惠州帝景湾房地产项目可行性研究报告.docx

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1、1投资环境分析1.1惠州的地位1、位于珠江三角洲地区，具有优越的地理位置。惠州位于珠江三角洲东部，是广东省的历史文化名城，是广东省重要的工业基地和旅游城市。全市土地总面积11158平方公里，总人口约320万。惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，以及大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。惠城区作为惠州市政府所在地和唯一的市辖区，是全市及至整个东江流域政治、经济、文化和交通的中心。全区总面积1465平方公里，总人口约92万。2、全国重要的数码科技基地和工业基地。惠州市两端各有一个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区和仲恺高新

2、技术产业开发区，其中包括石油化工区和重点骨干电子信息企业，形成了数码工业园在内的一大批上档次、上规模、上等级的工业园区，并呈放射型的线条，串起惠州石油化工、数码信息两大最具魅力的支柱产业，具有广阔的开展前景。3、交通网络兴旺。惠州东至汕头280多公里，西去广州130公里，南往香港深圳80公里，北沿京九铁路可直达北京，离惠州港仅46公里。京九铁路设大站于惠州，惠深、广惠、深河等高速公路及广梅汕铁路在区内贯穿而过，与惠州机场、惠州港、东江河构成了四通八达的水、陆、空立体交通网络。1.2 社会经济开展状况1.2.1 经济总量1988年以来惠州国民经济的主要指标以每三年翻一番的速度快速增长。2003年

3、国民经济增长加快，增速创近五年新高。同比增长达13.9%。人均GDP值为20758元，增长12.7%,其中全社会固定资产投资224.53亿元，增长1.14倍。出口总额、社会消费品零售总额的增长率分别为12.8%、16.9%。全年惠州市市场价格有所上升。全市居民消费价格总水平比上年上涨O.5%。其中，居住类上升1.5%,全市民营经济活动单位完成增加值183.96亿元，增长8.6%。2004年一季度GDP增长12.7%,4月、5月份经济增长逐步提速，6月份GDP累计增长13.6%,显现出经济开展良好的势头。1.2.2 产业结构惠州市产业开展在惠州经济中占据十分重要的地位，是惠州经济社会全面、协调、

4、可持续开展不可或缺的重要物质根底。产业结构分配比率为12.5:58.8:28.7o2003年惠州产业开展状况增加值增长经济增长奉献率拉动GDP增长第一产业73.91亿0.5%0.5%/第二产业347.43亿17%78.8%10.6%第三产业169.63亿14.1%20.8%2.8%伴随着惠州经济的高速增长，第一产业在国民经济中的比重大幅度下降，第二产业比重急剧上升，说明拉动惠州经济增长的主要动力已由第二产业取代第一产业，惠州已挥手辞别农业经济，昂首跨入工业化时代。目前惠州主要产业是电子信息产业和石油产业。2002年全市电子信息工业总产值631.38亿元，占全市工业总产值的51.9%oTCL.德

5、赛、麦科特、华阳四家企业集团进入全省70家大型企业集团行列。TCL集团成为全国重点扶持的大企业集团，排行中国电子百强企业第三；TCL机、TeL王牌彩电、麦科特摩托车、德赛电池、富绅衬衣等产品成为全国具较高知名度和市场占有率的名牌产品。目前，惠州已成为世界最大的镭射光头生产基地、亚洲最大的机生产基地、中国最大的电池、电脑、电视机、汽车音响、高级电工产品、线路板和照相机生产基地之一。中海壳牌南海石化工程正式落户惠州，总投资达40多亿美元。到2010年左右，加上与该工程配套的相关产业的入驻，石化方面的建设投资将到达I(X)O亿到1500亿元人民币，届时石化产业将成为惠州市的主导产业。1.2.3 经济

6、投资状况惠州市固定资产投资高速增长，据统计，2004年上半年，全市全社会完成固定资产投资105.16亿元，比上年同期增长25%。在全社会完成固定资产投资中，根本建设完成投资77.58亿元，增长30.6%；更新改造投资2.89亿元，增长13.9%；房地产开发投资8.76亿元，增长38.4%;其他投资0.54亿元，减少78.1%;农村单位投资10.38亿元，增长13%;私人投资4.99亿元，增长20.4%。同时整个城市利用外资取得较大进展。全年实际利用外资增长27.4%,其中外商直接投资增长30%。实际利用外资来源仍以香港和欧盟为主，年末到惠投资的世界500强企业增至17家。2003年惠州市在外资

