湖南发展：湖南发展集团股份有限公司拟股权转让涉及的湖南发展集团养老产业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告.docx

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1、本报告依据中国资产评估准则编制湖南发展集团股份有限公司拟股权转让涉及的湖南发展集团养老产业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告中瑞评报字2023第001659号（共一册，第一册）中瑞世联资产评估集网有限公司ChungRuiridApialGroup二C二三年H月一日中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：1143020020202301775合同编号：2023-001933-1报告类型：法定评估业务资户评估报告报告文号中瑞评报字2023第OoI659号报告名称：湖南发展集团股份有限公司拟股权转让涉及的湖南发展集团养老户业有限公司股东全部权益价值项目资户评估报告评估结论：7.480

2、.000.00元评估报告日：2023年11月10日评估机构名称：中瑞世联资产评估集团有限公司签名人员：彭灿（资产评估师）会员编号：43160006王文形（资产评估师）会员编号：43060037（可扫描二维码查询各案业务恒息说明：报告备黄回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了条黄，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律贲任的依据。备案回执生成日期：2023年11月28日声明1资产评估报告摘要2资产评估报告正文4一、委托人、被评估单位和费产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人.4二、评估日的9三、评估对象和评估范围9四、价值类型Il五、

3、评估基准口H六、评估依据H七、评估方法14八、评估程序实施过程和情况15九、评估假设21十、评估结论23十一、特别事项说明25十二、评估报告使用限制说明26十三、评估报告日26十四、签名盖章27资产评估报告附件28声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其

4、他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，对所出具的资产评估报告依法承担责任。七、评估对象涉及的可辨认资产、负债清单由委托人、资产占有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和

5、其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。八、资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见O九、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露。十、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。湖南发展集团股份有

6、限公司拟股权转让涉及的湖南发展集团养老产业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告摘要中瑞评报字2023第001659号湖南发展集团股份有限公司：中瑞世联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，遵守法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，履行适当的资产评估程序，对贵公司拟股权转让涉及的湖南发展集团养老产业有限公司股东全部权益在2023年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：评估目的：为湖南发展集团股份有限公司股权转让提供价值参考依据。评估对象：湖南发展集团养老产业有限公司股东全部权益价值。评估范围：湖南发展集团养老产业有限公司全部资产和负债，具体包括经

7、天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所审计后的流动资产、非流动资产、流动负债及非流动负债。评估基准日：2023年9月30日价值类型：市场价值评估方法：资产基础法、收益法评估结论：本资产评估报告选用收益法评估结果作为评估结论。具体评估结论如下：湖南发展集团养老产业有限公司于评占尽准日总资产账面价值为1,086.89万元，总负债账面价值为290.90可六，股东全部权益面价值为795.99万元，收益法的评估价值为748.00万元，减直师为47:;万元，减直率6.03%。具体评估结果详见下列平估结果汇总表：资产订备需朵汇总表（收益法）金额单位：人民币万元项口账面价值评估价值增减值增值率与ABC=B-

8、AD=CA100%流动资产1726.58非流动资产2360.31项日账面价值评估价值增减值增值率先BC=B-AD=CZAX100%其中：固定资产3106.25长期待摊费用4254.06资产总计51,086.89.流动负债6183.78非流动负债7107.12负债总计8290.90股东全部权益9795.99748.00-47.99-6.03资产基础法评估详细情况见资产基础法评估明细表。本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期自评估基准日起一年。资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明对评估结论的影响。以上内容摘自资产评

9、估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。湖南发展集团股份有限公司拟股权转让涉及的湖南发展集团养老产业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告正文中瑞评报字2023第001659号湖南发展集团股份有限公司：中瑞世联资产评估集团有限公司（以下简称“我公司”）接受贵公司的委托，遵守法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，履行适当的资产评估程序，采用资产基础法、收益法，对湖南发展集团股份有限公司拟股权转让涉及的湖南发展集团养老产业有限公司股东全部权益在2023年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、被评

10、估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人本次资产评估的委托人为湖南发展集团股份有限公司，被评估单位为湖南发展集团养老产业有限公司，资产评估委托合同未约定其他资产评估报告使用人。（一）委托人概况1、注册登记情况名称：湖南发展集团股份有限公司（以下简称“湖南发展”）类型：其他股份有限公司（上市）住所：长沙市天心区芙蓉中路三段142号光大发展大厦2708法定代表人：韩智广注册资本：46415.8282万人民币成立日期：1993年8月12日营业期限：1993年8月12日至无固定期限统一社会信用代码：91430000185034687R经营范围：以自有合法资产进行养老、养生、医疗机构的投资、

