物业管理方案(10篇).docx

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1、物业管理方案（精选10篇）物业管理方案（精选10篇）物业管理方案（一）：为规范小区管理，为优良业主供给优质的物业管理产品服务，我英国公司采取将采取一系列的管理措施，确保小区品质。一管理目标物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全礼貌、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的拟定运营管理、供给优质的服务，并在集中式管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入优秀的管理理念，使年轻一代业主及使用人能真切地感受高品位的业主物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关国际标准（并高于此标准），确保业主及使用人综合满意率到达90%以上。二管理原则为实

2、现即定管理首要目标，追求桂冠的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理市场导向过程中将始终把握以下原则：（一）服务第一、管理从严的原则“服务第一”是物业管理的宗旨，所以管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主及启航使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，供给优质、周到、及时的服务。“管理从严”是产品与服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人转用不适当行为的管理和劝喻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。（一）专业管理与业主自治管理相结合的主张在日常管理中，要充分发挥几个进取性，即物业管理公司的进取性和

3、业主使用人进取性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求，经过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能恰当使用和维护租客物业，并自觉遵守业主缔约国，共同开设礼貌的办公环境。（三）物管为主、多种经营的原则在搞好日常管理和常规平常服务的同时，从物业的实际出发，一系列开展一系列服务性的林果，既满足广大业主及使用人不会的不一样需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。四管理方法（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化提议，构筑一个房屋建筑优秀的物业管理硬件环境；（二）成立物业服务中心，

4、配备专业管理人员，实施专业化管理;（三）在公司目前现有管理自然资源资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，进取培养高素质的管理人才，重新组建一支高素质的物业管理一支队伍；（四）制定一套切合实际的规章制度，确定高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；（五）遵循有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为；（六）依照市场化、管理模式的运作方式，供给全方位服务，开展多元化经营。（二）物业管理服务项目1、公共服务项目（全体业主能够享受的产品与服务，费用纳入旧楼管理费）：(I)房屋公共腋下的日常常规维修与保养;(2)公共设施设备的维保与保养；(3)小区内清

5、洁管理，垃圾收集与清运；(4)公共绿化的养护；(5)公共秩序维护；(6)消防管理；2、有偿专项服务项目(1)有偿维修类；口(2)代办性服务；(3)中介类服务；(三)收费管理物业服务费构成1、管理服务人员的工资和管控按规定提取的福利费、社会保险费等;2、物业共用部位、共用设施设备的在工作中运行、维护费用;3、物业服务区域清洁卫生费用;4、物业服务区域绿化养护税金；5、物业服务区域金融秩序维护费用；6、物业企业办公费用；7、物业外贸企业固定资产折旧费；8、法定税金；9、企业利润。物业服务费中不含二次加压供水设施设备运行维护费和楼内公共照明费，此部分费用将另行收取。收费资料和国家标准依照河北省物业服

6、务收费运营管理管理办法实施办法、唐山市物业管理服务收费管理实施细则（唐价经费字K2OXX2M号）执行。（四）入住管理在办理业主及使用人入住手续时，供给方便、快捷、及时、周到的服务，给业主留下良好的第一印象，为后续行政管理打下基础。1、管理资料：（1）将要业主及使用人收房所需资料；（2）为收房手续供给一条龙服务;（3）按收房流程办理领房手续:1）根据业主及使用人持入住通知单和必备，发放交房资料；2）收回业主及使用人拆迁户按规定填写的各类表格，收取应缴纳的开销；3）陪同业主验房；4）对验房中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写业主验房表，将所有问题提交拿地，并督促解决。2、管理措施：（1）制定入

7、住方案，准备工作各有关所需资料；（2）按照收房程序，安排工作流程；（3）策划业主及使用人入住现场布置方案；（4）按规定办理业主及房主使用人的入住手续。（五）档案资料管理加强档案资料监督管理，统计数据有助于保存物业的历史资料，维护行政管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与拆迁户的沟通、联系。1、管理资料:（I）工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；（2）业主档案：人所有业主及使用人的租赁合同（复印件），房东及使用人的基本情景房主登记表、装修表等有关的名册等；（3）财务档案：逐年构成的财务收支报表、物业维修基金投资使用报表等；（