7、投入较多的行业是制造业和房地产业。全年外商直接投资实际到位资金中，壳牌石化工程3.49亿美元，占24.8%;五金、注塑和电子及通信设备制造业8.4亿美元，占59.7%;房地产业1.18亿美元，占8.4%。房地产投资大幅增长，施工规模扩大，销售面积增加。随着住房制度的进一步标准，房地产市场继续升温。2004年1-7月份房地产开发投资共完成41034万元，比2003年同期增加23237万元，增长130.6%1.2.4 金融状况2(X)3年，惠州金融保险业完成增加值7.8亿元，比上年增长3.55倍。金融业开展整体转好。年末全市金融机构各项存款余额571.91亿元，增长19.4%,其中企业存款余额增长

8、21.3%;城乡居民储蓄存款余额增长18.9%o金融机构各项贷款余额增长18%o个人消费贷款增长47%。外汇贷款也呈超高速增长，全年各项外汇贷款余额4比年初增加2.8亿美元，增长2.2倍。1.2.5 城市人口及消费结构分析1、人民生活和收入情况2003年，全市人口自然增长继续下降。年末全市户籍总人口为286.36万人。其中非农业人口111.85万人，占39.1%；城乡居民收入继续提高。城镇居民人均可支配收入12673.5元，增长18.5%;惠州市全年在岗职工工资总额64.41亿元，增长23.1%；在岗职工全年平均工资收入13265元，比上年增加1949元，增长17.2%,扣除物价因素实际增长1

9、6.6%。居民收入和职工工资增速高的主要原因城市经济投资环境影响。2、社会消费品零售情况分析在国家继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，扩大内需、刺激消费大环境的影响下，惠州市消费品市场供给充足，居民消费心理稳定，全市消费品市场呈现出近年来较快增长的态势。今年上半年，全市实现社会消费品零售总额100.85亿元，比上年同期增长16.2%,扣除物价因素实际增长12.7%。假日消费特征明显；城乡市场协调开展，农村市场逐步转旺；消费结构升级步伐加快，汽车、住宅、通讯已成为消费热点。但消费市场中消费环境问题依然突出，农村流通网络建设仍然落后。预计2004年惠州市消费品市场将继续保持稳定增长态势。1.2

10、.6 房地产政策环境惠州市正处在一个城市化非常块的时期，为了推进城市开展，惠州市政府正在加大力度清理房地产市场，特别是土地市场。加大回收为开发的闲置土地。在惠州市的强力整顿下，土地市场正在走上标准，但是还是有很多的遗留问题。最近，惠州市出台了惠州市土地储藏实施方法，并根据国家的土地政策，对经营性用地严格按照招标、拍卖、挂牌的形式进行出让。1.3 小结1、惠州是广东省重要的工业基地和旅游城市，位于经济开展快速的珠江三角洲东部，有多条高速公路相通，交通根底设施条件优越，经济地理位置优越性明显；2、随着建设中海壳牌南海石化工程、石油化工工程、数码工业园和重点骨干电子信息企业等工程的要求，将放射性的带

11、动城市多个产业的同步开展，工业的支柱产业仍然发挥有力的主导作用，工业开展后劲强大，对房地产业的开展带来了更有力的开展因素；3、旅游业经营环境和配套设施改善，品质提升，产业开发进入新的加速期，对第三产业的拉动作用明显，外源，内源型经济呈加快开展势头；4、房地产业投资环境良好。产业结构的合理开展促进消费力的提高，从而创造更多更高的消费需求，其要求和标准将与珠三角兴旺城市逐渐接轨，需求会更大，更突出。惠州市城区的功能划分:惠隔市以石化产业和港口工 业为主导，是广东省 的石化产业基地南海 SOUTH CHINA SEA以商贸、物流、鲂织为 主导，是香港、深刎产 业转移的重要承接地深圳市）SHENZHE

12、N f惠州市主要2城市规划开展状况在广东省开展规划中，惠州市作为广东省的门户型城市，将有望得到省里更多扶持。规划中还提出了提升区域核心竞争力策略，强调“完善联系泛珠三角其他省区的水陆交通建设，加快开展江门、肇庆、惠州等区域门户型城市，向内陆传递区域的辐射力，拓展开展腹地”，并强调，“珠江三角洲外圈层是未来最有增长潜力的地区。2.1 城市空间结构随着中海壳牌工程的落户，惠州市提出了“舞起龙头，突出中心，振起两翼，拉动后花园”的开展思路，以提高区域协调开展的水平。“龙头”是指大亚湾，朝世界级石化工业区和新兴港口城市的目标迈进，带动惠州经济全面开展；“中心”是指惠城区、惠阳市和仲凯高新技术开发区，发