11、建设、运营管理及股权投资、并购（不得从事吸收存款、集资收款、受托贷款、发放贷款等国家金融监管及财政信用业务）；水力发电综合开发经营；健康咨询服务；医疗器械、老年用品、药品、保健用品的研发、生产及销售；休闲旅游及房地产开发经营；酒店经营及湖南发展集团股份有限公司拟股权转让涉及的湖南发展集团养老产业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告物业管理；土地、矿产资源开发经营；自有房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）2、公司简介湖南发展集团股份有限公司，前身为湖南金果实业股份有限公司。1993年8月以定向募集方式设立，2010年因重大资产重组而更名。公司股票于1997年5月

12、在深圳证券交易所挂牌上市，股票简称：湖南发展，股票代码：000722。注册资本金4.64亿元。公司主营清洁能源、医养健康、自然资源开发业务，旗下拥有多家全资及控股子公司。清洁能源板块在水电基础上，积极发展新能源业务，加快推进以屋顶分布式光伏为重点的光伏发电项目建设，深入推动多能互补发展，发电经营指标走在全省发电企业前列。医养健康板块积极探索开展医养结合的健康产业，重点围绕医疗、养老、养生产业积极开展产业项目投资，主营社区居家养老、机构旅居养老业务，业务规模省内领先。自然资源开发板块从砂石贸易切入，延伸至机制砂加工和砂石集散中心业务，盈利能力居省内同类企业前列。截至2022年底，公司总资产33.

13、52亿元，归属于母公司净资产31.4亿元；2022年营业收入4.12亿元，利润总额0.85亿元。整体经济运行质量和效益稳步提升。获评省属监管企业“文明单位”；通过国家高新技术企业认定。（二）被评估单位概况1、注册登记情况名称：湖南发展集团养老产业有限公司（以下简称“湖南发展养老公司”、“本公司”或“公司”）类型：其他有限责任公司住所：湖南省长沙市天心区芙蓉中路三段142号友谊阿波罗大厦2708房法定代表人：黄志刚注册资本：贰仟捌佰万元整成立日期：2016年10月17日营业期限至：2016年10月17日至2066年10月16H统一社会信用代码：91430103Nf4L6W2227经营范围：养老产

14、业策划、咨询；禽、蛋及水产品、中药饮片、西药、中成药、中量K产斗倍拿面祠晨公nChungRutWorldUnionAppralsatGroup工艺品、中药材、电子产品、粮油、果品及蔬菜的零售；保健品、农产品、日用品、计算机、计算机软件、计算机辅助设备的销售；代办出入院及转院手续；护理机构服务；老年人、残疾人养护服务；精神康复服务；家庭服务；家政服务；物业管理；餐饮配送服务；职工食堂；营养健康咨询服务；国内旅游业务；入境旅游业务；出境旅游业务；电子商务平台的开发建设；互联网接入及相关服务；软件开发；计算机网络平台的建设与开发；米、面制品及食用油批发；中餐服务；场地租赁。（依法须经批准的项目，经相

15、关部门批准后方可开展经营活动）2、公司简介湖南发展养老公司是一家以从事社会工作为主的企业，主要经营政府购买服务、小微机构养老、社区居家养老服务等业务。截至评估基准日，公司共计签约的社区居家养老服务站共82家，己运营77家。在等级方面，已运营5A级社区居家养老服务站1家，4A级26家，3A级26家、2A级10家、IA级12家、农村2家。目前运营的政府购买服务项目为5个，分别为天心区政府购买居家养老服务项目、雨花区政府购买居家养老服务项目、望城区信息平台、雨花区信息平台及芙蓉区信息平台。3、公司股权结构及变更情况湖南发展养老公司原名为湖南发展侨亚养老产业有限公司，成立于2016年10月，由湖南发展