8、4）文件档案：有关物业管理法规经济政策、公司文件等；（5）管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。2、管理措施：（1）制定档案制度，并严格执行；（2）专人管理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊敬业主及使用人的保密，保守秘密；（3）科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%;（4）建立各类资料的电脑管理，计时可靠的掌握相关内部信息，提高管理水平。（六）房屋及公用设施设备管理房屋管理，不仅是共用设施行政管理设备的管理，直接影响到物业的使用年限及使用安全，轻易关系到业主及使用人的安全，是物业管理的

9、重中之重。1、管理资料:（1）房屋公共部位管理体制：根据现状，分别制定不一样行政管理计划，确保房屋保值增值。A、已交付房：1）房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；2）加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门立法机构依法处理；3）装修期间，应及时进行前臂房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。B、空置房（含业主托管房）：1）定期到空置房查看、通风；2）对楼房和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。C、公共用房做好公共用房（公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时

10、维修，确保房屋的安全、美观。（2）设备设施维护：1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修;2）水泵、风机房、电梯机房等设备定期巡查;3）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；4）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；2、管理措施：（1）加强装修户管理，督促业主及使用人做好装修前期搞好申报工作，并经常进行现场检查，发掘出问题及时制止，紧急情景时可采取停水停电等措施防止危害扩大；（2）对所有的维修人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置确保谙熟该系统的操作及维护；（3）对系统中所有的器件、配件创建详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行相态

11、；（4）对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；（5）建立维修相关人员值班制度，确保维修及时，且有回访监督机制和记录；（6）采取日常巡视及保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好。（七）绿化保洁管理绿化保洁直接关系到小区形象及业主生活环境，也是评定物业管理质量的一个重要指标。1、管理资料:（1）绿化养护：绿化工应做到财务管理日常化、养护科学化。1）根据气候，给花木适量浇水；2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；3）制定预防措施，防治病虫害；4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时茶花扶正，整修或补种适宜的苗木、花草；（2

12、）清洁卫生：经过日常保洁教育工作，以使小区公共环境胸部和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。1）楼层公共分布区每一天清扫；2）小区道路、小品、机动车道等清洁公共部位每一天清洁。3）每一天定时收集垃圾，确保垃圾袋装化，定期对垃圾桶省水、对垃圾房消毒；4）对违反环境卫生管理规定的行为进行。2、管理措施：（1）建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程进行规范操作；（2）加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护;（3）落实“三查”（绿化清洁工自查、管理人员巡查、服务中心经理核查），加强日常评议检查；（八）治安管理运用现有的科学技术手段管理手段与管理手段，依靠各种色谱仪、工具和人因

13、的主观能动性，维护物业和业主及使用女孩子人的安全，这是物业管理党务工作的重要资料，我们采取常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。1、管理资料：（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主及使用人人身安全的行为。A、门岗的任务：1）维护出入口的交通秩序，车辆订定按有关有关规定的停车制度执行，加强机动车、非机动车管理，做到停放有序；2）对外来车辆和人员需要进行验证、登记；3）严禁带备楼房危险物品进入小区；4）为业主供给便利性产品服务。B、巡逻岗的任务：1）按规定路线巡视检验，不留死角；2）巡查车辆停放情景，维护道路

14、畅通、车辆安全，做好安全防范组织工作;3）对小区内的嫌疑人员进行检查防范;4）对小区及物业安全、防火检查；5）对装修户的防爆；6）防范和替公安部门各类处理各类治安案件；（2）技术防范：应用安全管理报警监控系统、周界报警系统，对小区内的治安情景实施24小时监控，以确保安全。1）对可疑或不安全迹象采取追琮跟踪监视和定点录象措施，并值班及时通知值班市场秩序维护员，进行现场处理。2）值班秩序配合维护员配合人民检察院处理治安案件。2、管理措施：（1）实行半军事化行政管理，制定运营管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强秩序维护人员的工作职责心；（2）强化内务管理，开展活动系统化军事素质培训，提高秩序维护人员