13、挥该地区的集聚效应，推动高新技术产业、传统优势产业和现代效劳业上新水平；“两翼”是指博罗和惠东沿海地区，借助扩散效应，尽快扩大经济规模；同时，搭乘珠江三角洲地区的经济快车，将龙门和惠东局部山区建设成为惠州乃至珠江三角洲的“后花园”。北部：惠城区，惠州市行政、经济、文化、科技教育、信息、金融、房地产业、物流商贸效劳中心，电子信息高科技产业基地；中部：以惠阳淡水、秋长为中心，是惠州市主要的工业区；南部：大亚湾经济技术开发区，以石化产业和港口工业为主导，是未来珠三角乃至广东省的石化产业基地。2.2 惠州城市开展战略惠州市城市开展总体战略为：确立外向型带动，坚持“工业立市”的开展战略，以科技、教育为依

14、托，以石化、电子信息为主导产业，大力开发旅游资源，加强生态环境保护，形成石化、电子信息、休闲旅游、交通运输、服装纺织、商品流通等六大支柱产业，提高综合经济效益。以石化基地建设为契机，以南部地区为重点，通过南部地区城镇的开展，带动、促进东、西部城镇的开展，推动全市城镇化进程，促进可持续开展。近中期重点建设惠阳大亚湾海港工业城市，拓展完善惠州中心城区，加快建设惠东县，形成惠城区、惠阳区、大亚湾经济技术开发区，惠东县三角形的经济开展核心。同时积极承接产业转移，形成以博罗县石湾镇等小城镇经济增长极。远期大力开发稔平半岛，培育新的经济增长点。加强与深圳、香港、东莞的联系，尤其是与深圳的联系，积极承接区域

15、产业转移，努力改变目前的珠三角东部边缘区的地位，积极融入珠三角东部开展核心轴区，依托区域交通网络，打造珠三角东部的小三角都市群，力争成为珠三角东部核心城市中的一极。2.3 交通条件23.1 对外交通网络1）公路至2001年底，惠州市公路通车里程达7044.75公里，其中高速公路127.55公里；一级公路204.7公里，二级公路727.6公里，三级公路351.2公里，四级公路5419.9公里，等外路213.8公里。桥梁总计1107座39645延米。全市所有乡镇已通公路，1048个行政村中除2个海岛村外均已通公路。里程和密度在全省地级市中名列前茅。目前，已建成的有广汕、惠盐、广惠汕、深惠汕、惠河一

16、期、惠深、惠澳等道路组成惠州市高速公路主骨架。2）铁路京九铁路广梅汕铁路由东向西穿越惠州市，在惠州市境内总长88.90公里，为国铁I级单线，输送能力1500万吨。京九铁路在惠州市设有客货运站场7个，分别为陈江、惠州、惠州北、博罗东、泰美、杨村、麻陂。该铁路于1992年7月1日开通货运，10月1日开通客运。京九复线惠州段已开工。惠澳铁路，引自京九铁路惠州站，经惠环、三栋、永湖、惠阳至大亚湾的澳头镇，全长52公里，总投资7.68亿元，2001年全线累计完成投资5.24亿元，全线10座隧道已全部贯穿，线下工程全部完成，方案在今年初架桥铺轨，2003年正式运营。东江特大铁路桥已完成主体工程；惠州至花都

17、广州北站铁路的前期工作也正在进行。3)港口航道惠州市拥有海岸线223.6公里，跨大亚湾和红海湾两个海区，其中大亚湾的建港条件十分优越，是我国南方少有的天然深水良港。至2001年底，惠州市沿海港口按“一港八区三点”的规划布局，已建成万吨级以上泊位5个，80010000吨级泊位27个。23.2 2市区的交通联系1改造完善老城区内道路。近期重点建设改造水门路，打通桥东大道、整治下角中路、南岸路等；改造内街小巷，完善路灯、绿化等。2加快市过镜公路工程建设，新建西三环路、第三东江大桥、先科大道、演达二路等；适度超前建设各片区的城市主、次干道；实施惠州大道四期整治工程等。3完善市区的静态交通体系，缓解停车