16、和湖北侨亚养老产业股份有限公司出资设立，其中湖南发展出资510万元，持股比例51%;湖北侨亚养老产业股份有限公司出资490万元，持股比例49%。2018年4月，经湖南发展侨亚养老产业有限公司股东会决议，由股东湖南发展现金出资1,800.00万元，注册资本增加至2,800.00万元。增资后湖南发展出资额为2,310.00万元，持股比例为82.50%,湖北侨亚养老产业股份有限公司出资额为490.00万元，持股比例为17.50机同时公司更名为湖南发展养老公司。2023年3月29日，根据湖北省武汉市江夏区人民法院执行裁定书（2022鄂0115执恢373号之一），将被执行人湖北侨亚养老产业股份有限公司持

17、有的湖南发展养老公司人民币490.00万元，占比为17.50%的股权作价1,416,704元，交付申请执行人聂庆华抵偿债务。因此，股东湖北侨亚养老产业股份有限公司退出，新增股东聂庆华。截止评估基准日，湖南发展养老公司股权结构如下：金额单位：人民币万元序号股东名称出资额出资比例1湖南发展集团股份有限公司2.310.0(82.50%2聂庆华490.0(17.50%2,800.00100.00%4、近三年一期的资产、财务、经营状况财务状况及经营成果金额单位：人民币万元项目2020年12月31日2021年12月31日2022年12月31日2023年09月30日资产总额1,458.741,487.211

18、.289.821,086.89负债总额347.52356.73378.57290.90所有者权益1,111.221.130.4S911.25795.99项目202阵度2021年度2022年度2023年1-09月营业收入426.84497.42417.80218.43利润总额11.2719.26-219.23-115.26净利润11.2719.26-219.23-115.262020-2022年财务数据经天健会计事务所（特殊普通合伙）湖南分所审计，并分别出具天健湘审（2021）503号无保留意见审计报告、天健湘审（2022）555号无保留意见审计报告、天健湘审（2023）4号无保留意见审计报告。

19、2023年09月30日财务数据经天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所审计，并出具天健湘审（2023）1423号无保留意见审计报告。5、公司主要的会计政策（1）会计制度：公司按照财政部颁布的企业会计准则-基本准则和41项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（统称“企业会计准则”）编制财务报表。（2）会计期间：公司采用公历年制，自公历每年1月1日至12月31日为一个会计年度。（3）记帐本位币：以人民币为记账本位币。（4）固定资产折旧公司各类固定资产的分类折旧年限、预计净残值和折旧率如下:类别折旧方法折旧年限（年残值率作年折旧率（%）电子设备年限平均法5-

20、1059.50-19.00运输工具年限平均法8-1456.79-11.88其他设备年限平均法5519.00（5）公司主要税种、税率及税收优惠政策:税种计税依据税率（%）增值税以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税1、3城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7教育费附加实际缴纳的流转税税额3地方教育附加实际缴纳的流转桎税额2企业所得税应纳税所得额20税收优惠政策:根据财政部、国家税务总局关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告（财税（2019）76号）第一条规定“提供社区养老、托育、家政服务取得的收入，免征增值税”

21、及“提供社区养老、托育、家政服务取得的收入，在计算应纳税所得额时，减按90%计入收入总额的规定”，自2019年6月1日至2025年12月31日，公司免缴增值税，并享受前述企业所得税优惠政策。根据国家税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告（国家税务总局公告2023年第12号），2023年1月1日至2027年12月31B,对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策。公司享受此小型微利企业所得税优惠政策。根据财政部、税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告（国家税务总局公告2023年第12号），自2023年1月1日至2

22、027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。公司符合增值税小规模纳税人优惠政策，按照增值税小规模纳税人优惠政策缴纳附加税。4.委托人和被评估单位之间的关系委托人为被评估单位股东，委托人持有被评估单位82.50%股权。（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人资产评估委托合同未约定其他资产评估报告使用人。本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。二评估目的湖南发展集团

23、股份有限公司拟转让湖南发展集团养老产业有限公司股权，中瑞世联资产评估集团有限公司接受湖南发展集团股份有限公司的委托，对上述经济行为所涉及的湖南发展集团养老产业有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。上述经济行为，已经由湖南湘投控股集团有限公司湘投集团“压层级、减法人”专题调度会议纪要（2022年第12次）批准。三、评估对象和评估范围（一）评估对象评估对象为湖南发展集团养老产业有限公司股东全部权益价值。（二）评估范围评估范围为湖南发展集团养老产业有限公司的全部资产及负债。评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、非流动资产（固定资产、长期待摊费用）。总资产账面价值为1

