作的完成效率问题。不过，随着计算机的迅猛发展和人们对房产测量认识的加深，已逐渐开发出一些房产软件用来简化程序，提高效率，解决此类问题。例如，房测之友软件，必特思维软件都将在房产面积预算方面有相当大的发展前景。这些软件的开发将在很大程度上节省了人力物力财力，使得我们的工作效率事半功倍，甚至所得到的资料成果精确度更高，更具有市场价值。因此，我们更加需要不断学习，永无止境地探索。致谢参考文献1詹长根，唐祥云，刘丽.地籍测量学.武汉：武汉大学出版社，2011,1,72-75.2GB/T17986.1-2000,房产测量规范S.北京：中国物价出版社，2000,34-36.3陈万润.房产测量中预算面积与实测面积差异分析及解决方法J福建地质，2014:75-78.