18、难的问题。新增IO(X)多个临时停车位；高标准强化新建设工程的停车场库的配套建设；重点建设西湖大酒店旁、下埔、科肚停车库和水门桥南码头、西枝江北桥头等社会停车场的建设。4完善公交站场的建设，整顿公交运营线路，合理配置公共交通资源，提高公共交通效劳能力和水平。2.4 其他根底设施开展作为广东省中部和东部电网的重要枢纽，惠州电网已根本建成结构合理、技术先进、供电可靠的现代化电网，超前于全市经济开展速度。至2003年底，惠州电网供电能力是现有用电负荷的2.3倍，电网调度自动化已根本实现。2.5 惠州市近期的建设规模和重点区域1）用地规模：从2000-2005年总共供给约9平方公里的新增建设用地。到2

19、005年到达城市建成区面积为42.5-44.5平方公里。人均建设用地标准按85平方米控制，暂住人口按70%计算用地指标。2）人口规模：到2005年惠州市区总人口将到达55-58万人，其中非农业常住人口为38-39万人，暂住人口为17-19万人。3）建设的重点区域包括：江北南区13号、18号均在其中、仲恺高新技术产业开发区、数码工业园、河南岸片区、新开河两岸建设长湖苑二期、东湖花园6、7、8号小区、碧泰园居住区等；建设惠阳第二人民医院、消防特勤大队基地等公共市政设施等。建设重点以新建为主。4）近期建设用地分布：惠州全市近期建设用地总量控制在650-850公顷。其中江北片区13号、18号地块所在区

20、域195-240公顷含公共设施规划用地55-65公顷，约占用地总量的30%;金山湖片区Cl、C2地块所在区域120-160公顷，约占用地总量的18%o5）公共设施规划用地：2003-2005年公共设施用地供给205-258公顷，约占建设总量的32%。其中江北片区为55-65公顷；金山湖片区为105-130公顷；河南岸片区为20-23公顷；东平、大湖溪片区8-15公顷；斜下片区1215公顷；其它片区5-10公顷。.怠州市近期（2003-2005）建设规划序号指标名称单位2002年实际数2005年目标1人口规模含的住人口万人47.7155-582城市建设用地规模平方公里35.923人均城市道路面积

21、平方米7.48.84人均居住面积平方米23.12255恩格尔系数%39.2376人均公共绿地面积平方米8.59.27建成区绿地率%42.342.58绿化腹Jt率%47.5489千人病床数张5.36资料来源:惠州市近就城市规划（2003-2005）2.6 惠城区近期区域规划要点1、文化设施完善市民乐园设施，加快人民广场的建设，重点建设博物馆、科技文化馆、会展中心、老干部活动中心、青少年宫等市级文化设施，完善江北南区作为全市文化中心的功能；完善、配套建设社区文化设施。2、医疗卫生设施调整存量资源，改革卫生机构设置，按可及性原那么，每个层次医疗机构在空间布局、效劳半径上力求合理，方便病人就疹。近期重

22、点建设江北22#小区市中心医院江北新院、大湖溪惠阳第二人民医院、仲恺协和医院和传染病医院等，改建和扩建现有达不到标准的医疗卫生设施，吸引民间资金参与医院建设，全面提高全市医疗效劳水平；大力推进社区卫生效劳网络的建设，根据辖区范围、人口数量、居民聚集程度建立社区卫生效劳中心，每个中心覆盖3-5万人口；到2005年实现“每千人拥有病床6.O张、每千人拥有卫技人员4.5人”的开展目标。3、行政办公近期行政办公设施集中在江北南区建设，重点建设江北21#小区、16#小区、5#小区等行政办公区。4、教育科研1加强根底教育设施建设。改造老城区内不达标的中小学校，新建中学6间，小学11间，缓解中小学校学位缺乏

23、矛盾。2积极开展高等教育。建设惠州学院新区，建设用地约1.0平方公里；引进国内4-6所大学并通过与国内或国外名校联合办学，整合现有中等专科学校，建设惠州“教育科学园区”，预留建设用地6-8平方公里，其中规划区内用地2-3平方公里。3金山湖数码工业园北区市整个工业园区的科研、教育、商贸、办公等综合功能区，首期主要建设科技研究开发区，建设用地45-60公顷。2.7小结在新一轮城市开展中，惠州有足够的资本以独特的优势融入珠三角核心区，成为珠三角乃至广东经济开展新的增长极之一。另外，在刚公布的中国城市竞争力报告NO.2中，惠州为最具竞争力50城市之一，在城市企业本体竞争力的排名位列前10,城市开展的利