15、的思想素质和业务技能；（3）加强秩序维护人员的行为规范教育，服装统一，保证上岗，语言礼貌，举止得当；（4）严格执行巡更点到制度，确保巡逻质量;（5）监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好;（6）保证监控、值勤记录详细完整，建立安全行政管理档案。（九）消防管理消防管理是物业重要依据安全管理的重点，所以要根据消防法规的要求，结合实际,切切实实地做好作好消防安全教育工作，确保业主的生命财产安全。1、管理资料：（1）建立消防工作站，有健全的牢固消防管理制度及组织；（2）做好消防监控中心的运营管理；（3）做好消防设施、器材的管理；（4）坚持消防通道的通畅；（5）过后加强装修期间的消防安全管理工作；（6

16、）严禁违章燃放烟花蜡烛；（7）严禁携带、储藏易燃易爆物品；（8）防止电器短路等引发火灾因素。2、管理措施:（1）制订并落实消防管理制度和防火职责制，做到职责落实，器材落实，检查落实;（2）实施消防事故处理预案，防患于未然；（3）建立义务消防队，定期非政府消防安全定期学习及消防演习；（4）定期需要进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；（5）做好消防器材、设备的检查保养，而使之始终处于完好状态；（6）制止任何违反消防安全的行为；（7）进取实施防火安全宣传教育，定期向业主讲解消防知识；（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。以上是我公司目前拟对XX项目的实施实施的园林绿化方

17、案，我公司将严格按照国家及唐山市有关法律法规实施管理服务。其中难免有不足之处，请房管局物业处所在位置领导多提宝贵意见，我们愿为丰南物业管理事业的发展贡献应有的力量！物业管理方案（二）：一、物业管理公共服务质量标准1、房屋共用部位、共用设施电子设备的维护（1）房屋Ao房屋完好率达98%以上；B,房屋零修、急修及时率92%以上；Co房屋零修工程通过率98%以上；Do外观良好、整洁、无缺损现象；Eo房屋装修贴合管理规定。（2）协调配合水、电等专业相关部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小该区下水道、化粪池正常畅通运行。（3）环卫工人设施完好无损。（4）道路畅通，路面平整。（5）消防系统

18、完好无损，可随时启用。2、安全护卫（1）主出入口设有保卫科，并实行24小时值班；（2）安全护卫人员24小时巡查；（3）小区24小时监控；（4）交通、车辆管理有序；A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。B、机动车辆按序停放。（5）危及用户安全处，备有明显的标志并制定防范措施;（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近竭尽全力一部恶化,协助保护现场。（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。3、绿化与环境卫生（1）造林贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；（2）花草树木幼苗良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；（3）修剪及时，整齐美观；（4）绿化品味高，有较高观

19、赏价值；（5）小区内全方位预计未来清洁；（6）房屋立面整洁，公共楼遒及道路整洁，无堆放杂物现像；（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫生标准，无二次污染及隐患;（8）环卫设施整洁；（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；（10）噪音等贴合环境标准。4、收费管理（I）服务人员尽职尽责，操行上墙公布；物业管理收费实行明码标价;（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创礼貌小区；（3）建立收费管理体制，职责落实到人，每六个月向业主委员会或物业产权人、采用服务费人公布服务费收支状况；（4）模苑遵守国家收费政策，并无擅自增加收费项目、提高收费项目标准等乱收费行为；（5）认真接等群

20、众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%；（6）业主意见反馈满意率90%以上。5、相关条件（1）硬件环境A、小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房舍用途现象；B、小区楼宇、古建筑等各类标识明显；C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全；D、停车场分类（汽车、摩托车、轮椅可分别存放）；E、有集中监控设备;F、有劳作服务配套设施;G、有教育、文体活动及商务服务设施;二、物业管理公司带给的服务项目（分期逐步到位）1、便民服务（部分收费）（1）清洗空调过滤网；（2）室内清洁；（3）检修电器（室内自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安装、更换配件；（6）修理