24、,086.89万元；负债包括流动负债、非流动负债，总负债账面价值为290.90万元；股东全部权益账面价值为795.99万元。具体资产类型和审计后账面价值详见下表：金额单位：人民币元科目名称账面价值流动资产合计7,265,817.14货币资金3,862,885.83应收账款3,150,892.22预付账款11,010.00其他应收款241.029.09m触动资产合计3,603.061.36固定资产1,062,487.78长期待摊费用2,540,573.58资产总计10,868,878.50科目名称账面价值流动负债合计1,837,808.64应付账款433.790.67合同负债18,427.01应

25、付职工薪酬1,162,719.00应交税费29,559.97其他应付款193,311.99非流动负债合计1,071,153.19递延收益1,071,153.19负债总计2,908,961.83股东权益合计7,959,916.67本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。账面值已经天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所审计，并出具天健湘审（2023）1423号无保留意见审计报告。评估公司已要求被评估单位申报其所拥有的所有有形资产、无形资产以及应当承担的负债，并对公司申报的评估范围的完整性承担责任。若存在被评估

26、单位未予申报而评估公司又无能力发现的本次评估范围以外的公司拥有的资产及负债，本评估结论将不能使用。（三）被评估单位主要实物资产情况纳入评估范围的实物资产为固定资产，包括车辆和电子设备。具体实物资产类型及特点如下（1）车辆纳入本次评估车辆设备类共计1项，账面原值83,579.00元，账面净值4,178.95元，为别克GL8商务车。截止至评估基准日，车辆使用正常，通过年检，可正常上路行驶。（2）电子设备纳入本次评估电子设备类共计614项，账面原值2,550,693.13元，账面净值1,058,308.83元，主要为空调、电脑、打印机、视频监控系统以及各类办公家具等，截止至评估基准日，设备维修保养整

27、体状况良好，设备使用维护、保养正常。（四）企业申报的表外资产的类型、数量无（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）本资产评估报告引用天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所出具的天健湘审（2023）1423号无保留意见审计报告。四、价值翘资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。经资产评估师与委托人充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终确定评估对象的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本项目评估基准

28、日是2023年9月30日o评估基准日是由委托人根据有利于经济行为实现的原则，并考虑与审计时点相衔接，以及考虑到资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情况等因素综合确定。六、评估依据（一）经济行为依据湖南湘投控股集团有限公司湘投集团”压层级、减法人”专题调度会议纪要（2022年第12次）。（二）法律法规依据1 .中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日，中华人民共和国主席令第46号，中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；2 .中华人民共和国公司法（2018年10月26日，中华人民共和国主席令第15号，

29、第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正）；3 .中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；4 .资产评估行业财政监督管理办法（财政部令第86号，财政部令第97号修订）；5 .中华人民共和国企业所得税法（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）；6 .中华人民共和国企业所得税法实施条例（2008年国务院令第512号）7 .中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（2011年财政部、国家税务总局令第65号）；8 .关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财政部、国家税务总局财税（2016）36号）;9 .中

30、华人民共和国增值税暂行条例（2017年国务院令笫691号）10 .财政部税务总局关于调整增值税税率的通知（财税201832号）；11 .关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）;12 .中华人民共和国城市维护建设税法（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；13 .中华人民共和国企业国有资产法（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）14 .国有资产评估管理办法（国务院令第91号，国务院令第732号修订）；15 .企业国有资产监督管理暂行条例（国务院令第378号，国务院令第709号修订）

31、；16 .国有资产评估管理若干问题的规定（财政部令第14号）；17 .企业国有资产评估管理暂行办法（国资委第12号令）；18 .企业国有资产交易监督管理办法（国资委、财政部第32号令）；19 .关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274号）；20 .关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知（国资产权（2009）941号）；21 .国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作意见的通知（2001年12月31日，国办发2001102号）；22 .关于印发企业国有资产评估项目备案工作指引的通知（国资发产权（2013）64号）;2