24、好因素将推动房地产业的迅速开展。 区位优势惠州大局部地区位于在中国最兴旺经济区域内，毗邻港深，是珠三角连接粤东和闽赣的枢纽，而且是临海，有天然深水良港； 产业优势惠州以成熟的电子信息产业和新兴的石化产业为支撑，在广东省内形成独特而强大的产业优势。 土地、水资源优势惠州全市陆地面积11158平方公里，占珠三角经济区的四分之一；广东三大水系之一的东江及其支流西枝江横贯境内，人均占有水量比全省高出1.13倍。 旅游资源和生态环境优势惠州是历史文化名城，并拥有珠三角东部最优美的生态环境，旅游资源极为丰富。3房地产市场研究3.1 惠州房地产开展历程惠州市的房地产的开展随着城市的经济环境的开展而开展，整个

25、开展大致可以分为三个阶段：第一阶段：19907993年；这一个阶段是盲目开发阶段。惠州市的城市土地在这个阶段差不多全部出让完。房地产投资非常火爆。第二阶段：19947997年；由于宏观调控，中国经济的软着陆，惠州市的房地产投资得到控制，房地产投资不断下降。第三阶段；1998-至今；房地产投资重新升温，惠州市的房地产市场又迎来了一个新的春天。3.2 供求关系1）房地产投资呈上升趋势从1998年开始，房地产投资每年都呈上升趋势，在2002年的时候由于大亚湾开发区的原因，房地产投资到达15.9亿元。今年1-6月，全市房地产业完成增加值9.42亿元，增长23.1%,成为第三产业开展的最大增长点。估计未

26、来几年的房地产开发投资还会继续上涨。惠州市历年房地产投资变化图2001-2003年惠州市房地产开发情况表2001年2002年2003年绝对数增长绝对数增长绝对数增长房地产开发投资额亿元10.6515.615.8849.127.2771.8商品房速工面积万平方米）63.05-1.587.2738.4103.9519.1数据来源:惠州市统计局2土地资源加强盘整由于惠州市的绝大多数土地在十年前的土地开发热的时候已经出让，现在留在政府手中的土地不多，惠州市国土管理部门加大力度盘整那些没有开发的闲置土地。对商业、旅游、娱乐和商住等各类经营性用地，严格按照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，全部以招标拍卖

27、或挂牌方式出让。3商品房销售增长平稳快速，整体市场处于增长期历年广东省商品房成交面积（单位：万平方米）200020012002口20032001-2003年惠州市房地产供需情况表2001年2002年2003年绝对数增长绝对数增长绝对数增长商品房销售面积1万平方米45.48-5.356.323.986.1352.8商品房销售额亿元7.88-2.913.2468.016.726.1数据来源：惠州市统计局2004年1-6月，累计商品房销售面积33.66万平方米，增长75.6%;累计商品房销售金额8.20亿元，增长69.0%。整理市场保持快速的增长势头。由于前期开发的产品综合素质不能满足消费需求，出现

28、有钱买不到好房子的情况，不少楼盘一推出就受到市场的欢送，排队认购，很快售罄，像惠州市早期开发的东湖花园、金宝江畔花园、城市花园。从2003年起，随着惠州的居住环境和投资环境显著提升了一个档次，市场上好的产品供给就明显跟不上消费的需求。面对过剩和短缺并存的局面，对开发商既是挑战，也是机遇。买方市场要求开发商必须与时俱进，努力开拓，供给市场需要的产品。4）市场需求潜力巨大 消费人口的增长据惠州统计年鉴数据显示，2003年市区净增11586人，增长40.5沆随着惠州经济和城市化的开展，以及居住环境进一步优化，净迁入人口仍将保持一定的增长势头，历年来的新迁入人口和今年的新迁入人口将成为潜在的购房者。如

29、位于仲恺高新开发区内及附近的金宝创业家园和金迪星苑小区的多数业主为该开发区的外来中高层员工。近几年城区内结婚人数为年均20000对包括再婚人数，多数新婚夫妇愿意与家人分开居住，是住房市场的有效需求者。另外据悉，壳牌投产后，合营公司将招聘1500名员工，该工程所带来的间接就业时机那么达100多万个。而在2005年工程投产前，工程施工最顶峰时现场工人将有2万至2.5万人，这些都可能成为惠州楼市的潜在客户。近几年二手房拥有稳定的市场交易量，反映出改善居住条件和投资购房的需求。此外还有旧房拆迁需购新房等方面的住房需求。 购房能力的增长2003年市区居民人均可支配收入为12673.5万元，人均使用面积2