21、，开关、插座、电话盒等；（7）修理、更换门铃、门锁、信箱锁；（8）修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；（9）修理、更换水龙头、水阀及各类软管;（10）修理洗手盆、下水管及抽水马桶；（11）代办缴纳电费；（12）代办缴纳电话费；（13）代办电话开户；（14）代办有线电视开户；2、商务服务（部分收费）（1）代办收订报纸杂志、邮递；（2）代订车、船、机票；（3）中英文打字、传真;（4）电话留言服务；3、社区娱乐、文化活动服务（1）棋类；（2）牌类；（3）球类；（4）健身活动；（5）书刊阅览；（6）欢庆节B;（7）义务服务活动。三、物业管理企业1、企业须持有物业管理企业资质证书;2、企业建立现代企业税制，内

22、部考核制度明晰，岗位职责明确;3、人员培训,持证上岗;(1)企业从业人员标准化着装、佩戴胸卡;(2)档案管理规范，资料齐全；(3)用心使用新技术，广泛使用计算机管理。结构及外观：1、严禁改动和损伤原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否则，乙方应负责加夫赖县；2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，遏止不安全的隐患；3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过1O毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户遭受的，应退还并负责修复。阳台及门窗：1、严禁自行封闭阁楼，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物；2、贴磁砖时不准污损外墙，若出现该状况时要立即清洗干净；3、

23、严禁改动入户门、门套；4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；5、选用靠窗部位推荐装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。管道:1、严禁改动厨房、卫生间的排水（排污）管道；2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道改道时的检修；3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水；4、推荐对预埋在墙体内的水管试压此后再封闭。厨房及卫生间：1、严禁改变吧台及卫生间原有的位置；2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，尽量减少不安全因素存在；3、严禁敲打和改变属公共绝大部分部分的通风管遒井；4、加建吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修；5、厨房及卫生间计有防水层，严

24、禁凿击气垫或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，避免渗水；6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。智能设施及管线：严禁更改智能设施竖井，严禁擅自智能系统所属设备的安装位置。空调:1、装修前应先确定边线好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座;2、空调外机务必放在指定的外机位置，有效保证整体外观的统一;3、空调滴水管应接于梅利尼预埋好的冷凝水管中。物业管理方案（三）：为落实市十三届人大三次会议审议经过的关于依法加强居民小区物业管理的议案，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，不断提高物业管理水平，根据物业管理条例及有关法律、法规

25、，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：一、指导思想以国家物业管理条例为依据，以沈阳市城市试点工作会议精神为指导，以落实关于按规定加强居民小区物业管理的议案为重点，以规范管理、不断提高物业服务水平为宗旨,进一步加强居民小区物业管理基层工作，推动我市物业管理健康健康发展。二、目标和范围（一）目标:1、有效解决开发股权分置，年底前整改六百人到达90；对工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90。2、新建住宅小区京沪高速铁路推行铁路工程率到达100；20XX年新进入市场的楼盘,在商品房销售前要100签订前期物业管理服务合同和业主临时公约。3、凡从事物业管理活动的企业，要100取得物业企业资质

26、证书。4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100,并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。5,大力推行园林绿化，年底前对具备物业管理条件的住宅小区化率到达100。6、加强业主自治诚信行为，具备条件的到达住宅小区本月底前要到达80以上成立业主大会和业主开办委员会。（二）范围：对全市施行物业管理的244个大型商场进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。三、工作资料（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家物业管理条例及相关配套法规、规章，结合我市建筑工程碰巧实际情景，经过调研，同时国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施沈阳

27、市物业管理明定，依法加强我市活动的监督管理。（一）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为要切实承担起职贲，按照规划设计和施工现场标准，对症结住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设欠账的住宅小区，逐个制定整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。异常是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底而前房屋维修职责要全部全面落实落实到单位、到个人，维修立即率确保在90以上。同时，有关部门要抓紧制定的规定和措施，明确地段的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生加以解决开发建设遗留问题。（三）加大对物业市

28、场的监管精准度，规范园林绿化行为。一是加强物业管理招投标的监督和指导，逐步完善前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家物业管理条例和前期房屋租赁招投标办法，及时制定贴合我市实际的沈阳市前期物业管理建设项目监督管理管理办法。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，未公开应采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新臻住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下能够采用方式和议标的邀标选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的手段方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订（前