32、3 .关于建立中央企业资产评估项目公示制度有关事项的通知（国资发产权（2016）41号）;24 .关于加强中央企业评估机构备选库管理有关事项的通知（国资发产权（2016）42号）；25 .中华人民共和国证券法（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议修订）。（三）评估准则依据1 .资产评估基本准则（财资（2017）43号）；2 .资产评估职业道德准则（中评协（2017）30号）3 .资产评估执业准则一资产评估程序（中评协（2018）36号）；4 .资产评估执业准则一资产评估报告（中评协（2018）35号）；5 .资产评估执业准则一资产评估委托合同（中评协（2017）

33、33号）6 .资产评估执业准则一资产评估档案（中评协（2018）37号）；7 .资产评估执业准则一企业价值（中评协（2018）38号）8 .资产评估执业准则一资产评估方法（中评协201935号）；9 .企业国有资产评估报告指南（中评协201742号）；10 .资产评估机构业务质量控制指南（中评协（2017）46号）；11 .资产评估价值类型指导意见（中评协（2017）47号）；12 .资产评估对象法律权属指导意见（中评协（2017）48号）13 .企业会计准则一基本准则（2014年7月23日，根据中华人民共和国财政部令第76号财政部关于修改企业会计准则一一基本准则的决定修订）；14 .资产评估

34、专家指引第12号-收益法评估企业价值中折现率的测算（中评协（2020）38号）;15 .资产评估执业准则一一利用专家工作及相关报告（中评协（2017）35号）；16 .资产评估准则术语2020（中评协（2020）31号）；17 .资产评估专家指引第8号一一资产评估中的核查验证（中评协（2019）39号）；18 .资产评估执业准则一一机器设备（中评协（2017）39号）。第13页ungRuiWorldUnionAPPrUisalGroui（四）权属依据1.车辆行驶证、合同等产权证明文件；2.被评估单位提供的其他权属证明文件。（五）取价依据1 .最新资产评估常用数据与参数手册（中国财政出版社）2

35、.被评估单位提供的历史及现行价格资料；3 .国家宏观、行业、区域市场及被评估单位统计分析数据；4 .评估基准日同类上市公司财务指标及风险指标；5 .评估基准日国债收益率、贷款利率；6 .Wind金融终端等；7 .评估人员现场勘查所掌握的资料。（六）其他参考依据1 .委托人与我公司签订的资产评估委托合同2 .被评估单位提供的资产清单和资产评估申报表：3 .天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所出具的天健湘审（2023）1423号无保留意见审计报告。4 .中瑞世联资产评估集团有限公司数据库。七、评估方法（一）评估方法选择的技术思路资产评估的基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。资产基础法是指以

36、被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。（二）评估方法的选择被评估单位评估基准日资产负债表内及表外各项资产、负债可以被识别，并可以用适当的方法单独进行评估，故本次评估选用了资产基础法。被评估单位未来收益期和收益额可以预测并可以用货币衡量；获得预期收益所承担的风险也可以量化，故本次评估选用了收益法。未选用市场法评估的理由：由于被评估单位属非1:市公司，同行业的I:市公司业务结构

37、、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处的经营阶段、成长性、经营风险、财务风险等因素与被评估企业相差较大，且评估基准日附近中国同一行业的可比企业的买卖、收购及合并案例较少，所以相关可靠的可比交易案例的经营和财务数据很难取得，无法计算适当的价值比率，故本次评估不适用市场法。因此，本次评估采用资产基础法及收益法评估。(三)评估方法简介I.资产基础法1 .流动资产(1)货币资金包括银行存款，通过核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。(2)应收款项应收款项包括应收账款、预付账款和其他应收款。应收账款是企业因提供养老服务，应向接受服务单位收取的款项以及暂估的政府运营补贴款项；预

38、付账款是企业预付的软件费；其他应收款是支付的员工备用金借支、代垫员工保险个人部分以及与其他单位之间的往来款项等。在账面核实无误的基础上，对于期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值。2 .非流动资产(1)设备类资产根据本次评估目的和被评估设备的特点，主要采用重置成本法进行评估。对可以搜集二手市场交易信息的设备采用市场法评估。采用重置成本法评估的设备：评估值二重置全价X综合成新率A.电子设备1、重置全价重置全价二设备含税购置价2、成新率的确定主要采用综合成新率确定。综合成