30、4.39,恩格尔系数食品支出占消费支出比重为36.5%。恩格尔系数在30-40%之间，生活水平为富裕，与之相应的是居住支出应该占总支出的比重将有所提高，购房潜力会进一步被挖掘。居民家庭的房价收入比是衡量购房承受能力的重要指标之一。以市区住宅均价每平方米元，每套住房按100平方米计算，家庭人口3.1人，年户均收入39286.3元，可计算出房价收入比为4.59,这说明惠州市区居民根本上具备了购置普通住房的经济承受的能力。 购房主体从2003年房产交易情况看，70%以上的购房客户籍贯非惠州，10%的客户为下面县市的，5%的客户为移居外地后回乡置业的。随着经济及城市的开展，今后几年外来人口在惠州置业安

31、居的趋势将更加明显，需求的快速增加将促使房价上升。3.3 价格水平2003年随着城市经济的快速开展，居民居住的价格指数也得到进一步的提高，其中2003年居住价格指数为101.5,比02年上升了1.5%。2003年惠州的平均房价为1939元/平方米，但到2004年第一季度，房价已上升到2158元/平方米。历年广东各市商品房销售均价（单位：元/平方米）IH前D4000 2000 2001 2002 2003300020001000佛山珠海东莞惠州中山目前惠州的房价条件，和其它城市特别是广州、深圳等兴旺城市房价相比，还是存在比拟大的落差。但是由于惠州良好的开展前景，这个落差便形成了今后房价上涨的空间

32、。一般在商业周边地带的中高档楼盘三房月租金在10002500元不等，中高档居民小区的二房三房月租金都在1500元以上，随着中海壳牌工程的开工投产以及一大批新工程的投资，租房的需求也将增大。3.4 住宅市场整体开展水平住宅市场处于中低档住宅拉动型向成熟均衡型过渡开展的转型阶段，有较大的开展空间。1）素质优秀的大型楼盘不多，缺乏行业标志性大盘投放工程规模偏小，大局部的楼盘规划设计呆板，往往忽略对环境、会所、配套、道路等方面的投入，社区建成后环境跟不上、配套跟不上、文化建设跟不上。目前在惠州已建成的物业中综合素质较高的小区屈指可数。2）楼盘同质化现象较为明显，多为低水平的模仿，较少创新价位在2000

33、元/平方米左右的中档楼盘占整个投放量的一半以上，这些楼盘中同质化现象较为严重，缺乏学习与创新，缺乏个性的张扬，模仿的多，创新的少，规划设计无新意、户型设计一味追风、市场运作模式无创新，销售不畅时多以削价作促销手段，市场竞争剧烈。思州姗然园I惠州大桥江北板块东江大桥惠城区政府，西新桥龙丰上排板块龙丰办事处I惠蟠人昆下角板块公安桥东派出所东平板块园q二孱3.5住宅区域分布状况3）楼市不标准现象仍然存在，产业化水平不高目前惠州住宅产业化水平不高，住宅的工程质量、功能质量、环境质量和效劳质量还不能适应居民收入提高后的住宅需求；住宅消费环节的不标准，在一定程度上也影响着居民的购房积极性。惠州房地产板块示

34、意图善的区域。高档次小区集中在西湖周围，比方碧水湾。qD* FTLlHf江北板块楼盘分布/ 3W , 一 一金裕永寿聿大IeI * W地块I江北板块楼盘概,况惠城区可分为七个大的板块：分别为麦地、东平、河南岸、龙丰上排、南松下埔、下角以及江北板块。其中江北的楼市是整个惠州城区较为高档、价格较高、配套较为完城市花园碧水湾江畔花园金城广场占地面积20多万平方米40万平方米9248平方米/建筑面积26万平方米91.6万平方米44721平方米63000平方米地理位置与13号小区相邻文昌二路与云山西路交汇处江北11号小区惠州大道14号小区配套住户会所、餐厅、便利店、泳池、健身、直通巴士站泛会所、地下停车

35、场，中心广场、小学、幼儿园小学、会所、超市、泳池、酒店健身会所、超市、银行、云山幼儿园市一小价格3100-3500350033003350户型面积71-105平方米142-173平方米/115-171平方米物业管理费.0.45元1.2元1.0元左右0.98元楼宇类型多层多层8栋,小高层20栋,高层12栋多层23栋，带电体小高层14栋高层工程进度现楼现楼现楼现楼销售率已经售罄约已售八成以上已售50%左右数据来源:现场调查3.6 惠州商业市场概况惠州市的商业物业根本上是集中在东江以南的老城区内，几条商业街主要布局在惠州西湖的沿岸，主要有商业步行街、南坛南路街、南门商业街、数码街一带。大型的商场有深