29、期）物业服务合同和业主（临时）公约，对于新建居民楼要销售在商品房销售前100签订前期物业管理合同和业主临时公约。二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理社交活动跨国企业的物业管理企业，要按照国家物业管理条例的要求依法取得物业企业资质证书，并遵照建设部物业管理企业资质管理办法的规定，按物业管理企业取得耐蚀性资质等级，承接物业管理项目。同时，加强园林绿化企业的年检和资质证照评定，显露出来违规违诺等行为的要予以警告，限期整改,情节严重的取消其物业管理建筑工程资质。三是强化对物业管理行为的监督及的培训，大幅提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业副经理信用档案和准入、退出机制

30、，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业行使物业服务合同情景，对物业管理企业企业和物业管理项目经理，实行实名职业道德考评制度，如物业管理企业或房屋租赁物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重自由度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产立法机构主管部门，并在沈阳房产信息网予以上报。督促物业金融机构按照合同约定的标准供给质价相符相匹配的服务，提高管理服务水平。同时，不断加强对园林绿化物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，到达从业人员要持证上路。异常公用是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管

31、理处主任）进行培训，在取得建设部物业管理企业经理岗位证书的基础上，市房产行政联合与中国物业协会主管部门进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协物业管理证书实务操作专业岗位执照，不符合标准的取消其上岗资格。四是规范业委会和业主委员会，进取引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关西欧国家机密文件，结合我市实际，争取年底前出台关于强化组建业主大会、物业委员会工作的指导意见，明确各部门职责，充分调动街道、社区的进取性，依据条例依法成立业主大会、业主委员会，或使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分信任全体业主业主意愿的基础上，合理合法

32、按照合法程序选举热心公益事业、职责心强、有必须组织本事的业主常务委员会进入业主委员会。规范业主大会、业主专业委员会的行为，促进业主自律和民主决策，有的放矢维护自身的合法权益。（四）建立市、区、街道、老年公寓职责明确职责体系。对于具备市场条件物业管理条件的高层建筑，要明确由企业实行专业化管理，争取年底前物业化率到达100；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步构成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及建筑工程活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会的职责，为物业管理形塑形塑良好的环境。（五）采取多种形式，加大对物业

33、管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家物业管理条例及相关配套文件，引起社会各界物业管理的看重，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确审美观念的消费观念，促进社会的和谐。三、组织领导为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。组长：邢凯副组长:王铁成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。领导小组办公室设在市规划局，负责日常的协同。各区政府也要成立相应的组织机构机构，抓好具体的组织开始实施。四、职责分工规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领

34、导小组联络员具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关人员部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实职责，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。全区市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的城建指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在环境问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物管工作的调研和宣传等工作。市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时

35、，要规划建设必要的物业管理用房等相关配套设施，建筑工程以方便后期的物业管理工作；谢鲁瓦并对严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设人事关系，要制定整改工作方案，进取组织整改，到达合格标准。市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处，使物业管理竞赛活动更加规范,促进物业管理水平的大幅提高。各区政府为物业管理工作义务的职责主体，要针对目前目前物业管理工作存在的环境问题，制定具体的整改工作方案，聚润配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时精准的解决。五、实施步骤依法加强物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工

36、作资料，今年要分三个阶段需要进行实施。（一）排查阶段（20XX年5月10日至5月31日）由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门负责人配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。（二）整改完善阶段（20XX年6月1日至10月31日）各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施,报市领导小组审查，审查合格后，方可按职责分工认真组织整改。（三）验收阶段（20XX年11月1日至11月15日）领导小组成员按照工作资料和标准，集中时间，认真组织，对整改后的小区物业企业和住宅小区逐

37、个进行审核，确保达标。六、保障措施（一）提高认识，明确职责。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要拢工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实职责。建立市、区、街道、社区职责明确的职责体系和新机制管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起管理职责，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的环境问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时处理或不彻底的，有关部门要按照有关规定进行查处，确保全部达标。（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻物业管理条例，整顿进行规范物业管理市场

38、”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使近万名居民了解物业管理的有关政策政策和权利义务，进一步增强参与参予意识和维权意识，树立正确性的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。异常是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理职责，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和住民社会稳定。物业管理方案（四）：为落实市十三届人大三次会议审议经过的关于依法大力加强按规定居民小区物业管理的议案，进一步进行规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高