39、新率=年限成新率40%+勘察成新率X60%年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限Xlo0%或年限成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）100%勘察成新率：运用设备技术鉴定评分制，将设备的整体和各部位的技术状态，按设备各组成部分的重要性、复杂程度和近期检测结果或各组成部分价值量大小进行分级并分别评分，通过现场观察，根据设备现时状态、实际已使用时间、负荷率，设备的原始制造质量、维护保养状况以及设备的工作环境与条件、设备的外观及完整性等方面，在广泛听取设备实际操作人员、维护人员和管理人员意见的基础上，采取由专家与该厂工程技术人员共同进行技术鉴定来确定其成新率。车辆评估的市

40、场法根据各类车辆的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，主要采用市场法评估车辆。市场法评估公式为：比准价格=交易实例成交单价X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数评估值=Z比准价格/N,其中N为案例个数评估工作主要分以下五个阶段进行：第一阶段：考察评估对象特征。评估人员根据委托方提供的车辆评估明细表，在委托方资产管理人员的配合下，对车辆进行核实、勘察、鉴定，了解车辆的外观、内部结构、功能性能等现状，并作详细的勘察记录。第二阶段：收集资料。收集评估对象的资料，包括车辆的类别名称、车辆型号和性能、生产厂家及出厂年月，了解车辆目前使用情况、实际技术状况以及尚可

41、使用的年限等。第三阶段：选择交易对象。选定旧车交易市场上可进行类比的对象。所选定的类比车辆必须具有可比性，可比性因素包括：车辆型号和制造年份、车辆制造商、车辆来源、车辆使用年限及行驶里程数、车辆技术状况、车辆所处的地区、成交时间等。按以上可比性因素选择参照对象。第四阶段：分析、类比。综合上述可比性因素，对待评估的车辆与选定的类比项一中FMMrrfEmMJ*KchunRuiWorldUnionAPPraiSalGroup第16页进行认真的分析类比。第五阶段：计算评估值。分析调整差异，做出结论。运用市场比较法按下列基本步骤进行：(1)搜集交易实例的有关资料；(2)选取有效的可比市场交易实例：(3)

42、建立价格可比基础；(4)进行交易情况修正；(5)进行交易日期修正；(6)进行区域因素修正；(7)进行个别因素修正：(8)求得比准价格。(2)长期待摊费用对于装饰装修、改造费用等预付性质长期待摊费用，尚有一定的受益期限，通过对其受益期限、摊销方法与应摊销金额进行核实，按照工程造价指数表计算出重置原值，再根据对应的受益期计算对应评估值。3 .流动负债流动负债包括：应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款。对以上负债，评估人员根据企业提供的各项目明细表，对账面值进行了核实。本次评估以核实后的账面值确定评估值。4 .非流动负债非流动负债为递延收益，主要为企业建设社区养老服务站点所收到的政

43、府补助的建设补贴。经核实，企业与递延收益确认相关的义务已履行完毕，该部分政府补助无需缴纳企业所得税，本次按零值确认评估值。H.收益法企业价值评估中的收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。根据被评估单位所处行业，经营模式，资本结构、发展趋势等综合分析，本次收益法评估采用企业自由现金流折现模型，该模型的计算公式如下：企业股东全部权益价值:企业整体价值

44、一付息债务价值1 .企业整体价值企业整体价值是指净资产价值和付息债务价值之和。根据被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：企业整体价值;经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值(1)经营性资产价值经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：式中：P经营性资产价值:i预测年度；r折现率：R.第i年企业自由现金流量：r一预测期年限；其中，企业自由现金流量计算公式如下：企业自由现金流量=净利润+税后利息支出+折旧及摊销-资本性支出-营运资金变动额其中,式中:折现率Sl权平均资本成本，WACC

45、)计算公式如下：EDWACC=R一凡-(I-T)“DMR权益资本成本：R2债务资本成本；E(D+E)权益资本占全部资本的比重D(D+E)债务资本占全部资本的比重T所得税率其中：权益资本成本R.采用资本资产定价模型(CAPM)计算，计算式如下:z?R=R2+MRP+R,式中：R,股权收益率R,无风险收益率B企业风险系数MRE市场风险溢价R,公司特有风险调整系数(2)溢余资产价值溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。(3)非经营性资产、负债价值非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资产、负债单独分析和评估。2 .付息债务价值付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。付息债务以核实后的账面值作为评估值。八、评估程序实施过程和情况资产评估专业人员于2023年11月2日至2023年11月9日对评估对象涉及的资产和负债实施