36、圳人人乐购物广场、丽日广场、华润万佳百货。由于其经营模式先进，效劳到位，管理完善，品种齐全，迅速获得惠州市民的认可。金海马家具、铭可达电器商场等专卖店也已立足惠州。其他商场有国美电器、大富贵广场、凤凰广场、联兴广场、天成商场、黄金广场购物中心、万福隆连锁超市等。惠州在售写字楼不多，代表性的甲级写字楼有双子星国际商务大厦，位于江北市政府附近，占地5652.8平方米，总建62249平方米，地上27层，地下2层。销售均价为4600元/平方米。此工程以5A高级智能化系统、商务配套设施成熟为卖点，销售状况较好。3.7 房地产竞争环境惠州市的房地产的竞争逐渐剧烈。但是由于惠州市的房地产市场还是处在初级开发

37、的阶段，外地有实力的开发商进入惠州房地产市场的还不多。现在只有香港的新世界等企业又工程。本地有实力的房地产开发商金宝集团和丽日集团现在在资金、经脸、产品上都还不能同我司相提并论，但是由于他们是惠州的地头蛇，对于惠州的情况要比我们熟悉，所以他们的实力业不能无视。据当地房地产资深人士介绍，粤海集团和奥园集团均有准备进军惠州市场的打算。开发企业投资额度惠州市丽日房地产开发10686惠州市光松实业投资7180惠州市新东方筹划5500广东金宝集团3395惠州市德威房产开发2800惠州业成集团2740惠州市水口镇房地产开发公司2456惠州市新世界康居开展2221上表几个开发公司投资就到达36978万元，占

38、房地产投资完成总额的90.11%,可见目前惠州投资开发主要集中在几个相对较大的开发公司之中。4投资惠州房地产的SWOT分析惠州优越的地理环境及工业根底，尤其是在电子产业、大亚湾石化工程的带动下，为外来投资提供了坚强的根底条件。目前城市房地产开发水平较低，但是潜在消费力巨大，具有广阔的开展空间。尽早、低价地获取建设用地，对日后开拓当地市场具有战略性的重要意义。1）优势 惠州市的宏观经济开展势头良好，开展空间广阔 大亚湾工业区的开展为城市的经济开展带来新的生机 我司拥有丰富的房地产开发营销经验及全国市场的品牌优势，有良好的物业管理公司2劣势 存在工程水土不服的开发投资风险，需要加强工程前期工作 整

39、合当地市场资源需要一定的时间和本钱费用 城市新规划建设实施的好坏会给工程的开发带来一定的风险 前期惠州市土地政策导致土地大量低价流失，土地本钱竞争力缺乏3时机 惠州市正处在国民经济开展的重要开展节点和城市化开展的加速期 惠州市房地产市场逐步标准，政府加大力度处理土地历史遗留问题 全新消费需求启动，经济的快速增长带更多的住房需求4威胁 早期市场较为有实力的开发商的先入为主的市场影响 惠州市民的购房观念与沿海兴旺城市存在差异，需要加强调研把握 竞争工程的低价策略对未来工程营销带来威胁，扩大工程辐射范围对工程综合素质和营销手段提出新的要求5 工程的区位条件分析根据在惠州市土地储藏中心调研得知，惠州市

40、方案五年内出让9平方公里土地，约每年2平方公里。详见后图。其中13号地块开发条件最成熟，方案在2004年9月份出让。以下将对13号地块的投资开发进行可行性分析。51城市开展对工程的影响惠阳城区开展的策略是将江北建设成集中行政区域，整个城市开展重点将南移。工程地块13号地处于江北中心地段，该区域规划成为集惠州的行政、教育、文化、办公、高尚居住、医疗卫生、完备的休闲设施为一体的区域。未来35年内，在工程所在的区域内将会兴建人民广场，重点建设博物馆、科技文化馆、会展中心、老干部活动中心、青少年宫等市级文化设施，完善江北南区作为全市文化中心的功能；并逐步完善居住社区的文化和教育等配套设施。地块紧邻市政