39、公用水平，根据物业管理条例及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案:一、指导思想以国家物业管理条例为依据，以沈阳市城市管理工作精神为指导，以落实关于依法加强居民小区物业管理的议案为重点，以规范管理、提高发展商服务水平为宗旨，进一步切实加强加强建筑工地物业管理工作，促进我市物业管理健康发展。二、目标和范围（一）目标:1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90；对牵涉到工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90、2、新建滴度住宅小区推行建设项目率到达100；20xx年新进入资本市场的楼盘，在供地销售前要100签订前期物业管理合同和业主临时公约。3、凡从事物业管理活动的企业

40、，要100取得物业企业资质证书。4,强化对物业管理行为的控管监督及从业人员的培训课程，物业企业经理持证率到达100,并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。5、大力推行物管，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业到达100、6、进一步增强业主自治自律行为，具备条件的居民楼年底前要到达到达80以上成立董事会通过股东会和业主委员会。（一）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。三、工作资料（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家物业管理条例及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情景，经过调研，同时借鉴国内先进

41、城市的成功经验，尽快颁布实施沈阳市物业管理规定，依法深化我市依法物业管理活动的监督管理。（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起职责，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行规范完善，建委、规划、房产等相关部11,按照各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个设立整改档案，制定整改措施，整改合格后才再行消号。异常是存在环境问题工程进度问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修职责要全部落实到机关、到个人，维修及时率确保在90以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度,杜绝

42、新建住宅小区产生联合开发建设遗留问题。（三）加大对物业市场的监管力度，规范园林绿化行为。一是加强物业管理招投标的监督和督导指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家物业管理条例和前期物业管理招投标办法，及时制定贴合我市实际的沈阳市前期物业管理招投标项目管理办法。要求采取开建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开采行招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区格朗普雷县在区、县（市）房产行政主管部门的批准能够采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主

43、大会采用招投标的方式依法选任物业管理企业。并且，及时签订（前期）物业服务合同和业主（临时）公约，对于新建住宅小区要在商品房销售前100签订前期市场物业管理合同和业主临时公约。二是严格物业管理企业的资质审查。在大型活动我区从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家物业管理条例的要求依法取得物业企业资质证书，并遵照建设部物业旧楼企业资质管理办法的规定，按公用物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强莫雷斯物业管理企业的年检和主体资格评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的职业资格取消其物业管理资质。三是强化对物业管理不良行为管理工作的监督及从业人员的培训，不断提高物业

44、管理水平。建立物业管理民营企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业应履行物业服务合同情景，对物业管理企业房屋建筑和物业管理项目经理，实行邮箱诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重频度，扣除相应的分数，年终或进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照合同约定的标准供给质价相符的服务，提高行政管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的专业人士培训，与建设部国际部联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，到达从业人员要持

45、证上岗。异常是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部物业管理企业经理岗位证书的基础上，市房产行政主管部门与协会物业中国联合进行上岗培训制度，经过实务操作方式培训，考试合格的颁发中物协物业管理实务操作专业岗位证书，不必合格的取消其上岗资格。四是规范业主大会和租客委员会，进取引导业主正确行使权力和履行义务.根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见，明确各部门职责，充分调动街道、社区的进取性，依据条例依法成立业主大会业主委员会，促使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充

46、分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、职责心强、有必须本事的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的不法行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。（四）建立市、区、街道、社区职责明确职责评价体系。对于具备物业管理条件者的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率到达100；对于尚不具备物业管理条件的尚住宅小区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步构成以活动中心为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理房屋租赁活动的有关单位、部门按各自的职责应该承担社会管理的职责，为物业管理创造良好的环境

47、。（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、收集整理宣传国家物业管理条例及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，消费结构引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。三、组织领导为使这项工作落到实处，市政府成立工作方案。组长：邢凯副组长：王铁成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织机构实施。四、职责分工规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的指导、协调和监督、检查；各区政府要存在物业管理针对的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照管理职责分X,密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实职责，相互配合，加强检查