41、府、体育广场、文化广场，并且濒临东江，具有极佳的地域优势，有惠州市地王之称。行政区域的北移，使这里成为高尚住宅的最正确区段。近期规划修建在目标地块13号周边的市政设施包括：江北水厂二期日供水能力：20万平方米/日；江北邮政综合大楼；垃圾转运码头占地0.5公顷,预计2005年竣工；仲恺污水处理厂、江北滨江公园、期湖塘公园、江北体育公园等等。公共设施包括：江北滨江公园、期湖塘公园、江北体育公园市体育馆、江北市民乐园、博物馆科技馆、青少年宫、会展中心、图书馆、跳水馆等等。5.2 工程的开发条件13号地块处于江北南区地域范围内，占地面积为194600平方米，共292亩。容积率为2.0o规划为居住区用地

42、，地块已由政府负责拆迁。地块形状呈矩形，其周边的城市干道分别是：东面的惠州大道，并南延长到东江大桥；北部是文昌一路，与市民乐园和体育公园接驳。西面是云山西路，连接到惠州大桥。地块的南面是市政规划的滨江公园和滨江大道沿江二路。该公园和道路建成后，将为13号居住区提供更为便捷的交通条件。并且成为沿江的高尚休闲风景带。由于该地块原来是农用地，附近的生活配套设施和商业设施很少，只是在工程附近的楼盘，如：城市花园、金宝江畔花园、碧水湾等存在一些简单的社区生活配套。工程地块目前已经完成拆迁，但是有零星的构筑物、建筑物和杂草没有彻底去除。政府负责的，七通一平”还没有完成，用地条件相对成熟。工程附近社区的水、

43、电、气、电信等管网根本运营正常，具备开发条件。13号地块的居住社区建设是惠州全市关注的工程，政府已经公示了该工程的整体规划方案，征求市民的意见。5.3 工程的区位价值13号地块是惠州城市扩张开展方向节点上的、极具潜质的、独特的、较大规模的居住用地，也是我们公司进军惠州的一个门户型地块，表现有以下几个特性：1稀缺性：是市中心环东江边，唯一大型待开发地块，乃惠州地王之王。2）成熟性：临近城市核心区，周边区域包括市政配套等方面开展成熟。周边环境优美整洁，非常适合开展高档小区。3增值性：位于城市的主要开展方向上，市政配套设施逐渐完善，地块增值性明显。4扩展性：工程地块以东还有两块地9号地、10号地，被

44、列为惠州2005年土地储藏及出让方案，有利于工程将来的连片开发，并有利于发挥工程开发效益最大化。5知名性：工程是挂牌地块，被誉为“惠州地王”，备受各界瞩目，拿下该地块将使公司成为惠州各界关注焦点，对于提高公司在惠州的知名度具有重要战略意义。6 13号小区工程开展定位6.2 市场定位：以“带着惠州市住宅业开展”为目标开发适合惠州市市场的惠州市高档次、中等容积率2.0的住宅小区。6.3 产品定位：建议以小高层和高层为主，可以适当开发少量别墅。小高层以一梯四户和两梯六户为主，户型以三室两厅和两室两厅为主。住宅以本地化产品为根底，开发出适于本地又具有差异化优势的为工程，同时必须高于周边工程进行市场定位

45、。住宅产品要求多样化以及拥有完善的配套设施，打造惠州标志性高档次精品小区。6.4 目标客户群定位：以惠州市大中型企业中高层管理人士、国家机关的中高级管理人员、高层退休干部、惠州市周边城市的投资人士。6.5 价格定位：运用市场比拟法，参照周边楼盘情况一览表，选取具可比的四个楼盘，根据行业经验系数见附表，建议此工程住宅的整体按揭第一期均价为3800-4000毛坯，随着市场的变化，逐步提升。7投资效益与风险分析7.1 技术参数根据有关资料，设定对本钱有直接影响的相关技术数据： 用地面积：194,600m21292亩 容积率：住宅2.00按建设用地计，根据地块区位条件及政府的规划调整，有提高建筑容量之

46、可能。 住宅计算容积率建筑面积：389,200m2o 总建筑面积含公共配套及不计算容积率建筑面积：约为650000m2 工程的出让价格为用地面积2000元/平方米，合计每亩133.3万/亩，折合楼面地价1000元/平方米。 工程出让总价约为3.89亿元。各项指标及本钱收益详见后表工程经营期利泗预测表。7.2 开发本钱估算根据上述的各项参数，按照现行的建安工程造价估算出整个工程的各项本钱，计算得本钱为2,685元/平方米，具体见下表：本钱费用一览表序号工程总额（元）单价（元/平方米）备注土地本钱389,200,0001,0301工程招标价格389,200,0001,000政府挂牌底价2交易契税11,676,00030成交价的3%建筑本钱644,126,0001,6551前期费用15,568,00040包括前期调研、设计费等2建安